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防骗导读：翻开报刊分类小广告，时常会发现许多生意转让广告，咖啡店、早餐店、餐厅、小花店，甚至是培训班。电话询问转店的理由都是准备出国、身体不佳，且转让的费用乍听之下也相当划算，怎能不令创业族怦然心动?
但你可曾想过，怎么会有这么巧的事，打十遍电话就有一半的人，说同样的借口，这背后是否也隐藏不为人知的陷阱?其实只要你花点心思研究，答案是很容易找到的，你可曾注意过，这些转让店正是创业族最爱创业的行业。但最热门的行业也意味着竞争激烈，许多人争相投入之后，才发现其利润没有想象中那么丰厚，甚至每个月还要自己贴钱，因此，才会忍痛将店转出去，停止亏损、减少损失。
另外，还有许多不为人知的盘店内幕，如有些店生意表面上看起来相当不错，每天来的客人也很多，地点选择的位置也不错，但却因为租金太高，所赚来的钱给了别人，要想回收可能等待很长的一段时间，等待不及的人也会想要把店让出去，或者此行业已开始渐渐没落，利润大不如从前，有些聪明的店主，会在此时将店转让出去，不仅可以大捞一笔，又可避免走向往后凋零之路，这绝非创业新人可知晓的，盘店风险多得不可胜数。
注意事项一：行业风险要注意
光看转店人所提出之财务报表，不足以了解此行业之趋势，可能其账面上仍然有着漂亮的盈余，但其实却是在走下坡，无前景，而聪明的转让人发现苗头不对，便在店生意在巅峰时将店转出去，转让人也很欢迎欲盘店者来店里看，没经验者查看当前生意也相当不错，而高价把店盘下来，事后才发现与期望相左，但这一点却是外行人不易察觉的，因此盘店前，应要切实调查研究此行业之营运趋势是否正在走下坡。
注意事项二：转让借口不诚实
转让人可能会以一些不真实的借口，来说明其转让店铺的原因，例如：身体不适、搬家、移民之类的话语。所以在盘店的时候，你一定要仔细详查是否有其他有碍商店经营的原因。像有些行业的投资金额相当大，像现在上班族最爱出来开的咖啡店，其投资往往要花费十万元以上，但若是选择地点不对、人潮不多，很容易导致利润不高、回收期拉长，有些店主会将店便宜转让出去，因此，想要盘店的人要多加注意才行。
注意事项三：店面租金契约要确认
有些店的生意表面上看起来很好，每天来店的客人也相当的多，地点坐落的位置也相当的好，但还是有人想把店转出去，原因何在?可解释的原因或许是在租金方面出了问题，这样的金店面相对着租金也是相当高，往往赚进来的钱有一大半都付了租金，剩下的一部分还要付薪资、杂费等，所剩的有限。另外，在盘店前一定要与房东确认租期、条件是否延续，有些租约已快要到期，房东可能会调涨甚至不再租给人，这些都必须事先了解，在了解承租条件后比较附近承租行情，才不会枉做冤大头。而店的营业登记、水电、电话等日常设备须请转让店主协助更换负责人。
在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可以继承、哪些可以借鉴，哪些必须重来。方便的话，你还可到所在一条街或附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的一些大致情况。
然后才是与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好。如果你对你的经营项目有很大信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，你可以将租赁时间适当延长一些；如担心房东届时不与你续租，你可以在条款上写明合同期满时你有优先租赁权，如你有续租意愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应赔偿你可能蒙受的全部经济损失。
签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互＂验明正身＂。为谨慎和郑重起见，你可以对合同申请公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。
至于定金，亦无须担心，让对方拿出房产证、身份证，给你打个收据，就不怕抵赖了。如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明（交定金时要求房东在场）。
必须记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。
接手转让店铺需要注意的问题
１．合同一定要找房东一起签．
２．租期能长尽量长．
３．一定要在合同内写明自己拥有转让权．
４．合同到期后续租问题，拿到优先续租权很重要，实在不行，也应该要求房东补偿．
５．一定要找准房东，房产证是关键．转让人的身份也要核实清楚，核实他是否现租客（身份证，营业执照，承租合同）．
６．转让前的费用要查清，水电，物业，是否有欠款等等．．．
７．很重要的一点，转让费高的惊人的，大几万甚至十几万的，要严重小心
注意事项四：经营模式有个性
许多店虽然坐落的位置不错，但是店缺乏经营独特性，没有什么吸引人的地方，生意当然也做不起来，若将这样的店盘下来，延续同样的经营模式，其命运也很难逃脱关店一途，除非你将其重新改造成另一新的经营模式，否则即使再便宜也不建议将其盘下。
注意事项五：盘加盟店需考量
如果你转的是一间加盟店www.cyone.com.cn/，其要注意的地方也不少，像加盟契约是否允许转让他人?需不需要与加盟店总部另订新约?加盟条件是什么?加盟店约束多，适合你的规划及个性吗?……都需考量在内，以免与自己的期望背道而驰。
注意事项六：人力资源管理很重要
近年来，服务业已跃升为主流，对于服务业而言，人力资源相当重要，而盘店时人力资源的品质与数量，也要仔细评估，有时可能会产生原有的人力资源大量流失的现象，以至于接手时找不到人力，而使得业务停摆，所以在人力资源方面，不得不注意才是。
注意事项七：保持业务上的人脉
原有店主有其自己的人脉关系网络，而由于你刚接手，这些人脉一时无法建立，业务上的绩效会有相当的影响，不要太一厢情愿地以为原本的人脉会持续保持，应主动积极与这些业主打招呼，或换成本身熟悉的班底，以避免业务衔接出现断层。
注意事项八：店内硬件需要注意
在转店时需要仔细检查设备或机器是否有故障、不能使用的情形。许多人原本心底盘算着，盘店可以省去一大笔添购机器设备的费用，去看店面时只着眼于有哪些设备，也没有仔细去查看这些设备的使用状况、使用的年限还有多久、是否需要经常维护、维护费用是否很高、是否太过老旧等。另外，也要注意其店面本身结构是否完好有无漏水，店面本身有无太多地方需整修，以免入主后还要花费一笔为数不少的修缮费。
注意事项九：小心有无假账
报表与账单的作假相当容易，过于漂亮的账面，可能有问题!所以在盘店前须注意报表与账单是否实在，别让假账冲昏头。若是自己不清楚的，可以询问较有经验者，可避免一些无谓的风险。
注意事项十：警惕财务纠纷
转让人可能会隐瞒一些未付账款，这些部分是你无法从财务报表中得知的，至于接手后才会出现状况，不幸时还可能导致你还要为转让人还债的惨事。为了避免出现这样的纠纷，在签订合同时，一定要注明债权的追溯期间、范围及负责人。
在商品住宅库存持续有效去化的同时，常州市区的商业库存依旧居高不下。
房价点评网数据统计，2015年1-6月，常州市区有商业在售的项目共百余个，其中包括商业街区、专业市场、社区底商和集中型商业等，从区位来看，有中心区商业，也有郊区商业。截至6月底，常州市区商业库存286万㎡，去化周期高达55个月，可见商业市场形势的严峻。究其原因，主要是商铺因地段、规划、运营方式等不同导致投资价值不一，需要有一双“慧眼”才能锁定高价值的商铺。
那么，如何选择一个具有投资价值的商铺，从而实现“一铺养三代”？商铺投资有哪些注意事项？下面四个方面缺一不可。
李嘉诚曾提到过决定房地产投资的要素：地段、地段、地段！这一点对于投资商铺来说更是金科玉律，所以选铺一定要选地段好的。
商铺必须要有足够的“买气”，才能最终实现所谓的一铺养三代，而“买气”必须由人流量来保证。那么，怎样的地段才有充足的人流量呢？交通便捷、位于中心区或大型居住区都是十分关键的因素。与客群少、交通欠发达的郊区相比，交通枢纽、中心区及生活区显然才是投资商铺的绝佳地段。
好的商业规划可以保证客户的到达率，从而人气火爆，而规划有缺陷的商业则很难形成浓郁的商业氛围。
那么，怎样的商业规划比较好呢？商铺投资注意事项：
一般来说，商业价值上，外商业街（临路）>内商业街>集中型商业内街，因为商业展示价值对人流的吸引也是如此排序的。内商业街以常州的万达金街为例，即使有万达商管的强力支撑，其商业也火不起来，一直备受投资者诟病，最大的原因就是内商业街的规划导致人流量得不到保障；集中型商业内街以文化宫万博为例，虽然地段优越，但是规划的欠缺令其开业至今始终旺不起来。
大型主力店的入驻可以辐射更大范围的客群，从而带动巨大人流，直接影响到附近商业的人流量，并因此提升附近商铺的投资价值。这也是为什么很多项目不惜成本，提供诸多优惠对品牌店铺进行招商，而它们一旦进驻，所在项目的其他商铺自然价值凸显。
对于投资者来说，如果开发商有自持商业，无疑会提升他们的投资信心。
开发商一旦自持商业，便具备了投资者的身份，势必以高收益和回报为目标，为此，开发商肯定会用心做好自己的项目，无论是在招商、运营还是推广……都会实现利益最大化，带领投资客一起赚钱，因而投资者无论自己开店或者出租，回报率都更有保障。
总而言之，开发商自持商业就等于和投资者的利益捆绑起来，可谓一荣俱荣，一损俱损。
以上是决定商铺投资价值的“四驾马车”，常州商业市场存量高、去化周期长，就是因为这类高价值商铺的稀缺，从而得不到投资客的青睐。
当然，也正是因为这类商铺的稀缺，所以让个别满足上述条件的商铺价值更加凸显，其中，星河国际金街商业便是典型案例。
其一，就地段而言，星河金街商业围绕武宜路、广电路、玉堂路等多条城市主干道而打造，交通优势不言而喻；此外，星河国际本身地处湖塘老城区中心位置，且作为武进区体量最大的住宅项目，自身有近10000户业主的大量消费群，人流量得以保证。
其二，就规划而言，星河国际金街商业全部打造成外商业街形式，并沿多个主干道而建，对人流的吸引力得以保证。
其三，就主力店而言，金街商业的西门子、格力、新东方、等主力店已经入驻；此外，Coco家居也已引入美克美家等知名家居品牌；更值得一提的是，世界第一的现购自运制商业集团、世界第三的零售批发超市集团——麦德龙，在常州的第二家门店也选址星河国际，无疑将发挥其强大的消费辐射力。
其四，就自持商业而言，金街商业中的国际风情水岸街由星河自持，其中的西餐、轻吧、红酒庄等高端特色店铺也已入驻，目前商业氛围已浓厚。
相关：商铺投资的5种商铺类型
知乎 郑建文
所有的商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，任为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，市长省长任期（我国的政府就是一个市长一个投资政策），这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。
另外，每种商铺分类有它的特殊性，如下：
1、老城区商铺：
这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；
2、商品房住宅底商、办公底商：
现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。
3、商业街：
市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。
4、专业市场；
根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。
5、带租约商铺；
以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。
最后，其实商铺投资没那么火了，至少，一铺养三代的情况是没有的。
很多人投资了商铺只赚自持的，万达的室外街就是个惨烈的教训。
另外，多关注旅游景点的商铺。
最后，记住，金角银边草肚皮，买端头铺，风险肯定是最小的，记住这些商铺投资注意事项，投资商铺的成功率相对大很多了。
投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了商铺投资风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。
商铺投资的种类，按照商铺的开发形式对商铺分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑底商商铺投资；
5、百货商场、购物中心商铺投资；
6、商务楼、写字楼商铺投资；
7、交通设施商铺投资
投资商铺五要素：
投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
位置：与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。
规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。
价格：多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。
回报：投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。
使用率：使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····
影响商铺升值因素：
商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：
零售业带动商铺：中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。
人气指数：大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。
地区潜力：商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。
下面就让我们从16个方面对商铺投资风险和商铺投资注意事项进行详细的分析吧：
1、地段：
地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。
2、临街状况：
商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
3.人流：
你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。
但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
4.驻留性：
想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。
转让店面有哪些注意事项
店面转让或转租能够节约投资、时间、精力等，但也存在较大的危险，因此要慎重。那么，转让店铺门面应当留意啥呢?
通常商铺转让首要是会发生转让费的疑问
商铺转让费即是商业活动中有关店面交易时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。看起来其起意是下家一次性(技术上也可分期交付)弥补给上家因转让所遭受的丢失的补偿，而其实际情况是有些本地有些地段有些店面无理要钱或漫天要价，有“上家不合法做二房东”之嫌。
现在法律法规方面还没有能够可靠的法律法规能够干涉此事，通常了解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的情况。只要经过转方和承继方自个讨价还价来定：需不需求转让费、付多少转让费。
准确的做法是，把店面业主请来三方一同洽谈、商洽。这里边就考究一些商洽上的技巧。你可以请有这方面经历的亲朋好友参加这个进程。
在议定后你必定别忘记与对方签定书面转让协议，协议最好都有第三方签字以示见证，一式多份。
第一，房东方面，在断定要在他的“地盘”开店后，你首先要要留意查询、监督他该出面处理的店面租借合同(看有没有)及转让手续(原则上讲，依照“个别工商管理条例”应当是要办的)
第二，在签订店面租借合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，清晰哪些条款能够继承、哪些能够学习，哪些有必要重来。便利的话，你还可到地点一条街或邻近商铺运营主那里了解这个地带租借费及上面转让费的一些大致情况。
然后才是与房东签定新的店面租借合同。租借合同应当是越悉数越详尽越好。假如你对你的运营项目有很大决心，忧虑房东在到期续签时提高租借费，你能够将租借时刻恰当延长一些;如忧虑房东届时不与你续租，你能够在条款上写明合同期满时你有优先租借权，如你有续租志愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应补偿你经济丢失。
签署时两边应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的实际姓名，并写上身份证号码。两边彼此“验明正身”。为慎重和郑重起见，你有权利对合同请求公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。
至于定金，亦无须担忧，让对方拿出房产证、身份证，给你打个收据，就不怕赖账了。假如定金是交转租人的，那除了要转租人按规则开收据外，还必定请求收据上有必要有房东的签字证实(交定金时请求房东在场)。
有必要记住：在全部转接进程中，房东是不可或缺的。
“非人为要素”包括两个方面，一方面是因“非我”要素对房东财产形成损害或丢失的情况。比方说飓风、雷电、水灾、火灾(城门失火，殃及鱼池)等等与咱们(租借人)无关(即“非我”)要素。这一点，谨记必定要在合同里有所反映，以维护自个的合法权益不受侵害。实质上，签定这一条款，对合同两边都有利无弊。对房东来讲也有不行或无的含义;
“非人为要素”应思考的另一个方面，即已提到的因为与政府、大街、社团或者说政策法规乃至临时措施等等有关的诸种要素，也许(首要)对租借者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不封闭。这对房东来讲，也是“非我”要素所为。
这就请求你对本地乡镇计划及店铺地点地段的运营情况和前景做一个对比悉数的查询了解。然后在此基础上做出准确的挑选和判别。
应添加一些弹性的附加条款，以防止某些无法预知的景象出现时的张慌失措。有些房东仍是比较好说话的，也要防备一些不良业主的歹意作为。
合同的要害，即是要清晰合同两边的权利和职责。
另3月16日，十届全国人大五次会议高票经过了《中华人民共和国物权法》。假如我们在接手别人转让的店铺时，对房子产权、运用年限及手续改变等有疑问，必定要及时参照《中华人民共和国物权法》上的规则。
总结：店面转让需求留意以下事项：
1.转让店面或商用房子时，必定要签订正规转让协议，由房东、转让方、受让方三方签署。
2、留意营业执照是不是随店转让、是不是拖欠税费、房租、水电费等。
3、店面近期是不是有拆迁的可能性，以及遇到火灾、水灾等不可抗危险该怎样处理，能够到地点地大街办事处了解。
4、转让费应当由店面有形价值和无形价值构成。有形资产指装修、货物、桌椅货柜等，无形资产指地段、人流等。
5、签定协议的进程中最好有中间人在场，假如转让金额很大就需求特别当心，慎重一点还能够到公证处处理公证。
文章来源：律伴网
店铺租赁、转让的程序及注意事项
店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，因此一定慎重。店铺转让大致分以下几个步骤：
一、确定转让人的身份，看他是否是店面房屋的产权所有者，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
六、如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）
七、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合
同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。
八、还有重要一点：务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。
投资应注意四大技巧
业内人士指出，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景，大型的、成熟的社区最适宜投资。商铺的经营内容应该以“便民”为主要准则，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、服装等为经营内容，避免一味追求个性和特色。对社区商铺的投资，应该有长远眼光，在选择时特别要注意。
第一，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。因此，选择社区商铺主要看社区人群的数量和层次。一些定位比较高的社区，其业主的素质和消费力都会相应较高，大型的、成熟的社区最适宜投资。
第二，发展商为了业主的安全，通常会构造封闭式社区，此类社区内商铺令外面的人流不会主动进入，使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位；位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。
第三，了解商铺的使用功能。一般商铺的使用功能主要为经营、展厅或是车库用途，投资前一定要了解。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营饮食类的商铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。 第四，商铺的经营内容应该以便民”为主要准则。发展商设计商铺的原则也是为了方便业主，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色。当然，要是新楼盘的新商铺，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。
开店前斟酌那些投资要素
开店前应进行充分的调查。没有调查就没有发言权。店铺所在地人口发布情况，附近聚集的单位性质、工作性质，本区域消费能力、习惯，有无同类店铺，若有，要调查其生意好环。越深入了解目标客层，在店铺定位时便愈能投其需要与喜好。对于转让的店铺切勿轻率接手。有的人一看见某某店铺转让，觉得其门面不错，价格也不贵，便贸然接手，殊不知开店之后才发现目标市场太小，甚至造成“无人上门”的窘境，但为时已晚。若你平时细心观察，有时便会发现某店铺上经常都写着转租二字，老板换了一个又一个，说明都没赚到钱。相反的情况是：有的店铺几年来一直没有改变，这说明该店有生意可做，有
钱可赚，其选择是正确的。一般来讲，开店之前的市场调查包括以下几个方面：
①店铺周围环境如何。环境的好环有两种含义。一种含义是指店铺周围环境状况。比如有的店开在公共厕所旁或附近，不远处便是垃圾堆、臭水沟或店门外灰尘飞舞，或邻居是怪味溢发的化工厂等，这便是恶劣的开店环境。另一种含义指店铺所处位置繁华程度。一般来讲，店铺若处在车站附近、商业区域人口密度高的地区或同行集中的一条街上，这类开店环境应该具有比较大的优势。另外，三叉路口、拐角的位置较好，坡路上、偏僻角落、楼屋高的地方位置欠佳。
②交通条件是否方便。顾客到店后，停车是否方便；货物运输是否方便；从其他地段到店乘车是否方便等。交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。
③周围设施对店铺是否有利。有的店铺虽然开在城区干道旁，但干道两边的栅栏，却使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，要充分注意这点。如何选择呢？典型街道有两种：一种是只有车道和人行道，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面；行人在街边行走，很自然进入店铺。但街道宽度若超过30米，则有时反而不聚人气。据调查研究，街道为25米宽，最易形成人气和顾客潮。另一种典型街道：车道、自行车和人行道分别被隔开，其实这是一种封闭的交通，选择这种位置开店也不太好。
④服务区域人口情况。一般来讲，开店位置附近人口越多，越密集越好。目前很多大中城市都相对集中形成了各种区域，比如商业区、旅游区，大学区等，在不同区域开店应注意分析这种情况。
⑤目标顾客收入水准。在富人聚集的地段开设首饰店、高档时装店便是瞅准了目标顾客高收入这一特点。城市周边建设的各种商业别墅群或有档次的小区，都是富人聚集的地方。
影响开店位置的因素很多，因素也千差万别。为什么有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺经营艰难，这正应了一句哲语：具体情况具体分析。位置的好环，是相对的而非绝对的。生意的好坏不仅仅取决于店铺位置，还与店铺经营内容、经营方式、服务、形象均有密切关系。开店，绝非跟着感觉走就万事OK，只有理性和感性合二为一，才能成功。
店铺店面转让的过程、流程及注意事项
店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，一般会遇到：接手后房东不让转让问题，房东恶意涨租，转租人未经房东同意私自转让等问题。
店铺转让大致分以下几个步骤：
一、确定转让人的身份，看他是否有与房东的租赁协议，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、
篇一：商铺租赁谈判技巧
商铺
租赁谈判技巧
商铺租赁谈判 商
铺在出租和转让的谈判过程中，一定要力争主动，这就需要我们在商铺租赁谈判中了解出租店铺转让注意事项
方想使商铺租出一个好价钱所采取的方法： 1、找到商铺的卖点，位置，人流，靠近高档楼
盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等，总之，一定要找到1个核心卖点和2--3个后备核
心卖点。 2、根据承租方的具体情况，尽快摸清承租方最看重店铺的什么卖点。比如人流量，
就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助，并以此作为说服承租方投
资的突破口。 3、既是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、费用，那以千元为单位，
都是比较“恐怖”的数字，应该压缩的。店铺租金有周围店铺的参照标准，一般在谈判中不
太好争取一个好价钱，但是建立在“投资”上的转让费，则是不好横向比较的。
4、转让费的谈判过
程中，一定要力争主动，主动做价格分解、分析，先入为主建立 “合理”的概念，在一些设
备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高（正规的装修公司收费的确高），要让步时候，
坚决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后” 勉强“成交”。 上面四种是
出租方特别是转让方最为常用的宣传手段，那我们就要在谈判前找出这些问题的破绽，以压
低费用从而签订合同。 怎样才能租到一间物美价廉的商铺： 1、在初步选定地点后，对相关
的情况做一定的调查分析后，这样才能决定是否最后把店面订下来。
2、特别注意在房租
的价格、租金交付方式和房屋合同签订隐含的细节方面更是大有学问。
3、附加条件不可忽
略：在租店面之前，与房东除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件。这可以使你节省
不少开支。 首先，租房前应对店面内现有的情况(包括装修状况、设备状况等)都了解清楚。
然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，拆除原有已报废无法再利用的
设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等。或者要求
房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。 其次，通过谈判要求免付押金。一般黄金地段的
门面房押金是比较高的，虽然这钱要还给你的，但如你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死
在那儿了。如果谈得好，完全是有可能卸掉的。 再次，通过谈判要求延期缴付房租。尽量压
低初期的租金，待生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你能主动p 艮
定延期期限，有些房东是会答应的。 最后，缴付方式，交房租一般最常见的有按月结算、定
期缴付和一次性付清等几种。很多人都觉得房租最好一个月交一次，这样能节约钱。但如果
你有能力一次性交清，那就可以跟房东要求优惠。也能省一笔开支。有的店面是长期定租的，
如果你有足够的资金，而且你看好选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清。
这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能免受涨租的影响，节约不少租金。 从长远店铺转让注意事项
看，门面的房租价格总体是呈上升趋势的。有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要
续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一
年集中缴付一次。这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了。有的房
东除了收取固定的月租外，还要按一定比率分享经营收益。经营者最好及时结算。采用按月
结算的方法，能使租金计算简单明了。
篇二：店铺转让注意事项及转让费
店主
和你说的转让费多少决定于：
店面的地理位置+
店面大小+店面的装修+剩余租凭期比如店铺的还有半年租赁才到期，在这之间转让店面可以
得到转让费，同时因为租赁期比较宽松 ，转让费也较贵如果租赁期只剩一个月 ，转让费就
会比较低。 一但过了租赁期 ，店铺就被房东收回 ，就无权收转让费了。好的店铺一经转让
就有人抢 。转让费就越高转让不包括房租，转让费是给原店主的，房租是给物管（或门面所
有者）的应该让二房东和大房东至少说一声 另外就是要请人公正一下 最保险还有你也要见
一见大房东 联络联络 这样才会万无一失 。
还有核查好一切的
手续 ，包括房产证 (打电话查查是不是真的)等去公正最重要!!!!切记切记! 还有责任的划
分, 比如: 屋内的设施是在你包之前还是之后发生地这个租赁合同要写清租赁物的名称、用
途、地点、租赁期限、租金及其支付方式,租赁物的维修等问题，
特别要规定如果中
途退租，转租那么怎么办的责任分担条款!您这个是跟二房东签定的，很不可靠,。如果他有
什么隐瞒或者欺骗，结果是您受损失，因为他毕竟不是房东,很多事情不是他说了算!所以比
较保险的是:找到本来的房东，跟本来的房东签订一份租赁协议.或者在本来的房东的在场并
签名的情况下和二房东签定一份租赁合同。 店铺转让协议书店铺转让注意事项
转让方（甲方）：
身份证号码：顶让
方（乙方）：
身份证号码：房东
（丙方）：
身份证号码：
甲、乙、丙三方经
友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方
将自己位于 街（路） 号的店铺(原为： )转让给乙方使用，建筑面积为 平方米；并保证乙
方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已
签订了租赁合同，租期到 年 月 日止，年租金为 元人民币（大写： ），租金为每年交付一
次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行
原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳
的水电费及其他各项费用。
四、转让后店铺现
有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，
营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
五、乙方在 年 月
日前一次性向甲方支付转让费共计人民币 元，（大写： ），上述费用已包括第三条所述的装
修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
六、甲方应该协助
乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负
责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生
的债权、债务由乙方负责。
七、如乙方逾期交
付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约
金，逾期30日的，甲方有
权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转
让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
八、如因自然灾害
等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关
补偿归乙方。
九、本合同一式三
份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。 甲方签字：日期：
乙方签字：日期：
丙方签字：日期：
甲方(出租人):乙
方(承租人)
:第一条: 甲、乙双
方应提供下列相应证件
:甲方提供:
1、 房产证、身份
证、户口本原件及复印件;
2、公房转租须经产
权单位同意并加盖公章;
3、 已购商品房尚
未办理产权证的房屋,应提供预售许可证、购房合同、购房发票;
4、乙方办理营业执
照所需的其他相关证明材料.
乙方提供: 1、营业
执照复印件; 2、经纪机构资质证书复印件.
第二条: 出租房屋
位置及租赁用途甲方将位于北京市＿＿＿＿区＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋及设施(家具、
电器)建筑面积＿＿＿＿平方米,出租给乙方商住.
第三条: 租赁期限
1、租赁期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日.
2、甲方预留出 日
免租期以供乙方室内装修, 年 月 日起开始计算租金.
3、租赁期满，甲方
有权收回全部出租房屋及其设施，乙方应如期交还；若乙方要求续租，须在本合同期满一个
月前向甲方书面提出，双方另行协商续租事宜.
第四条 租金及交
付方式租金每月为人民币: 元,租金按 支付.
第五条: 其他费用
1、 租赁期间水、
电、燃气、卫生、电话、收视等费用由乙方支付.
2、 租赁期间的物
业管理费、取暖费由甲方支付.
第六条: 甲方的义
务
1、 甲方提供的相
关证件应真实合法,以保证出租房的真是合法.
2、 出租房的上下
水管道、暖气、燃气、供电等设施,若自然损坏,甲方应及时进行修理,保证乙方的正常使用,
所需费用由甲方承担.
3、甲方负责提供乙
方办理营业执照的相关证明,协助乙方办理营业执照.
第七条: 乙方的义
务
1、 乙方应按本合
同约定交付租金和水、电、燃气、电话、卫生、收视等费用.
2、 租赁期间,乙方
不得擅自改变房屋的结构及用途,如因乙方改变房屋结构或用途,构成房屋损坏,乙方必须修
复并赔偿损失.
3、 乙方使用不当
造成室内设施损坏,由乙方负责修缮承担费用
.第八条: 违约责任
1、 合同履行期间
因不可抗力原因造成房屋设施损坏或终止合同的,互不承担赔偿责任.
2、 合同履行期间
单方提出解除合同,应提前30日通知对方,并赔偿对方 个月租金作为补偿.
3、 如因甲方原因
造成乙方不能或延迟办理营业执照,乙方可以单方解除合同,甲方应退还乙方所交的租金并赔
偿乙方的损失.
第九条: 合同争议
的解决办法本合同履行期间发生争议,由双方协商解决,协商不成,依法向发生争议的房产所
在地人民法院提起民事诉讼.
第十条: 合同生效
日期本合同经甲方签字和乙方盖章生效,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力.
第十一条: 补充协
议:
甲方(签字)
乙方:身份证号码:
营业执照号码:
现住址:
经办人:
联系电话:
联系电话:
本合同于 年 月
日在 签订
篇三：店铺租用谈判技巧
店铺
租用谈判技巧
店铺租用的时候，
开店人员要将服装品牌在卖场销售过程中已经和将要碰到的问题，依据谈判主题有秩序、有
目的地和店铺业主和卖场进行谈判，主要谈判内容如下表：
篇四：店铺购进谈判方案
店铺
转让谈判方案
一、谈判当事人：
谈判己方：小李
谈判对方：张祥
二、谈判主题：
以合理价格与张祥
达成店铺转让合同
三、谈判期限：
2013年10月23日
至2013年10月26日
四、谈判地点：
广东省广州市天河
区xx街ｘｘｘ号ｘｘ楼xx会议室
五、谈判人员：
己方：xxx 商务
专家 负责店铺各项费用开支的分析 xxx 谈判组长 谈判统筹人员
xxx 砍价专家
店铺转让价格控制
xxx 技术专家
谈判技巧及店铺分析
xxx 财务专家
货款支付分析及其经营能力审查 xxx 市场分析员 店铺及市场情况分析
对方：张祥
六、谈判目标：
最优目标：达成
160000元转让价格（最低价格）
期望目标：达成
168000元转让价格
最低目标：达成
200000元转让价格，但是只能先付100000元，
剩下的钱分4年付清。
七、谈判基本策略：
1. 开局阶段。营造
融洽和谐的氛围，互相介绍，了解对方的相关情况，初步询问店铺转让的初步价格。
2. 交易磋商阶段。
门面转让费是否合法？及转让时的注意事项
1、在商铺租赁经济活动中，门面转让费是普遍存在的，法律没有对此进行明确规定，因此容易产生纠纷。
2、我国法律对门面转让费并没有明确规定，在司法领域，法无禁止则不违法。
3、门面转让费一般是指承租人（或者门面所有人）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用。
4、门面原承租人可获得一部分经营的预期利益，后来的承租人则可获得一定期限内在商铺中从事商业活动的权利。
5、门面转让费虽然是包含多种不同性质费用的复杂集合，但每一组成部分还是有其一定合理性的。
6、合同法若干问题的解释（二）第7条规定：
下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称交易习惯：
1） 在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
2）当事人双方经常使用的习惯做法。
7、转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。
8、门面转让费的收取还是符合法律规定的，具有合法性；但是在实践操作中，存在着门面转让费虚高的情况，一旦租赁期限届满，承租人并不能当然获得优先承租的权利门面，所有者要收回该门面自己经营或租予其他人，承租人皆无法阻止。
9、天价转让费则可能会由最后一个承租者来承担，转让费是否能退，最后一个承租人是否能向他人索赔，法律没有明确规定。
门面转让注意事项
1、影响门面转让费的主要因素
原门面装修（原经营者先期支出的装修费）。
门面地段、门面知名度、品牌等经营环境。
原经营者的租约年限和门面可租赁年限，一般租约距离到期时间越短的，转让费越少。 对原经营者的一些补偿。
其他附加费用（如带货转让的货款）。
2、出现转让费的铺面在交易的过程中要注意
查看转让方与房东签订的原始合同，确定原始租赁价格、转让费情况、合同期限情况、房租交付期限。
房屋的租赁合同需要同原始房东签订。
转让内容的价值、可利用程度。
综合交易价格的优势。
3、影响门面转让费的主要因素
原门面装修（原经营者先期支出的装修费）。
门面地段、门面知名度、品牌等经营环境。
原经营者的租约年限和门面可租赁年限，一般租约距离到期时间越短的，转让费越少。
对原经营者的一些补偿。
其他附加费用（如带货转让的货款）。
4、出现转让费的铺面在交易的过程中要注意
查看转让方与房东签订的原始合同，确定原始租赁价格、转让费情况、合同期限情况、房租交付期限。
房屋的租赁合同需要同原始房东签订。
转让内容的价值、可利用程度。
综合交易价格的优势。
你跟转租人谈的主要应当是转让费的问题（也有转租人要求下家承接原店货物的，这个暂且不表）
商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。
看起来其起意是下家一次性（技术上也可分期交付）弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，而其实际情况是有些地方有些地段有些店面无理要钱或漫天要价，有＂上家非法做二房东＂之嫌。
目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中＂一个愿打一个愿挨＂的事情。只有通过转方和承继方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。
正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。你可以请比较有经验的亲友参与这个过程。
在事情议定后你一定别忘记与对方签定书面转让协议，协议最好都有第三方签字以示见证，一式多份。
房东方面，在确定要在他的＂地盘＂开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可（看有没有）及转让手续（原则上讲，按照＂个体工商管理条例＂应当是要办的）
第二，在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可以继承、哪些可以借鉴，哪些必须重来。方便的话，你还可到所在一条街或附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的一些大致情况。
然后才是与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好。如果你对你的经营项目有很大信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，你可以将租赁时间适当延长一些；如担心房东届时不与你续租，你可以在条款上写明合同期满时你有优先租赁权，如你有续租意愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应赔偿你可能蒙受的全部经济损失。
签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互＂验明正身＂。为谨慎和郑重起见，你可以对合同申请公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。
至于定金，亦无须担心，让对方拿出房产证、身份证，给你打个收据，就不怕抵赖了。如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明（交定金时要求房东在场）。
必须记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。
＂非人为因素＂涵盖两个方面，一方面是因＂非我＂因素对房东财产造成危害或损失的情况。比方说台风、雷电、水灾、火灾（城门失火，殃及鱼池）等等与我们（租赁人）无关（即＂非我＂）因素。这一点，谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。实质上，签订这一条款，对合同双方都有利无弊。对房东来讲也有不可或无的意义；
＂非人为因素＂应考虑的另一个方面，就是有些回答已提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时措施等等有关的诸种原因，可能（主要）对租赁者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是＂非我＂因素所为。
这就要求你对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的调查了解。然后在此基础上做出正确的选择和判断。
另外，在交店租的时间规定上，应添加一些弹性的附加条款，以避免某些不可预知的情形出现时的张慌失措。有些房东还是比较好说话的，也要防备一些不良业主的恶意作为。
合同的关键，就是要明确合同双方的权利和责任。
相信很多问题你们也早已想到了，这里仅作些许可能多余的补充。 接手转让店铺需要注意的问题
１．合同一定要找房东一起签．
２．租期能长尽量长．
３．一定要在合同内写明自己拥有转让权．
４．合同到期后续租问题，拿到优先续租权很重要，实在不行，也应该要求房东补偿．
５．一定要找准房东，房产证是关键．转让人的身份也要核实清楚，核实他是否现租客（身份证，营业执照，承租合同）．
６．转让前的费用要查清，水电，物业，是否有欠款等等．．．
７．很重要的一点，转让费高的惊人的，大几万甚至十几万的，要严重小心，预算一先自己开了店之后是否会赚的回来那些转让费，计算方式很简单，把转让费摊消到每个月的成本中，其实照我说，除非做那些暴利行业，不然转让费超高的那些店，根本就不用去考虑了，合同到期后如果房东不让续签，那些转让费会把你压死，并且会死的很难看．
无论是新手创业，还是老店扩大规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值，规避转让风险，让接手到的店面物有所值呢？应注意以下问题：
首先要考虑房屋产权和使用期限
，在店铺转让的过程中，房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。 接手一个新店面的时候，最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，然后再做出决定。在接手别人转让的店面时，首先要了解房屋的产权。是公房还是私房？前期的租赁合同有没有到期？有没有拖欠房租？因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。
同时如果您选择老房区、旧城改造区的房子或厂区的房子时，一定要慎重。有时候工厂迁址或扩建也可能会收回房子。这些都应该事先找主管部门打听一下。店铺转让注意事项
另３月１６日，十届全国人大五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》。如果大家在接手别人转让的店铺时，对房屋产权、使用年限及手续变更等有疑问，一定要及时参照《中华人民共和国物权法》上的规定。
办理执照有学问
营业执照在店铺转让后一般是怎么办理的呢？有哪些注意事项？
接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随店转让？税款是否按时交纳？管理费交纳期限是什么时候？重新申请及转让过户各需要多少费用？这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。
科学估算原店商品价值
估算货物价值时，不仅要按批发价格作价，还要考虑到货物贬值的情况。过期商品不能要，而有些商品如日用品、调味品等，时间长了不好卖，也是要降价处理的。
除此之外，还要考虑固定资产折旧问题。如货架、柜台、桌椅等，要按年限、使用情况作折旧处理。
转让协议要签好
一定要事先签订转让协议，我们还请了第三方作见证人。
接手店面切勿心急
在接手店铺的操作上有什么技巧吗？
：接手店面时切勿心急。要挤一下水分，并选择恰当时机。同时要考察好周边的经营环境，特别要研究一下竞争对手。
接手老店有优势
转让店铺具有新店铺所没有的优势，老店通过一点点积累，已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等，这些都是财源。与开新店相比，接手老店的风险要小得多。随着店面的转让，店铺的地势、客户、购买力都一起转让了，而接手人并没有为此多付出资金。
所以转店的时候，不要只盯着一些有形资产，还要算算投入与收益，眼光应看得长远一些。
法律人士总结
商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用，是下家弥补给上家因转让所蒙受损失的补偿。而其实际情况是，有些地方、地段及店面无理要钱或漫天要价，有＂上家非法做二房东＂之嫌。 因此，第一，估算转让费时要充分考虑店面转让时都有哪些有形价值和无形价值。有形价值可物化为商品、柜台、货架等，而无形价值则是指店铺的地理环境、购买力、客户群等。
第二，依照法律手续办理转让合同。合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。签协议的过程中最好有中间人在场，如果转让金额很大就需要特别小心，谨慎一点还可以申请公证。
第三，注意查询房东有没有店面租赁许可证及转让手续。
第四，注意非人为因素。除了拆迁，还要考虑遭遇到台风、雷电、水灾、火灾等风险后该怎么处理。这些对房东财产造成危害或损失的情况，都要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。
要明确转让的是权利和义务的全部转让，还是部分转让。按照法律规定，只要不是１、根据合同性质不得转让的；２、按照当事人约定不得转让的；３、按照法律规定不得转让的。就可以转让。转让方的配合变更义务。
上次跟大家分析了关于开电玩店投资分析之选址篇，这次再接着跟大家一起来交流一下关于选址时转让店铺注意事项。（电玩店投资分析－选址篇见阳光巴士创业网）
店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，因此一定慎重。店铺转让大致分以下几个步骤：
一、确定转让人的身份，看他是否是店面房屋的产权所有者，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
六、如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）
七、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。
八、还有重要一点：务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。
以上便是我所了解到的店铺注意事项，下面一个环节我们再一起来交流一下，关于开电玩店投资分析之装修篇。
一、 转租给你是否经过房东的同意？
《租赁法》中规定，商户A 在合同期内将房子转租给B ，A 必须经过房东的同意，若不同意，则A 与B 所签的合同无效。现实中也存在A将店铺转租给B 而没有经过房东的同意，而B 并不知道转租还需要房东的同意，以为只要跟A 协商就可以了。这种情况下，若房东发现A 转租后要收回B 的店铺，B 可以将A 告上法庭，索要之前交的转租费用，并要求一定的经济赔偿。
二、 的合同是否快到期？
经过房东了同意，但如果A 的合同快到期，比如只有3 个月了，可能也会带来很多麻烦。因为假如房东比较黑心，会选择收回房子而不跟你续租，这是房东所拥有的正当的权利！期满之后，他一脚把你踹走，像前面所讲转让费发展的第三个阶段一样，另外再租出去，收取下一个商户B 的高额转让费之后，还可以躺在床上眯着眼睛收B 的房租。那你实在想转租，怎么办呢？可行性还是存在的，第一种方案：B 在接A 的转租时，同时与房东签订合同，将合同有效时间延长几年，就是说，从A 手中接铺以后保证自己还能做几年的生意。那B 的转让费该如何处理呢？最好与房东的合同中还须说明，B 在接下来几年的合同期内自己有对店铺的转让权，当然这个转让过程也必须经过房东的同意。
三、 近期内店铺周围是否有重大事件发生？
这里的事件是指政府拆迁啊、商场装修啊、搬迁啊等突发事件。如果A 知道政府发了在近期内拆迁的通知下还转给不知情的B ，那么B 可以状告A 并追回相应的财物。
直接从房东租借细节注意
1. 店铺转让权的声明
一定要在合同中申明期内拥有对店铺的转租权。还是要说明一点，转租需要房东的同意。但是如果房东就讨厌你，就看你不顺眼，就不同意让你转租，该怎么办？注意“房东的不同意”也必须在合理范围内的，如果没有正当理由就拒绝转租，房东就属于恶意拒绝转租，可以根据法律中的公平诚信原则，依法强制执行转租。
2. 签约时间的考虑
合同时间应该稍微长一些，比如你想做2 年左右，最好签个4~5 年，然后在做了2 年后，找其他的商家把店铺转让出去，转让费收回来了，风险转移到下一家去了。
3. 优先续租权的申明
注意在《租赁法》上，没有规定签约的商户在合同期满后具有优先续租权！所以如果想拥有期满后继续租赁，必须在合同上注明“期满后，在同等条件下，可以优先续租”等类似的项。
不过问题来了。《租赁法》真是极品，个人感觉还有很多要改进的地方。请注意“同等条件”的含义，就是说你原来租金是每个月2000 元，后来所处地段变好，期满后租金肯定不止每个月2000 元，有的商户愿意出4000 元每一个月，你想续租吗？好，同等条件嘛，你也每个月4000 吧。这倒没什么，正常的经济规律。问题在于，租金根本不值8000 但房东又想抬高租金呢？他可能去大街上叫几个混混过来说要租店铺，给4000 一个月，你有什么办法呢？你想继续做就得出4000 一个月，不做，你收拾收拾走人吧。
可能上个例子比较极端。如果有可能，在优先续租权上，尽量写明可以优先续租几年。为什么？因为如果你仅仅写了具有优先续租权的话，能续租多久呢？法律上可没保障。如果房东追求新租户的转让费，合同期满后会千方百计赶你走，那续租时间优势房东可以钻的空子之一。你前面的合同的没有写能续租多久是吧？房东又去大街上找几个混混前来租
房，价格倒是2000 每个月，只租10 天。不过你有优先续租权啊，好吧，和你再续租10 天，咱们来签新的租赁合同。这个时候，房东的租赁合同上绝对不会让你有优先租赁权了，10天后走人吧，房东再租给别人，收取高额转让费。
4. 最后的矛盾
案例：商户A 与房东签了10 年的租房合同，并向房东交纳了“转让费”，合同中申明A 在期内对店铺具有转让权，可以对下一任B 收取转让费。两年后，但当A 真要转让时，房东却对A 说：你可以转让给别人，但是下一任来接租时，我会告诉他们，我不会跟他们签转让权的。这种情况下，就没人敢来接租了，因为下一任B 会发现接下来之后生意若做的不好，想转租出去，由于没有转让权根本就转不出去的。那么A 在与房东签订合同的时候，在店铺转让权这点上，是不是要注明A 的下一任B 也必须具有在合同期内的转让权呢？我们假设房东同意了这条说明，这样做A 的转让权貌似得到保障了，A 能在合同期内能顺利转出去了。真的吗？仔细想想，如果此时商户B 来准备接A 的租，房东又告诉B 说“你可以把店铺转让给别人，但你的下一任C ，我不会让他有转让权的”。听了这样的话，如果B 也想以后收回自己的转让费的话，也是不敢接租的。因为尽管B 可以转让，但如上一段所描述的一样，没人敢接B 的租的，一旦接受，转让费就无法拿回来。
B 不敢接租，A 的转让权还是形同虚设！所以，这真是一个矛盾！
上面所说的房东还不是最狡猾的，最狡猾的会这样做：租给第一个商户时，申明要交店铺转让费，同时房租另算，合同签约时间永远不会给你签得很长，比如就1~2 年的样子。至于转让权和优先续租权，其实房东给不给你都一样。先说给转让权吧，1~2年的时间，投资都还没收回来呢，合同期就快到了，赶快和房东续租吧，房东肯定不答应。为什么，把你赶走了，好收下一家的转让费啊！不是有优先续租权吗？好吧，再跟你续租1 天或一个月吧。其实是一样的。所以最狡猾的房东会隔一个合同期换一个商户，隔一个合同期换一个商户，这样每换一次，就能收取一次转让费，房租另外再算！这也解释了上面“优先续租权”那一小节中的例子。没办法，人家铺面好啊，地处繁华地段，人流量大！
5. 小结
说了这么多，相信大家看过之后一定也有所收获。总之在这个过程多留个心眼，不要留漏洞，任何与别人（不管房东还是上任商户）产生的费用，记得留有票据，万一打起官司，就是及其重要的证据。
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