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炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。
炒房团的力量到底有多大？炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参与房地产市场的利益分配？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？
对于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产行业知名律师张捷先生阐释的运作逻辑，已经超出我们简单理解的炒房团运作模式。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。
炒房团的利润来源
即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。
实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘。 正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团撤出手段：退房
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道，自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
炒房团的运作流程怎样？
炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。
参与建筑安装实现避税
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。
因为无利可图
未来十年无人敢炒房
在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。
无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。
在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
身家超600万者多炒房
据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。
报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。” 分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。
双重拷问炒房团被套
曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。
首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。
其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。
因此，如何将庞大的民间资本引向有利于国计民生发展的正轨，做到经济增长、充分就业、促进消费，这样才能避免炒房带来的金融风险，这或许是摆在地方政府面前的一道重要课题。
调查机构Wealth-X和瑞士银行11月19日联合发布的《世界亿万富豪人口调查》报告显示，截至2013年，全球共有2170位亿万富豪，达到有记录以来最高，财富总净值为6.5万亿美元。全球亿万富豪财富总净值从2009年国际金融危机时的3.1万亿美元升至今年的6.5万亿美元，人数较2009年增长了60%。具体来看，美国以515位亿万富豪位居榜首。中国以157位亿万富豪位列全球第二。这些中国富豪平均年龄53岁，比全球平均水平年轻9岁。中国因此成为全球亿万富豪平均年龄最轻的经济体。
条条大路通罗马，成为亿万富翁有各种各样的途径。今天小编就带大家盘点一下那些一夜暴富的传奇!
中国亿万富豪六成白手起家
中国亿万富豪白手起家比例全球最高，主要原因是因为改革开放政策提出后，才允许私有制的产生。而亿万富豪也随运而生。尽管高达60%的白手起家率，富二代却在中国风评较差。另一方面，中国亿万的主要收入来源为房地产，这也是大家对其诟病的一个理由。
公司上市后持股人暴富
成为一名百万富翁乃至亿万富翁，需要多长时间?中国最大搜索引擎百度给出的时间是3小时。2005年8月5日，李彦宏一手创建的百度搜索终于在美国纳斯达克上市，百度公司一夜之间出现了7个亿万富翁、51个千万富翁、240多个百万富翁……他们中多数在6年前还是学生。
而这样的一幕幕，差不多每个月都会上演。如果说好莱坞盛产的是明星，纳斯达克无疑是富翁的摇篮。上市的暴富神话也吸引着无数企业登录资本市场，融资的动作不断。
温州炒家抱团炒房、炒股、炒金
“温州炒房团”曾是楼市的一个风向标。前几年，“温州炒房团”所到之处，劲吹楼市涨价风。媒体曾对温州炒团大起底，让人们见识了温州人利用资本炒作经济，从席卷各地楼市的“炒房团”，到征战山西、新疆的“炒煤团”、“炒棉团”，再到出击股市的“炒股团”。
他们下一步炒什么?可能是收藏品，可能是木材，可能是防治禽流感的药物，温州人的可能性似乎永远不在人们的想像范围之内。市场如布，总有资本渗透的缝隙。温州资本仿佛总能从一个地带向另一个地带蠕动爬行，直至破茧成蝶，得到重生。
在全国排山倒海的民间资本阵营中，温州资本始终表现出了先知先觉的过人之处，也正是如此，注定了其一定以拓荒者的姿态出现在中国经济舞台上。手机游戏制作者暴富
一间几十平米的出租房，几个20岁出头的IT宅男、几台配置稍高的电脑、五六个月的时间，一款新的手机游戏就诞生了。这样一款游戏可能带来上千万元的财富，但更大的可能，是湮没在众多游戏中，所有心血付诸东流。业内人士感叹：“这个行业比赌石还疯狂。”
《我叫MT》、《百万亚瑟王》、《时空猎人》、《保卫萝卜》等这些当前最热门的手游，给研发者带来巨大收益。据统计，今年第二季度，国内手机游戏用户数已经达到了1.7亿，这个IT富矿引来了无数“掘金者”。
目前，全国手游研发团队已超万家，每个月通过各种渠道上线推出的游戏超过100款。据易观智库的统计显示，2013年上半年，中国移动游戏市场达到50.13亿元的规模，增长率达到66.1%，创历史新高。因此，分析人士将2013年称为“中国手游元年”。
意外降临的财富
美农民发现7000万年前恐龙化石一夜暴富
在美国蒙大拿州地狱溪的一个农场，一名农民发现两头生活在7000万年前的骨骼化石：暴龙化石和三角龙化石。这些恐龙化石将进行拍卖，发现者也将因此在一夜间变成百万富翁。暴龙化石和三角龙化石于2013年 11月19日在纽约邦瀚斯拍卖行拍卖。
此次发现的暴龙身长11.6米，在距离暴龙化石几公里的地方，这名农民发现了身长7.9米的三角龙化石。两头恐龙的化石总重量超过90万公斤。专家们表示这是一项令人不可思议的发现，具有非常重要的意义，价值不可估量。
暴龙化石占到整个骨架的40%左右，被誉为世界上20大最重要的恐龙化石之一。科学家利用其它暴龙化石与这一次发现的化石拼装在一起，拼出完成的暴龙骨架。三角龙的头部长有两个大角，鼻子位置长有一个小角，故名三角龙。此次发现的三角龙化石占到整个骨架的70%左右。
暴龙和三角龙化石是在蒙大拿州地狱溪一个面积20平方英里(约合52平方公里)的农场发现的。在此之前，很多恐龙化石猎人都在这里搜寻化石，但未能发现这些化石。此次发现的化石将进行拍卖，发现者也将因此在一夜间变成百万富翁。
2012年楼市最大的特征，用一句话总结，是市场分化。炒房团的腹地温州城门失火，鄂尔多斯地产泡沫“风暴”，贵阳大盘塞城，一大批三线城市沦陷，而一线城市则呈现一片供不应求的景象。楼市分化，二、三线城市普遍供应过剩，北京上海则供地不足，究其原因，除了人口向大城市聚集的城市化，政府土地经营的利益驱动，加剧了房价分化的过程。
城市化进程中，中小城市虽然可能吸纳更小城镇和农村人口，但“二传手”的角色决定了人口增势远逊于大都市，其楼市的潜力也因此有限。可偏偏是中小城市的土地供给模式是最宽松的。以贵阳为例，这里常住人口规模仅439万，已规划和在建的超过200万平方米的楼盘却超过10个，全部建成后，其规划居住人口将接近110万人，足够给1/4的贵阳居民提供新住房。除了在建住房多，另一个怪诞之处在于楼盘之大，一个大盘，规划居住35万人口，甚至超过了一个区的常住人口数量。
贵阳的现象提出了两个问题，一个是为什么供地面积如此之大，另一个是为什么大盘如此之多。在一个全国人均收入倒数第一省的省会城市，这的确令人费解，甚至媒体报道只能用“这届政府格外热衷于城市规划的调整”来解释——几年的时间里三度调整城市规划，城市规模不断在纸面上升级。当然这里显示出地方政府的抱负，但一线大城市同样可能出现雄心勃勃的领导班子，城市规划的口号甚至远比鄂尔多斯的“全国人均GDP第一”或贵阳的“西南物流中心”更响亮，但在供地上却远为逊色。故而土地放量的真正原因还应该从经济利益和供地的可行性上寻找。可2009年推出的贵阳最大盘“花果山”的土地楼面价只合到81元/平方米，似乎又堵上了从经济利益上探寻土地放量的路。直到如今，贵阳公开市场的土地仍很便宜。有一个线索是：土地出让价虽低，但很多基础设施却是由开发商承担再转让给政府的。
三、四线城市地方政府没有足够的财力为升级中的城市规划提供建设资金，更没有在大面积土地范围内完成拆迁整理的能力，无力承担旧城改造与城镇化推进的工作，必须借助外来资金。而一条公路、一整套市政设施均不会是小笔资金能胜任的。作为“回报”，动辄方圆几公里的大盘也就不难理解了。实际上，这些大盘的初始土地资金不过几亿元，开发商真正的先期投入多在基础设施上。越是财政来源匮乏的城市，越是可能把提升财政的希望寄托在土地财政上。而全国落后市县众多，均希望尽可能多地吸引到土地资金，一轮贱卖土地的招商引资竞争便日趋白热化，其结果是这些城市只能开动脑筋，尝试独特的招商策略。对贵阳楼市供应充足的一种解释是土地出让采取“生地熟挂”、“土地一二级捆绑联动”，先以未经拆迁和整理的毛地挂牌，找一个实力的开发商“打包”开发。放在落后城市招商引资的大背景下，这种早被叫停的举动实为竞争策略。当然，这种策略的副产品是三、四线城市的房价与一线城市差距越来越大。
北上广等一线城市市政资金雄厚，至少不缺乏先期土地整理的费用。2008年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，为防止开发商以拆迁难为借口延缓开发，建设用地不再允许“毛地”出让，自此一线城市均严格执行。此后，北京上海等城市连续未能完成土地供应计划，如北京已经3年土地供应下降，2012年北京住宅用地供地规模连续3年直线下降的同时，更创近6年来新低。连续供应不足，加之一线城市汹涌的人口移入趋势，仅仅是限购以后的“刚需”已经把房价推高到历史高位。截至去年底，北京新建商品住宅已经跌破8万套。而根据2011年下半年来供地计算，2013年仅有约50个新盘供应。此前的2012年共有69个新盘入市，2011年更是高达91个新盘。新盘上市数量的逐年下降直接引发了市场的恐慌情绪。
北京之所以供给失衡，一种解释是北京乃国家机关驻地，市政府缺乏足够的执行力，如四成土地被划拨，拆迁过程常遭“不可知力”抗拒。但作为土地面积是香港15倍的城市，仍难给出更“恰当”的理由，除非是利益驱动。发达地区的城市，土地供给普遍采用的是“饥饿营销”，如杭州多年来每年在住宅方面的土地供应量只是在4000亩的范围内徘徊。其结果便是楼市维持高位，地方政府以相对少的土地为代价，获得了土地利益的最大化。
不妨设想，如果没有建立土地的政府“招、拍、挂”制度，人口流动的缘故，房价仍会在不同城市间产生分化。只不过政府在利益驱动下加剧了这一过程。
三类温州客的炒房故事：房子卖不掉 只能抱着房子哭 昨日辉煌已逝，今时不同往日，温州炒房客，如今演绎怎样的楼市人生？
“现在把房子卖了，亏的啊。”“房子卖不掉，怎么办呀？”“现在谁还会傻到去炒房！”„„ 窗外寒风凛冽，玻璃窗上凝结着冰霜，树枝裸露着枝桠，诉说着楼市的冷暖，昼夜变换四季更替，一切如常规发展。咖啡馆内，几个温州人面对《东地产财经周刊》时，透露他们对楼市的观点、对这个变幻莫测市场的观察。
房子卖或不卖，这是当前手中持有好几套房产的温州人最矛盾的心理状态。房地产市场的不景气，也让温州炒房团捏一把汗。起初，温州人用房产来衡量一个人的贫富，不论你是借钱贷款还是自己出资，在上海有房就是大款，甚至与这户人家是亲戚都脸上沾光。当下，温州“全民炒房话房”、“全民借贷”的时代已经悄然逝去，那些将所有淘金希望都寄予楼市之中的温州人，更是付出惨痛的代价，轻则低价抛售，重则轻生。
这个在外界眼里褒贬不一的温州炒房团，渐行渐远，逐步淡出人们的视野。曾经，温州人是炒房高手，炒透本地楼市后，又大规模向外扩张，全球均有温州人炒楼的影子。如今，房子这块金却成了温州炒房团手里的烫手山芋，炒房高手也只剩落寞的背影。《东地产》深入采访具有代表性的温州炒房客，记录他们炒房有关的过去和现在。
退得早不如退得巧
每月一聚，这是温商张政文与好友的约定，坚持了十来年。走进打浦桥丰收日店里，再嘈杂也掩盖不了温州人特有“大嗓门”。
“你现在南浦大桥的服装店生意怎么样？”张政文正与他的好友们讨论最近的生意动态、商量着未来大家可以合作的方向，当然房产也是这群温州人在餐桌上必谈的话题。温州炒房团炒房模式
张政文是家中的老幺，一米七不到的个子，有着乐嘉一般的圆脑袋，棒球帽不离头。朋友们总是开玩笑说：“阿文啊，人小鬼大，这就叫浓缩的都是精华。”上下七兄弟姐妹，作为八十年代农村中走出来的大学生，父母一直引以为傲。1997年，张政文闯进上海，在豫园小商品市场开始做起小商品生意，也是在这期间认识了一众温州好友。
温州人在外打拼，最大的特质就是团结，有福同享有难同当。
2001年的时候，在豫园小商品市场中的温州商人经常提到在上海买房，以后一定会发。“谁谁谁去年在哪里买了一套房子，现在都涨了好多了”张政文说这是当时整个市场里从早到晚大家都讨论的话题。而后，张政文找到他的好友们，一起商量在上海置业的事情。
张政文说：“一开始，大家都觉得这事不靠谱，万一被套住怎么办，还有几个朋友资金有限，不敢去做这么大的投资，当时两三千一平米的房子，对我们做小本生意的人来说也是需要拿出很多钱了。我就跟他们说，不要担心，如果真不够，我先借你们，或者大家一起合伙买，看准时机再卖掉。”在张政文的不断分析引导下，他与好友们全部开始了在上海置业的道路。“后来，我们发现投资房产比做小商品生意来钱速度快多了。我也让我哥我姐一起买，有钱全家赚，每个人手里都有好几套房子。”也许正是这种举家齐置业的气势，从个人到家族，从家族到乡亲父老，让温州炒房团这个雪球越滚越大。
2008年，张政文手里差不多有近8套房源。“我也没有特意觉得一定要卖掉，当时就觉得自己住一套徐家汇的，五角场那边给儿子留一套就够了。起初把房子租给别人，后来发现有些租客不打扫干净，以后再租或者卖就难了，租不出去空置是浪费。”张政文告诉记者。只是抱着这种心态，张政文委托中介转卖了手里另6套房子，几乎每套均价都比购入时翻了一倍。
“现在回想，还好当时把房子卖掉，不然现在只能抱着房子哭了。”张政文与太太拿着卖房赚来的钱还了贷款，用余钱做着大众汽车配件、在打浦桥开了一家美容院、在斜土路开了一家会所。“开会所也是方便兄弟朋友聚会。”这个中年男人，尽管在上海生活已久，但身上依旧透露着温州人的特质，“不炒房以后，就开始替身边到适婚年龄的孩子着急，没事儿还会做个媒人，我就是个操心的命”张政文半开玩笑的说。
买房虽易卖房难
并非人人都是幸运儿。
“我这五套房子就拜托你了。”、“房子现在怎么样了？有人问吗？”据中介介绍，项先生常从意大利打来越洋电话询问房子动态。
项先生在意大利生活多年，在意大利当地华人中小有名气，每年都受邀去人民大会堂参加国庆晚宴。这是一位典型的官场生意人，微信朋友圈中，只见他到处飞，实打实的空中飞人，到哪儿都有他的房产。
最近一次见到他是在普陀山，相较日常西装革履、腰系爱马仕皮带的正儿八经装扮，难得见一身休闲装扮，依旧难掩一脸贵族风范，和蔼的笑容在冬天暖阳下亦显亲和。项先生的友人笑称：“你赶紧让菩萨保佑你房子卖掉，以后房价会跌死，再不卖就没戏了。”
由于常年在外，温州还有企业需要管理，平日里工作繁忙不堪，无暇顾及上海的房子。在普陀山时，刚好一群好友相会，提到买房卖房，项先生想起好友徐小姐在上海认识中介，就托徐小姐帮他转手卖掉。徐小姐从中介处了解到，项先生手里的都是高端住宅，市场价均一千万起，现在很难卖动。
上个月终于有人看中项先生在宛平南路的豪宅，可惜最终因为价格低于项先生心理价位，没能谈成。在项先生看来，买房子本来就是为了生钱，现在不赚还得亏本，唯一的方法就是等待时机的出现。
与项先生有相同遭遇的还有林莲。林莲在上海打拼已有十七年，从在上海滩商厦8平米的小铺位做起，到现在拥有300平米公司。2005年时，林莲先是买下了所在的上海滩商厦的铺位，租给商户年租金12万起，当时所有人都说，林莲买了这个商铺比买几套房子都值。而后，林莲发现房地产商机愈发显现，先后又在杭州、绍兴、海南等地购置商铺住宅。 2010年末，林莲感觉形势不对，想要转手杭州的商铺，但朋友都劝她别卖，以后还会涨。2011年，林莲仍然不看好杭州的楼市，不顾亲戚朋友的反对，最终以买入价卖了出去。如今，楼市越发不景气，房价下跌趋势难挡。林莲透露，上海滩老板被捕，商场要放出去拍卖，自己商铺生死未卜。上海的商铺以及其他地方的房产想要抛售已非易事。
“现在整体环境不容乐观，没有人敢炒房了，抛的倒是一堆，买房投资的也基本不存在。”中介钱小姐说道。
远离炒房 再转战场
温州，一直被誉为全民皆商的地方。聪明的温州人，没有在一根绳上吊死，那些看穿房地产泡沫的小主们早已转战其他领域。胡丽丽就是其中一位，在上海买了好几套房子的她，将手中的房子租的租、卖的卖。她说：“我现在就稳稳当当的做七浦路的生意，房子这些不去想了，能卖多少就多少。早就不炒房，一直在炒股，这段时间股市这么好，不炒就浪费了。” 这个精明的温州女人，其实早已把买房的钱连本带利从股市还有围巾生意中赚回来了。在国家还未严查高仿，A货盛行时，胡丽丽也从广州进货，放在店内给熟客，其中获利也相当可观。
瓯越文化熏陶下的东方犹太人，带着温州人精神，开启温州模式，四处寻找商机。
不炒房，做微商。退休在家的江丽君，没赶上炒房的最好时机，却赶上了微商风。退休了也闲不住，是很多温州人的通病，也许他们一辈子都在想着如何充实生活。一副老花镜，拿着IPAD，在朋友圈刷刷刷，单靠微信上的生意，江丽君也可月入万元。
不炒房，开酒店。趁着现在房价的下跌趋势，余中跟好友盘下了哈尔滨路的一套公寓式住宅，决定将一楼打造成会所，二到四楼做成公寓式酒店。
不炒房，卖红酒。王凤晓是西班牙华侨，在西班牙专业研究葡萄酒。在她看来，国内有太多的假酒，酒的品质略显低端，国人对红酒的认识不够深入，以为贵的就是好的。于是，借势上海自贸区，从西班牙运回自己酒庄酿造的葡萄酒，在朋友间打开销售市场。现在，她的葡萄酒广受好评，也有许多温州人加入她的团队，在温州、深圳、嘉兴、上海等地分销。 越来越多的温州投资者正在撤出房地产市场，温州最大的建筑企业中城集团破产重组，甚至就连上海这片温州人最看好的地方，也已难觅温州炒房团的身影。
从1998年在家门口的小试牛刀，到2000年起组团包车来上海看房，在这场炒房战役中，温州炒房团上演了一场“人间悲喜剧”，正所谓几家欢喜几家愁。伴随着楼市各项调控政策的深入，房价水涨船高时代的离去，温州炒房团跨越一个世纪的炒房神话终将落幕。
来源：东地产
2P温州炒房团的由来 为什么是温州炒房团而不是，杭州炒房团、南京炒房团、
经济学家钟朋荣曾讲过“温州人精神”概括为四句话就是：白手起家、艰苦奋斗的创业精神；不等不靠、依靠自己的自主精神；闯荡天下、四海为家的开拓精神；敢于创新、善于创新的创造精神。
温州人的理财观有些与众不同，常有不按常理出牌的，因此也取得了些出人意料的收获。最具带代表的商人有红蜻蜓钱金波、德力西胡成中、奥康王振滔等，温州人不只是商人，在各行各业中都有精英翘楚，
因此温州人也被称之为“中国犹太”
3P温州炒房团的发展可以分为三个阶段：
第一阶段：1978年改革开放到八十年代初期，“勤劳”和传统，由走南闯北的温州人掌握的供销渠道，从全国各地搞来许多塑料，小五金，服装之类技术壁垒等很低的订单，这时温州发展的第一桶金。
4P第二阶段：80年代末到90年代末，温州借助几个专业批发市场在本地建立了完整的小商品生产产业链，为整个温州积累了数量庞大的资本和社会上的流动资。
5P第三阶段：90年代末，温州的制造业扩张遇到了所谓的玻璃顶，传统产业利润下降，很多沦落为微利产业。作为有着“中国犹太人”之称的温州人，经过二三十年的财富积累，所掌握的民间资本已有6000亿元之 巨。温州商人开始携巨款四处寻找投资机会。国人注意到温州民间资本的威力，最早是由炒房开始。温州人炒房，最初是从自家门口的炒房开始。1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以每年20%的速度递增，
2001年8月18日，第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元。此外，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注。
6P炒房团人员构成
在2009~2010年这轮房价高涨中，温州炒房客中企业主占50%、专业炒家占20%，官员和跟风者占30%。企企业主、专业炒家无疑是这轮炒房的“主力军”。当时，房价基数比较低，又加上银行贷款比较宽松，大多握有几十万、上百万元的温州人，都会去全国各地买几套房子，出现了“全民炒房”的盛况。
7P炒房团资金来源
由于房价快速上涨，炒房动用资金量大，一般投资人已经难以撬动。一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。
8P温州炒房团炒作手法
手法一：前期介入买“脑子”。在房地产开发商的地皮刚到手，相关炒房人士就会伺机介入。但这部分温州炒房人数量不多，所以主要依靠房屋信息和广告策划公司进行。
手法二：中期介入买“规划”。和手法一不同的是此时介入的温州炒房团更注重开发商的开发区域。他们要研究市政规划，城市中有没有大动作，如建桥修路、重点学校搬迁等。这类地区住宅对温州炒房团的吸引力巨大。 手法三：后期介入买“实力”。开发商的实力从业界口碑和住宅开发地皮面积可略知几分。举个例子，某开发商在相对偏僻的城乡结合部准备建设30万平方米住宅区，一期已建成10万立方米。如该小区除绿化较好，整体配套设施较完善，那肯定会成为温州炒房团的猎取目标。
手法四：随时介入买“缝蛋”。在涉及建筑工程时候，就会发生材料赊欠。就是这个建筑材料、人工投入的赊欠，给温州炒房团提供了可乘之机。一般市场价的房子最终往往以半价左右的价格出手，而温州炒房团囤积后，再以比市场价低一成的价格进行分销。 9P炒房团行进路线
自1999年一直到2010年，温州炒房团的足迹遍布北京、上海、深圳、成都、海南等15个省市，甚至还走出国门到了美国、迪拜等地购房。
在媒体的报道中，“温州炒房团”有如蝗虫一般可怕，他们手握重金四处炒楼，所到之处似乎都能引发当地房价的暴涨。他们占据了杭州楼市两成的份额，把湖南的开发商逼到转行开矿，甚至在一年中买下福州近三分之一的房子。
最具带表的是：
2001年到2004年温州炒房团进军上海，居温州驻上海商会保守统计，十年间，从房地产撤出的温州游资至少300亿元左右。
2003年到2010年温州炒房团进军北京，2007年北京房价转折点，涨幅超过40%，均价达11377元/㎡。随着北京市正式出台“国八条”限购，温州炒房团逐步撤离。
2004年到2007年温州炒房团进军美国，推动长岛房价暴涨，平均房价达到20年前的4.5倍，但缺乏管理，成本高昂，收益低微，不少温州客开始后悔买美国别墅。
10P房地产炒作的八大危害
其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。
其二，进一步加剧社会贫富差距。
其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。
其四，削弱整个社会的风险承受能力。
其五，扭曲了整个国家的产业结构。
其六，不利于城乡二元结构的融合。
其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。
其八，促使地方政府产生房地产依赖症。
11P温州炒房团的衰落
随着各地“国五条”出台之后，加上房地产宏观调控，以及温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑，温州炒房团在各地抛房现象明显。2008－2012年，“温州炒房团”走向分化。2008年，起源于美国的次贷危机以及由此引发的金融危机，又一次将中国的房地产市场推上十字路口。一方面，中央“四万亿”的经济刺激计划“临危受命”，重新助燃了国内房价；另一方面，受欧洲债务危机和全球经济低迷的进一步影响，国内经济滞缓，房地产市场面临艰难选择。在中央和地方一系列的调控政策与措施下，围绕房价是向左走还是向右走的问题，“温州炒房团”出现分化：更多的温州资本持有人义无反顾地加入，更有甚者，部分“温州炒房团”还将战场推进到香港进行批量购房；而早期就进入房地产市场资本持有人，可能的确感受到了波涛汹涌下的暗礁，撤出了房地产市场。纵观“温州炒房团”十余年的历程，无论是对于“温州炒房团”自身，还是对其他购房的民众来说，都主动或被动地体味了一幕幕“人间悲喜剧”的味道。
温州炒房团是否卷土重来 有传言说，温州炒房客卷土重来，深圳等沿海城市成看房热门。上一轮房地产调控及温州民间借贷危机等，对温州炒房客打击很大，所谓其卷土重来“炒作成分过大”。大量温州炒房客已经完全败退，且三五年时间里很难恢复元气。实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高。更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。
12P结束语
揭秘上海楼市中介与炒房团共生链
上海楼市中介最后的战争
通过中介公司搭桥转嫁风险，现在仍是银行在二套房贷业务中几乎唯一的手段
《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
电话铃声再一次响起的时候，尹建华的脸色已经很难看了。
此时已是晚上9点半，“第6个了”，尹建华嘟囔了一句，从脸上挤出一抹笑容，安慰同来的客户再耐心一点。
放下电话，房东转身盯着尹建华，“另一家中介说，加3万，明早签约”。尹建华重重哼了一声，“你说白天有十几波人来看过房子了，可到现在也没谈成，不就是嫌贵吗？为什么大晚上了，突然冒出这么多人加价呢？”
看到房东有些动摇，尹建华的3个同事七嘴八舌地向房东历数起现在中介竞争的“恶劣”手段，最终，他们达成协议：给加价的中介半小时，如果他们及时赶到并交付定金，那尹建华就放弃这笔二手房的交易，否则房东就收下他的客户带来的2万元定金。由于不断地被中介公司的“撬边”电话打断，这2万元房东用了半个小时还没有数完。温州炒房团炒房模式
半小时后，对方爽约了，尹建华终于完成了这笔业务，但心情却更坏了，因为他的中介费，被买卖双方打了对折，“这么不择手段的竞争，我以前从没遇到过，再这样下去，我们要把自己的路都给堵死了。”
中介的“借鸡生蛋”财路
尹建华是上海宝山区一家中介公司的老板，拥有4家门店。
本文开头的插曲，中介业内称为“撬边”。尹建华说，撬边是一个“非常规手段”，“其他中介公司得知这套房屋即将成交，就给房东打电话承诺以更高的价格买下来，只要搅黄了别人的生意，自己就有机会找下家来接手。” 这样的手段，在2007和2008年几乎绝迹，2008年的时候，因为对楼市预期悲观，“别说买房，来看房的人都没几个，很多房东急于脱手，都盯着客户要马上就签约。”2007年的时候，因为房价猛涨，各家中介业务都爆满，根本就无须去抢别人的生意。
更重要的是，那时候中介根本看不上这样的“小钱”，在2007年以前，炒房其实才是很多中介的主业。
房价不断上涨是中介炒房的基础，“只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出”，尹建华说，中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有独一无二的信息优势，这是中介获得差价的基础。
以前买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只要中介了解双方的心理价位，就可以一边向买方压价，一边抬高买方的预算。
之后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家，“赚到20万的差价都是很正常的事情，”尹建华说，在中介行业，这种做法被叫作“现金收房”，“我们要做的，只是把房价不断地炒高。”
唯一的难度在于，需要在短时间内有大量现金周转。但在闵行区开了3家中介公司的龙辉告诉本刊记者，中介大多“借鸡生蛋”。
最常用的手法是：“以往贷款或者转按揭过程中，客户和银行一般也是不接触的，所以，我们就可以伪造一份委托书，先去把卖房业主的售房所得款提出来周转。”龙辉说，银行一般不会刻意去调查这份委托书的真伪，因为银行每年很大一部分房贷指标得靠中介来完成。
中介、开发商、炒房团的共生链
中介“借鸡生蛋”的手法并非只有以上一种。开发商、炒房团也是中介重要的服务对象。
开发商给中介代理的一般都是销售的尾盘，从开发商的角度来说，在销售接近尾声的时候，将剩余楼盘全部委托给中介就能提前结束自己的销售成本，但销售尾盘大都在楼层、房型、地段等方面存在缺陷，而这对中介来说，却意味着可以以低于市场水平的价格拿到这些房源，也就意味着更高的利润，曾经有过多次“成功经验”的龙辉告诉《瞭望东方周刊》。
在中介行业内，流传着销售尾盘的小窍门，“如果这个楼盘有二手房挂牌，我们就联合几家中介公司，找一些生面孔，一天几波地上门看房，提高房东预期，二手房价格自然也就上来了。”
而温州炒房团在上海的兴起，中介几乎扮演了决定性的角色，尹建华说，“一直到现在，炒房团想做无本买卖，也只能靠我们中介。”
所谓无本买卖，主要是指中介可以帮炒房团实现“低首付”甚至是“零首付”：中介通过评估公司，将房屋的估值做高，例如，原本价值为100万的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，等于用银行贷款就可以支付全额房款。
投资房的快速变现，也靠中介来完成。龙辉说，当年炒房团最主流的模式，就是两个人分别买下一批房子，然后哄抬房价互相买卖，从银行套取现金赚得差
价，例如，两人各买一套100万的房子，然后各自以150万的价格对倒，那就可以各自获得50万的差价。
“如果没有中介公司的操作，炒房团根本就拿不到贷款，银行为了完成贷款任务，睁一只眼闭一只眼，反正风险全都转移给担保公司了，而担保公司也是中介找来的。”温州炒房团炒房模式
在炒房团的运作中，银行扮演“输血”的角色，而中介公司则是“血管”。 “一直以来，上海几乎没有银行愿意办理直客式的房贷业务。”龙辉说。直客式即购房者直接去银行申请房贷，“二手房不但涉及评估事务所、律师事务所、房管局、保险公司等很多环节，更重要的是，过户阶段还需要担保，而这些事情，实际都是中介完成的，也就是说，有了中介，银行房贷既避免了麻烦和成本，连风险都转移了。”
上海中介风光不再
但如今的无序竞争，让尹建华和龙辉有了英雄迟暮的感觉，“2008年以来，中介经历的打击实在太多了。”
2008年上海二手房交易长久的低迷外，2008年7月，上海推出“二手房交易资金结算平台”，买房资金不再由中介经手，让他们“借钱炒房”成了泡影。 而2009年9月之后，在二套房贷已经收紧之后，银行又停止给中介贷款返点，则更使中介的业务雪上加霜。
返点是银行为争夺二手房贷客源，付给中介的佣金，这个比例在2009年上半年的时候，最高达到过贷款总额的1.8%。如果帮助客户办理转按揭，中介还能从担保公司处获得1000~2000元的回扣。
2009年8月，龙辉和尹建华一样，陆续接到银行的通知，称从9月开始银行将不再支付返点了，“一是银行的贷款任务差不多完成了，就不想再把利润分给中介，另一方面，就是国家对二套房贷政策收紧了，而中介的擦边球又打得太多，银行怕惹来麻烦，索性就用零佣金的形式减少和中介公司的业务往来，”尹建华说。温州炒房团炒房模式
对中介来说，这并不仅仅意味着返点这个重要收入来源被切断。
尹建华告诉本刊记者，从8月份以来的交易量萎缩证明市场上买卖双方的多空分歧太大，简单来说，就是“购房者是该买的都买了，没买的也追不上了；出价合理的好房子，前几个月也都卖掉了，剩下的，要么就是房子不好，要么就是出价太高”；而二套房贷收紧又加大了投资成本和风险，使很大一部分等待入市的投资客出局；而在银行停止返点以后，房贷审批也在收紧，“连购买首套房的客户，很多也必须支付3成首付了，不然银行根本不批，有些人的贷款申请审批，一拖2个月都很正常。”
“自己现金收房行不通了，我们还能从炒房团的业务里赚钱，代理一个流程下来，几万块可以轻松赚到，后来投资客少了，我们就只能赚自住客的钱，买卖双方各1%的中介费和银行的返点”，可是现在，“经常一条街上二三十家中介门店，却只有几套定价理性的房子，两三个真的带着定金来找房的客户”，激烈竞争的结果就是中介费打折，“5折是经常的事，我们就只能靠返点维持，现在返点没有了，我们就连维持人员工资都成问题了”，龙辉说。
上海楼市拉锯战
如今，中介避免大批倒闭的唯一可能，是一手房市场僵局打破，龙辉说，其中关键在于成交量下滑让开发商放盘。
整个9月，上海一手住宅成交12606套，环比下降4.9%，比5月的最高点，已经下降了29%。而据上海本地媒体统计，9月上海新开盘项目19个，新增供应量150万平方米，创下了2009年上海楼市供应量的最高值。
“房价过高已成功抑制绝大部分刚需购房者和一部分投资需求者，房产成交周期被拉长。金九银十的低迷已经证明只要房价持续高位，持币观望仍会是大多数购房者的选择。”美联物业区域董事高锦滔对本刊记者说。
但随着地王频现，在高地价背景下，上海房价不太可能进入下跌通道。预计10月和整个四季度房价都会出现一种企稳的调整态势。
从2009年上海秋季房展会的结果来看，开发商也的确没有买成交量的账。在这次房展会上，220家参展商的楼盘，有一半没有确定开盘时间。
“不是不想开盘，是想再等等看”，上海一家中型房产开发公司董事长王城(化名)告诉《瞭望东方周刊》，2009年4－8月份的市场回暖，主要是因为2007年以来积累的刚性需求爆发和房源的供不应求，而供不应求的形成“一部分是因为2007年的调控让很多人不敢拿地，所以导致一个时间段的供应稀缺，另一部分原因是开发商捂盘”。
和2007年开发商恐慌之下纷纷抛盘不同的是，这一次的市场胶着中，开发商底气十足，因为资金供应链没有问题，新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》。
一方面，万科、金地、万达、复地、首创等近40家地产公司在8月前后，通过不同的方式获得了超过1000亿元的融资，另外，还有多家银行向房企发放了超过1500亿元的银行授信。
但另一方面，截至2009年中期，中国A股市场的118家A股房地产企业的资产负债率平均高达130%以上，同比增加79.29%。而且，8月份，A股市场的房地产板块指数还下跌了5.10%。
总体来说，“房地产企业现在不缺钱，所以并不会急于将手中的楼盘全都套现，还可以捂盘，但要持续经营，也不能光捂盘，这些钱也还要投入到新的地块开发中去。上海房价今后的走势，很大程度上还是要看开发商的资金链，究竟能承受多大压力，但一手房市场接下来几个月的坚挺是没问题了。”张永河说。 所以目前看来，以二手房市场为基础的中介行业更早地遇到了危机。而大型连锁中介公司也不能置身事外。
据汉宇地产公布的数据，其在上海的90家门店中，9月上半月的带看量下降了30%以上，成交量环比下降了约20%，其中，闵行区和松江区的成交量环比下滑了30%和40%，黄浦区、徐汇区很多门店只有个位数的成交量。
就算是在十一长假，这个“银十”的核心时间，美联物业上海各门店的带看量也环比下降了10%，成交量环比减少了15%。中原地产公布的报告则显示，其在上海的160家门店在十一期间成交量环比也下跌了10%。
按照美联物业市场研究组的分析，从2009年7月二手房成交量首次下滑，到8月上海二手房均价止涨并小幅回落，成交量环比分别下跌7%和18.1%，上海的二手房市场已经提前面临了楼市的“拐点”，“买卖双方的拉锯战如期降临。”美联物业副总经理丁伟对本刊记者说。
“一手房不跌，就只能指望让首发供应量上来”，然而，即便现在开发商已经开始了新的一波拿地建房周期，从拿地到销售，再到成为二手房，“起码要2年以上的时间，也就是说，许多中小型的中介公司不能熬到二手房市场重新繁荣的那一天了。”龙辉语气沮丧地说。
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