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银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还
银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还 2015年04月30日 07:23
来源：凤凰房产综合
全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？ 我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：
一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
建议：
贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
先来举个例子：地点坐标：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
建议：
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
三、等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。{贷款还清}.
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。 但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，
其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为： 995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元 以此类推
等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元{贷款还清}.
以此类推
等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
上图，这样大家看的更直观：
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。 结论：
建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，一块玩吧。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
总结：
首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。 也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多
房贷到底要不要提前还
房贷要不要提前还？还得看情况
首先要告诉你，千万不要拿年终奖还房贷!
啥?这两样你都没有?那送你一句话吧：坚强点，失败是成功的一部分，在哪里跌倒，就在哪里讹人。
年底大伙都在问要不要拿年终奖提前还房贷，旺财一溜小跑找到权威人士——尚诺集团高级副总裁，安家世行董事、总经理杨大勇咨询了一下，他的回答说服了我，写出来跟大家分享下。
现在的房贷最长是30年，但是真正周期没那么长。根据银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年。为什么大部分人都会选择提前还贷?是因为没有更多的高于房贷利率的理财渠道。当然，还有另外一个原因，很多人觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己想去做点别的事情，不还清房贷，没法做抵押，所以说，90%都会提前还。
但是，请注意，房贷真的不用提前还。
为什么?
因为现在一些理财产品实际上可以满足高于房贷的收益，而房贷又是所有资产里面最稳健的资产，和银行保留一部分的借贷关系，对你的信用也有好处。你还可以有一些其他的产品绑定，比如现在好多
银行，你有房贷的话，连续一年两年正常还了，可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。比如你现在买了二套房不能贷款的情况下，如果能在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。 再补充一下，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。大家“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。
总之，如果你是这三种人，就提前还——
1、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看我们的微信，相信对你一定有帮助;
2、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还;
3、死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心
如果你是以下这三种，就不要提前还——
1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的(一般为7-8.5折)。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券(怎么买以后会陆续发帖跟大家分享，这里不赘述)，都更划算。
2、等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
3、等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
已被“等额本金”和“等额本息”绕晕的童鞋，接着看——
等额本息的特点是每个月还钱的数目是固定的，短期内还得少，压力小。等额本息的特点是一开始还得多，之后越来越少。如果手头的钱还算充裕，想总数少还一点的话，就选等额本金，这个在买房的时候可以跟贷款的银行协商。
举个例子：
等额本金和等额本息差多少
2014年，首套房，价值100万元，首付30万元，贷款70万元，30年：
公积金贷款还完办理解除抵押手续过程
公积金贷款还完办理解除抵押手续过程
上午早点到，时间足够办理住房公积金管理中心和北京市住房贷款担保中心的手续； 下午正好办理昌平区建委的手续；
所有手续均与代办机构和还款银行无关，全部办理完成后建议在一个月后再撤销银行还款存折;
如果夫妻双方名字或对方去办的话要相应的结婚证、身份证等证件；
【第一步】住房公积金管理中心 .cn/
地址：北四环西路56号辉煌时代大厦西座7层。
路线：回到五号线蒲黄榆站到惠新西街南口站换十号线到海淀黄庄下车(1小时左右路程)，坐一站到鼎好下车，走5分钟左右，在鼎好西侧的第三个楼(和中电国际一个楼)，从大厦南面最西首的入口坐电梯，进入取号办理；办理完成后出楼四环边有运通109和333/鼎好有307等公交到清河;
办理有效时间：3天内有效
电话：62695577 82011234
办公时间：8:30-11:30/13:00-17:30
住房贷款担保中心办理过程约20分钟，主要是按要求填领取材料中的表，最后在审核窗口审核是否有其他欠款。
需要材料： 1. 身份证 2. 借款合同原件 3. 还清证明
4. 当初办公积金贷款时开的担保费发票 5. 房屋产权证{贷款还清}.
领取材料： 1. 购房原始合同 2. 贷款还清确认书 3. 解除抵押委托书 4. 他项权证等几张证明
【第三步】昌平区建委
地址：昌平南环东路10号一层大厅，附近标志建筑物：移动大厦，向东50米。
路线：坐345慢车(清河、小营、西三旗等均有站，路程约50分钟)到南环中路，下车前行第三个红绿灯即到。最好坐蹦蹦(因为没看到出租车)，当然也可以坐公交两站地到水关新村即可，步行比较远20分钟左右吧。不用取号，直接在13号绿色通道排队办理。 办理有效时间：30天内有效
电话：80111095。
办公时间：8:00-12:00/14:00-18:00
需要材料： 1. 身份证
2. 贷款还清确认书 3. 解除抵押委托书 4. 他项权证 5. 房产证
6. 购房原始合同以及其中房屋信息主要内容那页复印件
领取材料：
不需要领取任何材料，建委会在房产证上盖章，解除抵押。
昌平区建委解除抵押办理过程约10分钟，按要求填写相关信息后，拿到解除抵押(就是盖了个红章)的房产
银行贷款还完后多久可以再贷？
房贷还完后办他项权证注销手续如何
房贷还完后办他项权证注销手续如何？ --]
房贷还完后办他项权证注销手续如何？
房贷还完后，银行和公积金中心手续都办好了，接下来去房产交易中心办理注销手续，有没有哪位办过的，来指导一下。
jack大叔
注销手续？？？ 没有这说法；你还清贷款了，无非就是银行给你在房产证上盖个章；再去房产办个登记。
小枣
注销他项权证很简单啊，拿银行给你的还清证明
宾宾
我记得是，全部还清后，银行把他项权证还给你，你到房产交易中心把他项权证给房产交易中心注销。{贷款还清}.
然后房产证上盖个什么章，表示你拥有此房产的完全产权。
具体联系一下交易中心。
julia26
我是组合贷款的，要办理他项权证的注销手续的，银行就给出了个还款证明，就让我去公积金中心取他项权证了，公积金中心说要证去房产交易中心办理注销，就这样一个过程，具体怎么办就不知道了。
宾宾
引用第4楼julia26于2010-10-25 19:43发表的 :
我是组合贷款的，要办理他项权证的注销手续的，银行就给出了个还款证明，就让我去公积金中心取他项权证了，公积金中心说要证去房产交易中心办理注销，就这样一个过程，具体怎么办就不知道了。
他项权证应该在银行的吧！
以前都是抵押房产证，现在都是抵押他项权证的。
julia26
我在公积金中心拿到的，可能我们是有担保的吧，他项权证上写的是担保公司的名字
宾宾
引用第6楼julia26于2010-10-25 19:46发表的 :
我在公积金中心拿到的，可能我们是有担保的吧，他项权证上写的是担保公司的名字
那你就拿他项权证去房产交易管理中心办理注销呀。
济南：市民还完房贷别忘注销抵押 否则再次交易时将会受到限制
在现实生活中很多市民在购买商品房时总会格外关注《房产证》什么时候办出来，但很少购房人会关注颁发给所贷款银行的《房屋他项权证》，很多市民忽略还完贷款后的抵押登记注销业务。记者自济南市住房保障和房产管理局房屋产权登记中心获悉，未注销抵押登记的房产再次交易时将会受到限制。□本刊记者 张晓莉
案例：抵押未注销 房产不得交易
市民王先生于2000年通过银行贷款购买了我市市中区一套商品房，并于2003年取得了房产证同时办理了房产抵押登记，银行领取了房屋他项权证。2008年王先生将银行贷款全部还清，但一直未办理抵押注销手续。
2013年王先生将该房产在58同城上挂出销售，不久市民姜先生就打来了购房意向电话，两人相约到市房产交易大厅办理房产过户手续，姜先生开具了限购证明，办理网签时，工作人员告知王先生该房产存在抵押登记无法网签，王先生称他已还清银行贷款，并出具了银行出具的结清证明。
在工作人员的耐心讲解下，王先生才明白，当初还清贷款应与银行持房屋所有权证、他项权证及银行抵押注销证明一起申请办理房屋抵押注销登记，就因为当时不明白，银行工作人员也未告知，王先生才认为只要还清贷款就认为没事了，也没有办理抵押注销。王先生遂又返回当初办理贷款的银行，开具了同意抵押注销的证明、委托办理抵押注销的委托书，取回了房屋他项权证，到市房产交易大厅办理完抵押注销才与姜先生办理了网签，顺利将房产转让。 分析：未注销 抵押登记一直有效
济南市住房保障和房产管理局房屋产权登记中心相关负责人表示，很多购房人总是认为自己向银行申请审批所获得的贷款只是和银行之间存在借款的关系，其实在贷款时房主和银行之间要签订借款合同和抵押合同，其中借款合同为主合同抵押合同为辅合同，抵押登记办理后，购房人和银行之间还存在抵押
关系。当购房人还清银行贷款后与银行之间的债务关系消失。主债权消失，作为从权利的抵押权亦应消失。
但若当事人不到房管部门申请抵押注销，购房人房产在房屋登记簿上抵押状态仍为有效。有抵押的房产转让或再抵押时都会受到限制。所以贷款还清以后还需要到房产登记部门申请办理抵押注销登记，经登记的抵押权才会注销消失。若只还清贷款，但房主一直没有到房产登记部门申请解除或通过诉讼程序强制抵押注销登记，其房屋的抵押登记状态将一直登记有效。
延伸：注销民间借贷抵押 双方均需到场
市民张先生在2006年因生意急需要一笔资金，在咨询了各个银行的贷款政策后，感觉申请比较繁琐缓慢，就在一家小型贷款公司的联系下与李先生达成借款协议，协议约定借款金额为20万元，期限一年，以张先生名下坐落于天桥区的一套住房为抵押物。双方在2006年3月到房管局办理了抵押登记，李先生取得了他项权证。
一年后张先生按照约定将20万元及利息还予李先生。双方便没有继续联系。今年年初，张先生欲将坐落于天桥区的房产出售，到中介公司登记后，正好有买方需要，双方协议后到房管局办理网签协议，却发现此房还在抵押中。张先生告知工作人员此笔贷款早在6年前已还清，当时借款期限只有一年，他以为一年后抵押自动解除。此时工作人员告知，贷款还完后，需要到房管局办理抵押注销业务，如果不来办理，此抵押一直有效，对于民间借贷的抵押注销业务，需要抵押双方到场才能办理。此时张先生才恍悟，6年过去了，早已联系不上李先生了，而那时的小型贷款公司早已关门。像张先生这种情况只能通过司法程序来解除房产的抵押状态了。
本来简单的事情竟然变得如此复杂，所以在结清贷款后，抵押双方当事人应及时持房产证、他项权利证及结清证明到市房管局办理抵押注销业务。 抵押注销需要提交的资料
1、房产证
2、房屋他项权证{贷款还清}.
3、贷款结清证明
4、产权人身份证明
5、银行为抵押权人的，提交银行委托书及受托人身份证明;个人为抵押权人的，提交抵押权人身份证明;金融机构除外的其他企业为抵押权人的，提交企业营业执照原件(复印件)、企业委托书及受托人身份证明。
办理时限为立等可取，收费标准为不收费。
注意事项：
1、需抵押权人与抵押人双方到房管局一楼抵押注销窗口申请办理，银行委托抵押人办理抵押注销业务的可单方申请。
2、债务人与抵押人不是同一人的，办理抵押注销手续时债务人不需到场。
3、贷款结清证明必须注明房屋他项权证号。
贷款还完怎样注销贷款
贷款按揭还完后怎么办
商品房贷款还完后需要怎么办理
一、贷款还清后，办理注销手续需要提供：
（1）银行贷款还清的证明，
（2）他项权利注销申请书，
（3）预告登记证明，
（4）本人有效身份证明。
二、办理房产证手续流程
办理产权登记手续时，请将开发公司给您的资料（购房合同、总房款发票、申请书等）全部备齐，另携带有效身份证明、户口簿、结婚证明或未婚证明原件。
文档为doc格式
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