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项目投资方式_粤北欧太财富中心项目投资开发合同_项目融资模式

粤北欧太财富中心项目

投资开发合同

甲方：雄关市春江区人民政府

乙方：广南兴林银科置业有限公司

    兹有甲、乙双方，依据国家有关法律、法规和政策，本着有利于保护和美化环境，有利于发展经济和惠及民生，有利于优化资源配置和互利双赢的原则，就投资开发粤北欧太财富中心项目（以下简称项目）的有关事项，经协商一致，订立本合同：

一、项目名称

    粤北欧太财富中心（暂定）。

二、项目地点

广东省雄关市春江区乐园镇

三、项目内容

    环境优美的现代商贸物流市场及其配套的休闲商务服务设施。

四、项目用地规模和用地性质

用地规模约1000亩，用地性质为商业用地。

    五、项目建筑面积和投资规模

    建筑面积约120万平方米；投资规模约40亿元人民币。

    六、项目合作形式

    甲方负责项目土地的收储和项目建设及经营中政府职能的管理服务，乙方负责项目资金的投入和项目的规划、设计、建设及其经营管理。

    七、项目开发进度

    实施两期（项目建设期）三阶段（项目前期阶段、第一期项目建设阶段和第二期项目建设阶段）的开发进度计划：

1．项目前期阶段（本协议生效起至2011年12月）

（１）完成项目的总体策划及规划。

（２）完成第一期项目建设的土地收储和出让。

（３）完成办理项目总体建设的立项批文，第一期项目建设的土地使用权证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；

（４）完成第一期建设项目的规划及施工图设计。

 2. 第一期项目建设阶段（2012年1月—2013年6月）

（１）完成第一期项目的建设施工；

（２）完成办理第一期建设项目的房屋预售许可证；

（３）完成第二期项目建设的土地收储和出让；

（４）完成第二期建设项目的规划及施工图设计；

（５）完成办理第二期项目建设的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

    3. 第二期项目建设阶段（2013年7月—2015年12月）

（１）完成第二期项目的建设施工；

（２）完成办理第二期建设项目的房屋预售许可证。

    八、甲方的权利和义务

1．审核批准项目建设工程的立项和规划设计方案；

2．审核并适时办理颁发项目建设工程的有关证照；

3．监督项目建设和经营中的安全、质量和环境保护；

4．收取项目建设和经营中的有关税费（依法不得减免的税费）；

5．在项目前期阶段完成第一期项目建设用地的收储和出让；

6．在第一期项目建设阶段完成第二期项目建设用地的收储和出让；

7．完整落实兑现项目开发上的所有招商引资的优惠、奖励和税费减免政策；

8．负责维持项目建设和经营期间的治安秩序，协调解决民事纠纷；

9．提供项目开发建设的有关法律、法规及政策上的咨询和服务。

    九、乙方的权利和义务

1．获取项目开发建设经营的投资收益；

2．享受项目开发上招商引资的优惠、奖励和税费减免政策；

3．遵守国家在项目开发建设上的有关法律、法规和部门规章；

4．适时支付项目用地的土地出让金；

5．适时投入项目建设资金；

6．保证项目的建设质量、安全生产和规范经营；

7．依法纳税（依法不得减免的税费）。【项目投资方式】

十、项目推进保证金和土地出让金及其他

1．本协议签章后，乙方向甲方支付项目推进保证金（项目定金）1000万元（以后冲抵土地出让金）；

2．甲方按25万元/亩的价格，向乙方出让提供1000亩项目建设用地，其中：约600亩通过招拍挂的出让形式做为其拥有土地使用权和房屋产权的项目实体用地，约400亩通过划拨方式做为其项目的公共基础设施和园林绿化的配套用地；

3．前述第2款25万元/亩的土地出让价格，已包括了其1000亩项目建设用地的征地拆迁、补偿、安置等全部费用。

4．如因项目经营发展需要增加项目建设用地，其供地价格和形式仍按前述第2款的约定执行；

5．甲方向乙方颁发项目总体建设的立项批文和第一期项目建设的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，乙方向甲方支付土地出让金9000万元；

6．第一期项目建设开工后的八个月内或者工程形象进度过半，甲方向乙方颁发第一期项目的房屋预售许可证、第二期项目建设的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，乙方向甲方支付土地出让金5000万元；

7．第二期项目建设开工后的八个月内或者工程形象进度过半，甲方向乙方颁发第二期项目的房屋预售许可证，乙方向甲方支付土地出让金5000万元；

8．第二期项目建设竣工后的六个月内，乙方向甲方支付项目土地出让金尾款；

    十一、项目推进的组织机构

1．甲方成立项目建设的领导小组，以保证项目建设的顺利推进；

2．乙方成立项目建设指挥部，以对应开展项目建设的推进工作。

    十二、项目合作协议的生效条件

    本合同经双方签章后，甲方收到乙方1000万元项目推进保证金（项目定金）时生效。

十三、违约责任及其赔偿

本合同生效后，双方须信守协议约定。除不可抗力因素外，因甲方原因导致项目流产的，须按乙方实际投入资金的双倍向乙方赔偿（包括项目定金）；因乙方原因导致项目流产的，乙方无权向甲方索要乙方已投入在该项目上的资金（包括项目定金）。

十四、其他

1．本合同一式陆份，甲、乙双方各执叁份；

2．未尽事宜，双方协商解决。

      

甲方：雄关市春江区人民政府

代表人：

签订日期：

乙方：广南兴林银科置业有限公司

代表人：

签订日期：

                        

项目融资模式

编辑本段融资手段

　　项目融资是近些年兴起的一种融资手段，是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项目营运收入承担债务偿还责任的融资形式。形式有很多，也比较灵活，至于趋势，每一种模式都有适用的领域和趋势，不好说整体上的趋势，刚好做过一些相关研究，总结一下吧：

产品支付

　　产品支付是针对项目贷款的还款方式而言的。借款方式在项目投产后直接用项目产品来还本付息，而不以项目产品的销售收入来偿还债务的一种融资租赁形式。在贷款得到偿还以前，贷款方拥有项目的部分或全部产品，借款人在清偿债务时把贷款方的贷款看作这些产品销售收入折现后的净值。产品支付这种形式在美国的石油、天然气和采矿项目融资中应用得最为普遍，其特点是：用来清偿债务本息的唯一来源是项目的产品：贷款的偿还期应该短于项目有效生产期；贷款方对项目经营费用不承担直接责任。

融资租赁

　　是一种特殊的债务融资方式，即项目建设中如需要资金购买某设备，可以向某金融机构申请融资租赁。由该金融机构购入此设备，租借给项目建设单位，建设单位分期付给金融机构租借该设备的租金。融资租赁在资产抵押性融资中用得很普遍，特别是在购买飞机和轮船的融资中，以及在筹建大型电力项目中也可采用融资租赁。

BOT融资

　　BOT融资方式是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。BOT方式在不同的国家有不同称谓，我国一般称其为“特许权”。以 BOT方式融资的优越性主要有以下几个方面：首先，减少项目对政府财政预算的影响，使政府能在自有资金不足的情况下，仍能上马一些基建项目。政府可以集中资源，对那些不被投资者看好但又对地方政府有重大战略意义的项目进行投资。BOT融资不构成政府外债，可以提高政府的信用，政府也不必为偿还债务而苦恼。其次，把私营企业中的效率引入公用项目，可以极大提高项目建设质量并加快项目建设进度。同时，政府也将全部项目风险转移给了私营发起人。第三，吸引外国投资并引进国外的先进技术和管理方法，对地方的经济发展会产生积极的影响。BOT投资方式主要用于建设收费公路、发电厂、铁路、废水处理设施和城市地铁等基础设施项目。 　　BOT很重要，除了上述的普通模式，BOT还有20多种演化模式，比较常见的有：BOO（建设－经营－拥有）、BT（建设－转让）、TOT（转让－经营－转让）、BOOT（建设－经营－拥有－转让）、BLT（建设－租赁－转让）、BTO（建设－转让－经营）等。

TOT融资

　　TOT(Transfer-Operate-Transfer)是“移交——经营——移交”的简称，指政府与投资者签订特许经营协议后，把已经投产运行的可收益公共设施项目移交给民间投资者经营，凭借该设施在未来若干年内的收益，一次性地从投资者手中融得一笔资金，用于建设新的基础设施项目；特许经营期满后，投资者再把该设施无偿移交给政府管理。 　　TOT方式与BOT方式是有明显的区别的，它不需直接由投资者投资建设基础设施，因此避开了基础设施建设过程中产生的大量风险和矛盾，比较容易使政府与投资者达成一致。TOT 方式主要适用于交通基础设施的建设。 　　最近国外出现一种将TOT与BOT项目融资模式结合起来但以BOT为主的融资模式，叫做TBT。在TBT模式中，TOT的实施是辅助性的，采用它主要是为了促成 BOT。TBT有两种方式：一是公营机构通过TOT方式有偿转让已建设施的经营权，融得资金后将这笔资金入股BOT项目公司，参与新建BOT项目的建设与经营，直至最后收回经营权。二是无偿转让，即公营机构将已建设施的经营权以TOT方式无偿转让给投资者，但条件是与 BOT项目公司按一个递增的比例分享拟建项目建成后的经营收益。两种模式中，前一种比较少见。 　　长期以来，我国交通基础设施发展严重滞后于国民经济的发展，资金短缺与投资需求的矛盾十分突出，TOT方式为缓解我国交通基础设施建设资金供需矛盾找到一条现实出路，可以加快交通基础设施的建设和发展。

PPP融资模式

　　 PFI模式和PPP模式是最近几年国外发展得很快的两种民资介入公共投资领域的模式，虽然在我国尚处于起步阶段，但是具有很好的借鉴的作用，也是我国公共投资领域投融资体制改革的一个发展方向。 　　PPP（Public Private Partnership），即公共部门与私人企业合作模式，是公共基础设施的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私人企业与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。 　　其中文意思是：公共、民营、伙伴，PPP模式的构架是：从公共事业的需求出发，利用民营资源的产业化优势，通过政府与民营企业双方合作，共同开发、投资建设，并维护运营公共事业的合作模式，即政府与民营经济在公共领域的合作伙伴关系。通过这种合作形式，合作各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。这是一项世界性课题，已被国家计委、科技部、联合国开发计划署三方会议正式批准纳入正在执行的我国地方21世纪议程能力建设项目。

PFI融资模式

　　 PFI的根本在于政府从私人处购买服务，目前这种方式多用于社会福利性质的建设项目，不难看出这种方式多被那些硬件基础设施相对已经较为完善的发达国家采用。比较而言，发展中国家由于经济水平的限制，将更多的资源投入到了能直接或间接产生经济效益的地方，而这些基础设施在国民生产中的重要性很难使政府放弃其最终所有权。 　　PFI项目在发达国家的应用领域总是有一定的侧重，以日本和英国为例，从数量上看，日本的侧重领域由高到低为社会福利、环境保护和基础设施，英国则为社会福利、基础设施和环境保护。从资金投入上看，日本在基础设施、社会福利、环境保护三个领域仅占英国的7%、52%和1%，可见其规模与英国相比要小得多。当前在英国PFI项目非常多样，最大型的项目来自国防部，例如空对空加油罐计划、军事飞行培训计划、机场服务支持等。更多的典型项目是相对小额的设施建设，例如教育或民用建筑物、警察局、医院能源管理或公路照明，较大一点的包括公路、监狱、和医院用楼等。 　　ABS融资。即资产收益证券化融资。它是以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过一套提高信用等级计划在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。具体运作过程是：（1）组建一个特别目标公司。（2）目标公司选择能进行资产证券化融资的对象。（3）以合同、协议等方式将政府项目未来现金收入的权利转让给目标公司。（4）目标公司直接在资本市场发行债券募集资金或者由目标公司信用担保，由其他机构组织发行，并将募集到的资金用于项目建设。（5）目标公司通过项目资产的现金流入清偿债券本息。

编辑本段融资方式

　　^[1]

第一种是基金组织

　　手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。

第二种融资方式是银行承兑

　　投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的。现在大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。

第三种融资的方式是直存款

　　这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个账户，将指定金额存进自己的账户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前30天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。

第四种融资的方式是银行信用证

　　国家有政策对于全球性的商业银行如花旗等开出的同意给企业融资的银行信用证视同于企业帐户上已经有了同等金额的存款。过去很多企业用这个银行信用证进行圈钱。所以现在国家的政策进行了稍许的变动，国内的企业现在很难再用这种办法进行融资了。只有国外独资和中外合资的企业才可以。所以国内企业想要用这种方法进行融资的话首先必须改变企业的性质。

第五种融资的方式是委托贷款

　　所谓委托贷款就是投资方在银行为项目方设立一个专款账户，然后把钱打到专款账户里面，委托银行放款给项目方。这个是比较好操作的一种融资形式。通常对项目的审查不是很严格，要求银行作出向项目方负责每年代收利息和追还本金的承诺书。当然，不还本的只需要承诺每年代收利息。

第六种融资方式是直通款

　　所谓直通款就是直接投资。这个对项目的审查很严格往往要求固定资产的抵押或银行担保。利息也相对较高。多为短期。个人所接触的最低的是年息18。一般都在20以上。

第七种融资方式就是对冲资金

　　现在市面上有一种不还本不付息的委托贷款就是典型的对冲资金。

第八种融资方式是贷款担保

　　现在市面上多投资担保公司，只需要付高出银行利息就可以拿到急需的资金。

投资决策包括那些基本方法?

投资项目决策的基本方法
1．非贴现现金流量分析方法
非贴现现金流量分析方法是不考虑货币的时间价值，把不同时间的货币收支看成是等效的。这些方法在选择方案时起辅助作用。
①投资回收期法：
投资回收期（Payback Period，缩写为PP）是指投资引起的现金流入累计到与投资额相等时所需要的时间（通常按年计）。它代表回收投资所需要的年限。回收期短于项目寿命周期的一半时方案可取，且回收期越短越好。公式：
⑴ 在原始投资一次支出，每年现金流量相等时：
回收期＝
例1：如上例2，现金流量计算如下：
单位：万元
年 份
0
1
2
3
4
△现金流量
－1.68
0.72
0.72
0.72
0.72
回收期＝
＝2.33(年)
⑵ 当原始投资不是一次支出，每年的现金流量也不相等时：
回收期＝投产后累计现金流量出现盈余的年份数－
例2：如上例1，现金流量计算如下：
单位：万元
年 份
0
1
2
3
4
5
6
7
现金流量
－40
－40
－10
10
23.76
23.76
23.76
41.76
先计算累计现金流量：
年 份
0
1
2
3
4
5
6
7
现金流量
－40
－40
－10
10
23.76
23.76
23.76
41.76
累计现金流量
－40
－80
－90
－80
－56.24
-32.48
-8.72
33.04
回收期＝5－
＝4.21(年) 注意：该项目两年建成投产。
投资回收期法的主要优点是易算易懂，最大缺点是既没有考虑货币的时间价值，也没有考虑回收期后的现金流量。
②会计收益率法：
会计收益率（Accounting Rate of Return，缩写为ARR）是指年平均净收益与原始投资额之比。判断标准是
≥企业目标收益率时，方案可行。计算公式为：
＝
×100%
例3：有A、B两个投资方案，其净收益如下：
单位：万元
年 份
0
1
2
3
4
5
方案A
－10
4.5
5.5
5
2
方案B
－10
3
5
4
5
5
求A、B两方案的会计收益率。
＝
×100%＝42.5%
＝
×100%＝44%
因为A方案的会计收益率要低于B方案，所以B方案优于A方案。
由于会计收益率法是以平均税后净收益作为计算依据，与其他四种方法以现金流量作为计算依据不同。税后净收益等于现金流量减折旧，而折旧方法不同会导致不同的税后净收益，有可能导致衡量项目优劣时产生误差。
2．贴现现金流量分析方法
①净现值法：
净现值（Net Present Value，缩写为NPV）指的是在方案的整个实施过程
中，未来现金流入量的现值之和与未来现金流出量的现值之间的差额。净现值法就是使用净现值作为评价方案优劣的指标。若净现值为正数，则说明该投资项目的报酬率大于预期的报酬率；若净现值为零，则说明该投资项目的报酬率等于预期的报酬率；若净现值为负数，则说明该投资项目的报酬率小于预期的报酬率。当净现值大于或等于零时，表明投资方案可取；当净现值小于零时，表明投资方案不可取。计算公式为：
NPV＝
－
式中：___投资涉及的年限； ___第k年的现金流入量；
___第k年的现金流出量； ____预定的贴现率。
例4：有C、D两个投资方案，其现金流量如下：
单位：万元
年 份
0
1
2
3
4
方案C
－8
3
5
5
5
方案D
－8
5
3
5
5
设贴现率为10%，求C、D两方案的净现值。
＝
＋
＋
＋
－8＝5.92(万)
＝
＋
＋
＋
－8＝5.99(万)
C、D两项目的净现值均为正数，说明它们的报酬率均超过10%，如果企业的资金成本率或预期的投资报酬率是10%，则这两个方案都可行，但D方案更好。
②现值指数法：
现值指数（Present Valve Index，缩写为PVI）是指未来现金流入量的现值与现金流出量的现值的比值。现值指数法就是使用现值指数作为评价投资方案优劣的指标。若现值指数大于1，则说明投资报酬率超过预期的报酬率，方案可取；若现值指数等于1，则说明投资报酬率与预期的报酬率相同；若现值指数小于1，则说明投资报酬率低于预期的报酬率，方案不可取。计算公式为：
＝
÷
例5：如4例，求C、D两项目的现值指数，并比较优劣。
＝
＋
＋
＋
÷8＝1.74
＝
＋
＋
＋
÷8＝1.75
由于C、D两项目的现值指数均大于1，说明投资报酬率均超过预期的报酬率，都可行，但D方案更好。
③内部报酬率法（或内含报酬率）：
内部报酬率（Internal Rate of Return，缩写为IRR）是指项目本身实际达到的报酬率。它是指在整个方案的实施运行过程中，能使所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和相等时的贴现率，即使项目的净现值为零的那个贴现率。
净现值法和现值指数法虽然考虑了资金的时间价值，可以说明投资方案高于或低于某一设定的报酬率，但不能揭示方案本身可以达到的具体别的报酬率是多少。而内部报酬率法则是先计算方案本身的报酬率，再与预期的报酬率或资金成本率进行比较，来判断方案可行性的方法。
内部报酬率的计算通常是用“插入试算法”。先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值。如果净现值为正数，说明这个贴现率小于方案本身的报酬率，再提高贴现率试算；如果净现值为负数，则说明这个贴现率大于方案本身的报酬率，应降低贴现率试算，直到寻找出使方案净现值接近于零的贴现率为止。
例6：如4例，求C方案的内部报酬率。若预期的报酬率为25%，判断C方案可行否。
当贴现率为35%时：
＝
＋
＋
＋
－8＝0.503
当贴现率为40%时：
＝
＋
＋
＋
－8＝－0.188
＝35%＋
≈36.05%＞25% （预期的报酬率） ∴C方案可行。
3．对投资项目决策方法的评价：
上面介绍五种固定资产投资项目决策的方法及其判断准则。但在实际应用中使用不同的方法往往导致不尽相同的决策结果。那么应用哪种方法进行决策既简便又正确呢？按照财务管理的目标——企业价值最大化或股东财富最大化，一个好的投资项目评价方法至少具备以下几个特征：
① 考虑项目整个寿命周期的现金流量；
② 考虑资金的时间价值，对现金流量按资本或项目的应得收益率折现；
③ 对互斥项目进行比较和选优时，应能选出使企业价值最大或公司股票价值最大的项目。
很显然，投资回收期法和会计收益率法都不符合①、②两个特征，所以这两种方法只能用于方案的初选。净现值法、现值指数法和内部报酬率法均满足①、②两个特征，但是否满足特征③呢？这时就要具体情况具体分析：
利用净现值法（NPV）和内部报酬率法（IRR）在评价互斥项目优劣时，大多数情况结果是一致的，但有时也会发生矛盾。例如有E、F两个项目，其现金流量如下：
单位：万元
年 份
0
1
2
3
项目E
－1224
1000
500
100
项目F
－1273
100
600
1200
但资本成本率为11%时，分别计算
和
，并比较优劣。
＝156.1万元 ＝181.5万元 所以F方案优
＝21% ＝17% 所以E方案优
两种方法两种结果。原因有二：一是两个项目的净现值对折现率的敏感度不同；二是两个项目的初始投资额大小对折现率的敏感度也不同。在这两个项目都可行的前提下，最终要通过互斥项目相对比较结果的方法来决定取舍。
利用净现值法（NPV）和现值指数法（PI）来评价互斥项目优劣时，也会出现不同的结论。原因是净现值表示的是价值的绝对数，而现值指数表示的是价值的相对数。就象利润和利润率的关系一样。一般来讲，比率型的指标往往偏向于选择投资小的项目，因为它以单位投资的效益大小为取舍标准，这往往与总效益最大产生矛盾，所以，用价值型的指标
来判断优劣更符合企业价值最大的目标。

项目投资方式有哪些？

1、投资租赁
是一种特殊的债务融资方式，即项目建设中如需要资金购买某设备，可以向某金融机构申请融资租赁。由该金融机构购入此设备，租借给项目建设单位，建设单位分期付给金融机构租借该设备的租金。融资租赁在资产抵押性融资中用得很普遍，特别是在购买飞机和轮船的融资中，以及在筹建大型电力项目中也可采用融资租赁。
2、BOT投资
BOT融资方式是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。BOT方式在不同的国家有不同称谓，我国一般称其为“特许权”。以BOT方式融资的优越性主要有以下几个方面：首先，减少项目对政府财政预算的影响，使政府能在自有资金不足的情况下，仍能上马一些基建项目。政府可以集中资源，对那些不被投资者看好但又对地方政府有重大战略意义的项目进行投资。BOT融资不构成政府外债，可以提高政府的信用，政府也不必为偿还债务而苦恼。其次，把私营企业中的效率引入公用项目，可以极大提高项目建设质量并加快项目建设进度。同时，政府也将全部项目风险转移给了私营发起人。第三，吸引外国投资并引进国外的先进技术和管理方法，对地方的经济发展会产生积极的影响。BOT投资方式主要用于建设收费公路、发电厂、铁路、废水处理设施和城市地铁等基础设施项目。
BOT很重要，除了上述的普通模式，BOT还有20多种演化模式，比较常见的有：BOO(建设-经营-拥有)、BT(建设-转让)、TOT(转让-经营-转让)、BOOT(建设-经营-拥有-转让)、BLT(建设-租赁-转让)、BTO(建设-转让-经营)等。
3、无追索权的项目投资
也称为纯粹的项目融资，在这种方式下，借款的还款完全依靠项目的经营效益。同时，银行为保障利益须要从这个项目的资产中取得物权担保。如果这个项目由于某些原因没有建成或者是经营失败，则借款银行没有权利向项目的主办人追索。
4、有追索权的项目投资
除了以经营收益作为还款来源和担保的借款项目外，贷款银行还要求有第三方担保。贷款行可以向第三方追索。但担保人承担的债务是以担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。

项目资金筹措方式

据总裁学习网讯：
(一)项目资本金
根据出资方的不同，项目资本金分为国家出资、法人出资、个人出资和外商出资。建设项目可通过政府投资、股东直接投资、发行股票、利用外资直接投资等多种方式来筹集资本金。
1. 政府投资
国家根据资金来源、项目性质和调控需要，分别采取直接投资、资本金注入、投资补助、转贷和贷款贴息等方式，并按项目安排政府投资。
2. 股东直接投资
3. 发行股票
股票是股份有限公司发放给股东作为已投资入股的证书和索取股息的凭证，是可作为买卖对象或质押品的有价证券。
(1)股票的种类。按股东承担风险和享有权益的大小，股票可分为普通股和优先股两大类。
1)优先股：在公司利润分配方面较普通股有优先权的股份。优先股的股东按一定比例取得固定股息;企业清算时，能优先得到剩下的可分配给股东的财产。
2)普通股：在公司利润分配方面享有普通权利的股份。普通股股东除能分得股息外，还可在公司盈利较多时再分享红利。且有选举该公司董事、监事的机会，有参与公司管理的权利，股东大会的选举权根据普通股持有额计算。
(2)发行股票筹资的优点：
1)以股票筹资是一种有弹性的融资方式，由于股息或红利不需要按期支付，因而公司融资风险低。
2)股票无到期日。其投资属永久性投资，公司不需为偿还资金而担心。
3)发行股票筹集资金可降低公司负债比率，提高公司财务信用，增加公司今后的融资能力。
(3)发行股票筹资的缺点：
1)资金成本高。债券利息可在税前扣除，而股息和红利须在税后利润中支付，这样就使股票筹资的资金成本大大高于债券筹资的资金成本。
2)增发普通股须给新股东投票权和控制权，从而降低原有股东的控制权。
3)上市公司公开发行股票，必须公开披露信息，接受投资者和社会公众的监督。
4. 吸收国外资本直接投资
(1)投资方式。国外资本直接投资方式的特点是：不发生债权债务关系，但要让出一部分管理权，并且要支付一部分利润。
1)合资经营(股权式经营)。合营各方按照其出资比例对企业实施控制权、分享收益和承担风险。
2)合作经营(契约式经营)。合作经营企业的合作双方权利、责任、义务由双方协商并用协议或合同加以规定。
3)合作开发。
4)外资独营。

如何应用项目投资评价的各种方法

一般分两种情况，一种是上市公司请专业的证券资质的资产评估事务所来做投资项目的分析，根据专业的评估报告的分析与计算，做出对投资项目的判断。这种方式做出的判断有理有据，专业，会有一定的费用。大部分上市公司采用这种方式。
另外一种是上市公司根据自己的投资发展部门做出的投资项目的判断。一般评价方法和标准。根据分析评价指标的类别，投资项目评价分析的方法，可被分为贴现的分析评价方法和非贴现的分析评价方法两种。
（一）贴现的分析评价方法
贴现的分析评价方法，是指考虑货币时间价值的分析评价方法，亦被称为贴现现金流量分析技术。
1、净现值法
这种方法使用净现值作为评价方案优劣的指标。所谓净现值，是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。按照这种方法，所有未来现金流入和流出都要按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。如净现值为正数，即贴现后现金流入大于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的贴现率。如净现值为零，即贴现后现金流入等于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率相当于预定的贴现率。如净现值为负数，即贴现后现金流入小于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的贴现率。
净现值法是具有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善。净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是根据资金成本来确定，另一种办法是根据企业要求的最低资金利润率来确定。前一种办法，由于计算资金成本比较困难，故限制了其应用范围；后一种办法根据资金的机会成本，即一般情况下可以获得的报酬来确定，比较容易解决，因此通常使用的是后一种方法。
2、内含报酬率法
内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。所谓内含报酬率，是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。
净现值法和现值指数法虽然考虑了时间价值，可以说明投资方案高于或低于某一特定的投资报酬率，但没有揭示方案本身可以达到的具体的报酬率是多少。内含报酬率是根据方案的现金流量计算的，是方案本身的投资报酬率。
内含报酬率的计算，通常需要“逐步测试法”。首先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值为正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内含报酬率。
内含报酬率在评价方案时要注意到，比率高的方案绝对数不一定大，反之也一样。这种不同和利润率与利润额不同是类似的。
（二）非贴现的分析评价方法
非贴现的方法不考虑时间价值，把不同时间的货币收支看成是等效的。这些方法在选择方案时起辅助作用。常用的方法为回收期法、会计收益率法等，下面进行举例简述。
1、回收期法
回收期是指投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。它代表收回投资所需要的年限。回收年限越短，方案越有利。
回收期法通俗易懂，大致反映投资回收速度，而且计算简便，但是这种方法有两个缺陷：第一，它忽略了回收期后的收益，容易造成严重的退缩不前。因为许多对企业的长期生存至关重要的较大型投资项目，并非在开始几年内就能带来收益，实际上，资本投资的全部目的在于创造利润，而不只是为了保本。第二，由于决策者以回收期作参数，往往会导致企业优先考虑急功近利的项目，导致放弃长期成功的方案。特别是对于投入资金大，而且周期长的项目，则不宜唯一使用这一指标。它是过去评价投资方案最常用的方法，目前作为辅助方法使用，主要用来测定方案的流动性而非营利性。
2、会计收益率法
这种方法计算简便，应用范围很广。它在计算时使用会计报表上的数据，以及普通会计的收益和成本观念，以会计收益率法作为评价投资的参数，要求企业事先确定要达到的必要会计收益率。在进行决策时，高于必要会计收益率的方案可以入选，在多个互斥方案中则选用会计收益率最高者。

PPP项目的投资回报有哪些模式？

第一、是以特许权协议为基础，形成一种既定的投资模式，有固定的投资回报，这是目前比较常见的一种。

第二、国家部门和私人之间伙伴式的合作关系，双方共同展开投资，投资回报方面采取灵活的模式，这在新经济开发区比较多一些。

第三、签署合同模式这是国家和私人投资的一种规定模式的合作，是用来明确双方的权利和义务，如此一来国家和私人合作的模式比较松散，合作项目结束，双方根据各自投资来收取回报。

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