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投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了商铺投资风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。
商铺投资的种类，按照商铺的开发形式对商铺分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑底商商铺投资；
【返租商铺】5、百货商场、购物中心商铺投资；
6、商务楼、写字楼商铺投资；
7、交通设施商铺投资
投资商铺五要素：
投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
位置：与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。
规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先(
价格：多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。
回报：投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。
使用率：使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····
影响商铺升值因素：
商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：
零售业带动商铺：中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。
人气指数：大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。
地区潜力：商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。
下面就让我们从16个方面对商铺投资风险和商铺投资注意事项进行详细的分析吧：
1、地段：
地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。
2、临街状况：
商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
3.人流：
你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。
但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
4.驻留性：
想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。
一位商业地产领域内的资深专业人士最近告诉我，投资收益率最高的物业，一定不是住宅，也不是写字楼，而是商铺。从香港和发达国家走过的历程，以及统计数据显示，商铺远胜于写字楼。
即使在没有限购、限贷政策的国外，住宅也不可能是最好的投资品。和民生息息相关，没有哪个国家允许住宅无限制暴涨。一旦大量游资进入，房价涨速过快，随之而来的可能是各种限制政策，抑或是增加供给量的决定。
在2011年以前的中国内地，在特定政策、经济形势、城市化进程等综合因素的作用下，买住宅的确让很多人受益。几乎所有买房者都分享到了红利。并不需要太多的投资技巧，只要从众便可以赚钱，且收益十分可观。但赚钱这件事并不能够反证其投资技巧高超。对于绝大多数人来说，是踩准了行业的发展趋势而已，只有一小部分精明的投资人，最大程度利用信贷杠杆、利用政策，寻觅价值洼地，低买高卖。
写字楼则是机构投资者们的领域。对于在国外购置大型写字楼物业的机构投资者们来说，只要年租金回报率在5%-6%之间就已经满意。
事实上，在投资时，除了报酬率之外，还有一项很重要的决胜因素，就是时间。复利效应通俗来说是“利滚利”。假定某投资每年有10%的获利，若以单利计算，投资100万元，每年可赚10万元，十年可以赚100万元(创业:，获利一倍。但如果以复利计算，虽然年获利率也是10%，但每年实际赚取的“金额”却会不断增加，以前述的100万元投资来说，第一年赚10万元，但第二年赚的却是110万元的10%，即是11万元，第三年则是12.1万元，等到第十年，总投资收益是将近160万元，成长了1.6倍。所以，以6%的年投资回报率计算，12年便可以收回投资，甚至不用12年。因为其间还可能经历物业升值。【返租商铺】
确有一些小投资客们在投资写字楼这件事上尝到了甜头。但在专业人士看来，散售的写字楼一定会影响品质，难以控制租户质量。在中国内地，买写字楼赚了钱的个人投资者们，不是因为租金回报率高，而是因为房价上涨。【返租商铺】
商铺的租金回报高于写字楼，“一铺养三代”并非神话。文章开头所提到的那位专业人士，出生在香港。在香港，这样的商铺比比皆是。投资理财数据也似乎在印证她说的话。
2014年12月22日，北京-世邦魏理仕发布第三季度全球主要街道商铺租金排名，其中香港连续第三年位居首位，大幅超越纽约、巴黎、伦敦和东京。北京也再次跻身前十。香港以每年每平方呎4，327美元租金(合每日每平方米783.24人民币)，遥遥领先于排名第二的纽约(每年每平方呎3，570美元， 合每日每平方米646.21人民币)，第五街优质地段租金处于历史高位。北京(每年每平方呎672美元， 合每日每平方米121.64人民币)超过墨尔本，在排名中上升一位。
“尽管经济形势稍显萎靡，大多数市场的消费需求仍保持较好势头。”世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬表示，“作为亚洲主要城市，高端零售商继续在港扩张，特别是本地珠宝商，及蜂拥而至的新晋零售商。它们长远来看会支持本地商铺租金。”
近来A股暴涨，卖房炒股的言论甚嚣尘上。并非毫无道理，至少，两个月前如果买招商地产的股票不卖，可能获得50%以上的收益，比买房子升值很多。但持卖房炒股理论的专家们，过于理想化。股市投资的难度远大于买房。许多房地产业内人士，从来不碰股票。牛市时，绝大多数人都会赚钱。但牛市很短暂，熊市很漫长。不止一位股民感叹，想在A股赚钱，不易。
房产并非没有投资价值，而是要细分领域。如果再给商铺加个限定，是街铺，而非购物中心。但在内地，想寻找高租金回报率的商铺很难。以北京为例，大量的住宅底商在空置，街道的尺度过于宽广，很难形成聚合式的购物氛围。
我继续追问上述专业人士，如果一定要在内地做商铺投资，需要注意什么？她想了想说，最重要的是有经验的资产管理方。这意味着，你并不需要为租给谁，租金怎么回收而烦恼，有经验的管理者会把一切打理得井井有条。但这是市场发展的高级阶段。不仅市场更加成熟，管理者也更有经验。
不用说受商业供应过剩影响的二三线城市，即使北京这样的一线城市也可能需要10年抑或是20年才能走到那一天。
投资人投资商铺后再返租风险究竟有多大？
引言：从司法实践看，随着我国商业地产规模的不断扩张，因商铺买卖和租赁等纠纷引发的诉讼呈现明显增长态势，如何规范和引导该商业行为就显得非常重要。在社会现实中，存在个别投资公司，以商铺投资为表现形式，实质上可能涉嫌变相融资，甚至是向公众非法集资的情况。案情：本律师曾代理的一起租赁合同案件就很好地说明了上述问题的重要性。2010年，原告张三（化名）接到被告某投资公司推销商铺的电话后产生投资意向，之后，张三到现场看了商铺，销售人员推销时告知张三将享有商铺使用权，而且商铺将返租给被告投资公司用以集中规划经营，投资公司按年给予高额的投资回报，而且，三年后张三有权选择自己独立经营。之后，原告张三与被告投资公司签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托经营管理合同》，其中约定：租期10年，租金20万元，张三应当一次性付清全部租金（即10年租金），商铺在签订日返租给投资公司，每年投资公司按20万的12%支付返租租金给张三。在第1年、第2年，投资公司按约支付返租租金，但是在第3年投资公司人去楼空。张三找到自己的投资商铺时发现，商铺产权不属于投资公司，真正的房东是某置业公司，而且房东某置业公司在2011年已将该商铺出租给某超市20年。而后，原告张三向法院提起诉讼，声称：合同条款中写明，被告对商铺拥有独立、完整的所有权，且该商铺的产权证在2011年才在房管局注册登记。被告涉嫌欺诈，原告无过错，请求法院判决解除双方之间签订的合同，被告立即返还剩余期限的商铺租金及赔偿原告损失。评析：作为原告张三的代理律师，本律师认为，被告投资公司没有涉案商铺的所有权，却欺骗原告，使原告误认为被告有权出租商铺；而且一方面该商铺的产权证在2011年才登记注册，另一方面由于房管局的严格管制，在没有法院《受理案件通知书》的前提下，原告及律师都无权查阅涉案商铺的产权情况，因此，原告在实地查看了商铺的情况，被告于合同中承认“拥有独立、完整的所有权”的情况下，原告已经尽到了一个普通的、谨慎的人的合理注意义务，原告无过错。为此，被告应当对本案纠纷承担全部责任，向原告返还商铺剩余期限的租金，并赔偿原告的经济损失。对于商铺投资，现实中包括两种类型：一种是商铺买卖，出售方将商铺出售给购买方，并将产权登记到购买方名下，之后约定购买叮碃耻度侪道抽权处护方将商铺返租给出售方，由出售方统一管理经营；另一种是商铺租赁，出租方将商铺出租给承租方，之后约定承租方将商铺返租给出租方，由出租方统一管理经营。无论哪种，都是变相的融资行为。第一种看似风险小，然而，这种商铺往往是存在于一个商场中的某一区域，一旦这个商场环境变差，一定会影响到商铺的收益，甚至无客户光顾。第二种风险很大，一旦出租方（返租方）资金链断裂，承租方必然要遭受巨大损失，而且，有可能容易发生一铺二租、一铺多租、甚至是以此为形式的非法吸收公众存款的犯罪行为。在此，本律师提醒广大读者，不要一味贪图高额的投资回报，也不要贪图省心省力赚快钱，若真的购买或承租了商铺，还是自己精心经营为好。
购买商铺开发商违约不到返租怎么办
可以到当地的司法部进行起诉或进行私下的协调门
热心网友
本人打算购买一个商铺，地产商承诺前10年每年返租7%，但我是外行，这个是否值得投资
您好。
首先，返租的时间孩哗粉狙莠缴疯斜弗铆较长，一般为5－8年。
其次，返租的比例按市场情况不算高。
投资型商铺，一般12年回本。勉强可以做。也就是每年8%以上。
目前，投资商铺风险较大，受电商冲击。
除非是城市核心位置或优质位置的商铺，可以考虑投资。
10年的回报期太长，风险较大，回报您一年开发商跑了怎么办？
综合以上因素，如果不是特别好，价格非常合理的商铺，不建议您投资。
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