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买房到底该如何贷款？最全面的买房贷款手续流程!
买房到底该如何贷款？最全面的买房贷款手续流程！
商品房按揭贷款的基本条件
1、 借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；
2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或
工作、经商地；
3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规
定的首付款比例，最低为30%以上；
4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能
力等情况确定。
5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证
后，以购买的住房作贷款*押且重新办理*押登记手续；
二、住房贷款须提供资料
1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户
口的需另附婚姻关系证明）；
2、购房人与公司签订的《商品房买卖合同》；
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；
4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）；
5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表
身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同
意*押证明书；
6、 开发商的收款帐号1份。
三、住房贷款业务一般规定
1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）
55岁的年龄；
2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同
利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率；
3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还
本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不变（利率调整变化）。
四、住房按揭贷款流程
1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向；
2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商 誉、技
术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议；
3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款；
4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合
作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》（备案登记）、购房首付款收据、
身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料；
5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包
括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借
款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批；{如何贷款买房}.
6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、
解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续；
五、按揭贷款流程图
咨询 → 申请贷款（购房人）→ 审核（提供资料）→签订借款合同和*押合同（银行）
→ 办理合同公证（公证处）→有关保险（保险公司）→ 办理房屋产权*押登记（房地产登
记处）→ 发放贷款（收到*押证明）→ 借款人还款 →办理*押房产注销登记（贷款全部还
清）
住房公积金贷款手续及流程{如何贷款买房}.
一、什么是住房公积金贷款
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公
积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工
发放的房屋*押贷款。
二、申请住房公积金个人购房贷款应符合哪些基本条件?
（1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款；
（2）申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为缴存不正常说明其收入
不稳定，发放贷款后容易产生风险；
（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获
得住房公积金贷款，结清后可二次房贷，首付利率不变。因为，住房公积金贷款是满足职工
家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持；
（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷
款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务
（5）贷款用途必须专款专用：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，
而且所购买的 住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。购买以盈利为目的房
屋时，不能使用公积金贷款。
三、办理公积金贷款所需材料
（1）申请人和配偶的身份证各3份（正反两面）、户口簿原件及复印件2份（含首页，
户主页，本人页），外地户口还需暂住证原件；
（2）借款人结婚证复印件2份；未婚者提供未婚证明原件1份；
（3）借款人及配偶收入证明原件2份；
（4）购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；
（5）总房价30%或以上预付款收据原件及复印件2份；
（6）《住房公积金卡》。
四、住房公积金贷款提前还款和结清须知
（1）按照住房公积金《委托贷款合同》约定，借款人正常还款满12
个期后；可申请提
怎样买房办贷款能省钱
怎样买房办贷款能省钱?
近日，一位白领为了省钱买房，节省到连水都舍不得买，每天在单位喝免费水的消息走红网络。不少网友感慨道，“为了省钱买房，奇招层出不穷”。
怎样买房办贷款能省钱?近日以客户身份走访了深圳多家商业银行，有银行工作人员告诉，买房想省钱就要找房贷折扣最低的银行，住房公积金余额多也能在还贷的过程中省钱，还有银行理财师告诉记者，购房资金充足的置业者会用钱，还能在买房的过程中赚钱。 两家银行房贷8.5折优惠
“贷款买房想省钱，我建议你去四大行。我们这里房贷完全按照基准利率操作，不打折扣。”一家股份制中小银行一位负责信贷的工作人员告诉记者，各家银行的政策不一样，采用的首套房优惠利率也不一样，有些银行的首套房贷利率会在基准利率的基础上上浮5%至10%。
在四大行了解到，中国银行、建设银行和农业银行的首套房贷最多可获得9至9.5折利率优惠，并且都有非常严格的条件，例如申请房贷的客户信用良好、银行流水符合条件等等。工商银行表示首套房贷能够给予8.5折利率的优惠，其门槛是贷款额在120万元以上，如果贷款额不足120万元，优惠为8.8折。
平安银行表示，目前首套房贷都能提供8.5折的利率优惠，没有限额，只要客户满足其信用条件、收入稳定等条件即可。记者随后还走访了多家中小型商业银行及外资银行，多数银行均表示采取基准利率，或在基准利率上有所上浮。
公积金贷款能减压不少
毕业一年多的一位职场人士告诉记者，不少刚进职场不久的年轻人喜欢将住房公积金提取出来，“大概就1万左右，又买不起房，还不如提出来花掉”。平安银行一位理财师表示，这种提取公积金的做法不妥，“在买房之前，我不建议提取住房公积金，除非你打算过几年就离开深圳。”
该理财师向记者介绍，按照现行的公积金贷款的办法，个人可用住房公积金贷款金额，是办理购房手续前公积金余额的12倍，最高额度为50万元，共同申请人一并申请最高额度为90万元。
该理财师举了个例子，一套价值100万元的房子，个人最高可向银行申请70万元的贷款。如果购房前个人公积金余额为2万元，那么个人最高申请公积金贷款24万元，即只需从银行贷款46万元。若按照等额本息还款的方法，按揭年数为10年，纯商业贷款的月均还款为7620.27元，本息共计91万余元。如果采用商业贷款和公积金贷款的组合型贷款方式，月均还款总额为7494.93元，其中商业贷款月均还款5007.61元，商业贷款本息总计60余万元，能够节省近30万元。
一家国有银行个贷部工作人员告诉记者，公积金积攒得多一些，个人购房的房贷压力就会少一些，“但你们最终还是要向深圳市住房公积金管理中心申请，因为你是否能用公积金
贷款、贷款的额度最终由他们审批。”多家银行员工都向记者表示，现在申请公积金贷款排队的人越来越多，加上申请环节长、放号少、审批严等因素，获得公积金贷款的人并不多。 贷款买房也能获得收益
央行今年两度下调存贷款利率后，有分析人士指出存贷款利率还有继续下调的可能，在利率下调之前通过贷款购房的人，他们的房贷利率是否也跟随下调?建设银行一位工作人员向记者介绍，那些在利率下调前贷款买房的人，他们现在每个月所还的贷款还是按照下调前的利率，明年1月1日起再按照最新的利率执行。
这位工作人员还告诉记者，有人会认为在利率较低的时候一次性偿还剩下的贷款会比较划算，这种想法不切实际。他告诉记者，购房者每月偿还的贷款中包括两种资金，一种是当月贷款产生的全部利息，另一种是部分本金。“假设贷款100万元，第一个月还款12000元，其中1万元是利息，2000元是本金，由于本金减少了2000元，你还差银行998000元。本金少了利息也会降低，第二个月还的12000元中，利息是9000元，本金是3000元，你还差银行995000元。在这个时候你想一次性还清，无论利率如何变化，你都需要一次性支付995000元。”
该工作人员表示，还贷过程中一次性付清剩余贷款，就好比一次性交付房款一样，无论利率如何变化，房价是多少钱，就需要支付多少钱。他认为买房最省钱的方式就是一次性支付，“贷款二十年，你交的钱都够买当时的两套房子了。”
有银行理财师表示，只要能够合理运用资金，贷款买房也能获益。平安银行理财师向记者举例表示，一套价值300万元的房子，如果购房者有300万元，一次性出资购买，那么这300万元将不再产生其他价值。如果购房者选择首付三成分20年还清，在这20年存贷款利率都不变的前提下，以基准贷款利率6.55%计算，购房者共需要还贷377万余元;但将这210万元以一年期定存的方式在银行滚存20年，以基准定存3%的利息计算的话，20年后本息将达到379万元，还清房贷后购房者净赚2万元。“你看，通过贷款买房还能赚钱。”
“实际上，我们住房贷款是8.5折利率优惠，一年期定存利率又上浮10%，还按300万元的情况计算，你要还房贷款总共是349万元，你在银行利率滚存能到400万元，净赚50万元。”该理财师表示，现实中一些稳健性的理财产品收益率要比3.3%的利率高得多，认购金额超过百万元的投资产品收益率更为诱人。
“如果你想搞好理财，记住现金为王。不过，具体情况还是要具体分析，这要考虑时间、利率等因素，更何况能够一口气就能拿出几百万元的人并不多。”理财师表示。
个人怎么贷款买房
房贷流程{如何贷款买房}.
导读
随着经济的发展，越来越多的年轻人努力奋斗，为的只是想买个房成个家，而如今房价的高涨，对于这些年轻人来说可谓是压力山大。向银行按揭贷款买房已经成为了年轻人买房的途径。但多数年轻人都缺乏这方面的知识，小编在这里向大家讲解一下住房按揭贷款，希望能够帮助到大家。 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有商业按揭贷款、住房公积金按揭贷款和组合贷款三种。下面是一篇摘自电子书《厦门贷款攻略2015》。给大家讲讲这三种贷款。
商业按揭贷款
商业按揭贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两
种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民;二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。
商业按揭贷款是指统计期末，住房置业担保机构担保余额中，为商业贷款提供担保所占的比例。
公积金按揭贷款
住房公积金按揭贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金，属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿，退还给职工本人。 组合贷款 组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住
房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
了解完住房按揭贷款的类别后，给大家理理贷款的流程，很重要哦。 提供咨询
经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。
受理申请
借款人在向建设银行咨询后，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明，借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，保证人同意担保的书面证明及建设银行要求提供的其他有关资料。
贷前调查
经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。{如何贷款买房}.
贷款审批（1）经办行审批权限内 经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人。（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。
贷款回收
（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。
贷后管理
（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵押物日常保管，直至贷款结清。（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转
出通知书”通知会计部门和抵押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。（3）档案管理：信贷经办人员办妥每笔贷款后，定期将收集齐全的有关资料整理后，将合同正本交档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后信贷部门应通知档案专管员将档案正式归档。
本文由厦融网收集整理，来源于电子书《厦门贷款攻略2015》，如有侵权，请及时联系删除。
这就是整个的房屋贷款流程，大家好好看哦，别漏掉了。
怎样贷款买房最划算
怎样贷款买房最划算?
买房乃人生大事，不可匆忙决定，贷款买房前需要仔细考虑自己的购买能力和还贷能力。购房贷款怎么算?怎样贷款买房最划算?琢磨清楚贷款、还贷以及还贷年限与自己每月的那点“杯水车薪”收入之间的关系非常重要。
科学的选择贷款额度、贷款方式、首付比例以及还款方式可以帮助购房者花最少的钱办最正确的事。购房者选择适合自己的贷款能够降低成本，让资金发挥更大的作用。为此，每个购房者都需要根据自己的不同经济状况精打细算，合理安排。{如何贷款买房}.
(一)房屋总价不能超过实际偿还能力。贷款买房虽说可以花明天的钱办今天的事，但透支金额必须控制在有效偿付能力之内。普通购房者的购房总价应该不要超过家庭年收入的6倍，每月还款不要超过月收入的60%。对于投资性的购房者，要充分考虑资金成本，因为银行的贷款利率不是一成不变的。
(二)首付款并不是越少越好。购房者首付款不得低于总房价的20%，申请贷款的额度越大，首付款的额度就越小。选择小的首付款，就可以将其他资金用于别的投资。所以如果购房者有多余存款又有其他较好的投资途径就可以选择最少的首付，因为其他投资的回报可能会大于贷款利息。如果没有较好的投资途径，在有多余存款的情况下还是选择多付一些首付款，因为贷款利息比存款利息高得多。
(三)还款期限要适当。借款期越少，每个月的还款额就越少。要根据自己的未来收支情况和自己的人生阶段来选择还款的期限。同样的贷款金额，选择十年的还款期每月要比选择二十年多，但是需要还款的总额比二十年期的要少。根据专家的分析，购房贷款一般在15至20年为宜。
另外，贷款买房还有一个问题非常重要，那就是选择还款方式，我们先来看一下两者的计算方法。
(一)等额本息还款
等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。购房者每月要还的总数都相等，但是利息和本金占的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，所以利息占的比重较大，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加，利息占得比重越来越小。
举个例子，贷款20万选择20年还款期：按年利率7.47%计算，月均还款1607.5196元，支付总利息达185804.7元，还款总额将达385804.7元。
(二)等额本金还款
等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。购房者每个月换的数额都不同，其中本金的数额相等，随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。
同样以贷款20万元20年还清为例，按年利率7.47%算，第一个月还款为2078.33元，以后每月递减，最后一个月还清时还款838.52元。支付总利息为150022.5元，还贷总额为350022.5元。
通过上面的例子我们可以看出，本金还款的方式比本息还款的方式少还了三万多，那么是不是每个人都应该选择本金还款的方式呢?不是的，本金还款在贷款初期月还款额大，还贷压力较重，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差上千元。对于目前收入不高的人来说
压力会很大，尤其是刚开始工作的年轻人。随着时间推移还款负担逐渐减轻，所以适合目前收入较高，有一定的经济基础，但是预计将来负担会加重的人群。例如有一定基础的中年人，未来退休后收入会减少，到那时还贷压力也减小了。而本息还款的优点是每月偿还金额相等，还款压力均衡，这种还款法还适合未来收入比较稳定或略有增加的借款人，如部分年轻人，现在资金较为紧缺，但未来有能力提前还贷，这样利息也会相对减少。对于精通投资、善于理财的家庭，也无疑是最好的选择，只要投资回报率高于贷款利率，则占用资金的时间越长越好。
所以贷款买房要考虑的东西、细节很多，只有结合自身实际情况，斟酌仔细每个环节，才能将贷款买房成本降至最低。
个人该怎样贷款买房三种贷款方式全方位比较
目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。办理住房公积金贷款应按下列程序：（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还
款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。
个人贷款买房怎样最划算
个人贷款买房怎样才划算
购房攻略360个人图书馆2014-03-05 16:35
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“人生第一次贷款，什么都不懂怎么办？”刚买了房的白领小宋最近觉得很迷茫，面对房贷犯了难。“我可以贷多少款？究竟该做公积金还是商业贷款？首付给多点还是月供给多点？贷款时间长短多少合适？”腾讯房产马上就贷款常见的五大问题进行答疑解惑。
贷款
1 . 可以贷多少款？
建议：商业贷款看银行审批，公积金可以先计算
“最终能贷多少款，要根据你的个人情况来看，最终结果由银行审批。”最初从中介处得知此情况时，打算买房的阿花有些纳闷，万一贷不到足够的房款，如何是好？
分析：据郑先生介绍，一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。最终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。
如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度，公积金一个人贷款最高额度是50万元，两人最高是80万元（目前无锡公积金一个人贷款最高额度是30万元，两人最高是50万元）。公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。
算账：商业贷款额度：跟申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关，以银行最终的审批为准。
公积金贷款额度：根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。（暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。）
按照住房公积金账户余额计算的最高可贷额度
计算公式为：(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×
22.按照贷款最高限额计算的可贷额度
一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为80万元。
按照贷款比例计算的可贷额度对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。
2 . 选公积金贷款还是商业贷款？
建议：公积金贷款更划算
“做公积金贷款比较慢，业主希望早点拿到款项，所以想让你做商业贷款。”小宋早听说公积金贷款利率低，但究竟低多少，却没什么概念。究竟是公积金贷款还是商业贷款，哪个更划算？
分析：现在公积金贷款已经成为房贷的首选方式，原因在于公积金贷款首付低，如果是首套房贷，纯公积金贷款还可以做到两成首付。另外，公积金贷款的利率低，住房公积金贷款年利率5年以下的为4.45％，5年以上的为
4.9％。一般来说，商业贷款贷款额度没有最高额的限制，主要根据贷款人情况决定最终的审批结果，而且办理快捷。住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为6.704％，5年以上的为7.05％。目前广州部分银行首套房贷利率还有8.5折优惠。
算账：以购买首套房，贷款50万元为例。如果是公积金贷款，贷款10年，月供是5031.42元，利息是103770.4元。如果是商业贷款，贷款10年，利率
8.5折优惠，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元.
3 . 首付多点还是月供多点？
建议：余钱在手上更有主动权
在某楼盘销售中心，一对80后的小夫妻很纠结，他们两人在最终的付款方式上，有不同意见。在小田看来，老公是做生意的，收入并不稳定。因此有钱最好首付多付一点，这样月供压力不会太大。而她老公却认为，首付三成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。
分析：一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部交给首付，月供低一点当然也无可厚非。只不过，这样就手头没钱了。我们从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，但实际贷款50万元就够了。如果是存银行，5年的定期利率是5.5%，公积金贷款利率5年以上是
4.9%，就是说，如果把这余钱存定期到银行，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.6%。商业贷款利率是5年以上的为7.05％，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。
算账：如果总房价是100万元，首付是三成，如果手头有房款50万元，贷款20年，以公积金贷款为例：
如果支付五成首付，那么月供是3272.22元，支付利息是285332.86元。 如果支付三成首付，那么月供是4581.11元，支付利息是399466元。剩下来的20万元，如果存入银行，假定利率不发生变化，如果每五年利息计入每五年的定期存款额，那20年后的利息总额是328531.33元。
那么，少付两成产生的最终收益=20万元存银行产生的收益-多贷银行两成首付产生的利息=214398.19元。
4 . 哪一种还款方式更划算？
建议：适合自己的就是最好的
“等额本金还款好，还是等额本息还款好呢？”前段时间小蝈在滨江东贷款买了一套二手房，总价80万元。小蝈最终选择了等额本金还款法，“这种还款方式，第一个月还款额最高，以后会逐渐减少。这样以后压力就会越来越小。”不过，有朋友却说这是一种“先苦后甜”传统的思维方式，根本不符合现代环境了。
分析：等额本金还款法。这种方法第一个月还款额最高，以后逐月减少，所以这种方法常被称为“递减法”。实际每个月的本金是一样的，只是利息不一样，由高到低。等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为“等额法”。而等额本金还款法看似利息更少，但正是因为有借钱才产生更多的利息，这一点跟上述的首付款多少有点类似，如果有更好的投资渠道，不妨采取等额本息还款法，如果有还款能力，没有其他投资渠道，等额本金还款法则更合适。
算账：以商业贷款贷100万元为例，贷款30年，利率为基准，那么，如果是等额本金还款法，月供第一个月最高位8652.78元，到第360个月最少为2794.1元，支付利息为1060437.5元。
那么，如果是等额本息还款法，月供为6686.64元，支付利息为
1407189.89元。
5 . 贷款时间长一点还是短一点？
建议：当然越长越有利
“想到自己这辈子接下来的30年，都要还房贷，多么悲催啊！”因此，小宋想，如果贷款20年，要是月供压力不太大，不如只做20年的“房奴”。不过，在银行工作的朋友却告诉他，虽然贷款30年，利息会更高，但要考虑到通货膨胀等因素，越往后，同样数字的钱，其价值是不断缩水的。因此，选择贷款时间越长越好。
分析：因为通货膨胀的因素，实际找银行借钱，本金不变，而利息是变化的。同样是70万元，每一年的支付能力是不一样的。就好像20年前欠银行5
万元贷款，每个月几百元的按揭觉得压力很大，但到现在可能就是一餐饭而已。因此，还款时限越长越好。
不过，也有人认为如果没有好的投资渠道，在房贷利率较高的情况下，贷款时间太长，支付的利息也很高，还不如贷款时间短一点，平时咬咬牙也就过去了。值得一提的是，还款的前几年，主要在还利息，如果有提前还贷的打算,还是选等额本金还款的方式划算,可以多省点利息。
算账：以商业贷款贷100万元为例，利率为基准，如果贷款20年，那么月供7783.03，支付利息为867927.29元。
如果贷款30年，那么月供6686.64元，支付利息为1407189.89元。
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