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怎样判断一个临街商铺是否值得投资这个问题的质量比较高，受众关注面也比较广，也很有代表性。所以我决定耗费三个小时的时间好好回答下这个问题，毕竟属于我的专业范围内。
我首先要批评一下提这个问题的人。问题和备注暴露了你的心理，你希望得到一瓶万能神药，不但要能够包治百病，而且还要带着这瓶万能神药能够横向天下。判断一个临街商铺是否值得投资，不是靠几个指标和几组数据就能够判断出来的，更别提什么精确了，如果谁有这个本事，他能瞬间把万达拉下马成为宇宙第一商业地产开发商。都能做到精确判断一个临街商铺是否值得投资了，还投资什么商铺啊，直接去做金融开发商了。
提问已经明确说明是沿街商铺了，实际上沿街商铺也是有不同种类的，至少包括了小区底商和商城的沿街店面两种。一般情况下所说的沿街商铺，指的是住宅开发商为本小区和周边居民进行的生活配套（有的能够形成综合体），所以底商的存在本身是有一定居民为基础的。而商城的沿街底商与小区沿街底商相比，考量的问题和方式是完全不同的。商城有专业商城和综合商城等等的诸多区别，比如说有的商场是只租不售的，有的商城出售一部分、开发商自己保留一部分；有的出售时带有产权，有的出售时只有使用权。所以商城的商铺，不管是否沿街，在投资的时候，评估起来比小区的沿街底商要复杂得多。看到这里，就有人觉得，一个没有产权的商城商铺，就不比小区的沿街底商有投资价值了吧？但是如果这个铺位紧邻大型超市的入口呢？显然，这时候的投资价值比很多小区带产权的沿街底商要高的多，即使没有产权也不沿街。
如何投资高铺？很长一段时间以来，人们在投资房产的时候，考量的都是地段！地段！地段！实际上国内十几年间，高速膨胀的城市化进程和城市集群效应，进行房产投资的时候，地段早已不是第一考量因素，前年你看到的一块菜地，有可能后年就会变成闹区，这样的案例太多太多，就不举例说明了。所以一个区块能不能发展起来，是投资房产首要考量的，很大程度上这就关系到政策因素而非市场因素了。所以有那么多人之前根本没去过北京，只是根据常识和有限的了解，就巨额购买了北京的房产，这就是政策而非市场因素对人们的心理影响。但在投资一个比较小的城市的时候，应该是必须要对基本的数据指标有所了解的吧？！这个时候数据指标才有一定的参考价值，比如人口多少、消费情况如何、整个城市和区块的工业或服务业发展如何、商铺面向的受众群体如何等等，这关系到异常复杂的地缘因素，根本没有统一标准，是否下手投资只能靠感觉而非数据指标。
上面两段包含了商铺的类型和业态的区别，以及必要的投资常识和前期考察，具体就不细述了，因为没有涉及到某一个项目，只能笼统的讲一下（若有人想要问具体的项目的话，不好意思，拒绝回答）。接下来说一说投资和投机的问题。
你为什么想买一个商铺，而不是买一吨黄金或者去炒股票，亦或者投资一家公司？这关系到投资心理，也用来判断你的专业知识。如果你横向综合考量之后，觉得投资一个商铺比较符合现状，对家庭或企业来说，这是一个最合理的选择，那么你就具体问题具体看，第一道测试过关。如果你想要投资一个商铺，只是觉得身边有人买了商铺，我也应该买一个；或者你觉得这个商铺以后的增值潜力非常大，买到就是赚到，哪怕自己钱不够，借钱也要抢一个铺位来，对不起，这不是投资，这是投机。投机的后果往往是很严重的。
我写本文的时候，时间已经是2013年盛夏了，房地产市场从疯狂步入了理性阶段。前些年，不管你买的是商铺还是住宅还是公寓什么的，到现在应该都有所升值。当一个行业从高峰期整体进入冷却期，不管你投资这个行业中的哪一个品类，都要谨慎谨慎再谨慎。如果家庭或企业从长期的角度出发、从投资理财的角度出发、也有足够的专业知识和判断能力，此时就是打算投资一个商铺，那么还是可以看看的。倘若你只是想在房产市场做一笔投机生意，我也奉劝一句，你趁早歇了吧。下面开始讲一讲商铺的投资收益问题。
好铺养三代，话没错，但这话要看是从谁嘴里说出来的。这是一句实话，也是一句被房产同行用烂了的话，谁都在这么讲。下面我从正常的客观角度分析下这句话。
商铺的投资收益，主要包含了两个部分，一个是物业的增值，一个是租金的收益。看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多，那么毫无疑问，这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业，投资一个商铺的时候，正常情况下是当做固定资产进行的，不应该只看中物业增值。物业增值是附加值，租金的收益才是首要考量。这里面有一个悖论，租金越高，往往物业的增长度也越高；相对的，租金越低的商铺，物业增值幅度也越小。好铺养三代，指的就是固定资产的长期租金收益，而不是物业增值。哪怕有一天物业本身增值增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是一个好商铺。
上面这段话，引出了商铺的核心问题— —经营。一个好铺位和一家好公司是一样，都是经营出来的，房东和董事在商业本质上并没有差异。一个售楼员告诉你说，我这个铺位可以养你三代人，指的就是后期经营状况、生意会如何的好 。所以，判断一个商铺是否值得投资，上面的话你都可以不看，要真正判断的是后期的生意能不能经营的起来。至于如何判断一个商铺后期的生意能不能做的起来，这个，真的很难，甚至没有人真正知道，什么数据，什么指标，统统都没有用，你只能在有限的范围内作出无限的判断。有些大城市的核心闹市区，一些铺位怎么都做不起来，应该都有所接触吧？一些远郊的铺位，周围无论人流还是配套都很差，但生意还过得去，这两种我都见得多了，见怪不怪。倘若花了一样的价钱购买的铺位，后期的投资收益率，差距可是大了去了。投资一个相对成熟的区域，以后的物业增值幅度不可能会大，此时的投资成本也会很高，因为物业增值的部分已经体现在售价中了；先人一步投资一个潜力区块，也许能够享受到极高的物业增值红利，同样的，潜在风险也会比较大。投资的收益和风险是成正比的。
一个好商铺是后期养出来的，不是前期投资出来的。前期投资是一门学问，不是一道数学题。去证券公司开户，都会看到、也会有人告诉你— —投资有风险，入市须谨慎。投资商铺也是同样的道理，你能否承担的起亏损？
相关问题：
投资商业中心的地下商铺是否可行，对比临街商铺优缺点？
回答：吴昊，地产营销从业者/INFJ/微信号153005602
投资商铺的收益可以说是最高的，而伴随其的风险相比期货、基金、股票等其他投资方式而言风险是极低的，几乎可以忽略。
（个人工作实践中，大多数客户对证券等非地产投资可以说真的没什么基础和门道）
但有一种商铺，要作为特例，也就是你所说的地下商铺。
我们属于代理公司，代理过的楼盘已经太多太多，业态基本上全部覆盖，而地下商铺，我师父卖过，他给我讲了一个真实的故事（具体细节可能有点遗忘）
有个三级城市，在原中心打造了一大型地下商铺，而最大的卖点是要进驻我们重庆知名超市重百，很多大叔大妈大爷大婶听说了后疯了的抢，皆大欢喜，然后才发现一个小细节，KFS在跟超市签的合同里有这么一个规定，10年不能涨租金，意味着这些业主们在10年内的静态收益都没什么变化。
好了，刚刚那个故事就是想提醒下，这种看似性价比很高的投资，有些细节特别需要注意，免得到时候你会大着嘴巴“这也可以！！”
来讲点实际的：
1.地下集群商铺，要考虑的第一当然还是地段，只不过地段要考虑，周边是否有写字楼集群，还是高档小区集群还是地铁或者其他有利配套，房地产属性之一相互影响性。
2.那么第二个问题来了，也就是最大的风险，定位，这可以毫不夸张的说是决定你这次投资是死是活的嘴关键因素（这种商铺的风险是一旦搞砸，再想活过来特别难）
3.最后，如果有条件，在没有十足的把握下，这种商铺还是不碰为好。
投资商铺必须考察的三个内容
要顺利而有效的投资，下面几个方面的内容不得不提前考察清楚。
注意一：规划变更
要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。
注意二：相关权益
所谓商铺权益主要包括两个内容chinaren，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
注意三：面积大小
商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。
选择商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
投资商铺开发商承诺包租，每年保底8%的收益，是否值得投资呢？
回答：金斌
以下信息均来自网络，仅供参考：
1. 2011年最高人民法院明文规定售后包租等房地产交易行为将被纳入非法集资范畴
2.《商品房销售管理办法》禁止开发商以返本销售、售后包租进行商品房销售，但未限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产
3. 真正成熟的市场类商铺，根本无需承诺售后包租
4. 对于售后包租项目，尤其要留意价格中的水分问题
5. 售后包租收益实际已经打入房价，一般来说开始几年的包租收益还能正常履行，但是之后的收益就未必能够兑现了
6. 最好把自己跟开发商绑在一起，选择有开发商自己持有部分物业的商业项目
根据以上信息，来看楼主分享的一个商铺实例，能够承诺保底收益的肯定不是开放商，而是一家名为“杭州外海商厦有限公司”的公司，虽然跟开放商一样都带有“外海”两个字，但是通过杭州工商企业登记公告网，我们可以查到这家公司是家“一人有限责任公司”，一人有限责任公司是指，由一名股东（自然人或法人）持有公司的全部出资的有限责任公司。你觉得这样的公司能够给你信心让你获得每年8%的保底收益嘛？而其3年110%回购的承诺，看似增加了安全性，实际上更像是对注定失败项目的“预言”。
风险，和收益是正相关的，如果一件事既有高收益，又有安全性，那么这件事情多半不会轮到你了。
投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了商铺投资风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。
商铺投资的种类，按照商铺的开发形式对商铺分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑底商商铺投资；
5、百货商场、购物中心商铺投资；
6、商务楼、写字楼商铺投资；
7、交通设施商铺投资
投资商铺五要素：
投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
位置：与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。
规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。
价格：多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。
回报：投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。
使用率：使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····
影响商铺升值因素：
商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：
零售业带动商铺：中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。
人气指数：大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。
地区潜力：商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。
下面就让我们从16个方面对商铺投资风险和商铺投资注意事项进行详细的分析吧：
1、地段：
地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。
2、临街状况：
商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
3.人流：
你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。
但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
4.驻留性：
想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。
举个例子，某人要在一类商圈里（就是当地人流量最大的商圈）开一个精品女装店，这一切看着都很合理，人流量大。可是这家女装店的生意就是不好，这是什么原因呢？
原来，该投资者忽视了一个重要的因素就是有效客流量的比率。通俗地讲，商圈人流大，没错，但是这些人流不是进店人流，只是路过人流，这个数值再大，对投资者也没有任何意义。举个极端的例子，你开的儿童服装店，但是选址在大学城附近，大学城附近的客流量绝对大，每天进出学生上万，但是儿童服装店就是不赚钱，因为这些学生不是儿童服装店的菜！
其实，投资者重点考虑的是有效客流量的比率，即可能进店的客流量。
当这个比率接近20%时，可以说投资者找到了一个黄金商圈；当这个比例接近10%，说明投资者找到了一个理想的商圈；当这个比例接近5%，只能说明投资者找到了一个一般的商圈，当这个比例在3%以下，那么说明投资者的商圈找错了。
那么投资者如何才能判断这个比例呢？方法比较简单，一是，投资者找找所选商圈里有没有同类商铺，然后统计同类的有效客流量比率（即单位时间内，进店人数除以路过门店的人数）即可；二是，统计商场专柜的有效客流比率，虽然商场的统计数值与真正实体店铺存在一定差异，但是作为参考依然有用，一般情况下，商场的数值除以二就是实体店铺的参考值。
根据人气选址
位置的好坏虽然不是绝对的，但却还是有很多共性的，如人口流动性大、交通方便等，所以选择好位置必须考虑以下因素：
1.人流量：平常、假日及日、夜来往人次和比例;
2.车流量：汽车、摩托车往来流量;
3.交通：目前及未来可能增减的运输工具;
4.马路宽窄与停车问题;
5.区域特征：竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等;
6.人口勘察：该区人口数量、消费习惯等;
7.商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。
服装店选址如何选对优势“地利”(图1)
根据人气选址开店，可粗略分为两种：一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店做邻居，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店，一定要把市场做专做深做透[来源:www.dagaqi.com/]。开在闹市的小店，不妨经营能迎合年轻人口味的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近购买当然受他们欢迎。
依据地段选址
购买店铺作为不动产投资的一个品种，具有既可出租、又可自营的双重特性，早就引起了投资者的注意。但是，并不是随便买个店铺都能赚钱，店铺的选择大有讲究。
投资店铺讲究地段，店铺的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈;第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区;第三类是住宅小区内部。
在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将直接影响店铺的经营效益及场地的租金。这种店铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的人气，再者有固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费功夫。
一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心提供了充足的劳动力。店铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高，这反过来又会使店铺的增值更为可观。
若投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面是人流有限;另一方面，住户在小区内消费仅仅是为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适合投资的小区内店铺，最好在较大规模或者是开放式小区，有宽敞的街区道路，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。
依据经营需要选址
一要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市;但有些店就适宜开在偏僻、安静一些的地方，比如保健用品商店和老人服务中心等等。
二要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街。
三要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前发挥营销智慧的空间。
四要有“借光”意识。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“捡”些顾客。
一铺养三代的梦想很美好，但是实现梦想，需要我们客户的谨慎选择。任何一个投资产品其实都是有风险的,同样的投资商业地产也有风险,但是如果我们能够谨慎地选择区域、前瞻性地观察发展前景、严苛地计算投资收益，并且在面临机会时做出大胆决断,就能确保投资成功!
成功的商业地产投资需要的技巧非常多，而对于还不能熟练掌握这些技巧的入门级投资客来说，条分缕析地分析每一个选择商铺的关键要素，再来个对号入座，也算是投资的捷径了。
选择要素一：区位优势
就像选购住宅首先要划定一块区域一样，区位的选择同样也是购买商铺的第一步。所谓“在商言商”，商铺选择最重要的就是能有良好的投资前景，而在选择新兴区块时就更考眼力了，区块的地理优势、行政规划、未来居住量和人群素质等都是衡量的因素。
已经成熟的商圈,自是大家都非常熟悉,那边商业价值也是人人皆知的,那样的地段的商铺不一定会拿出来卖;而新兴区域,尤其是政府规划建设的新城区,往往是投资的好方向,像咱们市区的沧浪新城,平江新城,金阊新城,新区的科技城,园区的青剑湖版块,吴中区的滨湖新城等等,这些政府全力规划的新兴生活城区,大多数兴建大规模的住宅社会,辅助以良好的行政及生活配套,在这里购置商业,不失为一个投资好渠道.
且投资新兴城区,最好是在改区块刚刚兴建的时候,就进入投资,这样物业价格偏低,待到6-8年之后,人群入住慢慢多起来,商业的价值往往能翻上好几番!!如港龙叠石桥家纺城,目前销售的平均均价才18000元/平,仅比周边的住宅房价格高出7000元/平,按照正常的住宅和专业市场的价格比,该商业成熟运营之后最起码应该是周边住宅房的2倍以上,现在的销售价格出手买入,5年后的物业价值翻上一番,可以出售到26000元/平以上.
选择要素二：周边配套
对于一个商铺来说，地段不仅决定着商铺的未来发展趋势，更关系着商铺是否具备鼎盛的人气支撑，而这正是商铺投资是否能够赢利的重要保障。而在定下优势区块之后，地段的选择其实就是对商圈的选择，也就是周边配套的选择，离地铁站、公交车站、大型工建项目、优质社区等的距离远近，都直接决定商铺未来的商业价值。
周边的行政,生活配套越齐全,越是证明周边的生活人群会越来越多,这些生活人群会形成该投资商业固定的消费群体,就像我们正在做的高扬国际广场项目;周边成熟生活小区31个,常住人口40万;周边有医院,学校,小商品市场2个,邻里中心3个,大型复合商业1个,大卖场1个,各个社区中心若干个,地铁3号线出口,金鸡湖大道,中环,行政配套证明周边生活人群较多,交通保证了抵达本项目的方便快捷,这样的项目不愁以后做不起来!!
买商铺是个技术活 你有没有最“毒”的眼光
在整个城市商业规划体量不断扩容的大背景下，不限购、不限贷的商业地产迎来了史上最好的发展机遇，这也让更多人把投资商业地产看成了资金的避风港。不过，和购买住宅相比，投资商铺显然有着更多的“技术壁垒”， 大到周边配套、交通、商业氛围、招商定位，
小到停车位、物业费、商业运营公司等，都深刻影响着投资的安全性和持续增值的稳定性，也更考验投资客的眼光和魄力。
选择要素三：业态规划
除地段因素外，商业业态的规划设计与建筑本身设计的合理性也是影响社区商业能否成功的重要部分，而投资客在选择商铺投资时，也应该前瞻性地考察商业物业的整体规划是否科学，这直接决定了商业项目今后的生意前景。
例如,金阊新城的金亿城项目,在大型生活圈得核心位置,周边中海,万科,南山等大盘就有100万方的总建,加上已经成熟入住的富强新村,藕巷新村,宝邻苑,未来周边常住人口高达30万,除去每个小区的自带的小型社区商业配套之外,周边的规划中只有金亿城这一个商业综合体,在未来,周边的居民,想要集中消费必须要这个项目上来,那么就不愁铺子租不出去,不愁租金涨不上来!
选择要素四：商铺性价比
观前街的商铺租金高，圆融时代广场的商铺租金更高，这是人人都知道的道理，但是在这些寸土寸金的地方，入手投资商铺的价格可谓“天价”。所以，对入门级投资客来说，精心选择商铺投资还要看性价比。
在选择社区商铺进行投资时，买家往往注重项目的规模、体量、居民人口构成等，却容易忽略项目开发和销售进程。从低风险角度考虑，选择社区建设较为完善、销售进程完成大半的项目为合适，同时，也要评估开发商的开发实力以及背景。小区外围的铺面值得投资吗
就像买房最好能买到准现房一样，开发进度也是性价比的一部分。例如,目前正在销售的金亿城,今年8月份就交房了.几乎是隔两个月就能收租金.目前入手该商铺,是非常合算的.
低总价则是性价比的最大体现。例如,我们正在销售的港龙.家纺城这个项目,因为开发商当时拿地比较便宜,周边地区开发时间不是特别长,所以项目的定价比较低,均价才1万8000元/平米,而周边住宅房都已经10000元/平米了.且目前苏州要买总价10几万的产权商铺,城区范围内只能到港龙.家纺城来买了!
分析：投资小区商铺 如何才能稳赚不赔
关键词: 投资 商铺 稳赚
有不少卖得不错的楼盘将自己的临街商铺拿出来销售，而随着楼市的旺盛，也有不少投资者想投资小区的临街商铺。然而，投资商铺的风险却要比投资住宅的风险大很多，专家提醒，住宅卖得好的楼盘，未必其商铺也能够有很好的投资回报。个人投资要货比三家商铺投资动辄达几百万元之巨，对于个人投资者而言，绝对不是个小数目。合富置业商铺部经理黄灿明先生认为，住宅卖得好的楼盘，其商铺未必会很好赚。因为每个区的商业集中地不过在几条街道上，而卖得好的住宅则往往不在这些商业集中点的主干道上，而是周边的支道上。那么，相对于主干道，支道的人流也肯定不如主干道，因此旺地住宅的商铺却未必同样好做。中原地产商铺经理张国耀先生也表示，有的开发商会因住宅卖得好而将吸引买家的重点放在这里，这时候，买家应不只看该楼盘的商铺价格，还要对比附近其他商铺的价格，如果楼盘的商铺价格比附近其他商铺价格高出不少，在面对同样租户，同样人流的情况下，买家就要考
虑这样投资是否划算了。
要选准租户算准回报率
在购买了商铺后，找怎样的租户是直接影响到投资者回报的因素。中原地产张国耀认为，面积100~300平方米左右的铺面，如果能够租给中国移动、中国电信等电信运营商做营业点既稳定又放心。麦当劳、肯德基等快餐连锁店则会压低租金，但可保证较长时间的租期，且盈利水平也可以让投资者安心。而7-11等便利店也是投资者理想的租户。另外，在合富置业黄灿明看来，银行也是很不错的租户，不仅租期稳定，而且愿意付较高的租金。相对于会压低
租金的知名快餐连锁店来说，反而是本地特色的饮食连锁店会让投资者的回报高些。
专家们认为，能将这些临街商铺租给较为稳定的租户是最理想的。而服装行业却往往需要变动地头，所以，反而不是临街商铺首选的稳定性租户。中
原地产张国耀告诉记者，商铺的回报率如果达到8%，就是比较高的了，而将首月租金×12÷商铺总价，就可算出大致的投资回报率。
不要过分听信发展商许诺
相对于住宅，商铺投资的风险较大，合富置业黄灿明表示，东山、越秀、海珠等旺地楼盘的临街商铺价格在25000元/m2以上，而在主要商业街的临街小区商铺的价格更在40000~80000元/m2之间。一间商铺买下来，基本上要100万~600万元左右。投资者在买铺时，应该尽量理性，不要过分听信开发商的承诺，或者被所谓的返租率吸引。不少地方都出现过商铺卖得好卖得贵，但买家由于无法找到好的租户，或者无法以比较高的租价出租，结果造成
断供被收铺的事情。如果商铺的位置相对边缘，就更要吸引经营手法独特，或者销售产品独特的租户。
投资商铺有何优势
商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，另外，商铺投资的稳定性要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。 当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。
商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商铺投资的特殊性：并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资。显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。因而，商铺投资的回收周期在长期租赁经营中有一定的时间跨度。
商铺投资具有稳定性。有业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的
装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
商铺投资具有增值性。商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。 商铺投资回报优势明显。与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。
据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、
别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。
商铺投资潜力巨大。目前，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况的几分之一，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、
零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。
商铺投资形式灵活。有调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有很多人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人并不多，另外有一少部分人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
小区商铺投资技巧 三类小区商铺各有优势小区外围的铺面值得投资吗小区外围的铺面值得投资吗
一提起投资商铺，大多数人都觉得不敢想——没有一百万元以上的资金，哪敢梦想“一铺养三代”？
殊不知，商铺有很多种，除了北京路上的“铺王”、天河城寸土寸金的旺铺外，还有许多小区商铺也是大有“钱”景的：
第一，门槛低，十几万元也可以。第二，收入可观，“稳阵”每年赚7%~8%的收益，而且商铺还有随时升值的可能性！
“国家正在加大对房地产市场的宏观调控，尤其是住宅方面，现在投资社区商铺是一个良好的
时机”。
有行家表示，小区商铺目前的供应量比较大，而投资风险偏低、收益稳定，只要“选得巧”，价格上升的可能性很大，而较为偏远的大型小区盘的小区商铺升值以及收租潜力将会更大。 优先考虑临街商铺
小区商铺可分为临街商铺、小区内商铺和小区商场铺三种。有多年投资经验的资深人士郑加强建议投资者优先考虑投资新区的临街商铺，而封闭小区内的商铺就不太主张投资，因为其仅面向小区内居民，不容易出租和升值；另外，社区裙楼和非首层商铺的风险也较大。 中原地产研究部林莉建议，投资者选择商铺要谨记“三跟”和“三避”，即跟政策规划、跟人流、跟产业区；避拾漏心态、避主干道、避高架桥底。
新区小区商铺更有潜力
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧)表示，投资社区商铺必须充分考察商铺的发展前景，这将决定商铺能否升值，在这方面他更看好新区；其次是考虑周边环境居民的素质和消费人群的类型，比如荔湾区的人口逐渐减少，而且以老年人居多，就不太利于社区商铺的发展；另外，政府和发展商在该区的商业规划直接关系到商铺的长远发展。因此他认为目前小区商铺的投资机会主要集中在大盘和新区如番禺区和花都区。
郑加强亦看好新区的小区商铺，特别是萝岗区和南沙区因为政府开发的力度正在加快，发展空间大，所以前景更为看好。他举例说明，萝岗区政府所在地附近的商铺价格每年都呈不同幅度的上涨，2004年平均价格为6000元/平方米，2005年为7000~8000元/平方米；目前价格已经去到10000元/平方米了。
投资实例
苏先生是一名保险从业员，年收入约8万元。有了闲钱后，苏先生第一个投资的物业就是商铺，苏先生认为商铺投资虽然高风险但也有高回报。经过多方面的考察以及专业中介公司的帮助，苏先生在2004年3月购得中海康城小区商铺，面积34.5平方米，购入价为28.8万元，两个月后以2300元/月租出。2005年6月苏先生以43.75万元卖出，初步计算获得纯利20万元。
快速计算器：
李先生用50万元启动资金（一般指手头闲置的资金），购买一个面积为50.6平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元(10年)，月供为7500元／月，假如市场平均投资收益率(有租约的情况下)为10%左右，根据市场平均估价，该商铺的平均租金收入为10400元/月，则：
年租金收入：10400元×12月-10400×14%(租赁税费)×12月≈107328元; 年供款:7500元×12月=90000元;
年收益额:107328-90000=17328元;
贷款10年净收益:17328×10年=173280元;
10年后资产总额:1250000+173280=1423280元;
毛利润为:1423280-500000(启动资金即首付款)-1250000×3%(交易税费)=89万元; 平均每年收益(年利):89万/10年=8.9万元。
注：这只是一个静态情况下的初步分析，投资是复杂的，只有充分了解市场，才能得到良好回报。
三类小区商铺各有优势
小区临街商铺
目前平均投资回报率：6%~10%；
适合投资对象：资金充足的投资者；
商铺特点：经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，容易获利。
投资注意：
1、商铺面对的是二级马路面还是六车道的主干道路面。一般来说主干道路面的商铺比较难吸纳人流，如果该主干道路面商业成行成市的另当别论。
2、区域内消费的人群主力是小区内还是小区外。尽管有部分小区商铺面向街道，但是主要消费人群仍然为小区居民，这样投资临街商铺就同投资小区商铺没有什么区别，如番禺祈福新村。若临街商铺面对的客户除小区业主还有外围的客人，投资前景就相对乐观，如天河北的芳草园。
3、路段附近有写字楼或其他楼盘在建，或者将会有地铁，都将令商铺升值；如果建高架桥就可能不利于升值。
4、所选地点的区域性商业气氛是否浓厚等。
三种商铺投资哪个最划算 回报率专家算给你看
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个人投资者可优选社区街铺临街商铺可分为商业街街铺、社区街铺和商场街铺三类。中原地产研究部刘卉建议，个人投资者可优先考虑投资社区街铺，目前市场上80%以上的新建商铺属于社区商铺，供应比较充足；另外，社区临街商铺可分为商业街街铺、社区街铺和商场街铺三类。
中原地产研究部刘卉建议，个人投资者可优先考虑投资社区街铺，目前市场上80%以上的新建商铺属于社区商铺，供应比较充足；另外，社区街铺的入市门槛相对较低，一般商业街街铺售价在5万元/平方米以上，而社区街铺售价普遍不超过2万元/平方米；此外，由于主要面向小区和附近居民，客源比较固定，投资经营风险是三种街铺中最小的。
社区街铺
目前平均投资回报率：6%~10%；
适合投资者：资金相对前者少，但有“守铺”信念的投资者；
商铺特点：消费人群除了社区、小区住户外，外围街铺更可吸引附近固定居民，营利相对容易，投资风险较少，但社区、小区从建立到成熟有个过程，投资者有长短不等的“守铺”期。
注意事项：
1.尽量避免面向主干道的商铺，因为主干道车流多，难以吸引路人消费。
2.社区街铺又分为外围街铺和内街街铺。选择外围街铺比内街街铺好，原因是前者具有社区内外两部分客源，可经营行业范围比较广。
3.尽量选择入住率较高的社区、小区商铺，可大大缩短投资者的“守铺”期。
4.根据社区、小区居住时间长短及时调整经营业态。如：在住宅项目建成推出的前两年，引进装饰建材、五金业，其后可引进经营民生性消费品的商户。
例如：天河北路、天寿路等外围街铺、淘金路、六运小区内街商铺。
商场街铺
目前平均投资回报率：5%~8%；
适合投资者：实力雄厚的商家、资深投资者；
商铺特点：通常受商场整体情况影响，租赁管理基本由发展商整体操控。
注意事项：
1.所选商场临街商铺最好具有双门面，这样既可以吸引路面行人入内，也不会流失场内客流。
2.避免购入已卖数量超过五成的商场铺，因为产权过分分散，对商场的统一经营管理、宣传弊大于利。
例如：东山锦轩·时尚坊、锦童子天地、五月花商业广场临街商铺。
商业街街铺
目前平均投资回报率：8%~14%；
适合投资者：资金相对充裕；
商铺特点：成熟商业街，人流量大，容易获利。但受商圈成熟度及市场打造等多方面因素影响，投资风险高，投资周期比较长，建议个体投资者谨慎入市。
注意事项：
1.选择商业气氛浓郁的地点。
2.尽量选择街道的中段铺
位。一般消费者都有路头比价、路中消费的习惯。 3.一些大型商业街都面临停车位不足的问题，长此下去，这些商业街的经营将受到巨大的冲击。 例如：上下九步行街、北京路步行街、农林下路、远景路商业街等的街铺。 商铺投资收益快速计算器 黄先生一次性用108万元（税前）购买了应元路一个面积为35.8平方米的商铺，同月以9666元/月出租，年租赁回报率为9.24%，半年后以135万元（税前）卖出。 商铺买入税费：1080000元×1.5%（契税）+1080000元×0.05%（印花税）+5元（权证印花税）=16735元 商铺买入时其他费用：3元/平方米×35.8平方米（交易手续费）+50元（房屋所有权登记费）=157.4元 商铺卖出税费：合计139522.5元 印花税: 1350000元×0.05% 营业税及附加:（1350000元-1080000元）×5.5% 土地增值税: [1350000元-1080000元-1080000元×0.05%-（1350000元-1080000元）×5.5%]×30% 个人所得税: [1350000元-1080000元-1350000元×0.05%-（1350000元-1080000元）×5.5%-1080000元×1.5%]×20% 商铺卖出交易手续费：3元/平方米×35.8平方米=107.4元 半年租金收入：9666元×6月-9666元×14%（租赁税费）×6月=49876.56元； 实际收益：1350000元-1080000元-16735元-157.4元-139522.5元-107.4元+49876.56元=163354.26元 责任编辑/gz_zufang[收藏] [字体：大 中 小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部] 相关新闻 ·铺位投资客重现小面积铺位吃香 5月.. 06.13·四种投资商铺适合于小本钱创业 06.12·商铺与写字楼、住宅、证券投资方式、.. 06.12·调查发现:高价商铺引发商铺后期经营.. 06.12·商铺分析之商务楼、写字楼商铺 06.11·商铺投资案例集锦:找个黄金旺铺 拼.. 06.10·投资客转战深圳商铺 5月价涨成交量.. 06.10·二手商铺价格处于低位期 趁低吸纳是.. 06.10·商铺案例投资集锦:解密和合谷的选址.. 06.10·商铺稳妥投资技巧:客流、规划和车位.. 06.09 更多由“林琳”撰写的快讯 ·龙光·水悦城邦 开启绿色植树亲子环保先锋 03.23·报告称一线城市仍是近2年房地产投资重点 03.19·皮具城旁38万房改房月租2000 出租.. 01.06·外商租客喜聚白云 小户型租金回报率有望.. 12.09·卡纳湖谷意向客户剧增 高端山水别墅市场.. 11.27·天河公园小复式仅40万元 租金回报率达.. 11.26·广州10月二手房均价逼近8千 年底或继.. 11.08·单身公寓38万元租金2000元 回报率.. 11.05·广交会落户琶洲会展中心 天河区公寓最受.. 10.15·天河海珠国庆成交占优 祈福新村5200.. 10.09
小区商铺怎么样才能赢利小区外围的铺面值得投资吗
“一铺养三代”市场主流的声音是投资商铺收益明显，于是不管是综合商业还是社区商业，总有人一拥而上。
不过，投资有风险，购铺需谨慎。君不见不少新小区中的社区商铺难觅租客，营业中的小商铺生意清淡。
投资商铺，有木有赚头？有，不过要看社区定位及入住率。
入住业主多，有木有人流？木有，要看你卖的东东有特色不，是不是符合业主口味。
买铺与租铺，哪个风险高？两个都有风险。社区商铺的业态定位、规划、招商和管理不统一，风险就一定有。
曾几何时，投资商铺成为很多家庭的首选，而昆明商品房住宅限购，无疑为商铺投资添了一把火，一时间，整个市场更“火”气十足。不管是综合类商业还是社区商业销售都很火爆。再看现实市场，一边是购买时的火，另一边是空置率的“苦”。 这是怎么样一个疯狂的行业？
要说商业市场到底有多火？用“只要你有料，我就敢去碰”这句话就可以一语道中如今的商铺销售市场。别误会，有料的商铺，往往也有“价”。作为投资者，看到更多的是投资预期和未来收益，于是有商
铺在开盘当天售罄，有商铺需要通过摇号才能买得到。然而，却很少有投资者看到商铺投资的风险。南市区某盘的社区商业部分3月份交房，目前大多商铺门上张贴着“铺面出租”的信息。再看价格，销售价基本在2万元/平方米以上，租赁价格最低的也在每月100元/平方米以上。
这不是一笔小数目，投资者前期购铺成本不小，后期经营者要以这个价格接手，培育市场需要时间。社区成熟需要时间，何时能够赢利应该是各方多关注的。商人的世界里不会出现“为他人作嫁衣”这样的词汇。
一言以蔽之，社区商铺不同于综合类商铺，它主要起着服务社区的功能，同时有一定的对外辐射力，其特殊性也决定了商铺的升值空间及业态。未来经营哪些业态能赚钱，如何算好投资和经营这笔账，都需要投资者和商铺经营者慎重考虑。此外，既然是投资，社区商铺成熟需要时间，未来片区入住率如何等不定因素也给社区商铺带来了一定的“风险”色彩，还是那句老话，“投资有风险，购铺需谨慎。” 说千到万，社区商铺很美，能不能火，也许由不得你，买铺之前，看看这些风险，投资才能做到心中有数。
买还是租？
算好账再下手
云上城于5月14日推出37套商铺，奥宸财富广场5月22日开始销售36套商铺，版筑·后街商铺于6月11日正式认筹，龙江雅苑于6月推出公园街区商铺，均价在3万元/平方米„„关于商铺的信息一直不绝于耳，尤其是去年以来，住宅被限购的大背景下，商铺市场呈现出异常活跃的状态，价格一再推高。
至祥发布数据显示，5月，昆明商铺类总体均价31919元/平方米，平均租金70元/平方米/月。其中，社区商业均价26500元/平方米，综合商业中个铺均价36587元/平方米。售价比4月份多出2552元，环比涨幅约为8.69%，租金持平。
大部分铺投资者的投资目的均是用以出租赚取收益，作为资金保值并升值的手段。就昆明而言，目前新建社区商铺价格在2-3万元/平方米左右，租金价格在100-180元/平方米/月。一个新建社区，往往有2-3年的成熟期。不论是购买还是租赁，商铺的总价或租金以及装潢费的投入都是很高的，下手之前，你对片区的发展前景有了解吗？ 与综合商业相比，社区商业的总价略低于综合商业，但局限性也比较强。受小区规模、居住人口密度、居民消费习惯和消费水平等影响，购房者在下手前要考虑个人资金承受能力。
支招：相对成熟的商铺售价较高，但利在位置优，见效快，回报丰。位置偏一些的商铺，价格要低于成熟商铺。一个片区的成熟需要足够
长时间培育，收益见效也略慢一些。对于大部分社区商铺的租赁者，同样需要算好租金、成本和利润这笔账。
卖什么？要看社区定位和消费水平
现实中很多商铺购买者，往往不是后期经营者，而是租户。记者在采访中也注意到，除了租金，不少出租转让的商铺还要一次性交10-15万的转让费，而这些商铺的面积仅为50平方米左右，如此算来，租个商铺不易，如何赚钱是个技术性问题。
先看位于南市区滇池路的中央丽城，该项目Ⅰ期、Ⅱ期商铺于今年3月初交房，目前，社区中已有东骏大药房、品牌装饰店、口腔诊所、港货店、中介公司和装修公司处于营业中。“待租”是中央丽城很多商铺当下的现实。据了解，该项目商铺售价在35000元/平方米左右，租赁价格为140元/平方米/月。
“该项目住房售价在1.1万/平方米左右，社区定位偏高端，项目还要考虑周边有云纺商业广场、家乐福等大型配套，在业态选择上要有差异性。此外，Ⅱ期住户基本上还在装修，消费力很有限。”已经开业的一小食品店老板告诉记者。
调查中也发现，社区便利店、小食品店、水果干货店、药店等与社区居民生活息息相关的业态占据了重要的比重。比如北市区的春之城，该项目临街商铺被健之佳、天府棒棒鸡、杂货店、衣帽、精品店等店
面环绕。“社区约有80%入住率，大部分业主是早出晚归的上班族，很多消费不在社区完成。”某中介工作人员告诉记者。
同样位于北市区某社区商铺租赁很红火。目前，该社区商铺内已有茶室、精品店、小食品店、中介等商家。“之前这附近没小超市，后来开了一家，生意特别好，消费人群主要是社区的业主。”一名中介工作人员称。
支招：商铺经营什么业态，要符合小区业主的销售习惯和水平；小区入住率高，地段有优势是好事，但就怕业主们的消费不在社区解决，这样投资同样有风险。租赁之前，还是要考虑社区定位和居住群体需求。
如何赚？选好业态还要看地段
租一间商铺，面积在40平方米，租金140元/平方米/月，每个月的租金是5600元，一年租金则在67200元，当然这还只是房租费，卖什么能赚到租金还要盈利呢？
也许有人说 “餐饮”，因为民以食为天，衣服等消费品可以暂时不买，一天不吃饭是万万不行的。这个逻辑没有任何问题，问题是大多新建社区商铺都 “拒绝”餐饮店进入。比如北市区，居住相对集中的片区，很多新建小区的教育、超市、写字楼，商业等配套趋于完善。随着大型综合社区开发的逐步完善，入住人群的增多，社区商业的需求和发展空间也将变大。
住宅底层商铺的类型以及投资分析
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。
下面分别对它们予以介绍。
1、按照服务区间划分 按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。 对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。 对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。
2、按照市场理念划分 随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。 按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。
1） 概念型住宅底商 概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"，到"珠江骏景"，再到"老番街"，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。
2） 潜力型住宅底商 潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的"风林绿洲"，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。 "潜力型"住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，
所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。
3） 商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。 商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。 最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。
住宅底商的特点
住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。
1、 建筑形式特点 住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。 需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。 另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。
2、 铺面、铺位类型 住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。 有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了
超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商 从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。
3、 经营形态特点 住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
4、 投资回收形态 目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。 投资策略 住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。
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