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买房攻略 如何降低购房成本
买房攻略 如何降低购房成本
随着差别化信贷政策、“认房不认贷”的标准出炉。信贷杠杆被解除，投机炒房能量被大幅削弱，但同时也加大了改善型购房者的购房难度。
笔者以一套价格200万元的公寓为例，假设贷款五成，以15年等额本息计算，对于二次置业者而言，信贷紧缩前按照
8.5折利率每月需要还款7934.01元，信贷紧缩后按照1.1倍基准利率每月需要还款8727.57元，月增加793.56元，利息合计相差14.28万元。
那么，突然被提高首付门槛的90平方米以上的首次购房者，以及此次被新政“误伤”甚至“错杀”的改善型二次购房者，如何在政策允许的范围之内，合理地将购房成本最小化呢?
方法一：
一次性用足公积金贷款
2009年，由于房贷利率水平一度降至4.158%的低位(七折优惠)，这使得一部分人不再重视公积金贷款，因为公积金贷款
3.87%的利率水平与商业贷款相差不到0.3个百分点。但目前的情形已经发生巨大变化。
据了解，目前大多数首套房购买者只能申请到8折优惠，利率为4.752%，与公积金贷款利率相比，相差0.88个百分点。因此建议购房者在买房之前，尽可能让自己符合足额申请公积金贷款的条件。此外，住房公积金的其他用途也可以充分利用起来。如某些地方可以申请住房公积金装修贷款。
方法二：
抓住良机转嫁税费成本
汉宇地产高级经理吴俊告诉笔者，房屋买卖的格式条款往往约定买卖双方各自承担应付的税费。但是，交易惯例中大部分房主要求的是房屋“到手价”，也就是常见的交易习惯是由买方来承担交易过程中所有应付的税费。
市场一夜巨变。分析师表示，从当前市场反馈来看，买方观望气氛已初露端倪。
而不少挂牌房东心理价格也明显松动，买卖双方强弱地位变更，为买家转嫁部分税费成本提供了可能与实际空间。对此，买房者要做的就是找出可以减免的税费，并要求卖家积极配合。
按照规定，如果卖方出售自己名下的普通住宅，且自住5年以上，可免征营业税，因此购房者要加以留心。
方法三：
“货比三家”选择优惠利率
由于各商业银行对住房按揭贷款审查力度不一样，因此建议在选择贷款银行时，应尽可能多作比较。
虽然国有商业银行纷纷收紧房贷，但并非所有银行都将7折优惠利率全部取消，而且会综合考虑贷款成数的多少，以及客户资质等，来确定最终贷款利率。
凯盛公司一位资深房贷专家表示，目前银行首套房根据首付成数不同，贷款利率也有所区别：首付低于三成的，贷款利率打8.5折，不过一般情况下很难申请到;比较常见的为首付四成，利率可打8折;如果首付成数提高，利率优惠幅度也会相应加大。
方法四：
利用职称申请优惠利率
如果你是高级白领，同时又就职于世界500强等知名企业，那么在申请住房贷款时，极有可能享受到低于8折的优惠利率。
据了解，目前有部分商业银行还是愿意为资质较好的客户提供更为优惠的利率，对于具有大学本科文凭，同时持有高级职称证书，而且在知名企业就职，或者是国家公务员等，可申请到7.5~8折不等的优惠利率。虽然无法享受到最低的7折利率，但相对于8折利率来说，还是优惠不少。
共同投资购房协议范本{投资买房}.
共同投资购房协议
甲方：××× 乙方：×××
甲乙双方经过平等、充分协商，就双方共同投资购买物业之相关事宜达成如下协议，以资信守：
一、甲乙双方共同投资，购买一套位于××市××区××路××号××室的商品房，房产总价款约××万元人民币（含税费等）。
二、出资金额、出资比例 甲方出资××万元人民币，占比××%。
乙方出资××万元人民币，占比××%。
三、产权比例
甲方享有共同所购物业××%的产权。
乙方享有共同所购物业××%的产权。
四、物业考察、购买
甲乙双方共同对拟购房产进行实际考察、了解。
五、购置物业法律文件签署、款项支付、购房手续办理及委托授权
甲方委托乙方全权办理购房定金、其他购置房产相关款项的支付、《购房合同》等法律文件的签署、房产交接、房屋所有权证办理、水电煤有线电视开通或入户等所有购房相关手续。
委托人有权监督和过问委托事项的办理情况和进展情况，受托人应按委托人的要求报告受托事项的办理情况和进展情况，如有重要情况应及时向委托人报告或通知。
六、房地产权证署名、办理
双方约定将该共同投资购买物业登记在乙方名下。该产权登记并非合伙房屋真实的权利归属，合伙房屋之所有权由甲、乙双方按投资比例享有，甲方享有××%权属，乙方享有××%权属。甲方有权利随时要求乙方将甲方所有份额的房屋过户到甲方及甲方指定人名下，乙方应积极配合（因变更登记产生的各项税费由甲乙双方按产权份额共同承担）。
七、物业管理、出租及收益分配比例
由甲乙双方共同负责所购房产的管护、维护、出租、收取房屋租金等物业管理事务。收取承租人的房屋租金后应视为房产收益由甲乙双方按比例分享，每季度结算一次。
八、购置物业税费承担
购房、产权登记所支出的公正费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费(委托中介出租物业)、房屋租金税费等相关费用由甲乙双方按比例承担。
九、物权行使
甲乙双方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利，如有一方授权，另一方也可以代为行使。
十、物业出卖及优先购买权行使
如甲乙双方共同决定出售所购房产，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均由甲乙双方按比例各自享有或承担。在同等条件(市场价或评估价)下，甲乙双方任何一方均有优先购买权。
十一、甲乙双方所购房产的实际产权由甲乙双方按本协议约定共有，所有权由双方共同行使。
十二、适用法律
本协议适用中华人民共和国法律。
十三、本协议变更或解除
1、甲乙双方协商一致，可以变更或解除本协议;
2、符合本协议相关条款约定的，可以变更或解除本协议;
3、未经甲乙双方协商一致，本协议不得变更或解除; 十四、争议解决办法
凡涉及本协议的生效、履行、解释等而产生的争议，先由甲乙双方协商解决，如十五日内协商无果，双方均可提交××市仲裁委员会并按该会的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的、一次性的，甲乙双方均应严格遵守和执行。 十五、违约责任：
甲乙双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失。
十六、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签署
书面文件。{投资买房}.
十七、本协议正本一式两份，甲方、乙方各持一份，各份具有同等法律效力。
十八、本协议自甲乙双方签字之日起生效。{投资买房}.
甲 方：
身份证号：
日 期：
乙 方： 身份证号： 日 期：
买房必须知道的25个常识
买房必须知道的25个常识
1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑权属年限是50年。
2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”，要么是定金，要么是保证金。
3、挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。{投资买房}.
4、低层为一层至三层，多层为四层至六层，小高层为七层至九层，高层为十层及以上。
5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。
6、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
7、别以为实测面积是对的，最好自己带上卷尺测量。
8、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，很多保险公司都可以为你打折。
9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
13、提取公积金缴付房租的条件是房租超过家庭工资收入规定比例的。
14、使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。
15、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。
16、居住证持有人或将享与户籍人口同等多项权利，其中就包括享有公积金服务。
17、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。
18、无房(在缴存城市无自由住房且租房的)的职工，只要连续缴存公积金满3个月，无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。
19、公积金贷款都有最高限额，全国各地的限额标准不一样。例如，上海公积金政策是，首套自住房最高贷120万。
20、住房公积金组合贷款指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
21、最新执行公积金利率为：贷款期限在5年(含)以下的年利率为3.50%，贷款期限在5年以上的年利率为4.00%。
22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。
23、区别：等额本息，就是每个月还款额度始终不变。而等额本金，是在每个月还款总额里本金不变，利息另算。
24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。
25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费、律师费、保险费、评估费、手续费等。
买房应注意的六大预算
随着购房人群逐步增加，在购房房屋后还需要准备哪些费用呢？其实买房不能只盯着房价，物业、税费及其他相关项产生的支出也是不能漏掉的。以下这六点可以做为买房预算的重点考虑范围。
一、参考地价水准
商品房的价格中，地价占据了很大的比重。房屋价值的高低关键要看房屋所在地段的水准。比如市中心或者开发较完善的地区地价越高，反之则越低。当你打算买商品房时，可参考不同区域的地价水准，根据自己的资金实力，选择某一区域内的房子。
二、选择房屋面积
当确定购房地段之后，接下来就要对所购房屋的面积、户型、楼层等进行比较了。商品房一平米就数万元，所以，每平米都要精打细算。根据家庭人口数量、房屋使用功能及资金实力等来选择。不管选择什么样的房子，房屋的总建筑面积是要有预设的。
三、了解物业支出
商品房一旦售出，购房人便要开始负担房屋的一切支出，如修缮、水电暖、电梯、安保等费用，对这些支出如果考虑不足，会在买房时面临尴尬。这项开始大概每月数百元甚至上千元，各地区收费标准不同，购房前有必要了解详情。
四、考虑还贷能力
手中的积蓄决定了首付款的多少，但买房后的月供也是每月一项艰巨的任务。要根据自己的经济实力来合理规划，首付与贷款是此消彼长的关系，如果想减轻还贷压力，就尽可能提高首付比例，反之，首付比例越低，日后还贷压力越大。
五、计算装修费用
装修与适当的房屋维修款项也必须考虑进去。另外，必需的生活设施还有一些初装费用，如开通管道煤气、有线电视、宽带网等。购置新的家具家电、装饰费用也要考虑。
六、购房的各种税费
税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等。
希望金融：现在买房合适吗,2016房产投资风险有哪些？{投资买房}.
现在买房合适吗，2016房产投资风险有哪些？一二线城市房地产市场最近异常的火热，房价是一天一个样，各个售楼部爆棚的爆棚，排队的排队，二手市场也出现了一天跳价几次的现象，异常的点燃了房地产市场的这根神经。看到如此场面，面对升值利益的诱惑，有几个人看到不心动的，小编都心动了，怎么办？面对这样的一个局面，一定会有非常多的朋友想买房，想投资房子，刚需就更别说了。再加上负利率的风险，以及人民币贬值的可能，会有非常多的社会资金无处可去，房产的火爆可能会集中优势，拥向房地产。然而，目前的买房或炒房的风险较大，购买自住房也是存在一定的风险，那么今天带大家认识认识一下这些风险。1、政策性风险房地产行业作为国内数一数二的大企业，自然会受到ZF以及相关部门“照顾”。当房地产发展形势较突出时，调控政策总体取向就非常明显。就当前看，投资买卖和炒房者的政策性风险主要体现在信贷政策的变化、房地产政策进一步增强、交易转让环节政策逐步增强等三方面。2、市场性风险很容易理解，房子作为商品，其在社会主义市场上，也会存在一定的市场风险。确切的说，商品房投资最终会受到市场需求的制约，租金和房价的严重背离其商品正常的发展规律，也是目前基本的市场风险。当然，在需求方面也受到了诸多因素的影响：（1）租金收益和投资价格严重背离，其吸引力大不如前；（2）住房的成本增加，这些都来自于地价的提升，这些从上半年频现的“地王”就可以得知了。首付比例的上调也提高了门槛；购房早知道，认清购房风险很必要！3、流动性风险高价位的商品房面临变现的困难，多套购房者容易遭受资金链断裂而被迫平价和低价出售的风险。目前情况下，高价房变现并非易事。原因有二:其一，去年下半年股市暴跌对短期商品房价格上涨的刺激作用是有限的，未来商品房价格走势受政策、租金、购买者承受能力等因素的影响存在许多不确定性，投资商品房存在“被套”的可能性。其二，高企的房价以及租金收益率的限制，投资商品房的债务压力和负担很重，投资者面临收支缺口无法平衡的可能性增加。尤其是购买多套商品房的投资者，一旦收支缺口难以平衡，银行贷款难以及时偿还，资金链断裂的潜在风险会立刻显现，届时将使投资者被迫以不合理的价格出售商品房而遭受损失。事实上，脱离实际需求，尤其是自由性需求和租金承受能力，高房价是难以持久支撑的。购房早知道，认清购房风险很必要！以上的风险只是
购房风险所能预见的主要部分，但其实很多风险还是阴性的存在，就比如延期交房风险、面积缩水风险、质量风险、规划风险等等。所以说购房者一定要权衡利弊，认真的认清这些风险，才能把风险降到最低。
2017新手买房需要注意什么
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有人说这个世界上根本没有非必需品，包括房子，所以只要你不认为房子是非必需品，你自然也就打消了买房的念头。可这件事做起来真没那么容易，一方面是节节攀升的房价，另一方面是丈母娘的不断催促。没有哪个青年能够完全抵抗住这两个因素的干扰，最终脑门一热，得儿，还是去买房吧，总不能让钱烂在手里吧。可是买房，要说起来还真是个技术活，如果你不懂选房的门道，劝你还是先看看过来人的经验，再去买房。
地段、地段，还是地段。
这句话出自李嘉诚的名言，他认为决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
什么是地段？说白了就是你周边有几条地铁线、有几家商场、有几家超市、有几家学校。换言之，就是指房子周边的这些资源条件。比如像市中心的房价为什么一般都比较高？因为市区的房子一般资源条件集中，生活便利程度要超过其他地区，所以价格上要高于其他地区。
这是已知资源条件，还有一类房子就很考验卖家的眼光，比如一些资源配套几乎靠想象，但已经在规划中的地区。这类房子从目前来看配套差点，但是未来如果有城市副中心的规划，其实对于资金实力不强的小年轻来说就适合买。但前提是你需要格外关注城建规划和在建项目，通过这些文件寻找有价值潜力的房产。
楼盘、楼盘还是楼盘
为什么同一个地段，同一个房龄的不同楼盘价格会有高低？比如万科的楼盘
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事情确实如此，造成这种情况的背后是开发商品牌溢价力的差异。小编询问行业内相关人士认为，一般而言品牌开发商要比小开发商房价高。因为品牌开发商、上市房企更擅长楼盘品质的把关，以及交付之后的物业管理。品质和物业管理双高的楼盘，折旧就会更慢，小区环境更优美，治安也好。这样的房子未来涨价空间显然会比低品牌溢价力的楼盘更大。
房子本身也很重要
同样的地段一个在高架旁边，一个在河道旁边，你会选哪个？相信很多人都会选后者。因为高架旁的房子意味着要长年累月忍受噪音的困扰。所以地段选好了、楼盘选好了，位置也要看仔细了。看看周围有没有影响居住品质的干扰因素。
位置之外，别忘了看户型。举个简单的例子，同样都是90平米的空间，前者是两居室，后者是三居室，你选哪个？如果在三居室并不影响居住舒适性的前提下小编会选择后者，因为一旦选了前者，居住空间是开阔了，但等到二胎一出生，老人一入住，你就不得不考虑换房了。
理财师认为，买房其实最重要的就是遵循一个原则，买贵的就是对的。买房千万不能图便宜，否则要吃大亏。不过在目前政策限购限贷的情况下，买房的门槛进一步提高，购房者不如利用这段时间积累买房资金，可以选择有国资控股的绿化贷，项目以安全度较高的实物质押为主，年化13.5%，10元起投，不仅低风险而且收益稳健，能够实现资产的保值、增值
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