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楼中店定位：侧重服务的中高端壁纸
面积：87平方米
月租：7000元/月
经营状况：行业内做出了口碑，理想
在一般人的印象里，壁纸是需要展现的，壁纸店也应该开在华丽的商场，或是熙熙攘攘的街边，但是，在南宁市金湖路现代办公楼16层的高楼里，却有一家壁纸商店，有点让人“大跌眼镜”。
记者走进该壁纸会所，看到在最显眼的位置，摆放的不是壁纸的样品，而是待客用的沙发和茶几，沙发宽大舒适，茶几上摆着茶具、水果，到会所的客人，根据来访时间的不同，可以享受到店员亲手熬制的私房豆浆、咖啡或者午餐茶点。
“不以成交为目的”、“爱像一家人”正是这些开店理念，影响着店面的布置。会所的创办者罗敏芝介绍道，她的壁纸布艺会所与高档家居卖场的布艺专卖店相比有相同也有不同，相同之处，都是定位在中高端，不同之处，专卖店代理单一或者少数几种品牌，而会所代理的品牌有数十种，她只从某个品牌中选择个别花色；专卖店会定期更换样板墙花色，但是她从2008年开店至今，就没有更换过店内的样板墙，为的是体现工艺品质。
“店租80元/平方米，物业费是500元/月，每个月七千多元，这在大商场很难想象，节约下的成本相当于让利给客户。”罗敏芝说，创立楼中店会有一些意想不到的困难，曾有一个壁纸厂家，看到罗敏芝的壁纸店是开在写字楼里，一开始不愿意给她代理权，软磨硬泡之下才勉强同意，令这个厂家万万没有想到的是，这家楼中店的代理业绩，排在广西几十家代理商的前列。
对于楼中店来说，得罪一个客户着实“伤不起”，服务好每一个客户是安身立命的基础，壁纸会所也是如此，不推荐最贵，只推荐最合适，是原则之一，罗敏芝通过多年的行业经验，通过给家装公司上课建立起的良好关系，以及与集团客户多年合作建立起的信任，打造了一个不一样的楼中壁纸店。
消费者评价：
酒楼老板林先生：我开的是中式的酒楼，需要个性化、造价低的墙面装饰，老板不但为我选好图案，还专门到厂里打出了小样，并且采用了创新的无纺布材料，物美价廉，很好。
楼中店定位：“森女”风格个性服装
“一半杂货一半温情……”从小店的宣传页上，可以看出店主人小周恬淡闲适的心境，以及小店的定位。所谓“森女”，是近年流行的一个新词，通常是指哪些不崇尚名牌，天真、自然，讲究混搭，打扮像是从森林中走出来的女孩。森女服饰以棉麻和天然的色调为主，符合楼中店个性化的要求。
小周是一位年轻的妈妈，开服装店3年有余。早先，她在南宁市新竹路的服装店有15平方米，月租4500元，一度有比较可观的流动客源，但自从新竹路改成单行线以后，人气下滑。于是，今年3月，她“转战”南宁市民族大道一座办公大楼的9楼。小周说：“现在，平常地段20平方米的沿街铺面，转让费都要七八万元，太贵了。我这个楼中店的月租是2500元，装修花了1万元，少了很多。”
“楼中店在广州、香港很普遍，在柳州也发展得挺好，我一位朋友在柳州开了一家服装店，卖经典老款服装的，一个月能挣一万多。但我感觉在南宁，大家对楼中店还是觉得有些‘奇怪’，觉得服装店怎么会开在写字楼里。”
走进小店，自然气息扑面而来，浅绿色的主调下，实木的搁板，麻质的吊绳显得与众不同，除了服装，店里还摆着包包，角落摆满了小饰品，用作消费的赠品。在小周看来，楼中服装店的货一是要特别，不要卖满大街都在卖的东西，而是要做好宣传，为此，她除了在QQ群里向会员发布信息外，还会和报刊亭合作，在杂志里夹单页，每夹一张一两毛钱，效果还不错。开张两个多月，接待一批憋了许久的熟客，加上宣传有方，已经能实现收支平衡。
楼中店也有意想不到的烦恼，小周说：“楼中店对电梯要求高，有一次，我一位客户尝试三次，都到不了我所在的楼层：先是遇到电梯坏掉，接着搭错只在高层停的电梯，坐过头又不知道怎么下来，最后，我这位顾客干脆打道回府了。”
“对我来说，要么拿下最具人气的闹市商铺，要么在写字楼上用心经营僻静的小天地。小店的宣传很需要技巧，我也希望楼中店抱团，让消费者能够在写字楼里逛街、美容、喝咖啡一站完成，要是物业能够不定期组织商家到楼下设点宣传，整改电梯条件，那就更好了。”
消费者评价：
网友“嘟嘟”：无意中发现的小店，风格很有特点，老板会给出很多搭配的建议，可能是新店开张不久，要是能有更多款式选择就更好了。
楼中店定位：特立独行的女鞋店
在南宁市朝阳商圈一栋写字楼的10楼里，一家女鞋店开了一扇小门，进到店里，里面的装修非常简单，地上铺着灰色地毯，两排鞋架靠着墙壁摆放，上面摆满了鞋。靠窗位置，则摆着衣架，上百件女装挂在上边，室内没有开空调，也没有沿街铺面常用的灯光，按照这样的规格，如果是开在沿街铺面，恐怕会让路人觉得店主人不够用心。
楼中店在这样的楼层，已经变得十分稀少罕见，这家女鞋店选在这里，也显得非常特立独行。
小店的老板姓梁，与记者交谈时，她就坐小店正中的沙发里，显得非常随意。她向记者介绍道：“两年前，我计划开鞋店，看到这座商厦已经渐成规模，所以打算开在这里。”
“对我来说，开楼中店相当于自由职业，自己是老板也是员工，每天中午12时到店里上班，有事就可以出去。”梁女士表示，平时到店里不会超过10个人，自己主要是在网上卖鞋，但不是通过开淘宝网店，而是通过QQ。她要么在空间里更新图片，要么在QQ群里向同城网友发布消息，有时还会到楼下发发传单。
问起小店的经营状况，梁女士坦诚：“有的月份有盈利，有的月份入不敷出。主要是房租还是太贵，我是两年前租下的，房东一直涨价，我一直没在意，但是问了隔壁租户，才知道自己的租金每个月起码要多出1000元。”
消费者评价：
白领小徐：市面上流行的女鞋款式，都可以在这里找到，但是要是很注重品质和细节的买家，恐怕会绕开这家小店了。
并不是所有的店都赚钱
有的“只赚零花钱”有的默默关掉店
有趣的是，经营楼中店的人，不乏“赚零花钱”的老板。刘先生干了近20年的美发师，几年前购买了一间公寓，夫妇俩开起了楼中美发店，凭着手艺做起了几乎无本的生意。顾客还需要提早预约，剪发50元起。“不用隔两年装修店面，不用从早忙到晚，有生意做，没生意就到楼下吃吃饭，唱唱歌。”
但大部分楼中店主却是中小创业者，他们希望用低成本优势换来价格优势，在宾客填门的临街旺铺中辟得一方热土。遗憾的是，由于缺乏有效营销手段，很多店处于半歇业状态，到了行业淡季，“颗粒无收”的情况时有发生。“我们用发传单、设立微信公众号、老顾客介绍的方法来弥补客源不足的弱点，但仍旧没有起色，现在是摄影工作室的淡季，经营半年只够开工资。”小陈说。
“快餐的式样不多，但荤素搭配讲究，售价13元，性价比高。后来打电话再订没人接了。”房先生对金凤万达公寓C座内一家快餐店的快餐念念不忘，后来问管理员才知道已经关门。6月，房先生的楼中店苦撑了两年后也倒闭了。
记者发现在不少楼层的过道里、楼梯间、紧闭的房门上，都张贴着店铺转让的信息。有些店甚至连楼层导航上的牌子都未撤掉。记者通过管理员了解到，这些店铺经营时间均没有超过一年。
近几年来，在写字楼里开店已经不是新鲜事。“楼宇店”的开店成本相对于租用商场、街道门面房要低很多，具有将成本优势转化为吸引人的价格的优势，是不少商户进入写字楼的首要原因。郑州的创业者蒋颖婷就是这样一位“藏身写字楼、做熟客生意”的店家，本来最早只开女装网店，可是渐渐发现很多同城的买家喜欢上门试衣，而且这些顾客还拉帮结派直接到她家挑选衣服。由于买衣服的顾客络绎不绝，以至于蒋颖婷不得不将家里一个房间挪用为试衣间。深思熟虑后，蒋颖婷打算顺势而为，开一家网络与实体相结合的服装工作室，并在写字楼租下店面，没想到生意兴隆，“顾客最多的时候，走廊里站满了准备进屋买衣服的人。”
蒋颖婷表示，“楼宇店”门槛低是因为写字楼的租金和经营成本低廉，但是却有“养在深闺人未识”的缺点。蒋颖婷开店后，她所在写字楼里又陆续开了几十家店，但是生存到如今的只有四五家。写字楼里开店考验的是商家的推广、营销能力，这一点蒋颖婷深有感触，她表示自己的店经营得有声有色，关键靠的是用“粉丝经济”抓顾客，一靠诚信二靠宣传，这主要表现在两点——店内服务和线上营销。
“与沿街铺面只谈买卖不闲聊的服务态度不同，在写字楼里做生意千万不能和顾客太生分。”蒋颖婷说，店里只要有顾客进门，从她到员工都要笑脸相迎，端茶倒水如远朋到来，愿意和顾客闲聊，推销商品倒成了次要。“维护好每一个客人的关系，是为了让他们变成你的忠诚粉丝，因为一旦失去一个回头客，就会失去他身后的客户群。”
另外，由于在写字楼里开店少了沿街的直观宣传，因此经营最大的难点就是客源难找，更加需要注重推广和营销。精明的蒋颖婷用网络解决了这个难题，但是要抓好每个时间段来判断应该推送什么信息上去。比如上午10点之前，中午12点至下午2点和晚上7点至8点三个时间段不宜发宣传广告，因为这段时间是女性白领顾客最忙的时间。相反，下午2点至5点半和晚上9点至11点都是发广告的黄金时间。另外，蒋颖婷提醒创业者，广告的内容应诙谐幽默，切记不要让宣传成为顾客的一种负担。
专 家 支 招
以顾客为中心是关键
白领们有需求的店，开在写字楼里是否行得通？如果要开，应该注意什么问题？如何才能进一步挖掘写字楼里的商机？针对这些问题，记者昨日采访了重庆工商大学商业模式专家姜维。
姜维告诉记者，“楼中店”就是“楼宇商业”，是一种较新的业态，蕴含大量商机。越有特色的店，生存度越高，越能促进整个写字楼业态的多样化，有利于整体环境共同发展。在写字楼开店，口碑比广告更重要,一切要以顾客为中心。
提到在写字楼里开餐馆的问题[来源
服饰店是进入门槛最低的店，市场需求毋庸置疑。但要注意的，从产品到店面风格都要有自己的特色，要以顾客为中心而不是以产品为中心。还要重视服务细节，如指路牌、门口的广告等，要从顾客的感受出发进行设计。
至于休闲类店铺，姜维表示，白领工作压力大，这类店铺有商机可挖。首先建议商家选择“轻型”店铺，也就是场地不需特殊处理、投资相对较小、设备方面要求较低的店，较适合在写字楼里生存。其次是“特色”化，服务一定要细化，只针对特定人群设计服务。第三是要“会所”化，突出对顾客的个性化服务，让顾客用大众化的消费享受到类似“会所”的细致服务。
文/陈冉
刘首道，北方人，上大学后来到武汉，一待就是10年。大学期间经常兼职或做点小生意，曾在学校摆过地摊，卖各种各样的小玩意。毕业那年，刘首道决定自己创业。事实证明他的选择是对的，他的时尚鞋店开得风生水起。在街道口一栋写字楼的19层，刘首道的鞋店在电脑器材、网络营销公司的包围下，显得十分另类。尽管周围没有形成同类经营的氛围，但这家店却人气火爆，每月利润近三万元。
生意不好及时换方向
都说女人和孩子的钱最好赚，对来到武汉10个年头的刘首道来说，深有体会。起初是卖男装和男鞋，但一年下来，刘首道发现，因为款式有限，男装、男鞋的利润不及女装和女鞋，于是，他开始转做女鞋。
既然做女人生意，为何将店开在一栋电脑器材和网络营销公司扎堆的写字楼里？刘首道解释，虽然乍一看没什么商业氛围，但店面地处街道口商圈，人流量大；其次，这里租金便宜，面积也不小。“我不想靠门面来炒生意，如果卖的东西不行，再好的门面也做不出来。”刘首道认为，在写字楼中经营，一定要靠货品吸引回头客，才能打开门路。鞋店刚开业时几乎没有顾客，他拉着小拖车跟妹妹在楼下的街道上宣传，将店里的招牌鞋子放在小车上，见人就推荐发传单。通过这样亲力亲为的宣传，店里逐渐有了生意。
小店里的鞋子在款式上紧跟流行，质量向商场里的品牌货看齐，极低的成本使其价格比商场里便宜三分之一甚至一半。此外，店里的高跟鞋全部是外贸品，每个码号只有一双，穿出去几乎不会重样，他还提供终生保修的服务，而且顾客要是不喜欢买回去的鞋子，只要鞋底没有穿过的痕迹，三个月内包换。
一站式购物留住顾客
经营大半年以后，店里积攒了一批熟客。去年名嘴蔡康永来武汉，刘首道还将店里的主打款鞋子拿去给他看，得到其赞赏，这让他更加信心满满。
所谓麻雀虽小，五脏俱全。这家160平方米大小的店铺，除了六百多款时尚的鞋子，还兼售欧美风的时尚女装、皮包，以及化妆品、饰品，甚至还有CD和杂志。“我就是想给顾客一站式的服务体验，来这里不仅可以买鞋子，还可以淘到一些其他的东西，让顾客感觉没白来。”刘首道说，他考察过香港的时尚精品店，之后开始尝试这种经营模式。
而这种经营模式，除了借鉴别人的成功经验，也得益于刘首道几年经营下来的发现。“现在的人讲究搭配，如果我的店内能尽可能地网罗顾客的需要，让她们在我这里搞定包包、首饰等配饰问题，不是能留住更多的回头客吗？”
迎合“夜猫子”全天营业
刘首道的鞋店每月营业额7—9万元，利润差不多在30%左右，对于一家楼中店来说，已是不错。如此好的销售，还得益于刘首道独特的经营思路。
快餐店不打烊可以理解，但你有见过卖鞋、卖衣服的店24小时不休的吗？“因为我就住在店里，所以只要有客人要买东西，随时都可以。”刘首道说，之所以开展这项服务，因为他发现不少熟客喜欢晚上光顾他的店。他表示，店里的顾客群定位在25—35岁的时尚女性，而这个年龄段的消费者有两类人群喜欢晚上逛街：一是夜生活丰富，白天工作没时间，休闲生活只能后挪到晚上；二是心情不好，想通过购物发泄情绪的。
通常很晚才光临的顾客，刘首道还会提供茶水和小吃，“一般来过一次的顾客，以后都会经常过来。有些老顾客离开武汉了，我们也经常通过微博联系，把她们喜欢的鞋子快递过去。”
很多生意人认为经营要“精”而不能“泛”，刘首道的鞋店却开始了多元化经营。他的理念是，今后顾客即便是不购物，也可以来店里看看，了解时下的流行趋势。店里开设的书籍、碟片区域，就是为了让顾客逛逛鞋子衣服，看看化妆品后，再坐下来慢慢品尝咖啡读本书，享受一段悠闲的时光。
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高跟鞋店藏身写字楼，全天经营月入三万 作者：陈卉 郭秋月 龚萍
来源：《金点子生意》2013年第08期
刘首道，北方人，上大学后来到武汉，一待就是10年。大学期间经常兼职或做点小生意，曾在学校摆过地摊，卖各种各样的小玩意。毕业那年，刘首道决定自己创业。事实证明他的选择是对的，他的时尚鞋店开得风生水起。在街道口一栋写字楼的19层，刘首道的鞋店在电脑器材、网络营销公司的包围下，显得十分另类。尽管周围没有形成同类经营的氛围，但这家店却人气火爆，每月利润近三万元。
●生意不好及时换方向
都说女人和孩子的钱最好赚，对来到武汉10个年头的刘首道来说，深有体会。起初是卖男装和男鞋，但一年下来，刘首道发现，因为款式有限，男装、男鞋的利润不及女装和女鞋，于是，他开始转做女鞋。
既然做女人生意，为何将店开在一栋电脑器材和网络营销公司扎堆的写字楼里？刘首道解释，虽然乍一看没什么商业氛围，但店面地处街道口商圈，人流量大；其次，这里租金便宜，面积也不小。“我不想靠门面来炒生意，如果卖的东西不行，再好的门面也做不出来。”刘首道认为，在写字楼中经营，一定要靠货品吸引回头客，才能打开门路。鞋店刚开业时几乎没有顾客，他拉着小拖车跟妹妹在楼下的街道上宣传，将店里的招牌鞋子放在小车上，见人就推荐发传单。通过这样亲力亲为的宣传，店里逐渐有了生意。
小店里的鞋子在款式上紧跟流行，质量向商场里的品牌货看齐，极低的成本使其价格比商场里便宜三分之一甚至一半。此外，店里的高跟鞋全部是外贸品，每个码号只有一双，穿出去几乎不会重样，他还提供终生保修的服务，而且顾客要是不喜欢买回去的鞋子，只要鞋底没有穿过的痕迹，三个月内包换。
●一站式购物留住顾客
经营大半年以后，店里积攒了一批熟客。去年名嘴蔡康永来武汉，刘首道还将店里的主打款鞋子拿去给他看，得到其赞赏，这让他更加信心满满。
所谓麻雀虽小，五脏俱全。这家160平方米大小的店铺，除了六百多款时尚的鞋子，还兼售欧美风的时尚女装、皮包，以及化妆品、饰品，甚至还有CD和杂志。“我就是想给顾客一站式的服务体验，来这里不仅可以买鞋子，还可以淘到一些其他的东西，让顾客感觉没白来。”刘首道说，他考察过香港的时尚精品店，之后开始尝试这种经营模式。
写 字 楼 营 销 方 案
序
写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明， 经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣的时期。
希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点。
定 位 篇
一、 项 目 定 位
1.1 项目概况
• 所处区域： 盘龙区
• 地理位置： 北京路延长线与金色大道交汇处 • 占地面积： 15亩
1.2 根据本案的自身特征，产品属性定义为：
本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼。
诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势
智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。
从本案所处区域和特性分析来看， 其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。
所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。
1.3定位依据 优势分析
地段公共交通线路多，出行非常便捷；
由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间； 本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；
开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；
劣势分析
本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高；
本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；
从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营；
由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；在写字楼里的女鞋工作室怎么做推广销售
市场分析
本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。
总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。
市场机会点
• 本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空
间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。 市场威胁
• 大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成 周边环
境影响；
• 大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会
影响本案在市场中的印象；
综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我个人认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置
二、 目 标 客 户 定 位
2.1公司主营业务及行业分类
35%
30%
25% 20%15%10% 5%0%
计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、
商业贸易类信息咨询类实业开发类
金融类
文体艺术类
其他
2.2公司注册资金
20%18% 16%14%12%10% 8%6%4%2%0%
2.3锁定目标客户
51－100万101－500万501－1000万1000万以上
10万元以内
11－30万
31－50万
写 字 楼 营 销 方 案
序
写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明，经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光;.孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣的时期;.
希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应;.同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点;.
2
定位篇
一、 项目定位
1.1 项目概况
•所处区域：盘龙区
•地理位置：北京路延长线与金色大道交汇处 •占地面积： 15亩
1.2 根据本案的自身特征，产品属性定义为：
本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼;.
诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化;.如现在盛行的大隐于市;.好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称;.有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的;.居家办公也是现在商务楼的走势
智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进;.
从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况;.但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势;.
所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼;.
1.3定位依据 优势分析
地段公共交通线路多，出行非常便捷；
3
在写字楼里的女鞋工作室怎么做推广销售
由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间； 本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；
开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；
劣势分析
本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高；
本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；
从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营；
由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；
市场分析
本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格;.
总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定;.
市场机会点
•本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空
间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化;. 市场威胁
•大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成周边环境影
响；
•大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会
影响本案在市场中的印象；
4
综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位;.所以，我个人认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置
二、 目标客户定位
2.1公司主营业务及行业分类
35%
30%
25% 20%15%10% 5%0%
计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、
商业贸易类信息咨询类实业开发类
金融类
文体艺术类
其他
2.2公司注册资金在写字楼里的女鞋工作室怎么做推广销售
20%18% 16%14%12%10% 8%6%4%2%0%
2.3锁定目标客户
5
35%30%
51－100万101－500万501－1000万1000万以上
10万元以内
11－30万
31－50万
辽海·中盐新城写字楼营销推广方案
目 录
第一部分 鲅鱼圈写字楼发展情况 第二部分 项目所处市场环境分析 第三部分 竞争性个案楼盘分析 第四部分 鲅鱼圈写字楼发展趋势预测 第五部分 项目SWOT分析 第六部分 项目功能和形象定位 第七部分 项目客户群体定位 第八部分 项目营销策略
第九部分 宣传推广及媒介组合策略 第十部分 营销执行策略
第十一部分 推广相关建议及工作计划表
第一部分 鲅鱼圈写字楼发展情况
一、 写字楼发展阶段划分
鲅鱼圈的写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，鲅鱼圈写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着鲅鱼圈经济的发展大致经历了以下几个阶段：
第一阶段：
分析：此阶段写字楼绝大部分都是国有企业投资兴建的宾馆,以单位自用办公和招待为主,多余部分对外出租。作为
鲅鱼圈第一批真正的写字楼是营口外运和营口外代，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。 此阶段写字楼呈现以下特点：
※ 投资方：主要是国家企业驻营口港单位。
※ 市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以是出租。 ※ 地理位置：主要集中于营口鲅鱼圈新港一号门附近。
第二阶段：
分析：该阶段的写字楼兴建主要以私营企业作为投资方为主。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，此阶段的写字楼市场呈以下特点： ※ 投资方：民营企业为主。
※ 市场行为：出售为主，出租为辅。
※ 地理位置：主要集中于世纪广场位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。
第三阶段：
分析：以新闻大厦为代表拉开了鲅鱼圈写字楼正式对外销售的局面，并且创造了鲅鱼圈写字楼销售的良好佳绩，改
变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。2008年底奕丰置业改造了原来的烂尾楼“金龙大厦”
写 字 楼 营 销 方 案
序
写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明， 经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣的时期。
希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点。
2
定 位 篇
一、 项 目 定 位
1.1 项目概况
• 所处区域： 盘龙区
• 地理位置： 北京路延长线与金色大道交汇处 • 占地面积： 15亩
1.2 根据本案的自身特征，产品属性定义为：
本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼。
诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势
智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。
从本案所处区域和特性分析来看， 其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。
所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。
1.3定位依据 优势分析
地段公共交通线路多，出行非常便捷；
3
由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间； 本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；
开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；
劣势分析
本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高；
本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；
从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营；
由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；
市场分析
本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。
总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。
市场机会点
• 本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空
间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。 市场威胁
• 大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成 周边环
境影响；
• 大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会
影响本案在市场中的印象；
4
综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我个人认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置
二、 目 标 客 户 定 位
2.1公司主营业务及行业分类
35%
30%
25% 20%15%10% 5%0%
计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、
商业贸易类信息咨询类实业开发类
金融类
文体艺术类
其他
2.2公司注册资金
20%18% 16%14%12%10% 8%6%4%2%0%
2.3锁定目标客户
5
35%30%
51－100万101－500万501－1000万1000万以上
10万元以内
11－30万
31－50万
写 字 楼 营 销 方 案
序
写字楼市场の.活跃是整个城市经济活动の.重要晴雨表，昆明写字楼の.发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响の.国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明，经过近几年の.快速发展，昆明已成为云南经济发展の.龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业の.目光·孕育在这样一个高速发展の.都市中，当前正处于繁荣の.时期·
希望通过本报告能令二期の.规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应·同时也为本案の.营销工作开展之步骤与方式作点个人观点·
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定位篇
一、 项目定位
1.1 项目概况
•所处区域：盘龙区
•地理位置：北京路延长线与金色大道交汇处 •占地面积： 15亩
1.2 根据本案の.自身特征，产品属性定义为：
本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼·
诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化·如现在盛行の.大隐于市·好酒不怕巷子深，不同の.空间营造着独有の.个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”の.美称·有了这些让我们释放自我の.氛围，空间虽是私密の.，内容却是十分美丽の.·居家办公也是现在商务楼の.走势
智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进·
从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内の.定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案の.最终销售状况·但是，一个写字楼是否得到市场の.认可，一方面取决于物业の.先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质の.提高、市场の.稀缺以及产品の.推广造势·
所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场の.敏锐以及先进の.营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼·
1.3定位依据 优势分析
地段公共交通线路多，出行非常便捷；
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由于生活环境成熟，中高档の.住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间； 本案周边の.写字楼供应量尚未饱和，还有较大の.需求空间；
开发商实力较强，其品牌优势在未来の.市场推广中会起到很积极作用；
劣势分析
本区域の.写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域の.地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司の.入住必须在营建标准上有所提高；
本案所处の.位置并不是传统意义上の.商务区，所以很多公司对本案の.接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司の.吸引力将是我们今后推广中の.重点；
从目前の.写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售の.话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司の.入住，而且我公司也需要资产经营；
由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；
市场分析
本区域是昆明の.北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹の.商业中心，其直接影响到写字楼の.分布于租金价格·
总の.来说，其租金价格相对于商圈内の.租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼の.租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格の.确定·
市场机会点
•本区域内目前の.供应量不大，在未来の.一到两年内市场の.需求量不会饱和，尚有一定の.发展空
间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来の.2006年—2008年将会有很大の.供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短の.时间内快速获得利润の.最大化· 市场威胁
•大楼外立面尚未装修，给客户没有直接の.直观效果，加上今后の.施工，可能会造成周边环境影
响；
•大楼周边人气不旺，商务办公の.氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会
影响本案在市场中の.印象；
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综上所述，虽然本案所处の.区域不是传统意义上の.高档办公区域，但是一个物业在市场中所处の.位置以及它被市场所认同，是取决于多方面の.，我们不能因为其某一方面の.欠缺，就把它保守定位·所以，我个人认为：在本案の.推广过程中，要在提高物业自身品质の.基础上，利用先进の.销售经验、销售理念以及独树一帜の.推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要の.位置
二、 目标客户定位
2.1公司主营业务及行业分类
35%
30%25% 20%15%10% 5%0%
计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、
商业贸易类信息咨询类实业开发类
金融类
文体艺术类
其他
2.2公司注册资金
20%18% 16%14%12%10% 8%6%4%2%0%
2.3锁定目标客户
5
35%30%
51－100万101－500万501－1000万1000万以上
10万元以内
11－30万
31－50万
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