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土地投资收益计算
和必须为1，理论上各物业百分比可自由变换，但各物业总量之和不得大于前面判断的最大容积体量
码头益的投资收益如何计算
投资收益如何计算？码头益投资演示
码头益采用年化收益率标准、按月计息的方式计算投资收益。项目计息结束时（或转让成功时）所得利息和本金一并返还，期间资金冻结。
码头益项目投资收益计算标准为：【年化收益/12X购买金额X0.9】X项目期限
（码头益收取10%手续费；方括号代表计算结果要舍弃0.01元之后的部分,下面相同）。
以下同项目周期中账户利息演示如下：
如下图项目，年化收益12%，项目期限12
个月
2014年3月4号投资10000元，得出预期收益为：【12%/12X10000X0.9】X12=1080
购买成功后在会员中心当前投资中期满本息为：10000+1080=11080元，
（项目的计息周期为2014年3月4号到2015年3月3号。
两个月后利息为：【12%/12X10000X0.9】X2=180
依次类推项目结束后所得本息为：11080元。
投资收益测算
项目投资收益测算
一、计算依据 二、主要经济技术指标 三、投资收益分析 01.建设总投资 1、土地费用
2、建筑安装工程费用
3、 规费
按照 市现行规费收取制度，进行计算：
4、前期工程费
前期工程费用计算，按照目前 市行情以及本项目特点列支，其费用计算如下：
5、基础设施建设费用
6、公建设施配套费用
7、不可预见费
不可预见费按上述2—6项之和的3%考虑，计算为：万元。 8、 开发管理费
按上述1—7项之和的3%考虑，计算为：万元。 9、 销售及推广费用
按照销售收入的1.5%初步计算为：万左右。 10、财务费用 财务部门提供数据 11、建设总投资
上述1—10项之和为： 万元。 02.销售收入计算
03.利润计算
四、线性盈亏平衡点分析
单位面积固定成本（F/Q）= 元/㎡ 可控成本=总成本—固定成本= 万元
单位面积可变成本（V）=可变成本/产销量（Q）= 元/㎡ 单位面积税金（T）= 元/㎡ 计算销售单价（P*）盈亏平衡点：
F
P*=——--- +V+T=单位面积固定成本+单位面积可变成本+单位面积交纳税金
Q = 元/㎡
即销售单价P*= 元/㎡时，达到盈亏平衡。
五. 销售率盈亏平衡点
如按此方案执行情况下，则有： 总投资额/预计销售单价=销售率平衡点 总体销售均价计算，即：
项目总建筑面积为 ㎡，减去还建部分以及公建部分面积为 ㎡，建设总投资为 万元，则销售面积达到 ㎡时，即总体销售面积 %的实现收支平衡。{投资收益怎么算}.
六、项目开发各期的利润体现
经济指标 20XX年 ﹒﹒﹒ 20XX年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元)
七、弹性分析
01.成本变动弹性分析
按照建设总投资
万元计算，正负5%时分析成本弹性。
房产投资回报率怎么算？
1、收益模式计算公式：
投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款
的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。
2.投资回报率分析计算公式：
投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价
说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
3.投资回收时间分析计算公式：
投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报
型，二是培养回报型。
第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。
培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。
商铺投资收益率四种算法：
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下{投资收益怎么算}.
几种：
1.租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买
房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有
考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资
期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；
累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％
1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
房产的投资回报率,是用来衡量
一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言,有有两种计算形式:
1.投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价。说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.{投资收益怎么算}.
2.投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12。说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性.
计算内部投资收益率和净现值分析
1. 内部收益率FIRR(比如：11.9%)，大于同期贷款利率和基准贴现率，并高于同行业一般的收益水平(比如10%)，项目盈利，项目可行。
2. 净现值NPV＞0，说明本项目按预定的贴现率获利，在其经济发展周期内有投资净收益，经济效果尚可，项目可行.
净现值与内部收益率评价标准的比较
l. NPV和IRR评价结果一致的情形。如果投资项目的现金流量为传统型，即在投资有效期内只改变一次符号，而且先有现金流出后有现金流人，投资者只对某一投资项目是否可行单独作判断时，按净现值和按内部收益率标准衡量投资项目的结论是一致的。在这种情况下，NPV是贴现率（资本成本）的单调减函数，即随着贴现率K的增大，NPV单调减少，如图3-1所示。该图称为净现值特征线，它反映了净现值与贴现率之间的关系。
图3-1中NPV曲线与横轴的交点是内含报酬率IRR。显然，在IRR点左边的NPV均为正数，而在IRR点右边的NPV均为负数。也就是说，如果NPV大于零，IRR必然大于贴现率K；反之，如果NPV小于零，IRR必然小于贴现率K。因此，使用这两种判断标准，其结论是一致的。{投资收益怎么算}.
NPV和IRR评价结果不一致的情形。在评估互斥项目排序时，使用净现值和内部收益率指标进行项目排序，有时会出现排序矛盾。产生这种现象的原因有两个：一是项目的投资规模不同；二是项目现金流量发生的时间不一致。以下将举例说明这种现象。
(1)项目投资规模不同。假设有两个投资项目A和B，其有关资料如表3-1所示。{投资收益怎么算}.
上述A和B两投资项目的内部收益率均大于资本成本12%，净现值均大于零，如果可能两者都应接受。如果两个项目只能选取一个，按内部收益率标准应选择A项目，按净现值标准应选择B项目，这两种标准的结论是矛盾的。
如果按两种标准排序出现矛盾，可进一步考虑项目A与B的增量现金流量，即B-A，两项目的增量现金流量详见表
3-2.
B-A相当于在项目B的基础上追加投资，其IRR为14%，大于资本成本12%；其净现值大于零，为1 373元。不论按哪种标准，追加投资项目都应接受。因此，在资本无限量的情况下，投资者在接受项目A后，还应接受项目B-A，即选择项目B［即A+ (B-A)]。反之，如果B-A项目的IRR小于资本成本，则应放弃B-A项目。在考虑追加项目的情况下，净现值与内部收益率所得结论趋于一致。 因此，用内部收益率标准对不同规模投资进行选择时，如果B-A项目的IRR > K，则投资规模较大的项目优于投资规模较小的项目；如果B-A项目的IRR< K，则投资规模较小的项目优于投资规模较大的项目。
(2)项目现金流量发生时间不一致。当两个投资项目投资额相同，但现金流量发生的时间不二致，也会引起两种评价标准在互斥项目选择上的不一致。 假设有两个投资项目C和D，其有关资料详见表3-3。
从表3-3可知，根据内部收益率标准，应选择项目C，而根据净现值标准，应选择项目D。造成这一差异的原因是这两个投资项目现金流量的发生时间不同而导致其时间价值不同。项目C总的现金流量小于项目D，但发生的时间早，
当投资贴现率较高时，远期现金流量的现值低，影响小，投资收益主要取决于近期现金流量的高低，这时项目C具有一定的优势。当投资贴现率较低时，远期现金流量的现值增大，这时项目D具有一定的优势。
与上例相同，也可以采用现金流量增量的方法解决这一问题。两项目的增量现金流量详见表
3-4.
从表3-4可知，增量现金流量的IRR (15%）大于资本成本8%，净现值为853元，因此应接受D-C项目。同样企业应选择项目D【即D+ (D-C)】这样可使投资净现值增加904元。
此外若一个投资项目的现金流量多次改变符号，现金流人和流出是交错型的，即该项目存在多个内部收益率，使用内部收益率指标存在着明显的不足。如图3-2所示，NPV曲线与K轴的交点有两个内部收益率，即存在两个。此时，很难选择用哪一个IRR来评价项目。
另外还存在没有任何实数利率能满足NPV=0的情况，即IRR无解，这时就无法找到评价投资项目的标准。相比之下，净现值标准采取已知的、确定的资本成本或所要求的最低报酬率作为贴现率，从而避免了这一问题。
3. NPV与IRR排序矛盾的理论分析。NPV与IRR标准产生矛盾的根本原因是这两种标准隐含的再投资利率不同。NPV假设投资项目在第t期流人的现金以资本成本率或投资者要求的收益率进行再投资；IRR假设再投资利率等于项目本身的IRR。无论存在投资规模差异还是现金流量的时间差异，企业都将有数量不等的资金进行不等年限的投资，这一点取决于企业到底选择互斥项目中的哪一个。如果选择初始投资较小的项目，那么在t=0时，企业将有更多的资金投资到别的方面。同样，对具有相同规模的投资项目来说，具有较多的早期现金流人量
的项目就能提供较多的资金再投资于早期年度。因此，项目再投资率的设定和选择是非常重要的。
假设对各项目产生的现金流人进行再投资（再投资利率为K-)，则项目的NPV为：
这个公式和前面所讲的计算NPV
的公式的差别就在于此公式存在着
这一因子，要使前后两个公式相等，必须使：
这一等式表明在K和K‘之间有一种内在联系，即K=K*。换句话说，用前述计算NPV公式，包含了这样一种假设：用于项目现金流人再投资的利率K‘等于企业资本成本或投资者要求的收益率。
同样IRR的计算假设项目产生的现金流量再投资利率就是项目本身的IRR。
如果NPV和IRR两个指标采取共同的再投资利率，则排序矛盾就可以消除。
p2p投资收益怎么算？学会三个步骤
p2p投资收益怎么算？学会三个步骤
投资收益, 理财收益, 投资理财
导语：有些人以为投资了p2p产品后，按期等收益到账就可以了。其实，投资p2p需要合理计算和安排，才能获取最大的投资收益，要学会三个步骤。
有些投资者会按照p2p网站上的预期年化收益率来计算自己的投资收益，但在利息拿到手的时候，却发现和自己计算出来的结果相去甚远，这是因为没有合理计算投资收益的原因。p2p投资收益怎么算？学会以下三个步骤：
1、按照投资期限计算预期收益
预期年化收益=本金×预期年化收益率，这条公式相信绝大多数投资人都会算。不过，有些新手投资人却不知道后面还有一个步骤——根据自己选择的p2p项目投资期限，计算出投资到期后的预期收益，这个公示是：本金×实际年化收益率×投资天数/365。如果有加息奖励，可以在实际年化收益率中进行加减计算；如果有额外现金奖励，可以在计算出项目预期收益后再加上奖励的金额。
2、按照还款方式不同计算投资收益
需要注意的是，不同的还款方式会造成投资收益有所出入。目前互联网金融比较流行的还款方式有四种：到期还本付息、先息后本、等额本息和等额本金。到期还本付息指项目到期后一次性连息带本偿还；先息后本指每个月支付借款利息，到了借款期限后，还清本金和最后一个月利息；等额本息指每个月按相同金额还款；等额本金是每个月按相同本金与剩余本金计算利息之和作为每月还款金额。
不同的还款方式会导致到手的收益不同，需分辨清楚，明确计算方式。
3、扣除手续费和服务费
p2p平台作为借贷双方的中介，需要收取手续和服务费用，常见的有三个：充值费用、
提现费用、服务费。
充值费用：有这项费用的平台，一般是接入第三方支付的平台，这笔费用是第三方支付平台按照充值金额比例收取的，平台方通常会自己承担这笔费用，不向投资人收取。
提现费用：这笔费用也是第三方支付平台收取的，不同的是，这笔费用按照单笔计算，通常单笔2元左右，平台方为防止严重的薅羊毛，一般都会选择让投资人承担这笔费用。
服务费：互联网金融p2p的本质就是信息中介平台，职责是撮合借贷双方的借贷行为，收入主要依靠向投资人和借款收取服务费，而现在某些平台依靠利差作为主要收入。
计算出来的投资收益，需要减去平台规定的相关费用后，才是真正到手的收益。投资者需注意p2p平台关于各项费率的收取说明，避免被玩文字游戏，稳妥获取投资收益。
本文转载自网贷ABC
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