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日期：2012-11-09 16:31:12
w 海解楼主，你好，看到你之前的回复有说到业主和买家可以用抵押的方式解决分期付款的问题。请说说细节好吗？谢谢！
正在看二手学区房，有一套房总价有点超过我们的目前可以拿出来的现金，不想贷款，业主说可以分期付，怎么样能确保双方的利益呢？
.如果这套房子你真的喜欢的话，我建议你去办理按揭，额度可以少点，这样保险点，避免以后不必要的纠纷。
日期：2012-11-09 23:58:20
楼主，我想问婚后买房时写两人名字需要提供两个人的收入证明和两人各自一年的银行流水吗? 因为女方婚后生BB休了一年产假，保险有继续交，但这一年没有工资，银行没有流水记录。这种情况该怎么办呢？自己的工资收入证明能达到还款的2倍或者2倍以上的话，是不是只提供一个人的也可以呢？？？期盼您的回答！
.买房写两个人的名字是好事，说明夫妻双方对彼此的尊重，我不知道你是在那个银行办的按揭的，一般办理按揭的话是不需要流水的，而且你也不用担心，你所委托的中介会为你办好一切手续的，只要你能打好收入证明就可以了。这方面中介基本上都是作假的，就是为了能顺利的把贷款办下来。。
日期：2012-11-10 00:11:20
楼主能帮我解答下按揭贷款买首房的问题吗。
我不知道你是买的第几套房，如果是第一套一般首付在30-40%就够了，如果是第二套就要到60%以上了。不过我感觉你应该是第一套，所以你的买房首付应该在30%，加上过户的费用你应该准备40%的钱。
不知道我回答的是否你要问的问题。
买房的基本流程：看房——签订买房合同（付定金）----首付并办理过户----产权证办出后到银行办按揭----办好按揭---水电煤气等过户---交房
注意的问题：1买房者夫妻双方的征信，2定金不能超过总房价的20%，3年份过长和面积小的房子很多银行是不能办理按揭的，4按揭办好后要留部分钱当押金等交房时验房通过才可以给房东，5水电等要及时过户好，以免引起以后不必要的麻烦
在我在的2个半月里老魏也做出了7单的生意，这是他做中介3年来的最好业绩。
你不像他们要抢我的生意！！！
老魏简单朴实的一句话我知道了老魏不喜欢他们的理由了。
可怜的老魏，现在因脑溢血，成了半个植物人，很想去看看他，不过最终我没去，只是从他儿子的口中了解一些他的信息。
祝好人一生平安。
日期：2012-10-10 17:47:51
十：和老板产生了矛盾
随着和老魏关系的逐渐升华，我在老店里也变得越来越自由自在，而且那时中介刚刚热门，我又做的不错，所以我的朋友也变得多了，叫我出去玩的人也越来越多了。人就是怎么现实，你在一个行业里出色了，你的朋友就会多了，而万一落难呢，基本上那些朋友都变得好像不是朋友了。这就叫“穷在闹市无人问，富在深山有远亲”。
有时候，我在上班时间出去玩，老板偶然过来是我都不在，这样次数多了老板就怀疑我了，老魏也为我挡了好几次，说我去看房子什么的，可次数多了后到后就无济于事了。
而我当时傻傻的认为我只要业务做的好这有什么呢，对老板的怀疑和询问我是置之不理，后来我做了其他公司的业务经理后知道了至少这是对人的一种不尊重，对老板的藐视。
就这样老板对我产生了很大的看法，但是他一直没有点破，直到我卖了中介生涯里唯一的一套别墅生意后我们的矛盾真正的激化了
日期：2012-10-11 19:45:31
十一：中介生涯里卖的唯一一套别墅
这套房子位于HTJY，是二期的，房子已经结顶，还没交付钥匙，更没有房产证和土地证。房东是我朋友的老丈人，买的时候95万左右。
我给的建议底价是125万，报价129.8万，而房东一定坚持要报135万”
我也就按照房东的要求把该房源挂墙了，所谓挂墙就是把房子的基本信息写在房源纸上并贴到公司的信息栏上。当时我们很少在网上发布信息，大家都没有这种习惯。
房子挂墙后问的人很多，提出看房的却很少，大概只有二个，在当时100万以上的房子是高价房了，买的客户的确不多。
大概在半个月的一天晚上我到新店去，JY房产的老王也正在，我和老王不是很熟但由于是共同的行业我们有了共同的话题。聊着聊着我们就聊到那幢别墅了。
“ 多少价格，”老王兴奋的问道。
“报价135万"
好的，我明天叫客户来看房，原来他有客户正好要买这样的房子，正在苦苦寻找呢。真是踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫！！！！
第二天客户看房后很满意，房东过来后我们在JY房产谈，经过一段拉锯战最后在128.6万成交。定金20万，首付48.6万，15天内付清，余款在该房子办理过户手续时付清。中介费买方10000，卖方8000.
签订合同时，由于JY房产的两个老总都不在，其他人都不会，怎么办？
“ 我来吧”，我说。
“你行吗”？老王怀疑的问道。
“你放心，我在原来单位里做过文书，行的。”
就这样我写了房产买卖的第一份合同，也就是这份合同改变了我做中介的方向。在我们县城里的中介一般两个中介合作卖房时合同一般在买方的中介写合同，过户和按揭及其他相关手续都由买方的中介办理，中介费则各一半，按揭费另行协商。
很可惜的是在付首付的的时候，房东后悔了，按道理应该赔给买方20万并承担买卖双方的中介费。经过2个多小时的沟通，房东赔给买方10万损失费，付给我们中介费8000.
此后在我的漫长的中介生涯里，我再也没有卖掉过别墅，或许是我和别墅没有缘份吧。这也是我的小小遗憾。
日期：2012-10-12 10:34:43
客观的讲现在还不是买房的时间，中国的房价已在下降通道里了，政府也明确表示要使房价回到合理的价位。现在的房价充其量是在下降过程中盘整阶段，做过股票的都知道久盘必跌的道理。
根据本人多年的经验分析中国的房价在3年里是不可能涨的，有涨也只能是小反弹，大可不必惊慌。中国的房价至少还有15%-25%的下降空间，特别是东边沿海发达城市。
让时间来作证，相信我没错的。
广大朋友在二手房里有什么不懂的也可咨询我。留言后我会给你回复的
日期：2012-10-12 19:37:41
十二：无奈离开CG房产
别墅毁约后，我把4000元中介费交给了公司财务，并告诉老板具体的事情，老板听了我的汇报后表现出了不满的表情。原来他对我上缴的4000元中介费表示怀疑，认为我私吞了部分中介费，他怀疑的理由是卖方是我朋友的老丈人。我极力解释，可已无济于事了。
私吞部分中介费其实在中介行业是很正常的事，在条件允许的情况下有些业务员就会干这样的事,比如应该付10000的中介费，那些业务员就会叫客户付给公司4000，而给他个人3000，这样客户就少了3000，省钱的事谁不乐意呢，这又不是干什么违法的事。
不过我的中介生涯里从来没有干过这样的事，有可能是我比较正义，从另外一个角度讲我其实是个大傻瓜。
第三天下午，老板约我聊聊，我如约到了BS咖啡。聊了大约有1个多小时，虽然聊的过程风平浪静，但结果是却是波涛汹涌，老板劝我离职，我苦苦的笑笑，无奈的接受。
说实话对于老板我还是很感激的，一直到现在，虽然以后我们很少联系，见面也就点个头，打个招呼。至少他是我进入中介行业的领路人，是我中介生涯的启蒙老师。
人与人之间如果有了隔阂，没有了信任往往就很难相处了，分离往往是最好的办法，我和老板就是这样，如果我到老店后上班准时，不经常出去玩，他也就不会对我不信任，也就没了怀疑，我也不会离开他的公司。
不过塞翁失马焉知非福”
如果说我在CG房产是我中介生涯的开始阶段的话，那接下去我就进入了中介生涯的发展阶段。
日期：2012-10-12 19:45:04
房产中介业业务技巧
一、接听客户电话技巧
1、语气亲切；
2、问客户的需求；
3、永远不说没有；
4、留下客户的电话；
5、尽量解答客户疑问；
6、要熟盘，并具有保护意识；
7、口齿清晰，语气清切；
8、尽量了解客户需求，用第一时间约客户看楼；
9、尽量留意客户需求用心聆听
二、接待门客户技巧
1、问他看什么样的楼盘，尽量拉他进铺，带他看楼；
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近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。
行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。
对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？
房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：
雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万
过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。
“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。
去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。
有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。
然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。
老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦 生存艰难
老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。
过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。
即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了，中介公司也变多了，再也没有独家房源这么一说。他刚刚从北京一家规模首屈一指的中介公司跳槽到一家小中介公司。这家小公司为了竞争，唯一的对策就是降低中介服务费。这个百分比以前是总购房款的3%，甚至4%，现在则下降到了1.5%。这也就是说，假使他今晚卖掉一套300万的房子，他能够从中收入6750元。
即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。
一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”
世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。
最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。
... ...
现状：
二手房房价涨疯了
2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。
再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。
据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。
“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。
房价虚高二手房交易遇冷
“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。
“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”
“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”
“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。
了解：
中介的代理佣金怎么算？
一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：
一手住宅：成交总价x1%
二手住宅：成交总价x（3%~5%）
个别情况：成交总价x（10%~12%）
备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。
一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。
下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单
原文标题：房产中介春天何时来
2014年全国楼市可谓跌宕起伏。作为在整个房地产市场夹缝中生存的房产中介，则更是艰难求存。根据国家统计局公布的数据显示，2014年1至12月长春市二手房价格，有10个月是在下跌通道之中。二手房价格的下跌，直接影响到房地产中介的业绩。长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。长春房产中介的春天什么时候才能来？房产中介好做吗？为此，记者对市场进行了走访。
高薪招聘经纪人的广告 新文化记者 白石 摄
中介老板
1 抽身而退
王军做二手房中介这行五年了，在长春二手房市场最旺的时候，他在宽城区、绿园区和二道区一度拥有3家连锁门店。但这两年，他已没有心思打理这门生意，去年他试着开了一家咖啡店。
2015年春节过后，随着最后一家中介门店的租金到期，王军彻底告别了他为之奋斗多年的行业，“早关早省心。”也许是在二手房中介的行当里摸爬滚打太辛苦，此刻从他的语气中能听得出一种无奈，但更多的却是解脱后的轻松。
2009年王军被朋友拽进二手房中介这一行，当时新房涨势一片，二手房也是红红火火。在中介公司摸索了一年，2010年他的第一家二手房中介门店在宽城区开张。2011年“个人不满五年，卖房全额征税”的新政实施前，长春市二手房交易迎来一波“牛市”，王军年底时又开了一家分店。2013年“国五条”落地前，二手房市场又迎来一波“小阳春”。也就在那时，王军的中介门店数量达到了顶峰。
但好景不长，紧接着长春二手房市场“寒冬”来袭。“2014年是长春房地产变动和动荡的一年。”长春市某房地产代理有限公司总经理李茂玉这样总结，市场极度低迷，但仍有二手房中介选择逆势扩张，和大多数人一样，王军对未来不看好，于是2014年他先后关掉了两家门店。如今，王军已经退出了二手房中介市场。
房产中介好做吗？王军说，虽然他退出了这一行，但这几年总体来说没有赔钱，“不是我坚持不下去，而是担心再坚持下去，可能就没有退路了。”在王军看来，二手房中介想要再重拾2011年以前的辉煌，已经不可能了。
2 想追“牛尾”赶上“熊头”
动荡之年，不是所有人都能像王军那样可以全身而退。
长春市荣光路某小区正在出兑的房屋中介的老板小峰（化名），2014年年初进入这一行，结果连“牛尾”都没有碰到，直接撞上“熊头”。小峰讲，开这家店之前他也是做二手房经纪的，在2013年那一波行情中赚了一些钱，便有了单干的想法。
“其实干房屋中介的门槛不高。”找个合适的位置，买几张办公桌椅，再配一两台电脑，之后剩下的就只是招人了。
他给记者算了一笔账，以他的那家店为例，由于位置靠近小区门口，近100平方米的门店盘下来花了8万元的兑费，此外房租每年是5万元；装修等其他费用一共花了2万元左右；一年宽带费用1200元；供暖费、物业费一年3000元。前期投入一共是15.42万元，“2013年一年，我做经纪人就赚了12万元，所以我当时认为，不到16万元的投入，一年应该就可以收回来。”但一年下来，连他自己都上阵了，结果只卖出去16套房子，店里收入还不到13万元，赔了两万多元。
“赔钱可能跟我选的位置有关，但最主要的原因还是我判断失误，现在市场买房人观望情绪严重。”这是小峰得出的结论。决定把店兑出去是2014年年底的事，只是小峰的店已经张罗出兑3个月了，到现在也没兑出去。
房产经纪
1 自己砸钱打广告 不砸就不好卖
中介公司的老板们有的转行，有的暂时离场观望，房产中介经纪人的日子又如何？
3月11日下午，金川街附近的一家房屋中介公司，3个年轻小伙围在一起有说有笑，记者推门进屋，打破了屋里的轻松气氛。
“卖房吗？”见有人进屋，其中一人开口询问，另外两人表情也瞬间端正了起来。
交谈中记者了解到，3人中，在中介这一行干得最久的是小岩（化名），也不过3年而已。进来之前记者在店门口注意到，门口的玻璃上贴着一张招聘启事，上面标注着“月薪5000元招聘经纪人”。3个小伙子说，当初他们也是被这样的“高薪”吸引，进入了中介这一行。
小岩和小建（化名）说，2014年他俩的收入都超过8万元，这让记者有些吃惊。小岩笑着说：“其实一年下来我几乎没剩下多少，高收入是高投入换来的。”小岩讲，以前他们卖房，也就是在各种媒体上发几条房屋出售信息，剩下的就是等电话，或者在中介公司等买房人自己上门。但是小岩告诉记者，去年市场不好，买房人少，中介之间竞争激烈，只好自己砸钱抢客户。怎么个砸法？他解释说：“就是打广告，提高房源的曝光率。”
周末是买房人最活跃的时段，必须提高广告发布频次。小建告诉记者，以在某生活服务类网站打广告为例，上传一条住房出售信息，每天“置顶费用”是38元。如果周五至周日连续3天“置顶”，费用就是114元。出于成本考虑，经纪人不会把手里的房源全都“置顶”，但就算只推5套房源的话，费用也要570元，一个月下来，就是2280元。
这么往广告上砸钱，就一定能卖出房子吗？答案是不一定的。
“不打广告房子不好卖，打了广告也得看运气。”小建说，如果运气好，一个月能成交一套房子，“那成本就赚回来了。”可如果运气不好，一套房子都没成交，下个月就得继续投钱。
2 转行的不仅仅是新人
3个人所在的这家中介公司，已经开了五六年，以前市场好的时候，店里的经纪人可以达到十几个。今年春节之后，店里就只剩下他们3个人了，其他人“都不干了”。
窗口那里虽然贴着“月薪5000元招聘经纪人”，但根本没有吸引力。小岩坦言，即便有人来应聘，能坚持多久也是未知数。
在临河街的另一家二手房中介，入行两年的小涛独自一人坐在屋里看店。他告诉记者，去年他月均收入只有2000元，这样的收入还没有他之前做保安赚得多，“我如果不是单身，早就不干了。”在这家中介的门口，记者也看到了“招聘经纪人”的广告，小涛说，他家是常年招人，但去年一直都是走的人比来的人多。“好不容易来一个人，3个月，一套房子都没卖出去。卖不掉房子就没有收入，最后只能拍拍屁股走人。”
“走的不单单是新人，干了好几年的老人也有走的。原因也很简单，赚不到钱了，这些人多数都转行了。”小涛说。
■市场行情
买房人和卖房人都很任性
二手房市场中的中介老板和中介经纪人去年过得不容易，那么市场中的买房人和卖房人又是怎样的？相比买房人，卖房人更能挺，同时还很“任性”。很多卖房者，其实家里就一套房子，卖房是因为他们想用卖房的钱买更好的房子。如果成交价太低，买新房就会损失很大，所以这些人不愿意低价把老房卖出去。而家里有两三套房的卖房者，把房子扔给中介出售的同时，房子会一直保持出租状态。能卖出高价自然是好，如果卖不上价也不着急。在小涛所在的中介，门口悬挂着30多张房屋出售信息卡，“这里面有超过三成的房子都是卖3个月没卖出去的。”
和卖房人的“任性”相比，有时买房人的想法也让中介琢磨不透。2014年3月份，王先生找到中介公司，计划出售一套80平方米的学区房，当时开价60万元。当有人通过中介开出50万元的价格时，王先生一口拒绝。去年年底，由于着急用钱，王先生又找到中介，这次他把房价降到45万元。中介公司马上联系了当初有意50万元买这套房的买家，可买家听到新的价格后，竟然要求卖家再便宜5万元，结果这笔生意再次一拍两散。
去年日子不好过 今年能否转暖？
根据国家统计局公布的数据显示，长春市二手房价格去年12个月里只有两个月环比出现了上涨，此外的10个月，二手房价格环比均下跌。二手房价格4～12月份累计环比下跌5.3%。二手房价格下跌的同时，成交量也在下降。根据长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。
面对这样的数据，长春市工商联房地产中介服务行业商会会长王义全说：“说2014年是长春二手房中介的‘寒冬’都不为过。”长春有实力的几个房地产中介公司之一，长春市某房地产代理有限公司2014年经营情况也不容乐观。数据显示，公司去年全年累计成交房屋数量同比减少38.97%，全年只有2月份同比增长27.62%，其余月份全部同比下跌，跌幅超过50%的有4个月。
“市场行情不好，业务量急剧萎缩，再加上销售人员严重流失，多方面不利因素导致2014年公司的总营业额下降30%，而且还出现了亏损。”李茂玉说。
根据国家统计局公布的2015年2月二手房价格数据显示，长春二手房价格继续下跌，这是自去年4月以来，连续11个月下跌，但环比降幅略有收窄，为0.3%，市场出现回暖迹象。
■谋新出路
与开发商抱团 卖新房“取暖”
一些中介选择了“退出”，但仍有中介还在坚持，为了生存，绞尽脑汁想出路。
张海岩所在的这家房产中介公司，就是去年刚成立的一家新公司。由于二手房市场生意不好，公司想到跟日子同样不好过的开发商搞合作，转做新房市场。
“以前房产中介卖新房，卖的多是开发商卖剩下的尾盘，而且开发商高不可攀。现在他们的日子也不好过，为了消化库存，拿出来跟我们合作的房源，都是在他们售楼处正在销售的正常房源。”张海岩说。
新房和二手房价格的趋同，让那些原本想少花一点钱获得住房和改善型住房的买房人不得不做新的考虑。
■行业变化
房产电商悄悄逼近
很多人可能没有意识到，无论你是否已经准备好，移动互联网战场的硝烟已经开始一步步逼近传统中介公司的阵地。
不管是采用O2O形式的好屋中国、房多多、Q房网，还是经过再次创新，采用O2O+C2C形式出现的房主儿，2014年他们都在全国各地进行着疯狂的扩张，而且已经让部分传统中介公司的大佬们坐不住了。
近期“思源地产”和“中原地产”的高管们在不同场合均表示，未来会“加强线上方面的投入”。李茂玉介绍，目前虽然移动互联网和传统中介公司之间的硝烟还没有烧到长春，但这是迟早的事情。在全国的一些地方，移动互联网时代的房地产中介公司竞争已经提前进入到白热化阶段，两大阵营已经初步形成。“作为本土企业，我们现在既要想办法抵御‘寒冬’，也要做好迎接全新机遇到来时的挑战，这样才能在未来的竞争中走得更远。”李茂玉说。
■行业预测
2015年长春房地产中介或迎来一次大的洗牌
华创证券新产业趋势部总经理杨现领认为：“未来10年，中国的房地产将会迎来一个交易的浪潮。中介行业、代理行业、流通行业在整个行业中的作用会越来越大。”
但这里提到的中介行业，显然不是留在传统思维，或是仍沿用传统手段进行销售的中介。
据长春市住房保障和房地产管理局统计，目前长春市备案房屋经纪人资质的二手房中介公司232家，而未备案的中介公司数量更多。
王义全认为，2015年长春房地产中介企业必将迎来一次大的洗牌，这对中介企业来说既是机遇，也是挑战。
房产中介怎么干？——受益匪浅啊
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大中介怎么干
房产中介服务小沈 2010年11月04日 14:56 阅读(39) 评论(2) 分类：中介必备
一：客户接待
1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）
2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。
3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。
4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。）
5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。
二：配对
1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。（如果你用了管理系统的话，马上就能找出匹配客户）。
要求：A 列出意向客户。
B 按客户购买意向排序
C 按客户购买力排序
D 选定主要客户
E 逐一打电话给主要客户，约定看房。
三：电话约客
1：拨通客户电话，告知客户房源信息
2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。
3：简单讲述房源基本信息。
4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）
注意：（回访之后要及时在系统里写上跟进信息记录回访情况，以免自己忘记 ）
四：带看前准备
1：设计带看线路
2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）
3：列出物业的优缺点
4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。
5：整理该物业相关资料。
五：如何带看
1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。
2：理清思路，按照自己的看房设计带看。
3：询问客户买房目的。
4：询问客户居住状况等。
5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。
6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。
六：房源内场操作
1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。
2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。
4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。
5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。）
6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。）
一：客户接待 1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2：在询问客户问题时,经纪人应精神饱满,讲话声音要响亮,介绍或推荐房源基本信息要准确,快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。 要求： A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。 五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。中介怎么干5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六：房源内场操作 1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。 2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题 以了解客户对物业的看法。 4：让客户提问发表意见，熟练客户疑问。认可客户
的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。 5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。） 6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。） 七：成交前的准备 1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。 2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望） 3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。 4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消忧。 5：和客户确认下单事客户的后顾之宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进） 如："陈先生，这个小区的环境好不好？" "好，不错，还可以" "对这套房子的感觉怎样？" "不错，还可以" "房型满意吗？" "挺好的， 不错" "采光好不好？" "好，不错" 抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。 6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。 如："陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套是不是房子的价格可以接受？" 八：守价阶段 1：要点：销售员没有对客户让价的权利。 如：客户："房子的价格比较高,是不是可以低些啊?毕竟,这套房子的周边交通不是很方便。" 销售员："哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。"您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少？（掌握主动，了解客户的心理价格） 注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。 2
：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。 3--15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给 出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。 4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。（如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。）另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。 5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价 九：杀价阶段 原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。 主要方法：1：市场因素 2：政策影响 3：客户的稀缺 4：客户还有第2选择 5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比 6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。 杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。 杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，（如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。 杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。 隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。 十：下订阶段 1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使
双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。 2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。 3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应"急客户所急"，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。 4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。 十一：售后服务 1：在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。 2：及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。 3：完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。 4：在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。 5：在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。 【以上观点仅作参考，若有雷同纯属巧合！】
有句话说得好，越努力越幸运。当我们在羡慕别人的优异成绩时，我们更应该懂得其背后的付出。从事房产中介行业，拿着高佣金的人总是那20%的人，为什么别人都能够成功开单呢？这和他平时良好的工作习惯和业务流程是分不开的。那么，想要成功开单，想要做到什么呢？资深房产经纪人来告诉你，希望对广大经纪人能够有所帮助。
1、做好基础工作，熟悉房源。
这个相信大家理解起来不难，总而言之，就是要打好基础。就像是盖房子一样，你必须要打好地基，才能保证房子以后不会成为“楼歪歪”。
一个房产经纪人必须要熟知自己所负责片区内的所有房源，包括售房和租房这两类房源，包括房源位置、户型、结构及优劣、周边配套、公交路线等，这样在客户咨询的时候，你能够很顺畅很专业的向客户介绍，增加客户对你的信赖感。
2、及时和客户沟通，深入挖掘其心理变化和需求。
在房产销售过程中，业主和房东的心理会随时发生变化的，这就要你及时和客户进行沟通，发现问题，并及时解决，深入挖掘内心需求，把握交易的节奏。
3、房源广告要用心做，多变更，多尝试。
打广告的目的就是为了吸引客户，不管卖什么东西，首先外包装一定要漂亮，现在的时代可是看脸的时代。所以房源广告一定要用心做，最重要的就是拍摄的房源图片一定要找好角度，最好是让大家一看就知道是精装修。有一个小诀窍，拍照一定要选天气好的时候，室内灯光一定要亮。
除此之外，广告用语也要注意，不要过分夸张，一看就假的不行。写广告用语的时候最好事先打个草稿，广告的每一句话都要真诚的将房子的优点写出来。在写房源标题时，一定要突出房源的某个卖点，这样挖掘的客户就更精准，更容易成交。
最后，千万不要忘记图片和文字每次发的时候就要进行一次创新，不能每条广告都一样。
4、心态很重要，不要怕吃亏。
作为一名房产经纪人，心态是很重要的。因为在这一行受到的挫折和打击非常多，必须要有吃苦的觉悟，要不怕吃亏，要坚信吃亏是福，努力付出总会有收获。
在这一行，你对客户的真诚付出，他们都会感受得到，他们也许不会说出来，但他们心里都会记得。不管他们有没有在你手上买房，你在他们心中的印象一定是个实诚人。所有人都会乐意和身为实诚人的你打交道。
5、做好客户分类，客源充足的前提，先抓精准客户。
要想方设法了解每一位客户的真实想法，他到底是不是想买房？从而对客户的购房欲望
做一个分类，先抓精准客户，再抓次要客户。
最重要的就是对客户心理的判断了，不过人无完人，每个人都有失误的时候，所以在抓精准客户的时候，隔三差五的也要联系次要客户，时刻提醒客户，买房就要找你。
6、没有结果的带看等于白看，无论好坏，带看后一定要让客户给个反馈。
带看是房产销售中的关键环节，也是决定客户是否成交的重要过程。从来没有客户是一次都不看房子就直接成交付款的，大多数客户是看了又看，比了又比，才会下定决心。房产经纪人一定要密切关注客户在看房过程的神色、说话内容及语气。如果客户全程面无表情也不说话，你也不要灰心，还是要以热情的态度介绍房屋优点。最后，千万不要忘记？在带看结束让客户给个反馈，不管反馈好坏，要在第二天再给客户打个电话。
7、在办公的同时要善于借助互联网软件
互联网信息化时代，房产经纪人日常办公离不开互联网办公软件的使用。我之前也是不愿意花钱开通软件，这样就根本没有优势，因为别人都在用，然后就找了一款办公软件房客多。房客多还有手机app，这样做业务就方便多了，因为我们经纪人时常在外面跑，手机安装房客多app，就可以随时找房源，给客户快速匹配，降低了客户的流失率。另外，还有免费的微+店铺可以用，把房源分享到微信朋友圈，也能挖掘到精准客户。
简单写的这些经验，希望对刚进入房产经纪行业的新人们有所帮助，在工作一定要善于总结问题，吸取经验，这样才能够不断进步，才能开更多的单子。
新手做房产中介 如何尽快上手
相信现在的人都在迷茫到底应不应该做房产中介，因为或多或少从侧面了解到房产中介是一个不是很光鲜的职业。
但我要告诉你 房产中介是可以让你成长的一个职业，一份可以让你快速拥有财富的职业，一份能体现你人生价值的一份职业。
至于有人说做房产中介的人很厌恶的话你可以屏蔽，因为这跟你没关系的。 分享一点做中介快速成长的经验：
1、当你要决定要做中介的时候，你就要做好心理准备了，因为你面对的是困惑、压力甚至谩骂
2、如何面对呢？
1）困惑如何解决：新进入中介行业没头绪很正常，你的经理会告诉你该做什么，那你就做吧，不要觉得无聊 这是你认知这个行业的先决条件
2）压力：压力来自于你的口袋总是干瘪，看着别大把拿钱你会觉得很不平衡吧，不用急把这当成你的动力，你的未来也是如此的
3）谩骂：所有做中介的人都会遇到的情况。用我的经验来说，当你过100个电话后你应该知道接下来那个电话是该打的，哪个是不该打的。
3、学的聪明点，因为做中介需要有一颗聪明的头脑
这里的聪明不是说的耍小聪明，玩心计。你可以不是很聪明，但你要有一颗诚实的心。你的聪明要体现在对客户的关怀上，例如：多备几套房子，提前查好路线，提前看好房子的情况等等细节上。
尤其是大客户，更是需要你的细致。他可以容忍你的小缺点，因为他们的素质很高，所以你要做的全、细、诚才能取得你的客户的信任
4、如何做到全、细、诚：
细：把你能想到的方面都想到，想不到就问你的经理
全：准备的一定要充分，能准备的全准备上
诚：不要试图去欺骗你的客户，善意的谎言是可以的。客户都不傻都有自己的判断能力，一个用心去做事的人是客户选择你的基础。
5、做到了以上几点，你发觉你还是没办法去留住客户？
是的，很多人发现自己做的很好了，还是没法留着客户是什么原因？
首先，客户不可能只找你一个人，所以在茫茫人海中找到你是缘分，如何把握呢？
其次，你真的是没有合适客户房源信息，这只能是看您的团队力量了，所以如果你成交了不要小气分成给你的团队，没有他们你什么都没有
最后，当然也有很多客户本身就是“刁民”，你要是有能韩璇的能力就尽力韩璇，要是发觉你根本架不住你的客户，那你选择你有把握的客户吧
6、你的经验不足怎么办？
中介行业的好处是时刻能体现团队经验，有问题找经理，相信他能帮助你解决你困惑的问题。
多多跟你的前辈学习一下，多听、多看、多带看、多接触客户
7、跟客户保持良好沟通，关爱式服务：
1）熟知每一个客户的需求，当有房源出来后第一时间介绍给他，掌握先机
2）不要吝啬的你的话费，经常给客户打电话问问 了解情况，让客户想买房子的一刻就能想到你
3）知道客户的更多的联系方式，以便于更快更及时的传送消息
4）每一个客户都是你的上帝，好好服务不用我说吧
5)当然你可以跟你的客户成为朋友，回头客、朋友介绍的客户都是很重要的
6)关心你的客户
7)不要担心失去一个客户，总有一些客户很刁钻，那你就放弃他吧
8、举个小例子结束这次经验分享：
你的客户A要买房需要80万的房子，3-5楼的，指定某小区。 你需要做的是“
1）价格找80-150之间的房子，能买的起80万的房子人手里的 资金应该有30-40万之间甚至可以更多，所以不要局限80万，有好的房子会考虑的。
2）楼层2-6楼是可以选择的，好的房子客户是会考虑的。
3）指定某小区的人 是看中小区的品质或者有亲人在这里，那你可以找相同品质的小区进行对比，好的房子客户是不会拒绝的
4）当让你会遇到固执的人，那你就时常保持联系吧，有合适的就推荐 你应该做到：
1）熟知每一套房子的情况，这是你的专业
2）带看的房子必须是有差异性的，对比性很大
3）带看最好是由远及近，有次到好，
4）带看路线你要想好，不要以为每个客户都有耐心，尤其是夏天
5）带看3套你认为不错的房子，多了也会分心
6）小心有人跟踪你哦，呵呵，把客户送上车再回去吧，体现你的关心也防贼
你必须要知道的：
1）客户有购买意向带回公司，在你的能力不够时提前联系你的经理来处理
2）不得已的情况让你的经理来房子里直接谈或者你的同事
3) 最后就是你直接来谈，就要体现出你的知识学的怎么样了。
篇一：房产中介怎么做,
一、
中介公司的产生
中介公司的产生是
代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？
因为当经济发展好
投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，字然会在衣、食、住、行，追求更好，
特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就
的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除
了是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时
候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。
但是要买楼房的人
可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？
因为发展商大多数
楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐
全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。
二、中介员的角色
请问阁下是否想过
中介员起什么角色呢？你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？
其实中介员是一个
比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有
一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。
这就叫单向推销。
而我们的角色名副
其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取
佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信
任。
三、中介员每日工
作习惯，纪律及工作态度
中介元每日应有工
作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都
要认真处理，不可
以用今日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默
默耕耘。中介员的工作主要分三大类，就是预备、执行、才有收成。
预备：古人有话“工
欲善其善，必先利其器”所以预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大
的能力问题还是会出现的。所以预备工作是非常重要的。预备工作包括不停找新盘，更新业
主动态及楼价。
锄价（制造一些比
市场价低的楼盘）
受业主委托的物业
空置，要积极争取钥匙。
1、为什么要不停找
新盘呢？
现今市场竞争非常
激烈，中介公司在同区可能已有多间地产，如果我们无足够的盘源，提供不到多一些盘源给
客人选择，无论你口才多好，客人最终会去其他公司买楼，试想想你如果要买日用品，在你
前面有一间只有小量货品选择的商店，另一间是货品齐全的家乐福，你会去哪间呢？
2、为什么要更新业
主动态及楼价？
更新的主要目的，
是贴近市场咨讯动向，借着用电话或面谈与业主建立关系沟通，了解业主卖楼的心态及意向，
价钱是否改变或说服业主减价。再更新过程得知业主是否售出或租出，如售出或租出，询问
业主已售或已租的价钱，了解市场最新的价格及透过哪间地产公司成交，从而了解行家动态。
再更新的过程中可更了解业主委托放盘是真的想出售或出租，或者只是用试试的心态，如果
在更新过程中
能预早知道，我们可做出相应对策。
请你记着，如果你
每天用心与业主沟通的好，能令业主留下良好的印象，当你有客户要谈价钱或条件，一定会
比其他对手容易得多。
3、锄价（制造荀盘）
锄价是利用更新时
与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让，当制造出
一个荀盘后，就代表你在这宗交易有50%成功率，为什么呢？
因为市场中介员很
多，你要比人优胜，首先你的货品要比人优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，
就算是有，也不会选择你。
4、当你预先制造到
荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减
到最低。就算有对手同你竟真同一客户，你也能胜券在握。但是请各位业务员要明白制造一
个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是要持之而行，不停用洗脑地方法同业主交谈，
就好象一副黑色的墙你要把他变百，不可能油一两次就能完全变白，你需要油可能五次或更
多才能完全变白色。
成功经纪人的日常
工作:::
1、每天准时到公司，
（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）
2、找开电脑，查看
前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。
3、打开电脑，随时
查阅公司新间公告、员工论坛等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月
异发展的步伐。
4、查看本区域广告
(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).
5、本分行或本区域
若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.
6、每天必须认真按
质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.
7、洗盘过程中,了
解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
8、下决定每天找寻
一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
9、尝试考核本身对
买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。中介怎么干
10、每天必须尽量
保证带两个客户看房。
11、每天必须即时
跟进自己客户及每天洗十个公客。
12、主动到公交站
或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
13、自行辑录五个
楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增
14、跟进以往经自
己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的客户回访
工作。
15、跟进以往经自
己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
16、有时间到附近
交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
17、自己洗盘时认
为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
18、晚上是联络客
户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
19、业务员应多了
解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从
而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造专家形像。
20、谈判过程中，
遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
21、工作总结（看
房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）
22、心动不如行动，
心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上日常
工作进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此日常工作摘录于自己工作薄上，
时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！
失败业务员的日常
工作
1、常迟到，开小差。
2、望天打卦，无所
事事。
3、一周看房次数不
过三次。
4、洗盘工序得过且
过，毫无内容。
5、主动性，积极性
低，不会自发性找寻业绩不好的原因。
6、看房就是看房，
不会深入了解客户的需要而作相应行动
7、阳奉阴违、只做
表面功夫。
8、上班等下班，做
业务的心态不够强。
9、与分行同谈天说
地，但内容经常不是围绕业务的。
10、贴客程度不够，
客户经常跟前家地产成交。
11、经常抱怨无客，
无盘，所以自己业绩差。
12、工作态度散漫，
更影响其他同事工作。
13、不遵从上级指
令，自己有一套想法，经常与上级对抗。
14、不会自我检讨
做业务的能力。
15、从不提升自己中介怎么干
的业务技巧，去适应现今行业的竞争。
16、对所属片区楼
盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善
17、对所属片区楼
盘的售价、租金价不清楚。
18、在公司谈私人
电话较洗盘电话多。
19、利用公司电脑
玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）
20、对买卖手续流
程不充分了解。
希望对您有帮助！
首先，我给你个公
式，要知道1个成交=5个磋商 1个磋商=5个带看 1个带看=10个电话
也就是说1个成交
=250个电话 （当然，这只是针对某些市场不是特别好的城市。市场好的工作量不需要这么
多。）
所以，你要开单，就必须有工作量。这就需要你的 努力了。别人打1个电话，你就打2个。
别人1星期约个带看，你就1天约一个。
只要你肯努力，并
且长期坚持下去的话，你想不开单都难！
我一同事的工作量非常大，所以她每个月都能保证开4单。我想，你肯定不会比她差的
篇二：如何做一名合格的房产中介
如何
做一名合格的房产中介
一，中介公司的产
生
中介公司的产生是
代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？
因为当经济发展好
投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，自然会在衣、食、住、行，追求更好，
特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的
表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了
是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候
中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。
但是要买楼房的人
可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？ 因为开发商大多数楼盘，往往要等上一段时
间才能交房，加上开发商的价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点
的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。
二，中介的角色
请问阁下是否想过
中介起什么角色呢？你认为中介是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？
其实中介是一个比
较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行业的业务员是公司有一些
自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任
务。这就叫单向推销。
而我们的角色名副
其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取
佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信
任。
三，中介每日工作
习惯，纪律及工作态度
中介每日应有工作
的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都要认真处理，不可以用今
日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默默耕耘。
中介的工作主要分
三大类，就是预备、执行、才有收成。 预备：古人有话“工欲善其善，必先利其器”所以
预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大的能力问题还是会出现的。所
以预备工作是非常重要的。预备工作包括不停找新盘，更新业主动态及楼价。锄价（制造一
些比市场价低的楼盘） 受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。
1、为什么要不停找
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