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信托投资(TrustInvestment)，是金融信托投资机构用自有资金及组织的资金进行的投资。以投资者身份直接参与对企业的投资是目前中国信托投资公司的一项主要业务，这种信托投资与委托投资业务有所不同。第一，信托投资的资金来源是信托投资公司的自有资金及稳定的长期信托资金，而委托投资的资金来源是与之相对应的委托人提供的投资保证金。第二，信托投资过程中，信托投资公司直接参与投资企业经营成果的分配，并承担相应的风险，而对委托投资，信托公司则不参与投资企业的收益分配，只收取手续费，对投资效益也不承担经济责任。
信托投资有风险吗
信托是一种理财方式，信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或为特定目的，进行管理或者处分的行为。信托产品作为银行外的融资渠道，还是比较熟企业认可的。与两年前的区别之一就是现在的信托业务整体规模过大了，项目的话比较多，需要进行一定程度的筛选。这里大家要记住，只要是投资回报率高的基金都是有风险的，投资需谨慎。
信托投资可能遇到的风险有：
1.政策风险：
国家政策变化对信托市场会有影响，一旦引起市场波动，就会影响信托计划收益，甚至造成信托计划财产损失。
2.行业风险：
宏观经济运行状况以及行业发展状况对收益水平产生影响。
3.利率风险：
市场利率的波动会导致证券市场价格和收益率的变动，从而导致信托计划收益水平降低或亏损。
4.购买力风险：
信托计划主要是为了保值增值，如果发生通货膨胀，则投资于信托所获得的收益可能会被通货膨胀抵消，从而影响到信托计划的保值增值。
5.公司经营风险:
如果信托公司经营计划失败，也会信托计划收益下降，甚至造成信托计划财产损失。
信托与私募基金的区别
1、在安全性方面。信托产品的安全性普遍高于私募基金，这主要是因为信托受银监会的严格监管，行业较为规范，且信托公司本身注册资本雄厚决定的。当然，信托近年来也有个别延期和“踩雷”事件，也需要具体项目具体分析。就出现资金亏损的概率而言，信托产品的概率是远远低于私募基金的。
2、在投资渠道方面。根据《私募投资基金监督管理暂行办法》(以下简称《私募监管暂行办法》)的规定，私募基金可投资于股票、股权、债券、期货、期权、基金份额以及投资合同约定的如红酒、艺术品等其他投资标的。而信托产品的投资范围也相当广，既可以投资证券等金融产品，也可以投资实业，两者投资范围限制区别不大。但信托投资实业的居多，投资金融的多为通道类产品;而私募基金投资股票股权之类的证券投资基金为大多数。
3、在流动性方面。信托根据签订的协议，在信托期限届满之前，不得回赎，但可以依法转让，流动性较差。而私募基金经常有封闭期和赎回费的设定，导致转让折价高，流动性也较差。
信托投资发展前景如何
信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。
我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。
信托投资基金行业市场格局分析
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款;此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。
房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
随着国内经济的发展，信托投资市场发展面临巨大机遇和挑战。在市场竞争方面，信托投资企业数量越来越多，市场正面临着供给与需求的不对称，信托投资行业有进一步洗牌的强烈要求，但是在一些信托投资细分市场仍有较大的发展空间，信息化技术将成为核心竞争力。
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