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2016年全国房价的暴涨和房子成交的火热，让房产经纪人的收入也达到了一个极其可观的数据，年入百万的房产经纪人也不断出现，这让无数的年轻人涌入这个职业。据《第一财经日报》的报道，上海链家的某位业务经理2010年入行时每个月只有2000元的基本工资，但去年年薪超过了百万元。这位业务经理2015年完成了66单业务，为公司创造收入657万元，也让自己获得百万年薪。
可是，在高薪背后，同样也有着旁人不知道的艰辛。其实，这并不是一个好工作，在这其中，有着很大的竞争压力和风险，想要获得高薪，更需要付出极大的努力，而这种努力，常常会因为一个政策变得全无价值。
据统计，中国房地产经纪行业注册机构逾5万家，从业人数超100万。中国经纪人普遍是年龄不足30岁的年轻男性，他们多数单身，学历在大专以下学历，近七成月薪在3000至1万元之间，
《2016中国房地产经纪人生存现状报告》报告，展示了一个事实：仅有14%的经纪人每天工作时间在8小时以内，有36%的经纪人一天工作10小时以上，甚至有1%的人是从醒来一直忙到睡觉，一天工作16小时，87.4%的经纪人每周休息时间少于一天。
经纪人拼命，是因为他们生存在一个弱肉强食的丛林——98.6%的经纪人薪资严重依赖于业绩奖励，其中有近三成的经纪人没有基本工资，只有业绩奖励。
图：某地经历一场通宵排队的房产经纪人
随着各地实行房地产调控政策后，二手房成交量逐月走低，很多房产经纪人一个月是零成交。前期市场火爆时，房产中介门店一个接一个的开张，经纪人队伍也在扩大。如今，没了成交量，员工离职、店面关闭，已经在很多城市多个地方出现。
记者用两个月的时间跟访网络房产经纪人发现，房产经纪人不同于普通的白领或蓝领，他们不是纯粹的脑力劳动者，也不是纯粹的蓝领工作者，而是两者的结合体，既需要驻店工作，也需要四处奔波跑盘、带客户看房。网络房产经纪人在时间与精力上的付出是常人难以想象的。
上班第一天就被骂哭
“90后”女生赵敏本科学的是工业设计专业，性格内向的她在诸多与专业相关的面试中屡屡碰壁后，最终到网络房产经纪公司面试。平时和陌生人说话就脸红的她，面对着最简单的工作却犯了愁。“商圈经理让我给软件抓取过来的房东和有购房意向的人打电话，每天至少30个，对于我来说真是挺难的。”赵敏说。她按照培训时学习的开场白，开始一个个给客户打电话，大多数人和她交流时都挺和气，但有些接过多个网络房产经纪人电话的客户则会不耐烦，而在她工作的第一天，恰巧遇上了一个凶客。那是下午1时左右，可能是赵敏的电话搅了客户的美梦，对方一听清赵敏的身份就开始骂，赵敏道歉也不管用，对方不断说脏话，赵敏不能还嘴也不敢挂电话，爱面子的她最后被骂哭了。商圈经理和老同事都纷纷上来安慰她，但她还是用了好几天的时间才缓过劲来。“从小到大，不管是父母还是老师，没人用那样的词骂过我，一时真是难以承受。”赵敏说。
但是入职一个周以后，赵敏慢慢地适应了这项工作，虽然还会时不时遇到不冷静的客户，但是她很少再会有情绪上的波动。记者统计了10家网络经济公司的实体店，这些实体店中女性经纪人几乎占了一半。在随机采访了100名女性网络经纪人发现，超过90%表示有过与赵敏类似的经历，65%的人表示情绪会受到影响，但是她们最终选择了坚持。
深夜加班是家常便饭
如果能突破自己的心理关，那么网络房产经纪人面临的下一个问题就是高强度的工作。2015年，一家知名的网络房产信息服务网站发布了一份 《房产经纪人工作生活报告》，这份报告显示房产经纪人工作时间平均每天为12小时，每周休假一天或不休，工作时长约是普通白领的1.8倍。记者跟访网络房产中介发现，这个统计非常靠谱。
网络房产经纪人的工作软件上，每天上班时间为上午9时，下班时间为下午5时30分。但在实际工作中，网络房产经纪人的商圈经理会带领组员每天8时30分前到岗，每天晚上7时30分后下班。如果到了月底完不成工作量，还要加班找客户。如果遇上工作日客户签约，往往都要深夜下班。一个周五的下午，记者跟随网络房产经纪人周鹏一起谈业务。买卖双方一个住在崂山区，一个在李沧区工作，等双方到齐后，已是晚上8时左右。
在基本谈妥房价的基础上，买卖双方就定金、付款方式、租客等细节一一敲定，随后签署了买卖合同。这一套流程虽然十分顺利，但是也已经到了晚10时左右。在将客户送到大门口之后，周鹏赶紧和商圈经理返回办公室。“需要将客户合同上传到总部，还要撤下销售的房源，这些后续工作还要一个小时。”周鹏介绍说。晚上11时左右下班，并不意味着第二天可以迟到，谈合同的网络经纪人同样需要8时30分前打卡上班。“我深知这些优秀员工的辛苦，他们谈合同到凌晨时分，睡3个小时要再起床到交易中心为客户排队，我们的业绩就是这么拼出来的。”在一家网络房产经纪公司的季度会上，一名商圈经理这样介绍着他的优秀员工。
睡眼蒙眬被叫醒算税费
结束了一天的工作，网络房产经纪人可以下班休息一下了。从业人员多是“80后”、“90后”的年轻人，按理说朋友圈里应该有各种娱乐晒图。但是记者加上他们的朋友圈却发现，逛街、K歌、朋友聚会似乎与他们无缘。“实在是太累了，回家吃饭就想睡觉，但经常下班后还会接到客户电话。”网络房产经纪人王林说。
他给记者看了他的手机记录，最早的客户电话是清晨5时30分打的。王林表示这个客户是从北京来的，当时刚下火车非常兴奋，看到房子就给他电话。最晚的一个电话是晚上11时30分接的。“客户对一套房子很中意，非要我给算税费，遇上这种情况，只能用冷水洗把脸赶紧算。”王林说。
记者随机采访100名网络房产经纪人发现，有72%都有在凌晨或者深夜被客户打扰的经历，但是他们对此并不排斥。“这样的客户往往比较准，成单几率比较大。”资深网络房产经纪人朱磊说。
不怕辛苦怕被“放鸽子”
每天只睡3小时，对于很多人来说是无法想象的工作强度。但是记者调查100名网络房产经纪人，发现有超过9成的人都希望一个月能有一两次这样的强度。清明节假期的最后一天，记者和方芳一起去海信立交桥附近为一套跃层式的住宅拍照片，实地勘察房源。和房主约好是上午10时见面。9时50分左右，记者和方芳来到见面地点时，房主发来短信，说有事要耽搁一会儿。结果这一等就是1个半小时。上午11时30分左右，房东带着另一家房屋中介的房产经纪人一起出现在约会地点，对于迟到没有丝毫歉意。更让人感到无奈的是，方芳刚刚拍完照片离开，房东就打电话表示这套房子不需要方芳销售了，因为他和另一家公司签订了独家协议，并且找到了准客户。方芳用手机点开房源，在猛戳删除图标后，深深呼了几口气，然后饿着肚子去下一个带看点。
图：凌晨一个房产经纪人劳累过度，晕倒差点遭到抢房踩踏
记者随机采访了100名网络房产经纪人发现，有95%的人表示有客户爽约的经历，遇上这种情况网络房产经纪人不能和客户着急，只能尽量调整自己的情绪。
“千万姐”有病也要扛
任何工作都有压力，但是记者在采访中发现，这网络房产经纪人的压力要超过许多职业。根据2015年《房产经纪人工作生活报告》显示，有近7成房产经纪人感到压力大，其中感到压力极大的经纪人占调查整体的19%，工作业绩、人际关系、未来职业发展是压力来源，其中工作业绩压力以52%的占比居压力来源首位。在记者采访过程中，遇到了非常优秀的网络房产经纪人辛宁。她在去年年底一个月销售的房产总价过了1000万，并成为了该网络经纪公司的明星员工。但即使如此，她也不敢有丝毫的懈怠。因为每个月的业绩都会在月底清零，下一个月要从头开始。
4月6日，记者刚刚见到辛宁时，她身体不适刚刚从医院回来。可就在与记者交流的过程中，她接到了客户的电话，要晚上6时30分左右看看南京路周边的学区房。辛宁没有任何迟疑，立即确定了见面地点。随后她熟练打开电脑，把符合客户要求的十几套房源问了一遍，最后确定当天约看4套房子。在与客户确定看房计划后，她让记者等一下。“我先出去打一针，半小时后回来。”辛宁说。晚上6时30分，记者和辛宁准时出现在约看地点，看完已经是晚上8时30分。疲惫不堪的辛宁一直将客户送上出租车，才转身准备离去。“不看着她先走，我心里不踏实，万一她再跟着别的经纪人看房咋办。”辛宁说。
7日，身体状况依旧不佳的辛宁上午、下午依旧排满了带看，没有丝毫休息时间。“这客户是上海回来的，只有假期期间能看房，如果不抓住这个时机，这一单就要拖到下个月了。”辛宁说出了自己拼命的原因。虽然她的工作量一直在公司名列前茅，但是只要有一个月完不成工作量，也会被立即降级，这种压力是她拼命工作的主要原因。
不拼就没有业绩
别人放假时网络房产经纪人都在忙碌，到了每周一他们的休息日是否就可以休息了?“很难，有时候这休息日比工作日还累。”网络房产经纪人李健说。还有3个月他就要当父亲了，此时正是妻子最需要他的时候，但是休息日他也很少能脱开身照顾妻子。翻看他的笔记本，记者发现3月的第一个休息日他在帮助客户办理过户手续，第二个休息日他在办理一个客户的物业交接手续。“过户的那个我凌晨4时去排队，一直到下午1时才办完。物业交接看似简单，但也办到了中午，这两个工作日基本就休了半天。这个月任务不理想，按照商圈经理的脾气是不会让休息的，这样一周也就能完整休息一天。”李健说。
记者在调查中发现，有80%的受访者表示每月完整休息日不超过两天，有32%的经纪人甚至表示每月休息日不超过1天。“不拼就没有业绩，就可能被淘汰，所以干了这份工作，就由不得你选择。”资深房产经纪人苏梅说。
综合：青岛早报新闻及其它
近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。
行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。
对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？
房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：
雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万
过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。
“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。
去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。
有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。
然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。
老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦 生存艰难
老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。
过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。
即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了，中介公司也变多了，再也没有独家房源这么一说。他刚刚从北京一家规模首屈一指的中介公司跳槽到一家小中介公司。这家小公司为了竞争，唯一的对策就是降低中介服务费。这个百分比以前是总购房款的3%，甚至4%，现在则下降到了1.5%。这也就是说，假使他今晚卖掉一套300万的房子，他能够从中收入6750元。
即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。
一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”
世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。
最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。
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现状：
二手房房价涨疯了
2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。
再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。
据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。
“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。
房价虚高二手房交易遇冷
“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。
“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”
“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”
“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。
了解：
中介的代理佣金怎么算？
一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：
一手住宅：成交总价x1%
二手住宅：成交总价x（3%~5%）
个别情况：成交总价x（10%~12%）
备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。
一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。
下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单
原文标题：房产中介春天何时来
2014年全国楼市可谓跌宕起伏。作为在整个房地产市场夹缝中生存的房产中介，则更是艰难求存。根据国家统计局公布的数据显示，2014年1至12月长春市二手房价格，有10个月是在下跌通道之中。二手房价格的下跌，直接影响到房地产中介的业绩。长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。长春房产中介的春天什么时候才能来？房产中介好做吗？为此，记者对市场进行了走访。
高薪招聘经纪人的广告 新文化记者 白石 摄
中介老板
1 抽身而退
王军做二手房中介这行五年了，在长春二手房市场最旺的时候，他在宽城区、绿园区和二道区一度拥有3家连锁门店。但这两年，他已没有心思打理这门生意，去年他试着开了一家咖啡店。
2015年春节过后，随着最后一家中介门店的租金到期，王军彻底告别了他为之奋斗多年的行业，“早关早省心。”也许是在二手房中介的行当里摸爬滚打太辛苦，此刻从他的语气中能听得出一种无奈，但更多的却是解脱后的轻松。
2009年王军被朋友拽进二手房中介这一行，当时新房涨势一片，二手房也是红红火火。在中介公司摸索了一年，2010年他的第一家二手房中介门店在宽城区开张。2011年“个人不满五年，卖房全额征税”的新政实施前，长春市二手房交易迎来一波“牛市”，王军年底时又开了一家分店。2013年“国五条”落地前，二手房市场又迎来一波“小阳春”。也就在那时，王军的中介门店数量达到了顶峰。
但好景不长，紧接着长春二手房市场“寒冬”来袭。“2014年是长春房地产变动和动荡的一年。”长春市某房地产代理有限公司总经理李茂玉这样总结，市场极度低迷，但仍有二手房中介选择逆势扩张，和大多数人一样，王军对未来不看好，于是2014年他先后关掉了两家门店。如今，王军已经退出了二手房中介市场。
房产中介好做吗？王军说，虽然他退出了这一行，但这几年总体来说没有赔钱，“不是我坚持不下去，而是担心再坚持下去，可能就没有退路了。”在王军看来，二手房中介想要再重拾2011年以前的辉煌，已经不可能了。
2 想追“牛尾”赶上“熊头”
动荡之年，不是所有人都能像王军那样可以全身而退。
长春市荣光路某小区正在出兑的房屋中介的老板小峰（化名），2014年年初进入这一行，结果连“牛尾”都没有碰到，直接撞上“熊头”。小峰讲，开这家店之前他也是做二手房经纪的，在2013年那一波行情中赚了一些钱，便有了单干的想法。
“其实干房屋中介的门槛不高。”找个合适的位置，买几张办公桌椅，再配一两台电脑，之后剩下的就只是招人了。
他给记者算了一笔账，以他的那家店为例，由于位置靠近小区门口，近100平方米的门店盘下来花了8万元的兑费，此外房租每年是5万元；装修等其他费用一共花了2万元左右；一年宽带费用1200元；供暖费、物业费一年3000元。前期投入一共是15.42万元，“2013年一年，我做经纪人就赚了12万元，所以我当时认为，不到16万元的投入，一年应该就可以收回来。”但一年下来，连他自己都上阵了，结果只卖出去16套房子，店里收入还不到13万元，赔了两万多元。
“赔钱可能跟我选的位置有关，但最主要的原因还是我判断失误，现在市场买房人观望情绪严重。”这是小峰得出的结论。决定把店兑出去是2014年年底的事，只是小峰的店已经张罗出兑3个月了，到现在也没兑出去。
房产经纪
1 自己砸钱打广告 不砸就不好卖
中介公司的老板们有的转行，有的暂时离场观望，房产中介经纪人的日子又如何？
3月11日下午，金川街附近的一家房屋中介公司，3个年轻小伙围在一起有说有笑，记者推门进屋，打破了屋里的轻松气氛。
“卖房吗？”见有人进屋，其中一人开口询问，另外两人表情也瞬间端正了起来。
交谈中记者了解到，3人中，在中介这一行干得最久的是小岩（化名），也不过3年而已。进来之前记者在店门口注意到，门口的玻璃上贴着一张招聘启事，上面标注着“月薪5000元招聘经纪人”。3个小伙子说，当初他们也是被这样的“高薪”吸引，进入了中介这一行。
小岩和小建（化名）说，2014年他俩的收入都超过8万元，这让记者有些吃惊。小岩笑着说：“其实一年下来我几乎没剩下多少，高收入是高投入换来的。”小岩讲，以前他们卖房，也就是在各种媒体上发几条房屋出售信息，剩下的就是等电话，或者在中介公司等买房人自己上门。但是小岩告诉记者，去年市场不好，买房人少，中介之间竞争激烈，只好自己砸钱抢客户。怎么个砸法？他解释说：“就是打广告，提高房源的曝光率。”
周末是买房人最活跃的时段，必须提高广告发布频次。小建告诉记者，以在某生活服务类网站打广告为例，上传一条住房出售信息，每天“置顶费用”是38元。如果周五至周日连续3天“置顶”，费用就是114元。出于成本考虑，经纪人不会把手里的房源全都“置顶”，但就算只推5套房源的话，费用也要570元，一个月下来，就是2280元。
这么往广告上砸钱，就一定能卖出房子吗？答案是不一定的。
“不打广告房子不好卖，打了广告也得看运气。”小建说，如果运气好，一个月能成交一套房子，“那成本就赚回来了。”可如果运气不好，一套房子都没成交，下个月就得继续投钱。
2 转行的不仅仅是新人
3个人所在的这家中介公司，已经开了五六年，以前市场好的时候，店里的经纪人可以达到十几个。今年春节之后，店里就只剩下他们3个人了，其他人“都不干了”。
窗口那里虽然贴着“月薪5000元招聘经纪人”，但根本没有吸引力。小岩坦言，即便有人来应聘，能坚持多久也是未知数。
在临河街的另一家二手房中介，入行两年的小涛独自一人坐在屋里看店。他告诉记者，去年他月均收入只有2000元，这样的收入还没有他之前做保安赚得多，“我如果不是单身，早就不干了。”在这家中介的门口，记者也看到了“招聘经纪人”的广告，小涛说，他家是常年招人，但去年一直都是走的人比来的人多。“好不容易来一个人，3个月，一套房子都没卖出去。卖不掉房子就没有收入，最后只能拍拍屁股走人。”
“走的不单单是新人，干了好几年的老人也有走的。原因也很简单，赚不到钱了，这些人多数都转行了。”小涛说。
■市场行情
买房人和卖房人都很任性
二手房市场中的中介老板和中介经纪人去年过得不容易，那么市场中的买房人和卖房人又是怎样的？相比买房人，卖房人更能挺，同时还很“任性”。很多卖房者，其实家里就一套房子，卖房是因为他们想用卖房的钱买更好的房子。如果成交价太低，买新房就会损失很大，所以这些人不愿意低价把老房卖出去。而家里有两三套房的卖房者，把房子扔给中介出售的同时，房子会一直保持出租状态。能卖出高价自然是好，如果卖不上价也不着急。在小涛所在的中介，门口悬挂着30多张房屋出售信息卡，“这里面有超过三成的房子都是卖3个月没卖出去的。”
和卖房人的“任性”相比，有时买房人的想法也让中介琢磨不透。2014年3月份，王先生找到中介公司，计划出售一套80平方米的学区房，当时开价60万元。当有人通过中介开出50万元的价格时，王先生一口拒绝。去年年底，由于着急用钱，王先生又找到中介，这次他把房价降到45万元。中介公司马上联系了当初有意50万元买这套房的买家，可买家听到新的价格后，竟然要求卖家再便宜5万元，结果这笔生意再次一拍两散。
去年日子不好过 今年能否转暖？
根据国家统计局公布的数据显示，长春市二手房价格去年12个月里只有两个月环比出现了上涨，此外的10个月，二手房价格环比均下跌。二手房价格4～12月份累计环比下跌5.3%。二手房价格下跌的同时，成交量也在下降。根据长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。
面对这样的数据，长春市工商联房地产中介服务行业商会会长王义全说：“说2014年是长春二手房中介的‘寒冬’都不为过。”长春有实力的几个房地产中介公司之一，长春市某房地产代理有限公司2014年经营情况也不容乐观。数据显示，公司去年全年累计成交房屋数量同比减少38.97%，全年只有2月份同比增长27.62%，其余月份全部同比下跌，跌幅超过50%的有4个月。
“市场行情不好，业务量急剧萎缩，再加上销售人员严重流失，多方面不利因素导致2014年公司的总营业额下降30%，而且还出现了亏损。”李茂玉说。
根据国家统计局公布的2015年2月二手房价格数据显示，长春二手房价格继续下跌，这是自去年4月以来，连续11个月下跌，但环比降幅略有收窄，为0.3%，市场出现回暖迹象。
■谋新出路
与开发商抱团 卖新房“取暖”
一些中介选择了“退出”，但仍有中介还在坚持，为了生存，绞尽脑汁想出路。
张海岩所在的这家房产中介公司，就是去年刚成立的一家新公司。由于二手房市场生意不好，公司想到跟日子同样不好过的开发商搞合作，转做新房市场。
“以前房产中介卖新房，卖的多是开发商卖剩下的尾盘，而且开发商高不可攀。现在他们的日子也不好过，为了消化库存，拿出来跟我们合作的房源，都是在他们售楼处正在销售的正常房源。”张海岩说。
新房和二手房价格的趋同，让那些原本想少花一点钱获得住房和改善型住房的买房人不得不做新的考虑。
■行业变化
房产电商悄悄逼近
很多人可能没有意识到，无论你是否已经准备好，移动互联网战场的硝烟已经开始一步步逼近传统中介公司的阵地。
不管是采用O2O形式的好屋中国、房多多、Q房网，还是经过再次创新，采用O2O+C2C形式出现的房主儿，2014年他们都在全国各地进行着疯狂的扩张，而且已经让部分传统中介公司的大佬们坐不住了。
近期“思源地产”和“中原地产”的高管们在不同场合均表示，未来会“加强线上方面的投入”。李茂玉介绍，目前虽然移动互联网和传统中介公司之间的硝烟还没有烧到长春，但这是迟早的事情。在全国的一些地方，移动互联网时代的房地产中介公司竞争已经提前进入到白热化阶段，两大阵营已经初步形成。“作为本土企业，我们现在既要想办法抵御‘寒冬’，也要做好迎接全新机遇到来时的挑战，这样才能在未来的竞争中走得更远。”李茂玉说。
■行业预测
2015年长春房地产中介或迎来一次大的洗牌
华创证券新产业趋势部总经理杨现领认为：“未来10年，中国的房地产将会迎来一个交易的浪潮。中介行业、代理行业、流通行业在整个行业中的作用会越来越大。”
但这里提到的中介行业，显然不是留在传统思维，或是仍沿用传统手段进行销售的中介。
据长春市住房保障和房地产管理局统计，目前长春市备案房屋经纪人资质的二手房中介公司232家，而未备案的中介公司数量更多。
王义全认为，2015年长春房地产中介企业必将迎来一次大的洗牌，这对中介企业来说既是机遇，也是挑战。
二手房经纪人 实战技巧
版权所有:吕克 2007年11月
成交是一个系统的过程而不是一个简单 的招势
兵无常法,水无常势
成交真谛
客户选择与你成交是因为他喜欢你! "发掘"客户需求---"满足"客户需求(心理,感觉,面子) ---"超越"客户需求(把客户当朋友和家人对待) 做销售就是做关系/人(先做朋友再做生意) 我们给客户最大的,最优质的服务,就是让他们成交! 做销售的最高境界就是客户喜欢什么你就会什么! 一流的销售人员让客户"冲动",二流的销售人员让客户 "心动",三流的销售人员让客户"感动",四流的销售人 员让客户"一动不动".
五字真经
"快":看房,匹配,逼定,签单,下定金 "准":匹配,判断,心理把握 "狠":杀价,赚差价 "贴":跟客户,拉伸,逼定 "恳":诚恳,用心,一个客户一生朋友
主要内容 接待阶段--匹配阶段--约看阶段----带看阶段--拉伸阶段--逼定阶段--谈单阶段---
接待阶段
要求: 1.建立信任 2.了解需求 3.作好铺垫
如何建立信任
让客户 喜欢你
专业
自信
与众不同 标新立异
衣着
声音
肢体语言 对公司
对自己
对产品
特别的 你是 介绍方式 唯一的
接待第1计---专家法
什么是专家:
顾问,在某方面具有权威知识的人.
针对买家:
区域市场,房产知识,国家政策,未来趋势,投资,理财, 过渡
针对卖家:
房价评估,销售技巧,相关手续,产权知识
真专家(老手)--伪专家(新手)--案例:生病去医院"专家门诊"---这个社会乱说"无罪"
如何了解需求
购房目的---过渡型,居住型,投资型 家庭成员---关键人物,户型 从事行业---性格,生活安定性 工作地点---方便与否,购房群体 计划首付---购房能力 月薪情况---还款能力 业余爱好---环境要求,人文要求 看房经历---资源获取渠道,看房心理 目前居住情况---房屋档次,地理位置
接待第2计---抛砖引玉
第一步:了解需求 第二步:筛选信息 第三步:抛砖引玉 玉:就是客户的真实需求 注意:①不要一上来就推荐房子②不要放弃已经看过的房子, 客户没有看中可能是因为员工操作水平造成的.
如何做好铺垫
第三计:空城计 第四计:限时逼定 第五计:草船借箭
接待第3计---空城计
租房变售房 已售变未售 高价变低价 行家刺探 手中无货 打击业主 兵者,诡道也; 虚中有实,实中带虚,让房主和客户摸不到头脑,从而 任由摆布,最主要的是拖住房主和客户,不让他们在别的地 方成交!
接待第4计---限时逼定
针对对象
1.有过后悔经历的客户 2.投资型客户 3.购买一向非常明确之客户 4.跟了很长时间但是难以下决 定之客户
关键点
1.从众的心理 2.有限的时间里,人们往往做 出不理智的决定 3.快速逼定之前要下伏笔
接待第5计---草船借箭
获取房源的途径:
1.上门 2.老客户再生 3.装客户套取 4.物业管理办 5.其他房产公司关系
6.海报,楼花,小条 7.小区活动,房交会,其他活动 8.网络 9.上门陌拜 10.草船借箭---向客户打听,俗称套房源
接待第6计---30分, 4秒, 17分 30分---每天用三十分钟来进行自我修饰,
使自己感觉很自
信,面带微笑,给人一种清爽的感觉.
4秒---指第一印象,第一印象是在4秒钟之内形成的,员工
要通过自我素质的提高来提升客户第一印象的好感.
17分---指与客户见面以后,销售人员最好能在17分钟之内
激发客户对你,对你所在的公司和你推荐的物业的兴趣.
匹配阶段
首先头脑中要有房 匹配之前必须了解清楚客户需求,购房意愿及能力 先推荐次的再推荐好的---要有层次感,不要一上来就把最好 的房源抛给他/她 一次推荐不超过三个房源---太多了客户容易挑剔 自己推荐的房源自己要有信心---最起码要表现的有信心
※匹配其实是一个为客户"量身定做"挑选商品的过程,在优质资源有限 的情况下,有很多员工采取比较强制性的态度让客户接受自己对房子的 观念,而没有从客户本身的角度去考虑问题这是大错特错了的;客户的 需求是需要一步步的引导的,销售人员不能"超之过急",否则就会 "适得其反",所以就需要你和客户之间建立积极的良性的有建议性的 沟通,总之不要放过任何一个有需求,有能力,没时间,没资源的准客 户!
约看阶段
约看一套房子的时候,要准备另外几套在面积,单价,位置 等关键因素上相似的留做后选 第一次约看中等档次的房子---最优质的房子---最差的房子 约看要通过描述性语言让客户产生兴趣从而产生看房意愿, 减少说明性语言,更不要通过对房屋的过分夸张或死拉硬拽 骗客户看房---实
在没有方法,骗也要骗的有技术含量 要让客户感觉你为此付出了很多的努力---看房阻力很多 约看要明确时间,地点,出发之前半小时电话确认,在约定 时间前15分钟赶到观察环境并选择最好的路径去房主家 看房阶段
精心策划 做好导演 面对面直接下药
看房:精心策划,做好导演
自己最好事先看过: 需要提前确认的事项:
佣金,税费,房价(报价,底价,能否浮动),首付,关键 人物,买/卖房目的,留下物品,腾房时间,有无贷款,年代, 学区,物管等等
看房机会的掌握: 时间,聚焦法则:
看房第1计---比较法
买苹果的故事:
(人物:卖苹果父女俩)
有比较才会有选择: "三选一"原则---给客户配方只能有三个
看房顺序的选择: 最优---最劣---一般? 最劣---最优---一般? 一般---最优---最劣?
看房第2计---羊群效应
分行经理调配工作---团队作战 不同客户的看房时间点控制---怎么样把他们拉到
一起
优质房源的快速成交:积累准客户的能力;学会建
立客户档案,培养连环客户的能力
首先：您说的二手房中介员真正的称呼是房产经纪人，在国内大家习惯叫房产中介。这是目前国内经纪行业发展的限制，目前中介人员基本工作局限于：找房源，找客户，带看房子，谈判，签约，售后（缴税、过户、交房）几个主要事件。但实际作为一个真正的房产经纪其作用远远不止这些，相当于客户房产理财顾问。所以国内经纪佣金上限是房价的3%，但在国外房产经纪人地位与注册会计师、律师的地位差不多，其专业性非常强，所以国外买卖佣金可以收到6%甚至更高。
当然目前国内二手房中介员从业人员大多数并无真正执业资格，从业人员素质参差不齐，所以很长一段时间口碑较差，从2006年起行业已向正规方向发展，口碑日益提高，接受经纪人服务的越来越多，最近不少公司也提高了业务人员的底薪待遇也是很好的说明。记得05年刚来北京，某公司的底薪才240元，今非昔比了。当然该行业发展也不过10多年，发展需要一个过程。
其次：目前行业对于基础之类已逐步提高，至少要能准确表达意思，能够尽量满足客户需求或给客户好的建议，与口才关系不大，重要的是思路清晰，能够表达意思。之所以叫中介，也就是要真正架起业主与买方之间的桥梁，虽然佣金是目的，但如何恰单传达双方的意愿信息是有讲究的，所以重要的是每次联络都需要仔细斟酌。当然良好的应变和口才对于成交是有帮助的。
然后，您说的工作经验，我想有不少公司，都希望是无行业工作经验的，因为目前行业初发展，每家公司都有不同的理念和自己的发展方向，所以都希望是一张白纸，用自己的培训，培养自己需要的类型的人。有经验的尤其是有吃差价行为的经纪人，在目前的规模经纪公司并不是很吃香，因为吃家差价的时代过去了，现在的经纪行业主流是拼服务，拼专业了。所以经验方面我想您肯学习够刻苦，三个月时间入门是没有问题的。
再次：人脉。目前行业内很多人员都是外地人，人脉几乎没有，反倒是本地人很多公司都看不上，其中原因是本地人缺乏了生活压力，勤奋度上会有所降低。做房产，经常的联系客户，您的人脉很快就会建立起来了，如果您选择的是高端房产，也许有3-5个老的投资客户完全新人您，您也许就忙不过来了哦。所以这个行业最重要的是勤奋，想客户所想，保证客户开发量，定期维护您的老客户，人脉很快就会有了。当然还有您发自心底的认可这个行业，让所有认识您的人知道您在从业，体现出您的专业度，您的人脉无处不在。
最后：具体的工作，作为初级业务员，每天跑盘（熟悉环境和社区）、培训、上百个陌生电话，驻守（在社区摆展牌）是基本工作，之后会学习网络发布帖子，再往后的就循序渐进了。房源如果没有特别的资料，一般来说100个电话，2-3%的概率吧，驻守的话，要看主动性和运气了，一般来说半天时间见到2-3个客户是有可能的，但能不能是您的客户，那就要看您的主动性了。网络开发客户也是个需要研究的课题，帖子的内容是否吸引人，刷新的时间等，需要研究您的客户群去制作了。
至于业绩收入这块，只能给您参考了，目前多数公司提成在业绩的10-30%左右，现在四环内的房子均价基本过3万了，拿100平米房子来说，就是300万，按照3%收取佣金，就是9万业绩，提成你算下就出来了。当然如果服务不到位，客户是会要您佣金打折的，是否收到齐看你的服务了。
最后的注意情况，我希望您是真的喜欢这个行业，希望做好这个行业，才来从业的，不只是因为钱，当然这个行业我觉得是收入与付出相对成正比的行业，不只是靠死工资。对于不少人来说是获取高收入的好途径，但也需要知道，这个行业是非常辛苦的一个行业，我也曾简单算过，即使公司按照劳动法规定了休息时间，但我们很多人还是自觉的节假日无休，与一般行政人员比，我们每周的工作时间是他们的两倍还多，朝九晚九。另外一般都是周末时间较充裕，所以休息是在别人的工作日，也就是周末休息较少，不少人抱怨没时间谈恋爱，呵呵。总之做这行您需要想好了，如果做得不好您很快会被淘汰，如果做好了，您想离开估计
就难了，积累手上的资源太不易了，放弃太可惜，而且有那么些业主或客户信任您，愿意把几百万的事委托您，身上的责任啊。
最后给您提个意见，愿意跟您说这些真不只是冲着您的分数来的，如果您真的有想法做这行，以后别再用“说的好+50以上”这行的话语，虽说重赏之下必有勇夫，但记住这个行业是服务行业，是为买卖双方提供服务的，大家都是平等的。衷心的希望您能成为我们中的一员，也希望我们也有合作的机会。为行业的发展做出自己的贡献。二手房的成交量逐步超过一手房，每年上百亿的业绩等着我们去服务，相信二手房的前景是非常美好的，只要我们努力，行业会给我们应有的回报的。希望以上的对您有帮助，祝您一些顺利
记者周记
文：记者李凤荷
日前，记者看到一位中介人士的朋友圈分享该行的招聘广告，“这里没有高不可攀的提成，没有不可兑现的分红；只有易跳的提成，实实在在的分利，真金白银的奖励。敢来吗？”说实在的，如果不是近日跟一名中介人士看楼时“偷听”到这位人士的电话，记者还真不知道中介人士收入如此“和味”。二手房房产经纪人收入
这位中介人士入行不到两年，在同一地产公司的不同分行任职，由于这一两年二手房交易近乎停滞，他主力做一二手联动。近日他入账去年八九月的佣金，本月薪水高达7万多元。不过，对此他只是轻描淡写地对记者说：“做地产中介，饿不着，撑不死。”的确，地产中介人有很多的苦不足为外人道。做一二手联动要做“街霸”，有时候甚至奋不顾身拦车(事实上中介公司不鼓励这种危及生命的行为)，好不容易开单后也有可能面临与同事“拆数”的复杂计算，更不用说递进的个人收入所得税税率有可能高达45%~55%。
对于中介个人来说，过去一年风起云涌的“独立经纪人”风潮以及电商介入中介行业反而是好事。“死水一潭”的中介行业因外来者而重新洗牌，各个公司也更加注重员工的薪酬福利以及分红的计算，偏低的佣金分配率被改写，各大开发商以高佣金来鼓励中介公司，中介公司也以高佣金激励员工，月薪7万的确不是梦。对于一些成交“大刁”(术语，意为大码交易)的“刁手”一宗交易就有可能获得数以十万乃至百万的佣金。
目前二手房营业税“5改2”，二手楼市有所回暖。记者向中介人士询问，面对一二手产品他们怎样分配精力。他们说：“看客户需求吧。如果客户指定要买市区房，市区一手房供应不多，那么就介绍二手房给客户；如果客户喜欢新楼，且预算不多，有可能介绍郊区房。现在郊区一手房产品非常多，也要看客户倾向哪个区域，从清远到花都再到南沙，选择丰富。”政策回暖，中介人士重新忙碌起来，不再像限购期那样每个月开不到单“吃白果”。说实在，月薪7万并非每个中介人士的常态。他们经常挂在嘴边的一句话说得好：“好天收埋落雨柴。”市道好时就拼命做，积存度过寒冬的干粮。
记者身边有不少朋友也想着转型，在一份收入不高的清闲工作上老是抱怨这样那样。说实在的，如果肯下苦功，中介行业也是一个不错的转型机会，不过你能否承受得起高强度的工作，且有可能极少时间陪伴家人？面对高薪诱惑，你敢来吗？
注意防范二手房中介潜规则
湘潭比较好的房产诉讼律师表示，我们希望通过对房产中介机构和经纪人法律地位的分析、房产中介的政策、市场及法律风险的研究、中介机构二手房交易风险防范讲解、典型案例的探讨，能使众多房产中介机构意识到法律风险的存在，并能有效地采取防范措施。
近几年不断升温的房市，催热了一个行业——房产中介。来自南京市房产部门的权威数据表示，2009年，南京二手房成交10.5万套，其中约一半是通过中介完成的。尽管行情很火，但市场依旧不规范，不少房产中介除了赚取中介费外，还通过一些“损招”，“黑”了房主的钱。
小编走访了众多房产中介公司，挖出了所谓的市场潜规则，也提醒卖房人，不要以为房子在自己的手里，自己就能说了算。
做低房价帮忙逃税
据介绍，一般小型房产中介，每月至少要收入16000元才能保本(至少要成交4套40万元的房子)，大型连锁中介由于运营成本巨大，每月至少要成交300套房子才能保本。为达到这个目标，中介常用的手法之一，就是把房子“打包卖”。
例如，张三有一套70平方米的房子委托中介出售，报价80万。中介为了抢房源，给张三挂出的广告是“净得价”，将来成交后所有费用全部由买家出钱。房主因为中介的这个点子而心存感念。
同样，为了吸引买家，中介通常会告诉买家：你放心，我们有办法帮你“操作”，肯定不会让你吃亏。之后，中介会把《二手房买卖合同》中的房价故意做低，让买家少交一些契税和房屋维修基金，这样的话买家会觉得中介“处处为顾客着想”，通常都会非常乐意地买下该房。
【业内人士点评】
南京不少中介公司都这样“打包卖房”，其结果是造成买房人逃税、逃房屋维修基金，损害的是国家利益和集体利益，也会增大交易风险和隐患。 现金收房狂吃差价
家住卫岗的张女士有一套62平米的自住房。她想换一套大一点的房子，便到自家附近的一家房产中介机构去打听，并报出了自己老房子的心理价位：45
万。接待她的业务员当即热情地带张女士一起去附近的公证处，办理了该房的全权委托代理手续，并在次日上午一次性将房款全额付给了张女士。
三天后，这位中介业务员以58万元的价格将该房卖出，净得了13万元。后来在办理产权变更手续时，买家知道了中介业务员“吃差价”的事，但因为此房是全权代理，房屋的所有合法证件及委托代理书都在中介手里，也奈何不得。
【业内人士点评】
南京中广置业的一位业务经理告诉小编，绝大多数的卖房人，对自己手中房子的具体价位并不太清楚，通常在卖房前会先到附近的房产中介机构去作一些咨询。中介业务员一旦发现房主的报价低于当时的市场价后，便会打该房的主意，以现金收购的方式控制该房，达到获取暴利的目的。建议卖房人一定要多跑几家中介进行咨询，掌握市场行情。
暗箱操作两头瞒
小王希望将自己位于南京河西黄山路的一套商品房出售，小王报价122万元。中介公司业务员实地看了房屋后，与小王签订了一份中介代理合同。合同上约定：中介公司保证在2周内将小王的房屋售出，如若逾期，则以每日100元的价格向小王支付违约金;同时小王不得将该房交与其他中介公司代理，否则将双倍退还代理费。
两天后，吴先生有意购买该房，中介报价128万元。一番讨价还价之后，吴先生同意以127万的价格购买此房，中介公司便要求吴先生交5万元定金，如若悔约必须双倍赔偿定金(也就是10万元)。这之后，买主吴先生多次要求与卖主见面，但中介都以卖主出差、出国等原因搪塞，导致交易过程中买卖双方始终没能见面。二手房房产经纪人收入
最终，该房屋买卖合同上的成交价是122万，中介轻松地吞下了5万元差价，还告诉买家：少写点是让你少交点税。不知情的买卖双方，都对这位中介业务员再三感激。
【业内人士点评】
21世纪不动产南京华侨路分店的一位负责人告诉小编，房屋与普通商品交易不同，买卖双方都应格外慎重。尤其是买房人，在签正式合同之前一定要与卖房人见面，了解清楚房屋的相关情况，以免交易完成之后再后悔。那些以各种理
由不让买卖双方见面的中介，其中一定有不可告人的目的，买房人应该勇敢地说NO!
占用房款去收房
李小军有一个40平方的房子，通过中介售出。中介在签三方协议时，会尽力劝说买卖双方从中介公司过款，买方要在去房管局签买卖契约之前将全款(如果是一次付款的话)打到公司账上，但中介退款给房主的时间却是新房本下来后3日内，名义上说是要保护买卖双方的利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差。有滚动资金在手里，中介就可以玩“帽子戏法”，利用别人的钱去生钱。
【业内人士点评】
对卖方而言，其风险可想而知。如果房产中介资金链断裂，他们就宣布公司破产?更有甚者，卷款而逃，卖方到哪里去讨房钱?!
超长合同套房东
市民陈先生在南京市中山南路上，有一套71平米的闲置房想出租。2004年3月，他委托一家中介公司帮自己出租，结果中介业务员一口一个“尽可能地为你节约时间，让你省心”，哄得陈先生一下子与该中介公司签了6年的租房合同，每月租金600元。之后，该中介公司花了500多块钱，找人将房子进行了清理并重新粉刷了一下，一个月后以月租金900元的价格将该房出租，且是一年一租。第二年，该房屋的月租金涨到了1400多元，第三年更是涨到了1800元„„6年下来，陈先生足足少赚了10多万元的租金。
【业内人士点评】
我爱我家南京三牌楼店的工作人员表示，所有的中介公司都喜欢接长期包租的业务，短则3年，长则8年。一些业主为了图省事，也喜欢将房子一下子租好几年，殊不知，这样只会给自己造成损失。
专业人士表示，房产中介要时刻面对市场变化，经营风险也需要时时防范。还有，房地产中介机构在拓展资深业务时，也要充分考虑自身条件，避免盲目扩张。对房地产中介机构而言，只有克服了以上风险对长远发展的阻碍，才能够在激烈的市场竞争中生存并发展壮大。
如果你在二手房房屋交易时遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更
多买房贷款什么时候还的法律问题，你可以找相关律师，进行咨询相关购房按揭何时开始，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。
一 房产经纪人工作守则
房地产经纪人是全社会经纪活动的一个重要组成部分，在房地产业的发展和房地产市场的繁荣过程中起着十分重要的作用。经纪人在经纪过程中应遵守：
1、 热爱自己的职业，全身心的投入工作；
2、 热爱企业，言行举止和经纪行为都要维护公司信誉、品牌；
3、 培养房地产经纪职业道德，强化自己的职业良心，置业责任感和执业理念；
4、 服务客户要真诚，真心以客户的利益为己任；
5、 系统地接受培训，熟练掌握有关房地产经纪操作方法，提高职业技能；
6、 完善自己的知识结构，提高文化修养；
7、 培养团队精神，互相鼓励，互相提携；
8、 公平竞争、团队合作、不诋毁同行。
二 经纪人的职业素质
（一）职业道德
1、守法经营：遵纪守法是每一个公民的基本道德，作为经纪人更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业的活动的特殊意义，房地产是不动产，它的产权完全依靠有关的法律文件来证明其存在，其产权交易也必须通过有关的法律程序才能得以完成，房地产经纪人是以促使他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的。因此，必须遵守有关的法律，否则，自己的服务就不能实现其价值，自己就失去了立身之本。
2、以“诚”为本：经纪人提供的服务是促成他人交易，这种服务实质上是一种一以信息沟通为主的动态过程，经纪人要促成交易，首先必须使买卖双方相信自己，但是，与普通的商业服务相比，经纪人员或他（她）就职的经纪机构，并不实际占有实体物质的商品，要想使卖双方相信自己，最基本要素就是“诚“
1）真诚：真心以客户的利益为己任，这种真诚不仅仅靠经纪人的语言表达，更主要是以行动过来体现，其中最主要的是经纪机构的经营方式和服务费用收取，当经纪人的机构以佣金为唯一的收入来源，并且以成员的成交为收取佣金的前提，这就表明，经纪人的利益与客户的利益一致，客户自然就会相信经纪人员会尽最大的力量为自己寻找交易的对象。所以，以真诚的要求出发，房地产经纪人一定要树立“不成交，不收费“佣金是唯一收入的观念。
2）坦诚：及诚实地向客户告知自己的所知，经纪人凭借自己的专业知识和经验来帮助客户，当出现一些不利于成交的因素时，应诚实地向客户告知，当客户由于不懂专业知识或不具备专业经验而使成交价格等产生不恰当的期望时，不能一味的迎合客户，应客观的帮客户进行分析，坦诚的结果是使客户充分知晓影响交易方面并完成按自己意愿作出决定，这样的交易不容易产生后续纠纷，同时也有助于客户对我们产生信赖感，这种信赖感，又会通过口碑传媒使经纪人和公司树立品牌！
3、恪守信用：信用是指要求经纪人经纪活动中一诺千金，尽职守，公平公正，严格合同条款办事，信誉是房地产经纪人的支柱，是其生存和发展的根本，是供应的客户依赖和合作的保障，应牢固树立“信用是金“的思想观念，一方面要言出必行，行必果；另一方面，应注意许诺，避免是失信，经纪人要有一次不公正的交易，就会引起客户，客户的朋友及熟人的注意，经纪人的信誉胜于数以万计的的广告费，良好的信誉将使经纪人联络旧客户，结识新客户，编织着越来越多的客户关系网！二手房房产经纪人收入
4、尽职守则：经纪人的责任就是促成他人的房地产交易，因此应全力以赴去实现这一
目标：
（1）做事要严谨:经纪人活动中的许多环节是必不可少的，决不能为图轻松而省略也不马
马虎虎敷衍了事。如果没有尽职守则的敬业精神，是不可能胜任这一工作的。
（2）专业：经纪人是以自己拥有房地产专业知识，信息和市场经验来为客户提供服务的，
一个优秀的经纪人一方面要加强理论知识学习，掌握日新月异的房地产专业知识及相关科学技术；另一方面要不断地通过实地考察，与同行及相关人群交流来充实自己的信息量，提高专业技能。
（3）严守机密：在承接业务时，经纪人总会了解或按商业引当事的一些商业机密或个人
隐私，经纪人不能随意的泄露自己所接触的秘密或隐私，这是经纪人所从事的职业时的经纪人的素质要求。
（4）责任：根据政府有关规定，经纪人员都是以自己所从业的经纪机构的含义来执行的，
所有的经纪人要对经纪机构承当一定的责任，这种责任：一是要帮助公司实现盈利目标；二是要维护公司的信誉，品牌从承担自身责任的要求出发，经纪人首先必须做到忠于自己的机构，不随意 “跳槽”或“脚踩数条船”，同时，在言谈举止和经纪行为都要维护公司的信誉出发，决不做有损公司信誉，品牌的事情。
5、公平竞争，团结合作：市场经济是以优胜劣汰为基本原则，经纪人必须不怕竞争，勇
于竞争，以坦然的心态，公平的方式参与竞争，那些诋毁同行，恶意削价均不正当竞争方式，实际上是不敢进行公平竞争的的表现。合作，这一看似竞争相悖的方式，实际上常常是经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要的手段，通过合作，可以学他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益，当然合作中也存在丧失自身价值，但在合作中不能以公平方式进行竞争，合作也无法达成，因此，竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而公平竞争，团结合作是制胜的前提。
（二）职业修养
1、自知、自信
1）自知：是指对自己的了解，房地产经纪人员对自己的职业应有充分而正确的认识，要
对这一职业的责任，性质体会作用的意义，经济收益等各个方面有一个全面和客
观的认识。
A：对市场的贡献，促进流通，资源优化，造福于民
B：高收入的阶层，专业化劳动的一种回报，就会对这一行业的肯定
2）自信：在自知基础上形成的一种职业荣誉感。成就感和职业活动中的自信力。自信来
源于自知，经纪人员如果能充分了解自己工作的社会意义，知道自己可以为客户
带来效益，就会对自己的社会地位产生自信心，不敢于在客户面前自惭形秽；另
一方面，经纪人员自身的专业也是自信的重要保证，不管客户在别的领域有多高
的地位，但在房地产交易方面都必须承认房地产经纪人员的专业地位，经纪人完
全可以通过自己专业化的服务来赢得客户的尊重。
2、乐观、开朗：
在于人的交往中，乐观、开朗的人使人容易接近因而更受人欢迎，经纪人如果不具备这种性格应主动培养自己乐观开朗的气质。
1).在心态上调整自己，保持乐观的心态。
失败常伴随着我们经纪人，我们一定要懂得自己的工作是做概率的几次业务的挫败不等于这项工作的失败，要树立与同事、同行积极合作公平竞争的心态，就不会因竞争而产生消极悲观的情绪，更不会产生嫉妒、敌视这类的心理。
2）陶冶自己的乐观气质。
要接触美好的好事物，如宜人的风景，优美的艺术品来陶冶自己高尚的情操，同时要注意自己的表情、仪容、语言中增加积极地、美好地元素，如微笑，清新怡人的香水以及学会相信我能做成这笔交易，我一定能想出办法解决这个问题等积极地自我心理暗示。
3、坚韧、奋进。
经纪人在工作中，经常遭到挫折，不仅要以乐观的心态来面对挫折，还需要以坚忍不拔的精神来化解挫折，应视挫折为正常而，而将一帆风顺视为偶然；
经纪人在工作中，要不断地学习新知识、新技术，了解新信息以适应市场变化；
经纪人在业务上切不可因步自封，只局限自己所熟悉的领域，要不断地开拓新市场，建立新客户群，形成新的业务类型。
（三）基本礼仪修养
1、电话中的礼仪
（1）接听电话的意义：二手房房产经纪人收入
接听电话是中介服务的重要环节，也是与客户进行业务交流的一种有效地交流方式。充分利用电话的语言魅力，掌握适度的言谈艺术，不但能够最大限度地激发客户上访，而且可能成交，起到事半功倍的作用。
2、接听之人的思维方式：
（2）接听电话的常用文明用语：
拿起听筒直呼“你好，一圣房地产代理有限公司”“请问您找谁”“我就是”“请稍后”“您要购房吗”“您要租房吗？”“喔，您的房产在上市转让吗？”“喔，您要出租房屋？”“怎么称呼您？”“怎么跟您联系？”等。
（3）尽快掌握客户的需求，简明推介基本符合客户要求的业务内容。
（4）注意销售您的情感智商，简明推介基本符合客户要求的业务内容。“见缝插针”地“销售”自己，要在电话中“辐射”你的气质和素质，增加你的吸引力，注意“销售”公司。
（5）激发客户上访，简明扼要地介绍分店所在地。
（6）你可以这样说：“在约定的时间里，我在某某地等你”
3、充分利用语言的魅力：
（7）语言要清晰，口音要标准，掌握语音大小的分寸
（8）语调高低有变，要有兴奋度，略有“节奏感”，做到强弱结合、热度适中。
（9）语气要谦恭，要赞美和高估客户，注意文明礼貌.。
4、接听电话的注意事项：
（10）要适时收线，千万不可无谓拖延，讲话速度要快。
（11）登记文字速度快。
（12）避免在电话听筒上“咳嗽”
5、始终带着微笑接听电话。
（四）仪容与着装
A、仪容应整洁、稳重和易于接近。身体整洁，容光焕发，适量化妆。
B、着装应端正，有专业形象。
着装：男（西装）；女（职业装）
领带：领带长度不超过皮带的位置为准，颜色选中性，不宜过暗或过亮
鞋袜：穿西装时，要穿皮鞋，要注意光亮、清洁、无破损；袜子以素雅、深色为主，
尽量避免白色首饰
C、姿势仪态
姿势是无声的语言，也叫肢体语言能反映一个人都精神面貌。
基本姿势：应注意的习惯动作。
D、言行举止
语言：声音洪亮、语调亲切、语速适当、表达清晰。
（五）礼貌
多使用礼貌用语、主动打招呼、进门先敲门、谦恭礼让、积极聆听、在客人面前不抽烟
（六）招呼
与客人见面要相互致意，常见的招呼礼仪：点头、握手、鞠躬、拥抱等。
（七）介绍
自我介绍，要亲切有礼，度谦虚诚恳；不要自我吹嘘，夸大其词。
（八）名片
递名片的饿方式：面带微笑，仅仅路用双手递送，以示尊重，名片应倒过去使字向着客户；
接取名片：用双手接，动作要快，先浏览一遍，以示重视；
名片放置：放在皮夹里，或放在上衣口袋里；
保存名片：分门别类放置保存，建立客户档案。
三 经纪基本技能
（一）认识房源
1、商品房基本知识
商品房类型
按建筑高低分
A 低层房屋
高度低于或等于10米的建筑物。一般1-3层建筑物。如平房，别墅等。
特点：成本低、舒适、方便、占地多、土地利用率低
B 多层房屋
多层房屋指高于10米，低于或等于24米的建筑物，多层房屋一般为4-8层。
特点：房型整齐、通风采光好、空间紧凑、公用面积少、、、得房率高
（A） 小高层：8-13层的建筑体
特点;：房型好、得房率高、结构强度高、耐用年限高、景观系数高、污染
程度低。
（B） 高层：指15-24层建筑体
优点：视野开阔、景观系数高、尘土噪声、光线、污染少建筑结构强度高
缺点：基础要求高，施工难度大、成本高、分摊大
（C） 超高层：超过24层的建筑体
特点：单位地价低、建筑成本高、其气派雄伟、满足了视野景观的需求，
本身就是一个景点。
按工程进度分
A 期房
a.在建的，尚未完成建设，不能交付使用的房屋称为期房。
七通一平：上水通、下水通、排污通、配电通、电话通、道路通、场地平整。 b.房管局把没有取得房地产权证的房屋统称为期房
B 现房
是指通过竣工验收，可以交付使用、并可以取得房主证的房屋。交房先看“两书” a.《新建住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件、可以作为商品房预、出售合同的补充约定、与合同具有同等效力。开发商不提供的我们可以拒签房屋交接书。
b.《住宅使用说明书》
开发商对住宅的合理使用应有的提示和说明
按权利状态分
A 产权房
所谓主权房是指主权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占有范围内的土地拥有使用权。产权人对这两项权利享有占有、使用、收和处分的权利。产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
B 用权房
是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体。“已售公房”“可售公房”“不可售公房”
按销售对象分
A 外销产品
特征：a.境外企业和个人 b.土地必须通过拍卖、支付出让金
B 内销商品房
C 经济适用房
经济适用房是以成本价（利润在3%以内）向中低收入家庭、住房困难家庭出售的住房。 土地获得方式是：行政划拨地
按建筑结构分
A 房屋建筑结构的承重形式
a.叠砌式
b.框架式
c.剪力墙式
d.框架—剪力墙式
B 房屋承重结构的基本构件
a.钢结构
b 钢混结构房屋主要承重结构皆由钢筋混泥土材料制作
c 钢和钢筋混泥土结构
d 混合结构
房屋的楼层屋顶采用钢筋混泥土材料制作，墙体和柱采用砖和其他材料砌筑。
混合一等：即楼层、屋顶、楼梯、及部分梁、柱采用钢筋混泥土材料
混合二等：采用预制钢筋混泥土小梁薄板作为楼层构件。
e .砖木结构
房屋的墙、柱采用砖砌筑，楼层、木架采用木料制作、砖木结构起承重作用是砖砌墙
及木质构件。
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