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把房屋交给房地产托管公司，本来是件省心的事儿，可遭遇房地产托管公司携钱不给，那就成糟心的事儿了。租客交给房地产托管公司的房租，如果没能交到房东手里，那对于租客和房东来说，都是一件烦心事。更出现房屋托管公司人间蒸发的事件，近日郑州一房屋托管公司资金链断裂，“二房东”无力支付房东的房租，无奈之下，房东只好换锁撵走租客，致使十多名租客深夜流落街头。
那么，房屋托管到底是个啥?有业内人士称，其服务范围主要是针对空置房产，用于空置不动产的保值、增值，而出租是较为常见的业务。
郑州市房管局市场监管处负责人曾在接受媒体采访时解释，房屋托管是项新业务，从事这类业务的主要有三种机构：房屋中介、房屋托管公司和物业公司。房管局要求房地产中介机构在取得营业执照后来房管局登记备案，但实际上很多公司并未做到登记备案，如果出现纠纷，在处理上会增加困难。而从事托管业务的中介公司资质由谁来认定，托管的房屋与收取的资金由谁来监管，没有相关法律法规明确规定，容易让一些不良企业钻空子。
“如果是房东和租户直接对接，信息对等，也不存在暗地加价问题，而交给托管公司后，房东和租客间的信息是不对称的。改变房屋格局、加价，或者拿钱‘跑路’，受害的就不止一方。”业内人士称，目前市场上出现的房屋托管业务，很多都是变相的双边代理，两头赚钱。
那么，房屋托管公司赚钱吗？房屋托管公司是怎么赚钱的呢？
小买卖，背后有大资本
据高先生介绍，虽然房屋托管公司是一个小本生意，最低投入七八万元就能入手，但是事实上很多看似名不见经传的房屋托管公司背后都有不少来自温州、山西、义乌、鄂尔多斯的炒房客，以及一些城乡结合部的“土豪”们（他们因耕地的变卖，而迅速成为中国另一批富豪）的支持。而超过6成的房源也是由这些人来提供。说白了，这更像是一个江湖，大佬因为各式各样的原因不便露面，便集体选出一个小弟，由他抛头露面地解决各种问题。如果炒房客一口气将手中的房屋交给房产中介出租，很容易造成市场价格走低，反之由他们掌控，让房屋托管公司露面出租房屋，不仅可以控制房租价格，还因为资金雄厚，可以独揽一个地区的市场。也正是因为这个原因，房屋托管公司形成联盟比较容易。
据了解，往往替投资客服务的人大多数与投资客有着千丝万缕的关系，要么是亲戚，要么是朋友，说穿了，如果没有大资本的支持，一般的小投资者要想在这个领域中赚大钱是比较困难的。
短租、日租房更赚钱
高先生透露，目前业内不少人都将房屋租赁业务拓展成了“短租”、“日租”业务，因为这两者出租业务要比常规的月租房的毛利润空间大，以二线城市短租房市场为例，一套一室一厅的房源一天的房租约100—300元，一个月下来，按照出租20天计算，租金约有2000—3000元，而同样的房源按月出租，最多可获租金800元。
不过短租、日租房的房源比例在房屋托管公司旗下房源的比例并不高，大约只占到总房源的20%—30%，但是其带来的净利润却是总利润的50%—60%。
业内联盟，推高市场
据天津某房屋托管公司负责人高先生透露，托管公司赚钱也是有自己的技巧：
首先，必须要形成业内联盟。这个生意模式很简单，托管公司最大的利润来源就是房屋租赁费用的差额，要想取得差额最大化，就必须要有大量的房源，可以造成本地区房源紧张的假象，然后加价出租，基本上就能推高本地区房屋租金，进而赚取更高的利润。而要实现这个目的，就必须要形成业内联盟，毕竟积攒大量的房源不是一两家公司可以实现的，时下业内人士的做法就是通过电话互通有无，然后一旦有客户要谈价格，大家实行价格同盟，使得租赁者无从划价。
第二，重点收集热点地区、热门地段房。如果不是热门地段的房子，根本无法起到抬高市场租金的作用，另外，热门地段房主对于租金的期望值较高，而出租的价格也较高，留给房屋托管公司谈判的空间较大，也比较容易拿下。
而要想实现这个目标，前提必须是要与房东签订长合约，高先生表示，托管公司与房东签订合约至少要在两年以上，三年为最佳，因为只有这样才能有涨价的空间，否则的话，涨价的空间很少，托管公司赚钱的空间也就变少了。通常为了吸引房东的合作，托管公司的合作条件都比较吸引人，甚至有的会以高于市场价格来谈判。在业内人看来，前面损失都是小钱，一旦形成了“垄断”，后两年的涨价不仅可以将前面的损失弥补掉，还能狠赚一笔。
抢市场，江湖规矩不可少
高先生介绍，虽然有不少房屋托管公司背后有大佬的支持，他们不缺房源，但是要想赚更多的钱，房源自然是多多益善，因此在这个江湖中，各个从业者就免不了有个“磕磕绊绊”。如果是同一个联盟的从业者，这种事比较好解决，找个中间人，把大家聚在一起，喝几顿酒，均分下利益，问题也就都解决了，毕竟一是大家相互都有千丝万缕的联系，二是大家已经是坐在同一条船上，闹僵了，谁也赚不到钱。麻烦就在不是同一联盟的从业者抢房源，这种情况很容易发生肢体冲突，所以业内人有个绝不跨界收房的“潜规则”，即使顾客主动要求将房屋挂在非界内房屋托管公司，对方也不会接受。而这个界的划分可能以楼、小区、马路，甚至是楼层区分，至于原则嘛，则是“先到先得”的原则。
揭秘：托管公司利润
房租差价+空置期房租
据了解，房屋托管公司在同房东签合同时，会要求一到两个月的空置期，用于对房屋的保养、整理，空置期内免房租。而托管公司再同租客签合同时，空置期的概念不再存在。也就是说，托管公司的利润主要由房租的差价和空置期的房租组成。
郑州某房屋托管公司资深经纪人曹林(化名)向记者透露：每套房源至少要保证一个月的空置期和100元的房租差价，利润可观。
他给记者算了一笔账，以黄河路东三街附近的一套两室两厅为例，2012年8月，托管公司同房东签合同时，租金为1300元/月，合同期两年，空置期两个月，但一周后，该房源就以1400元/月的价格租了出去，租客住了半年就搬家，此时月租金已经达到1600元。
粗略计算，这套房源的利润已经达到6600元，即使减去空置期的一些损耗，保守利润也在6000元。
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小张初中毕业后在外打工,混得一般,有些郁闷。看人家帮城里人疏通水管什么的,感觉自己能做,于是就买了些工具,跟着老乡学了学。等他有了丰富经验后,也有了一小点积蓄,就从老家找来几个小青年一起做。
两年过去了,小张的生意异常火暴,每天的电话都接不及。他干脆租了间房子做办公室,弄台固话,自己专门负责业务,让其他人出去干活。这一弄,他的生意更好了。现在他有房有车,日子过得很滋润。
大家知道,这一行技术含量不高,很多人都在做,而且大都是进城务工的农民兄弟,竞争也很激烈,居民区内楼上到处贴的都有此类小广告。那为什么小张的生意这么好呢?
1、打"正规牌"
他对手下的人要求很严格,从对人的礼貌到干活,他都有要求。比如到客人家里要穿鞋套,不准坐客人沙发。再比如,干活一定要细,一定要好,做过的活一般不允许有后患等等
他也有名片,但不象一般修理工的名片,他的名片很讲究。他有自己的办公室,有人24小时值班接电话。他还找了个电脑学校毕业的小姑娘帮他整理客人资料,以备他做"售后服务"。
他给员工都买了统一服装,而且规定服装不能太脏等等。
2、打"感情牌"
他的生意一大半是来源于老客户的推荐。他做的活质量高、服务到位,很容易在一个小区内打开市场。而且,他有一招很厉害,就是员工做完后,他会亲自打电话给客人,询问满意与否。他要求员工额外给客人干活,比如你的马桶坏了,碰巧某处一个小东西也坏了,他的员工就会顺手给你修理好,而且只收大物件的修理费用。
3、打"价格牌"
这一行的价格不透明,一般居民不了解,也没必要了解。但他根据行内价格平均值,做了一个价格表,让员工带在身上,并让客人看。收费时,可以给客人下调5到10元,坚决禁止提价。
4、打"联合牌"
一般城市小区的物业都有帮助居民修理东西的职责。大一点的正规点的小区物业可以承担,但小点的物业就不行了。所以,小张就选择那些中小物业合作,碰到居民要修理东西,物业能修就修,不能修就通知小张,小张则象征性地给物业一些利润。当然,要维持关系,小张则免费给物业提供服务。
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绕过派
谈判时间耗不起
某O2O企业创始人聂女士认为，物业不是切入口，各种服务才是。不依靠物业，社区O2O也能通过其他线上、线下的方式获取用户，作为一家服务于用户的互联网公司，没打算特意去走物业渠道。总体而言，双方的关系确实比较浅层。
同样没跟物业打太多交道的比邻店联合创始人刘辉道出了更深一层原因：一开始确实考虑过走物业渠道，但衡量再三觉得价值不是特别大。他分析，社区居民跟物业之间其实没有很紧密的联系。以他自己的体验来看，一年跟物业接触也就两三回；在中高端小区，物业跟居民还算相处融洽，但在普通小区里，双方处于对立关系的很多，怎么指望通过他们为居民提供服务呢？
至于物业手中所掌握的大量业主信息，在他看来都是“死数据”，远不如从社区便利店获得的居民消费数据有用。而且从业务开展的角度，便利店多是个人店，说服老板入驻能给他带来更多生意的社区O2O，几乎没什么难度，而如果找物业，面对的是机构，谈判时间耗不起，加上物业人员的更替通常很快，今天跟甲谈得差不多，过两天换成乙又得重新来一遍，一来二往反而拖慢了进度。
按次付费进小区
刘辉坦言，不同社区的情况不同，更多时候靠随机应变：有些社区只要走申请流程、向物业交纳一定费用就行，具体视活动规模和参与人数而定，少则一天两三百块，多则上千；要是社区没有明确对开展推广活动的要求，那就要团队在前期先去跟物业沟通，这点一般不会特别难，因为不少物业也想通过引入类似的活动来创造“额外收入”，顺便提升社区的人气和活跃度。
当然，也不是每次都有钱能搞定。刘辉指出，尤其是那些特别高端的社区，通常对外来人进入有严格的制度，排斥商业味太浓的地推活动，而且他们较高的物业费已经足够运营，不会为“付费”所动。
专家评议
戈壁投资副总裁黄文超：每次进小区付的那一点点费用，对物业来说谈不上有什么吸引力。双方毕竟没有紧密的合作关系，物业这次让你进，下次可能就不让了。从长远来看，这种“既要在利益上绕开你、又要借助你的力量”的打法，恐怕很难真正深入到小区里。换个角度，现在选择绕过物业的社区O2O，其实也未必真的不想跟物业合作，只是说能否找准物业痛点，给到对方想要的好处。
启赋资本合伙人曾峥：绕开物业自己做平台，意味着要在外围大量烧钱获取流量。如果团队烧得起这个钱、执行力也足够强的话，还是能够做起来的，但在短时间内较难大规模推进。另外，外围的社区O2O只能满足用户的线上购物需求，不像跟物业合作的团队，还能对接物业服务、社区社交、活动等等，在对用户的亲和力上可能会打些折扣。
梧桐树资本合伙人童玮亮：小区处于物业的管辖范围之内，这个中间环节还是相当重要的，很难完全绕开，即使跟物业没有很深入的合作，起码也要保持良好关系。
联合派
帮物管信息化
北京起家的社区001自称“超市搬运工”，为居民创建5公里内的社区电子商务服务，承诺一小时送货上门。但在成立之初，却做了一件跟电商没什么关系的事情——-制作一套物业信息管理系统，免费提供给各大物业公司使用，连同发短信的费用也包办。创始人邵元元毫不讳言看中对方手中的业主金矿：先帮助物业解决电子化服务，再通过物业的渠道接触业主，以此快速且低成本地获取用户；手里有了用户，再去找超市谈合作。
让物业赚到钱
物业公司这个行业毕竟非常传统，一招免费就能轻易打动他们成为“自己人”吗？某企业创始人安康说 ，会遇到态度强势的物业，尤其是当对方没搞明白你所带来的价值时，他们会把你简单归类为提供微信公众号建设的公司，我们只能反复解释。不同规模、档次的物业锁定了不同消费层次的居民，所蕴藏的商业潜力也有差异，就目前来看，自己重点开发近郊1000户以上的中大型社区。至于其他中小型物业，他表示，如果对方想合作也不会排斥，尽管带来不了多少线上消费，但掌握了这部分用户流量，以后或许能吸引品牌商来投广告。
对于平台获得的商业收入，安康介绍说，现在已经有不少商品和服务供应商入驻，平台一般能谈到8折以上的折扣，然后再以9折的价格面向用户，当中的10%差价与物业平分，以稳固双方长期合作的关系。
专家评议
戈壁投资副总裁黄文超：一家物业只会选一家平台合作，一旦这个“坑”被占了，后来者基本上就很难再有机会。从目前跟物业合作的情况来看，大部分都是满足对方管理信息化的基本需求，这谈不上有什么技术门槛，看谁的体验做得更好些。当然，更重要的还是在后续的商业运营，我看好用户、平台、物业都能获得好处的三赢模式。
启赋资本合伙人曾峥：让物业在社区O2O里分一杯羹很重要，这样一来，他们才会有动力去帮平台“吸粉”，从而降低平台获取用户的成本。站在供应商的角度，他们也更青睐那些能够帮助他们快速进入小区的平台。
梧桐树资本合伙人童玮亮：跟物业合作有很多种方式，倒不一定要紧密地捆绑在一起。社区O2O不是简单的“得物业资源得天下”，核心还是用服务体验黏住用户，建立起自己的品牌。文/天财
分析：社区O2O要不要绕开物业？
社区O2O要不要绕开物业？提出这个问题的多半是互联网公司，要么是还没深入的去接触物业，要么就是在物业那里吃了闭门羹，或者是连社区O2O是什么都还没想明白呢。
没接触过物业的想绕开物业很正常，这些人都是以互联网角度切入，以为绕开物业可以快速规模化、平台化，只是他们还不知道物业在其中的重要性；吃过物业闭门羹的深知物业难以渗透，只能寄希望于摆脱对物业的依赖来发展。
你认为社区O2O的核心是么？肯定不是互联网的工具职能，如今（移动）互联网的流量已经被彻底瓜分殆尽，想以互联网的形式切入社区O2O实际上是在与互联网巨头们竞争。例如小区无忧、小区管家们，他们怎么去与BAT、美团、点评、58们竞争？没机会的。
社区O2O最大的市场意义在于提供了互联网巨头们难以渗入的市场机遇，线下的服务部分才是互联网巨头们无法触及的地方。所以，要做社区O2O就一定要深入到线下，而深入到线下就难以绕开物业。
然而，社区O2O的问题就出现在这里，绕不开物业，又无法深入物业，物业自身又做不好。结果社区O2O就成了今天的“笑话”。
好了，还是少点谈概念、理论，多讲点实际情况才能有助各位更好的理解社区O2O所面临的问题。在一些以互联网切入的社区O2O创业者们眼里，既然无法绕开物业，那就帮助物业解决一些问题吧。但如何解决呢？
目前最常规的手法就是开发一款具备CRM、ERP等各种功能的APP，然后给物业免费使用。按逻辑来看，这条路完全走的通，开发一款APP的成本小则几十万，大则上百万，如今免费给物业用，还能帮其提升工具效率，物业何乐而不为呢？然而，实际情况却是，物业才不用呢！
一些相对大一点的物业公司本身就具备CRM、ERP的能力，这类业务一直是金蝶、用友、明源等房产软件服务商的主要业务之一。你新开发一套产品去与他们竞争？第一，产品上肯定不如他们专业；第二，物业已经用惯了他们的产品为何换你们的；第三，如何把你们的APP与他们的后台系统对接；第四，小区物业的系统会有不同，难道每个都重新开发，那得多少研发成本？
至于一些相对较小的物业公司，你给他们一套CRM+ERP+APP的服务方案，他们会用才行啊！就算他们用，他们下面的保安、保洁、维修工们会用么？他们的手机能不能下载这些APP都是个问题呢！想以这种方式来获得物业认可，有些把问题想的太简单了。
社区论坛死结：住户与物业矛盾对立
当然，也不能排除还是有些物业愿意尝试的。举个实例，此前有物业上了一款APP，管理层绝对APP的活跃度不足提出异议，要求开发加上社区论坛。加上社区论坛后，用户的活跃度确实提升了不少，但活跃的原因却是集体抱怨物业服务质量差！有意思吧？
物业管理层一看都这么抱怨可不行呀，长久下去物业还怎么开展工作呀？所以要开发提供删帖权限，为了获得物业的支持，开发只能提供给物业方面删帖权限，最后物业是把负面的帖子删光了，但与此同时用户也就不再活跃了。
目前，多数住户与物业普遍存在矛盾对立情绪，这是市场因素决定的必然结果，同时也是社区论坛的死结。一些问题光明正在的放在台面上争论只能激化矛盾，物业不想将问题论坛化公开。其实不少小区都会有业委会QQ群，但QQ群与论坛不同，物业要是提供论坛供居民抱怨，纯属没事找事。
很多社区O2O的互联网产品难以被物业接纳还有一层原因是不了解物业的“潜规则”。你以为你家门口的修开换锁、专业通下水、送桶装水的小广告是免费贴上去的么？你以为收废品的是可以随便进入小区的么？你以为社区内公共设施的建设成本都能公开么？你以为小区门禁卡就仅仅是门禁用途么？你以为小区内广告牌是随便可以做广告的么？另外，你的这款产品能让住户按时缴纳物业费么？
连这些问题都还没摸清楚就冒然与物业谈合作？还妄想社区O2O？若产品破坏了别人的利益必然会受到排斥，社区的水很深，跟物业打交道，还得先探探门路。
只靠入场费补贴难以为继，关键是帮物业赚钱
在吃够了物业的闭门羹之后，甚至有社区O2O的创业团队开始考虑是不是得出点钱跟物业疏通一下关系？有此想法只能说明，你又天真了，还是不了解物业的潜规则。就算想打点，这个钱该给谁？给小区物业的经理？可能有些不能见光的小钱是小区保安队长接手后再与各利益关系“分赃”的，这些都得看门路的。
就算物业经理接受了你的“入场费”，但你觉得在下边执行层面时，你的产品能得到落实么？下面干活的人没得到任何好处反倒增加了任务量，你举得他们会认真执行么？物业内的工作人员可没有那么高的职业素养。
另外，物业是填不饱的“饿鬼”，你给他一次钱他就想要更多，平均一个小区每月给物业2000元，一年是2.4万，10个小区年费就是24万，100个就是240万，还想规模化？这么高的成本对创业型企业是难以承受的巨款。
而且，对于物业来讲，坐着就能收钱的事，你指望他们帮你去执行？所以，最好的方式不是给物业钱，而是想办法帮物业赚钱。但怎么赚钱又是一个大问题了。
物业是非常现实的服务业态，互联网那套理想主义在这不管用。想进社区？那么给物业入场费，要么帮物业赚钱，还有一种方式就是你有关系。天朝就是一个关系型社会，有关系什么都好说，目前跟我交流过的从业者们就有不少是通过关系才获得进入一两个小区的机会。
没有资金又没点关系，进入社区的门槛非常高。就算有关系进入了社区内，但活动范畴仍然会受到物业的限制。中小物业对于互联网那套不懂，怕任由他们瞎搞弄出了乱子，所以就算是一些合作也都会受到物业各方面小心翼翼的制约；而大型物业则会自己尝试一些业务，若不构成竞争冲突，可以允许关系户们试点做做，一旦有竞争了，或者某些业务物业自身可以做的话，关系户们离被扫地出门就不远了。
有钱的可不止互联网公司，房产巨头们各个都不差钱。事实证明，社区O2O的核心是落地，落地就离不开物业，如今房产巨头们似乎都认识到了这一点，万科、龙湖、绿地、中海、招商、绿城、保利等都已陆续开始尝试社区O2O项目。
房产巨头涉足社区O2O市场对行业而言是好事，但对创业者们而言就不是那么好了。这些巨头更乐于依靠自身实力来推动社区O2O项目，或者会选择与其地位对等的互联网公司合作，一些互联网创业者们要想抱上大型房产的大腿来发展社区O2O就比较难了。
若失去了大型房产物业支持的可能，社区O2O的创业者们获得投资的难度就更大了。另外，这些房产巨头的野心可都不小，若社区O2O可行有利可图，谁会只安心守着自身那一亩三分地呢？大鱼吃小鱼的场景已经开始上演了。
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方 以下简称甲方) 南京市鼓楼区香榭里小区业主委员会 受托方 以下简称乙方) 中标物管公司
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将南京鼓楼区香榭里小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型 住宅小区
座落位置 南京市鼓楼区闽江路8号
占地面积 24000平方米
建筑面积 45000平方米。其中，一期建筑面积23734.05平方米
委托管理的物业构成为香榭里小区一期。包括内容有：1-6栋多层住宅及其配套设施。配套设施见附件一(香榭里一期设施、设备明细)
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包 括 楼盖、屋顶、梁、柱、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括 共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备、机电设备、配电系统等。
第六条 本物业规划红线内属一期物业管理范围的市政公有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、 自行车棚、停车场 。
第七条 本物业规划红线内属一期物业管理范围的公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 本物业规划红线内属一期物业管理范围的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所 。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤 。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料 见附件2。注附件2为“和平物业”代保管的全部物业材料的清单 。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用
1.物业管理服务费 2.公摊费 3.物业公司提议并经业委会同意的其它收费。
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第十七条 其它委托事项
1. 2. 3 。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限为3年。自2004年11月1日零时起至2007年10月31日24时止。
第四章 双方权利义务
第十九条 甲方权利义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约
3.审定乙方拟定的物业管理制度
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算
6.在合同生效之日起30日内向乙方提供100余平方米建筑面积管理用房 5栋102室 ，由乙方按下列第 1 项执行物业托管,差价
1 无偿使用
2 按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收人用于 。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交(物业管理所需全部图纸、档案、资料，见附件二：一期档案文件细目)
9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题
1 2 。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第二十条 乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度 自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益、获取不当利益。
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理
3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理
4.在甲方订可下，可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.入驻的物业公司应在入驻本小区后3个月内编制完成本小区物业服务管理年度计划、以及年度财务预算。经双方议定后由乙方组织实施
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督
7.每月向业委会负责财务审计的委员告知一次上个月的管理费用收支情况;每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目;
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内政、扩建或完善配套项虱 须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施
“出租房屋托管”工作细则及提成分配
房屋托管:出租人(业主)将出租房屋全权委托给我公司,我公司以出租人业主的名义出租该房屋的方式叫出租房屋托管.以下简称“房屋托管”。
一、具体操作事宜: 各经纪人在从事该项业务时首先应掌握的具体操作事宜如下
1、积极主动的熟悉关于房屋托管的工作流程及工作方法
2、应尽快熟悉关于房屋托管的合同文本且能熟练签署关于房.屋托管相配套合同文本
3、积极主动寻找租赁房源且与业主洽谈房屋托管事宜
4、积极寻找客户且在最短时间将托管房源出租
二、托管房屋的基本标准
房屋托管的利润主要分三部分
①低于市场价拿进租出后可赚取的“差价”
②为了寻找承租人、洽谈成交托管房屋而跟业主要出的不计租金的“免租期”
③房屋出租成交向承租人收取的佣金中介服务费。
可托管房屋的标准
1、年利润不低于3000元不含中介费房屋代理不向业主支付押金
2、“免租期”标准为45天/年最短不少于30天
3、合同按12个月支付房租方式最少月付，最长季付。如遇利润比例较大房主在付款方式有特殊要求的可向店长申请半年付或年付具体合同细则应另行补充约定。
公司鼓励代理人与房主谈“月付”方式，截止到XX年XX 月XX日止每谈入1套月付房源且成功出租，公司奖代理房源经纪人现金50元现金。
4、代理房源调入后24小时内代理经纪人和门店要在内网跟进发布公告,出租价位公司统一定价上浮动部分纪经人可自行掌控。低于公司定价签订的需请示店长及以上领导批复后方可签订出租合同。与承租人签订租赁合同时如不能收齐2月押金的必须在合同中约定承租人应提前1个月支付房租
5、租赁房源的中介费经纪人无打折权限如遇特殊情况需请示店长及以上领导。
6、本公司调入代理房源由其他公司合作租出必须签订本公司的出租合同租金收据由本公司提供服务费部分收据由收取公司提供。
三、提成分配及奖罚管理细则
1、提成分配比例。房屋托管差价、免租期计入“买卖业绩”执行买卖的提成制度中介服务费计入“普通租赁业绩”,执行“普租”的提成制度。
2、分配细则。代理房屋出租差价、免租期的业绩分配细则如下：
a 、代理经纪人与代理房源门店计60%业绩，出租经纪人与出租门店计40%业绩。 代理费业绩计出租经纪人的“普租”业绩。该分配业绩标准简称6、4分原则。
b 、代理房源出租后该套房源一整年所产生的利润分两次计入经纪人业绩该业绩部分包括全部差额部分业绩免租期内剩余天数的租金第一次入前半年的差额部分和剩余“免租期”天数的租金业绩第二次半年后正常收上房租入剩余半年差额利润计后半年业绩
c 、如客户中途退租或转租代理房源第二次出租所收取的服务费计后出租该房屋经纪人“普租”业绩后期利润该部分利润只含剩余时间的差额业绩代理与出租人沿用6、4分原则 d、承租人中途退租所产生的违约金与实际所产生的租期差额结算业绩扣除空置天数按
6、4分原则入业绩但如该套房源未能及时出租而造成该套房源因空置太长而亏损利润的情况公司按?6、4分原则?扣代理与出租人业绩“违约业绩”计算方式如下 违约业绩违约金未满租期的差额该房屋再次空置天数对应房租给业主的租金标准 注“未 满租期”是指已入业绩的租期。
3、责任细则。
a 、代理房源出租后承租人中途退租未能控制违约金导致利润亏损公司扣代理和出租经纪人相应业绩
b 、代理房源退租时相关经纪人在与承租人交接过程中未发现被损坏物品及设施而导致公司受损的损失部分从代理和出租经纪人业绩中扣除
c 、如代理房源在免租期内未租出公司扣除调入房源经纪人的60业绩只计出租经纪人40%利润如调入经纪人自行租出公司扣除剩余业绩60% 、如代理房源超过免租期且年利润不达1200元的公司将回收该房源且可与房主协商终止合约产生的相应损失扣代理经纪人相应业绩
4、目标XX年XX月——XX年X月 到XX年底公司代理房源达到平均XX套/店。
四、“房屋托管”工作细则
1、调入房源经纪人全程监管及负责协调公司与房主之间的相关事宜
2、出租经纪人负责追缴承租客户后期租金协调公司与承租人的相关事宜
3、出租经纪人有义务监督承租客户的安全居住情况
4、调入经纪人与出租经纪人在房屋起租和房屋收回时应相互配合共同到场检验房屋内物品及设施情况如因检验失职导致损失按本细则第三项第3点“责任细则”a、b条例论处
5、经纪人在工作中如发现有做私单者公司立即予以辞退且扣除所有未结底薪与提成（包括转单、转租、差价等一系列问题）
6公司对所有检举“私单”的经纪人实行现金奖励一旦提供证据验证属实公司奖励举报人2000元举报人可直接拨打“孙经理”电话。但公司绝对不允许恶意中伤无中生有、破坏公司和谐氛围的行为。如有类似行为给公司造成极坏影响者公司一经查实立即辞退（注以上奖惩制度的最终解释归郑州通安房地产经纪有限公司其最终目的在于为公司每位员工营造一个宽松、和谐、团结、积极向上的工作氛围希望各位“通安人”都有一个共同的志向把咱们自己的事业做强、做大相信明天会更美好 郑州通安房地产经纪有限公司 张经理：15617812968
物 业 委 托
管 理 经 营 合 同
物业委托管理经营合同物业托管,差价
甲方（委托方）： 法定代表人： 联系电话： 地址：
乙方（受托方）：
营业执照号码： 组织机构代码证号码： 法定代表人： 联系电话： 地址：
根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，就乙方接受甲方委托，为甲方提供物业管理、经营服务（下称“经营托管”或“托管”）事项达成如下协议，以兹共同遵照执行。
第一条托管物业（房屋及附属设施）简况
1、托管物业位于泰安市区泰山弗尔曼酒店公寓的 房屋，建筑面积共计约为 平方米（具体物业房号、权属证号、所有权人详细名单见附件），。
2、托管物业需按照 四 星级酒店客房标准装修，并至少应包括下列附属设施： （1）电器类：电视机、机顶盒、冰箱、空调、洗衣机、组合式厨房设备、热水器、电热水壶。
（2）家具类：沙发、茶几、餐桌、餐椅子、电视柜、衣柜、阳台休闲茶几和椅子、睡床、床垫、床头柜。
（3）其他类：窗帘等。 （4）配套设施：会议室
3、上述附属设施的详细清单，在甲方交付托管物业时，由双方清点后签字盖章确认，确认清单作为本合同附件，是本合同不可分割的组成部分。若交付时房间没有达到以上要求，甲方必须按照以上要求配齐或委托乙方代为配置（须另行签署代购委托书），产生的相关费用由甲方承担。
第二条 托管物业用途
该物业用途为：度假式公寓出租经营。
第三条 经营托管权限
针对委托乙方管理经营的物业，甲方授予乙方如下权限： 1、乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式； 2、乙方根据市场需求自主制定物业租赁价格或打折促销策略； 3、乙方自主成立管理服务团队，团队人员与甲方无关； 4、其他乙方应享有的经营托管物业之权利。
第四条 经营托管期限
1、本次经营托管服务的期限自甲方托管房屋全部交房之日起3年，交付的具体时间双方确定后签订补充协议，作为本合同附件。
2、甲方应在上述补充协议约定的日期内将符合约定条件的托管物业交付给乙方。代理期限届满后，如甲方有意继续托管物业的，同等条件下乙方享有优先权。
第五条经营收入分成及支付方式
1、 经双方同意，甲方选择以下方式中的第 种方式取得收益。
①对托管物业所获得的经营收入按甲、乙方各按50 %的比例分配。② 甲方享有委托房源总房款8%的年收益。
2、甲方应得的经营收入分成款在扣除相关需要代缴的费用后，于次月的二十五日之前，由乙方按月支付到甲方指定的银行帐户（账号见附件），同时，乙方以短信、电子邮件或电话的方式，通知甲方。甲方自收到通知之日起三日内确认回复；若自乙方发出之日起七日内，甲方未回复的，则视为甲方已经确认。如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；最后一期经营收入分成款则应在租赁代理期限届满后三十个工作日内结清。
第六条相关费用
1、托管期间，双方承担费用： （1）、乙方承担费用： a.水费
b.电费 c.燃气费 d.宽带月费 e.有线电视月费 f. 布草清洁、洗涤费用 g.营业易耗品消耗 h.托管物业广告费用 i.服务人力成本
j.其他经营活动产生的费用 k.房屋租赁税
（2）、甲方承担费用： a.装修、整改费用
b.经营物业所需的基本配置费用
c.非因乙方或客人不合理使用造成家具，电器损坏或更换电器及配件等维修费用 d.有线电视初装费 e.宽带初装费
f.物业房产等政府税费及滞纳金、罚款 g.其他非经营活动产生的费用
上述费用双方另有约定，双方按约定承担。甲方承诺该项目没有物业管理费。如有，物业费由甲方承担。
2、交付托管物业时，甲方负责结清该物业交付前产生的所有相关费用（包括但不限于物业费、电费、水费、燃气费、有线电视和宽带费等）。交付托管物业前，若甲方、乙方、第三方之间因此产生争议，甲方应解决，甲方承担由此产生的责任，与乙方无关。影响托管物业经营的，甲方应向乙方、预订或入住客人赔偿全部损失。
第七条物业（房屋及附属设施）维护
1、经营托管期间，因附属设施自然折旧或质量问题以及小区建筑、物业管理、托管物业装修等原因造成损坏需要维修或重置的，费用由甲方承担；经营托管过程中因乙方使用不当或管理不当造成的意外损坏和丢失需要维修或重置的，费用由乙方承担。
2、乙方有权对托管物业的日常简单维护和维修，维修费用超出100元/套的，乙方须通知甲方，经甲方同意后，乙方即可修理；如遇影响客人入住的，或非因乙方原因无法联系
甲方的，乙方可自行维修，事后通知甲方；维修费用低于100元/套的，乙方可自行维修，事后通知甲方。
3、物业托管经营期间，发生重大被盗、火灾及人身伤害等事故，乙方应及时通知甲方，并负责先行处理，之后乙方有权向甲方依法追偿或要求甲方配合乙方向第三方追偿，甲方应依法赔偿或积极配合乙方向第三方追偿。
4、为保证托管物业的入住率及品质，托管物业在托管达到800间夜以上(不含甲方及其亲友自住时间），应对托管物业的墙面进行全面的粉刷翻新，相关费用由甲方承担，乙方在甲方收入中扣除。此外，乙方亦可根据托管物业的实际情况，在征得甲方同意的情况下，对墙面进行全面粉刷、油漆等维护，费用由甲方承担，乙方在甲方收入中扣除。
第八条 双方的权利和义务 （一）甲方的权利和义务
1、甲方有权按约定及时收取经营收入分成款，除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付的。
2、甲方应按约定及时将托管物业交付给乙方，并保证在整个托管期内托管物业无使用纠纷，交付时附属设施能正常使用。
3、经营托管期间，如果托管物业所在小区统一改装基础设施（包括但不限于供水、供电、供气设备及管道改造等），由此所发生的改装费和设施设备添置费，均由甲方承担。甲方不得拒绝改装，以免影响乙方对托管物业的租赁业务开展，否则甲方应承担违约责任，及赔偿由此给乙方造成的一切损失。
4、在经营托管期内，与乙方核对确认没有客人预订或入住时，甲方有权检查物业及附属设施的保养和使用情况，甲方不得擅自增减室内物品及设施。否则，视为甲方违约。
5、甲方临时行使免费入住权仅限于19层和20层的42套房源，甲方可通过途家网站了解托管物业的预订情况，若甲方托管物业未被客人预订，甲方可通过下业主自住订单行使免费入住权。
若甲方托管物业已被预定的，乙方向甲方出示托管物业已预定的相关凭证，并可根据乙方所经营的其他托管物业就近安排甲方入住，甲方承担物业经营差价。
如乙方经营物业均有客人入住的，甲方不得要求乙方行使免费入住权，甲方要求乙方安排其他物业入住，乙方可以配合协助，但由此产生的房费、水、电、天然气、有线电视和
佳弘物业托管合同
委托方：伊犁兴成房地产开发有限公司（以下简称甲方） 受托方：伊犁佳弘物业服务有限责任公司（以下简称乙方）
根据有关法律、法规。在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方 将佳弘物业公司委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第一条、 物业基本情况、托管时间、保证金
1、委托管理的物业构成为佳弘·曦岸小区住宅、商铺、幼儿园、伍佰长廊固定资产等。配套设施；包括内容有：办公资产、公共实施、设备及其配套设施、设备、绿化、管网、电网。见附件一(设施、设备明细)。
2、 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
3、托管接收时间为2014年12月1日。（12月份员工工资发放问题）
4、乙方须向甲方缴纳15万元保证金，做为公共设施、固定资产维护抵押及违约、罚款金。
第二条、 委托管理事项
1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房。 1
2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备、机电设备、配电系统等。
3、本物业管理范围所有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。
4、本物业管理范围的公用绿地、花木、廊亭、椅、凳、健身器材等的养护与管理。
5、 本物业管理范围的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、监控设备。
6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
8、维护公共秩序，包括安全、巡视、门岗执勤 。
9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
10、组织开展社区文化娱乐活动。
11、负责甲方委托的代收款项事宜。
第三条、 委托管理期限
委托管理期限待定。
第四条、 物业管理服务质量
乙方须按合同内容，服务档次，以及《伊宁市物业管理服务标准》中的级别内容提供优质的服务，使业主满意率达到80%以上，不得降 2
低服务质量和标准，如业主投诉严重，问题多，不及时整改的，严重影响房产公司名誉和形象的，房产公司有权对其进行1000元—20000元的处罚。
第五条、 物业管理服务收费
1、物业的管理服务费收费标准，严格按照伊宁市物价局核定标准收费，不得乱收取其他费用。
2、业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，由乙方按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。
3、车辆管理费收取，严格按照伊宁市物价局核定价格规定执行。
4、房产公司车辆及工程部私人车辆不予收取费用。
第六条、 双方权利义务
一、甲方权利义务
1、维护物业公司及委托人、使用人的合法权益；
2、物业公司在管理中出现因管理不到位，出现案件、重大事故或亡人事故，甲方不承担任何法律责任；
3、监督乙方管理（出现重大事故）、经营、收费等情况；
4、负责物业公司与政府间重大事宜的协调，其他解释工作；
5、负责审定乙方提出工程质量、维修的核定工作（工程遗留问题由甲方负责解决）；
6、质保期以内的由房产公司负责核定维修，物业公司负责验收； 3
7、质保期已过的由乙方按相关规定收取费用进行维修，其他因工程质量或不可抗拒的因素须维修的工程经核实后，由甲方负责解决，乙方协助；
8、甲方每两年对物业委托事宜进行复核，对使用期限内的物品损坏乙方要进行修复，对使用期限外的损坏甲方进行修复；
9、负责提供物业管理所需图纸、档案、资料；
10、委托物业代收费用，收取完成及时上交房产的，房产公司可提成5%进行奖励；
11、协调、处理本合同生效前发生的管理、维修遗留问题。
二、 乙方权利义务
1、切实维护房产公司的权益。根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益、获取不当利益；
2、物业公司对物业使用人违反法规、规章或其他重大安全事故的行为由乙方自行处理，甲方不承担任何法律责任；
3、负责甲方委托代收接管前所有费用，如暖气费、物业费、电视初装费等；
4、不得将物业的管理责任转让给第三方；
5、建议、提出合理的措施和维修方案；
6、物业公司托管接收后所产生的债权债务由接收人自行负责，甲方不负任何法律责任；
4
7、托管之日起，甲方不再承担相关费用，由乙方自行管理经营，自负盈亏； 8、受甲方委托代收未收款项； 9、受甲方委托代管板换供热事宜，管理费用由甲方承担，到交付供热站为止。 10、受甲方委托代管污水处理事宜，到市政污水处理完善为止。
11、对本物业的公用设施、设备不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后方可实施；
12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房、物业管理区内的全部公共物品、设施、设备及档案资料；
13、大型固定资产的维修与报废必须报甲方审定，如擅自处理将处以本商品价格3倍的罚款。
第七条、 违约责任
1、甲方违反合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期末解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
2、乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期末整改的，甲方有权进行处罚或终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
3、甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5万元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。 5
新时代花园F座2号物业托管协议
第一条 本协议当事人
委托方 （以下简称甲方) 受托方 （以下简称乙方)
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 委托于乙方实行物业管理，订立本协议。 第二条 物业基本情况
物业类型 座落位置 使用面积 第三条 委托管理事项
1、 房屋建筑共用部位和处所内物品的卫生、养护和管理，包 括 地面、门窗玻璃、梁、柱、楼梯间、走廊通道、门厅、卫生间、厨房、办公室、办公家具、电器等。
2、委托处所内的安全值班。 3、工作日午饭。 4、其它委托事项 第四条 委托管理事项标准
1、卫生标准
2、安全值班标准
正常上班时间下午17:30~次日8:30必须在岗，。 3、食堂管理标准
（1）食堂操作人员需证件齐全，健康证等必备。每年进行一次健康检查，检查不合格者，立即中断食堂工作。
（2）厨房时刻保持清洁卫生，餐后必须对厨房进行清洗。餐具清洗干净后，进行必要的消毒处理。厨具餐后必须清洗干净，灶面要求干燥。
（3）食堂操作人员应注意个人卫生。工作时服装要求洁净，不准戴戒指、项链。做到勤洗手，勤剪指甲，勤换、勤洗衣物。进入厨房之后，要先洗手。 （4）周一制定出一周的食谱，打印挂在写字板上。保证三菜一汤，两荤一素，菜的品种式样搭配合理，充分为员工做好后勤保障。未烹调的食物要生熟分类收藏好，防止串味和发霉变质。
（5）准时开饭。按要求准时上下班，未经同意不得擅自离开工作岗位。下班前，
要关好厨房的灶具阀门，检查确保厨具阀门完好，方可下班。 （6）用餐时间12:00-13:00（特殊情况除外） 第四条 委托管理期限
本合同期限为________年。自_____ 年_____ 月________日起至
_________年_________ 月______日止。 第五条 甲方的权利和义务
1. 审定乙方制定的物业管理服务工作计划，听取物业管理情况报告、年度费用概预算、决算报告；
2.审定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3.决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
4.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经主管部门认定，有权终止合同或要求赔偿;
5.委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金;
6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料，并在乙方管理期满时予以收回；物业托管,差价
8.甲方需向乙方提供服务人员休息的场所； 7.法规政策规定由甲方承担的其他责任。 第六条 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则。
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。 3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人; 5.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督; 6.至少每6个月向甲方公布一次管理费用收支账;
7.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
8.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构; 第七条 管理服务费用
1.本物业的管理服务费由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每月 __元;支付期限：_________;支付方式：_________; 2.管理服务费标准的调整按双方议定的标准调整;
3.乙方对甲方非房屋附属部位、设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
4.房屋建筑(本体)部位及设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。
5.本物业的公用设施专用基金共计_________元，由甲方负责在_________时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。
第八条 违约责任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。 2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。 第九条 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交__当地___仲裁委员会依法裁决。 5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
7.本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。 8.本合同自签订之日起生效。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________ 代表人(签字)：_________ 代表人(签字)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日
物业托管合同文本
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方 以下简称甲方)：
受托方 以下简称乙方)：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将
小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况物业托管,差价
物业类型 住宅小区
座落位置
占地面积 平方米
建筑面积 平方米。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业
的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包 括 楼盖、屋顶、梁、
柱、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括 共用的上下水
管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备、机电设备、配电
系统等。
第六条 本物业规划红线内的市政公有设施和附属建筑物、构筑物的维修、
养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、 自行车棚、
停车场 。
第七条 本物业规划红线内的公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 本物业规划红线内的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所 。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤 。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料 见附件2。注附件2为“ ”代保管的全部物业材料的清单 。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用
1.物业管理服务费 2.公摊费 3.物业公司提议并经业委会同意的其它收费。 第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第十七条 其它委托事项
1. 2. 3 。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限为 年。自 年 月 日至期 年 月 日 时止。
第四章 双方权利义务
第十九条 甲方权利义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约
3.审定乙方拟定的物业管理制度
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算
6.在合同生效之日起30日内向乙方提供100余平方米建筑面积管理用房 栋 室 ，由乙方按下列第 1 项执行
1 无偿使用
2 按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收人用于 。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交(物业管理所需全部图纸、档案、资料，见附件二：一期档案文件细目)
9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题
1 2 。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第二十条 乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度 自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益、获取不当利益。
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理
3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理
4.在甲方订可下，可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.入驻的物业公司应在入驻本小区后3个月内编制完成本小区物业服务管理年度计划、以及年度财务预算。经双方议定后由乙方组织实施
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督
7.每月向业委会负责财务审计的委员告知一次上个月的管理费用收支情况;每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目;
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内政、扩建或完善配套项虱 须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施
9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
第五章 物业管理服务质量
第二十一条 乙方须按标书内容，以及与标书服务档次相近的《湖南省物业管理服务标准》中的级别内容提供服务。
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物业管理服务费
1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建设面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取 非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元和业主或物业使用人收取。
2.空置房屋的管理服务费，由乙方按政府主管部门的相关规定收取。
3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，由乙方按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。
第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取(具体内容见本合同的补充合同。)
第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准经甲方同意。
第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下 1. 2. 3.。
第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用
1.房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担 更新费用，由甲方承担。
2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担 大中修费用，由甲方承担 更新费用，由甲方承担。
3.市政公有设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担 大中修费用，由甲方承担 更新费用，由甲方承担。
4.公共绿地的养护费用，由乙方承担 改造、更新费用，由甲方承担。
5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担 大中修费用，由甲方承担 更新费用，由甲方承担。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决 逾期末解决的，乙方有权终止合同造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期末整改的，甲方有权终止合同 造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5元的违约金给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
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