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【背景】如何准确调查市场需求一直是困扰中小投资者的难题之一。主要原因是教科书中的方法过于深奥和复杂。同时完成调查任务要花费大量的人力和物力。这是中小投资者无法承担的。那有没有简单有效的方法呢？
据本刊记者近一年的追踪采访，发现很多被人不屑一提的方法却能让投资者取得意想不到的效果！
方法1 样板市场模拟法
案例：长沙的马女士在2014年初看中了一个饰品类的创业项目。她从公司进了一小批货，然后到样板市场一苏州进行模拟实验。具体做法是，马女士先选择一家样板店附近且规格相似的饰品店，然后与店主协商，让对方代销产品。为了保证实验成功，马女士与商家签订了协议，在代销过程中，贴补店家一定费用。
结果：经过一个月的模拟实验，马女士发现店家代销的产品一件也没有卖出去。她认为该产品没有市场。2014年五月初，该项目方宣告破产。
提示：该方法对于新奇特产品的市场验证有一定效果，但是存在两个缺陷，一是，消耗精力大，又要寻找合作伙伴，又要考察样板市场；二是，前期投入较大。建议有一定经济实力的投资者选用此方法。同时投资者为了保证试验成功，一定要与合作者签订相关文字协议。
适用领域：饰品类、服饰类、保健品类、食品类、新奇特电子产品类的加盟项目。
方法2 试销法
案例：鞍山的李先生欲投资一款儿童玩具。为了验证产品的市场需求，他从厂家进了200件产品，并且在公园、游乐园、学校附近等不同地点，并进行不同价格的试销。
结果：经过试销，李先生发现这种玩具在鞍山颇受6-12岁儿童的欢迎，而且公园和游乐园是最佳销售地点。现在李先生均能销售近1500套玩具／月，月盈利超过4万元。
提示：试销时，投资者要量力而行，资金投入额度不能过大，一般投资者试销时的投入约是后期投入的三分之一，即项目总投资额约6万元时，试销时的投资额不能超过2万元。
适用领域：代理经销电子类、家居类、玩具类产品。
方法3 查看垃圾法
案例：北京的何先生在某加盟展上看中了一个烤鱼项目。他为了考证该菜品是否有市场需求，在样板店的后门蹲了三天。他每天的工作就是查看样板店扔掉的垃圾。通过扔掉的鱼头、鱼骨等垃圾统计，哪种鱼点菜率高，多大的鱼受欢迎。
结果：何先生的餐馆开业后一直都顾客盈门。不到一年的时间，不仅收回了前期50万元的投资，还赚取了近40万元的纯利。
提示：这个方法要求投资者必须有丰富的相关从业经验。如何先生必须要熟悉各种鱼的特征，否则他看到鱼头或者鱼刺，也辨别不出来。
适用领域：餐饮类项目、生产加工类项目。
方法4 “潜伏”法
案例：河南省驻马店的李小姐想投资一个净水站，但是她不清楚市场需求究竟如何。于是她选择了“潜伏”法，主动到该公司应聘河南省业务员。并且进入公司第一天，就主动申请开拓市场。虽然“实习”中，她的业绩不是最好的，但却是最勤奋的一个。
结果：近5个月的“潜伏”，李小姐终于摸清了该项目的瓶颈——只适合经济发达的地区或是省会城市。于是，她将投资地点驻马店改成了郑州。现在她每月可以净赚3万元。
提示：投资者“潜伏”期间要积极主动，凡事都要主动学习、主动咨询，只有这样才能在最短的时间把项目的优缺点、市场存在的各种潜在问题弄清楚。同时投资者在“潜伏”期间，也能了解到一些公司运作的“秘密”，能有效避免投资陷阱。另外该方法耗时长，不适合短平快项目的考察。
适用领域：各种招商、加盟类项目（时尚类、餐饮类项目除外）。
方法5 考察产品上下游法
案例：深圳的刘小姐对某建材类项目十分感兴趣。除了进行市场调研以外，她还专门跑到该生产商的上游企业——某原材料生产企业A进行调查。并通过与A企业合作的物流公司了解到，该生产商每月都要从A企业购进大量的原材料。这在一定程度上说明该建材不滞销，刘小姐判定该项目有市场需求。
结果：现在刘小姐是该建材项目在深圳的总代理，年盈利在百万元以上。
提示：该方法与查看垃圾法有异曲同工之处，其适合具有丰富从业背景的人使用。同时该方法最好与其他方法共同使用，效果会更理想。
适用领域：各种加盟类、招商类项目（时尚类、餐饮类项目除外）。
方法6 政策法规调研法
案例：济南的王先生从某广告中看到了一个环保建材类项目。实地考察的结果让他十分满意。由于这个项目太完美了，王先生有些不放心，便向有关部门进行相关政策咨询。
结果：结果让王先生大失所望，原来各个地方对该项目支持力度不一样，有的地方还限制该项目的发展。济南地区虽然不限制，但是也不鼓励。最终王先生放弃该项目。
提示：该方法存在一个不足，很多项目都是新兴的，相关管理部门也无法及时出台相应的政策法规。建议投资者遇到政策不明时，暂缓投资。
适用领域：各种环保类项目、国家政策扶持的农林牧渔项目、特种养殖项目。
方法7 蹲点+问卷调查法
案例：保定的梁先生想经销广东省某公司的家居用品。他跑到了石家庄某大型超市进行蹲点调查。后来，他发现光蹲点观察，效果不明显。他又请大学同学设计了一个简单的调查问卷。他“冒充”公司派来的调查员进行调查。主要调查消费者对产品功能、价格、包装以及与同类产品同比的看法。
结果：经过调查，梁先生认为该产品没有市场。事实上，梁先生的决策是正确的。因为梁先生放弃投资的第四个月，那家公司就倒闭了。
提示：该方法操作起来有一定难度，因为市场问卷调查的设计十分复杂，须由专业人士设计。同时投资者的蹲点和调查，会影响顾客的购买行为，很可能会引起商场、超市等零售终端的不满。做好“秘密”工作是这个方法成功的关键。
适用领域：家居用品、新奇特电子类招商项目。
方法8 虚张声势法
案例：武汉的陈先生了解到，某系列的汽车养护产品性能不错。厂家宣称该产品市场前景广阔，但是陈先生觉得光听厂方介绍不可靠。他灵机一动，在“五一”前，突然致电给厂家，告诉对方自己要大量进货，如果可以进货就合作。陈先生的目的是为了考察产品是否真的畅销。如果对方可以大量供货，说明产品不畅销，因为厂家有大量的存货。
结果：陈先生现在成为该厂家在湖北的代理商。原因很简单，对方无法及时向陈先生提供大量的现货。
提示：使用该方法需要注意以下事项：—是，投资者考察对象必须是生产企业，否则方法无效；二是，一定要在产品销售旺季时使用该方法；三是，在得到准确结论前，一定不要和厂家签订任何书面合同，否则会让自己陷入被动。
适用领域：各类招商代理类项目。
文／腾博
方法一：试销法
案例：鞍山的李先生欲投资一款儿童玩具。为了验证产品的市场需求，他从厂家购进了200件产品，并且在公园、游乐场、学校附近等不同的地点，以不同价格的试销，
结果：经过试销，李先生发现这种玩具在鞍山地区颇受6—12岁儿童的欢迎，而且公园和游乐园是最佳销售地点，现在李先生每月均能销售近1500套这种玩具，月盈利超过4万元。
提示：试销时，投资者要量力而行，资金投入额度不能过大，一般投资者试销时的投入约为后期投入的1／3，即项目总投资额约6万元时，试销时的投资额不能超过2万元。
适用领域：代理经销电子类、家居类、玩具类产品，
方法二，查看垃圾法
案例：北京的何先生在某加盟展会上看中了一个烤鱼项目，他为了考证该菜品是否有市场需求，在样板店的后门蹲了3天。他每天的工作就是查看样板店扔掉的垃圾。通过查看扔掉的鱼头、鱼骨等垃圾，统计哪种鱼点菜率高，多大的鱼受欢迎。
结果：何先生的餐馆开业一直都顾客盈门。不到1年的时间，不仅收回了前期50万元的投资，还赚取了近40万元的纯利润。
提示!这个方法要求投资者必须有丰富的相关从业经验。如何先生必须熟悉各地鱼的特征，否则即使他看到鱼头或者鱼刺，也辩别不出来。
适用领域：餐饮类项目、生产加工类项目。
方法三：“潜伏”法
案例：河南驻马店的李小姐想投资一个净水站，但是她不清楚市场需求究竟如何。于是她选择了“潜伏”法，主动到该公司应聘河南省业务员，并且在进入公司的第一天就主动申请开拓市场，虽然在“实习”中她的业绩不是最好的，但却是最勤奋的一个。
结果：近5个月的“潜伏”，李小姐终于摸清了该项目的“瓶颈”——只适合经济发达的地区或是省会城市。于是，她将投资地点驻马店改成了郑州。现在她每月可以净赚3万元，
提示：投资者“潜伏”期间要积极主动，凡事都要主动学习、主动咨询，只有这样，才能在最短的时间内把项目的优缺点、市场存在的各种潜在问题弄清楚。同时投资者在“潜伏”期间，也能了解到一些公司运作的“秘密”，能有效地避免投资陷阱。但该方法耗时长，不适合短平快项目的考察。
适用领域：各种招商、加盟类项目(时尚类、餐饮类项目除外)。
方法四：考察产品上下游法
案例：深圳的刘小姐对某建材类项目十分感兴趣，除了进行市场调研以外，她还专门跑到该生产商的上游企业——某原材料生产企业A进行调查。并通过与A企业合作的物流公司了解到，该生产商每月都要从A企业购进大量的原材料。这在一定程度上说明该建材不滞销，刘小姐判定该项目有市场需求。
结果：现在刘小姐是该建材项目在深圳的总代理，年利润在百万元以上。
提示：该方法与查看垃圾法有异曲同工之处，它适合具有丰富从业背案的人使用，该方法若与其他方法共同使用，则效果会更理想。
适用领域：各种加盟类、招商类项目(时尚类、餐饮类项目除外)。
方法五：政策法规调研法
案例：济南的王先生从某广告中看到了一个环保建材类项目。实地考察的结果让他十分满意。由于这个项目太完美了，王先生有些不放心，便向有关部门进行相关政策咨询，
结果：咨询结果让王先生大失所望，原来各个地方对该项目支持的力度不一样，有的地方还限制该项目的发展，济南地区虽然不限制，但是也不鼓励。最终王先生放弃了该项目。
提示：该方法存在一个不足，很多项目都是新兴的，相关管理部门也无法及时出台相关的政策法规，建议投资者遇到政策不明时，暂缓投资。
适用领域：各类环保类项目、国家政策扶持的农林牧渔项目、特种养殖项目。
方法六：蹲点+问卷调查法
案例：保定的梁先生想经销广东省某公司的家具产品。他跑到了石家庄某大型超市进行蹲点调查。后来，他发现仅靠蹲点观察效果还不明显，他又请大学同学设计了一个简单的调查问卷进行调查，主要调查消费者对该产品功能、价格、包装以及与同类产品的看法。
结果：经过调查，梁先生认为该产品没有市场。事实上。梁先生的决策是正确的。因为梁先生放弃投资的第4个月，那家公司就倒闭了。
提示：该方法操作起来有一定难度，因为市场问卷调查的设计十分复杂，须由专业人士设计。同时投资者的蹲点和调查会影响顾客的购买行为，很可能会引起商场、超市等零售终端的不满，做好“秘密”工作是这个方法成功的关键。
适用领域：家居用品、新奇特电子类招商项目。
方法七：虚张声势法
案例：武汉的陈先生了解到，某系列的汽车养护产品性能不错。厂家宣称该产品市场前景广阔，但是陈先生觉得光听厂方介绍不可靠。于是他灵机一动，在“五一”前，突然致电厂家。告诉对方自己要大量进货，如果可以进货就合作。陈先生的目的是为了考察该产品是否真的畅销。如果对方可以大量供货，说明产品不畅销，因为厂家有大量存货。
结果：陈先生现在成为厂家在湖北的代理商。原因很简单，对方无法及时向陈先生提供大量的现货，
提示：运用该方法需要注意以下事项：一是，投资者考察对象必须是生产企业，否则方法无效：二是。一定要在产品销售旺季使用该方法；三是，在得到准确的结论前，一定不要和厂家签订任何书面合同，否则，会让自己陷入被动。
适用领域：各类招商代理类项目。
下面，我们简要介绍四个简要的开店市场调查步骤：
。了解竞争店的地理位置，分析为何他能有较多的顾客光顾。自己的店应开在什么地方，可以通过竞争店的地点调查来决定。有时，通过对其调查可以得知此地区人的一些生活习性，从而决定自己开店的政策。
(三)竞争对手的产品
竞争对手的产品直接关系到本店的产品。在开店前，一定要了解竞争店的产品结构、产品类型、产品价格等方面，从而决定自己店铺设备应购进的产品类型。对产品的调查，要从很多方面入手，如产品类别、主力商品、辅助性商品和关键性商品等等。
竞争对手和产品类别及市场占有率，可以决定自己的店应卖哪种服饰为宜。如果竞争店的市场占有率高，就应避免与竞争店的产品太类似，这样不容易打开销路。您可以选择与其不同档次、不同类型或者与其卖的商品有连带作用的产品。例如您的竞争店在您开的店的附近，店主要卖女装且市场占有率相当高，您可先调查其主要出售的女装类型。如果他主要经营休闲装，您可考虑开一个男装或童装店。特别是在女装旁开个童装店，定会有好的效果。
(四)大商场调查
大商场集合各个部门的商品，满足了消费者多层次的需要。在平时，大商场会成为人们逛街、约会、办事的集合点。可见，大商场除能满足人们购物需求外，也成为大家公认的地理标志。在开店前，要对最近的大商场进行调查，才能在开店后与大商场竞争，在市场中争取一席之地。
在调查时，最重要的是其地理位置。大商店的地理位置有时能影响开店的位置。是想在大树下好乘凉还是想避开重要的竞争对手，则要通过对大商场的调查而定。一般来说，大商场所在地就是人流最密集的地方。开设服饰店就要在繁华地带，所以最好在附近，或在人流去往大商场的路上，在这种地方，人的流动量很大，容易获得顾客。但有时这样容易被大商场排挤，不易打入市场，这也就决定了开店后的一些经营策略。可见，调查附近的大商场是开店前的必备前提。
一、市场调研简介
市场调研的定义：一种借助信息把消费者、顾客及公共部门和市场联系起来的特定活动--这些信息用以识别和界定市场营销的机会和问题，产生、改进和评价营销活动，监控营销绩效，增进对营销过程的理解。
二、市场调研流程的11个步骤:
1. 确定市场调研的必要性
2. 定义问题
3. 确立调研目标
4. 确定调研设计方案
5. 确定信息的类型和来源
6. 确定收集资料
7. 问卷设计
8. 确定抽样方案及样本容量
9. 收集资料
10. 资料分析
11. 撰写最终调研报告并演示
三、市调数据收集方法:
⒈家访 访问者在被访问者家中进行访问。事先通过电话进行预约
⒉购物中心拦截访问 在购物中心的购物者被访问者拦住并邀请参加调查。访问通常在大厅或公司大厅内的仪器设备上进行
⒊办公室访问 访问者与企业业务主管或经理预约，在被访问者工作地进行访问
⒋传统意义上的电话访问 访问者在他们家外的地方通过电话与家庭主妇或商业代表进行访问
⒌集中电话访问 访问者在一个数据收集公司办公室里的一家小房间或一个工作区域，对每一位被访问者进行访问。通常监督人员将旁听访问者的操作情况以检查他们是否正确的操作市场需求调研的方法
⒍计算机辅助电话访问 结合地区中心电话访问形式，所有的问题被输入电脑并显示在屏幕上，然后由访问者通过电话读给被访问者听。访问者直接将反馈的答案输入计算机的程序中去
⒎全电脑化访问
编制对问题进行操作管理的计算机程序。被调查者通过使用键盘、触摸计算机屏幕或使用一些其他方法，将他们自己的答案输入电脑
⒏小组自我管理调查 被访问者被集中起来组成一个小组。每一位被访问者独立完成自己的调查问卷，这种将被访问者集中起来组成小组，在各自独立进行的方式能帮助访问者节约人力、物力
⒐留填问卷调查 访问者将调查问卷留给被访问者去完成。过一段时间，操作人员将返回获取完成的调查问卷或者问卷被寄回访问者处
⒑邮寄调查 访问者将调查问卷寄给预先已联系好的被访问者，由被访问者在完成问卷以后再寄回访问者处。
四、市场调研在房地产领域的应用
在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。
第1节 房地产市场调查的内容
房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。市场需求调研的方法
市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。
1、 房地产市场调查的重要性
我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把"非创新，即死亡"当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的"需要层次论"的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。市场需求调研的方法
___现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、
促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
2、房地产市场调查的主要内容
房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面:
a. 房地产市场环境调查
1． 政治法律环境调查 :
（1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
（2） 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2． 经济环境调查:
（1） 国家、地区或城市的经济特性，
（2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
（3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
（4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
（5） 国民经济产业结构和主导产业。
（6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。
（7） 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
（8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
（9） 财政收支。 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考"房地产市场调查"一章。
3． 社区环境调查:
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
（1） 房地产市场需求和消费行为调查
I． 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 II． 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
III． 需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
IV． 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买
行为的社会因素及心理因素等。
（2） 房地产产品调查
1． 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
2． 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
3． 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。
4． 本企业产品的销售潜力及市场占有率
5． 建筑设计及施工企业的有关情况。
（3） 房地产价格调查
1． 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
2． 房地产市场供求情况的变化经趋势。
3． 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
4． 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
5． 国际、国内相关房地产市场的价格。
6． 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
7． 价格变动后消费者和开发商的反应。
（4） 房地产促销调查
1． 房地产广告的时空分布及广告效果测定。
2． 房地产广告媒体使用情况的调查。
3． 房地产广告预算与代理公司调查。
4． 人员促销的配备状况。
5． 各种公关活动对租售绩效的影响。
6． 各种营业推广活动的租售绩效。
（5） 房地产营销渠道调查
1． 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
2． 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
3． 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
4． 房地产租售客户对租售代理商的评价。
（6） 房地产市场竞争情况调查 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括： 1． 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。
2． 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。
3． 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。 4． 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 5． 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。 6． 对未来竞争情况的分析与估计等。 7． 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量， 本企业和竞争者的市场占有率。 8．竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。
五、营销调研的程序
确定问题及调研目的→收集信息资料→初步调查→调查设计→选样→现场调查→资料分析→撰写和提交调查报告
确定问题及调研目的
根据调查目的的不同，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查来确定。
收集信息资料
资料可以分为两类：初级资料或原始资料。指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料或二手资料，指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，可以节省大量人力、财力。
一手资料的来源
1、访谈法。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士
2、问卷法。首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
3、观察和实证法。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场。
二手资料的来源
①政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等； ②同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如建工集团、房管机构等；
③市场研究机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济研究所、规划研究院等；
材料一：
（一）市场调研流程的11个步骤:
1.确定市场调研的必要性市场需求调研的方法
2.定义问题
3. 确立调研目标
4.确定调研设计方案
5. 确定信息的类型和来源
6. 确定收集资料
7. 问卷设计
8. 确定抽样方案及样本容量
9.收集资料
10.分析 资料
11.撰写调研报告
调研流程：调研计划撰写——调研问卷设计——调研问卷实施——调研问卷收集、整理——数据分析——调研报告撰写
（二）市场调研的内容：
1、经营环境调查
①政策、法律环境调查。调查你所经营的业务、开展的服务项目有关政策法律信息，了解国家是鼓励还是限制你所开展的业务，有什么管理措施和手段。当地政府是如何执行有关国家法律法规和政策，对你的业务有何有利和不利的影响。
②行业环境调查。调查你所经营的业务，开展的服务项目所属行业的发展状况、发展趋势、行业规则及行业管理措施。比如，从事美容美发行业，应该了解该行业国内及本地区的发展状况，国际国内流行趋势和先进美容技术，该行业的行业规范和管理制度制度有哪些。从事服装业的，应该了解服装行业的发展趋势，流行色和流行款式，服装技术发展潮流等。―家有家法，行有行规‖你尽快实现从―门外汉‖到内行的转变。
③宏观经济状况调查。宏观经济状况是否景气，直接影响老百姓的购买力。如果企业效益普遍不好，经济不景气，你的生意就难做，反之你的生意就好做，这就叫做大气候影响小气候。因此，掌握大气候的信息，是做好小生意的重要参数。经济景气宜采取积极进取型经营方针，经济不景气也有挣钱的行业，也孕育着潜在的市场机遇，关键在你如何把握和判断。比如，1989年夏天，香港部分有钱人纷纷移居外国，市场低迷，地价楼价大跌。在这种状况下，少数精明的、有政治眼光的商人看准时机，在楼价下跌时大量买进―楼花‖。不出半年中国政府局稳定，改革开放的政策不变，―一国两制‖方针不变，保持香港繁荣稳定不变，形势明朗，楼价攀升，精明的、有政治眼光的商人着实大赚一把。因此，了解客观经济形势，掌握经济状况信息，是经营环境调查的一项重要内容。
2、市场需求调查
如果你要生产或经销某一种或某一系列产品，应对这一产品的市场需求量进行调查。也就是说，通过市场调查，对产品进行市场定位。比如你经销某种家用电器，你应调查一下市场对
这种家用电器的需求量，有无相同或相类似的产品，市场占有率是多少。比如你提供一项专业的家庭服务项目，你应调查一下居民对这种项目的了解和需求程度，需求量有多大，有无其它人或公司提供相同的服务项目，市场占有率是多少。
市场需求调查的另一重要内容是市场需求趋势调查。了解市场对某种产品或服务项目的长期需求态势，了解该产品和服务项目是逐渐被人们认同和接受，需求前景广阔，还是逐渐被人们淘汰，需求萎缩。了解该种产品和服务项目从技术和经营两方面的发展趋势如何等等。
3、顾客情况调查
这些顾客可以是你原有的客户，也可能是你潜在的顾客。顾客情况调查包括两个方面的内容：一是顾客需求调查，例如购买某种产品（或服务项目）的顾客大都是此什么人（或社会团体、企业），他们希望从中得到那方面的满足和需求（如效用、心理满足、技术、价格、交货期、安全感等），现时好些产品（或服务项目）能够或者为什么能够较好地满足他们某些方面的需要等。二是顾客的分类调查。重点了解顾客的数量、特点及分布，明确你的目标顾客，掌握他们的详细资料，如果是某类企业和单位的话，应了解这些单位的基本状况，如进货渠道、采购管理模式，取系电话、办公地址，某项业务负责人具体情况和授权范围，对某种产品和服务项目的需求程度，购买习惯和特征。如果顾客是消费者个人，应了解消费群体种类，即目标顾客的大致年龄范围、性别、消费特点、用钱标准，对某种产品和服务项目的需求程度，购买动机、购买心理、使用习惯。掌握这些信息，将为你有针对性开展业务做准备。
4、竞争对手调查
在开放的市场经济条件下，做独家买卖太难了，在你开业前，也许已有人做相同或类似的业务，这些就是你现实的竞争对手。也许你开展的业务是全新的，有独到之处，在你刚开始经营的时候，没有现实的对手；一旦你的生意兴旺，马上就会有许多人学习你的业务，竞相加入你的竞争行列，这些就是你潜在对手。―知己知彼，方能百战不殆‖，了解竞争对手的情况，包括竞争对手的数量与规模，分布与构成，竞争对手的优缺点及营销策略，做到心中有数，才能在激烈的市场竞争中占居有利位置，有的放矢地采取一些竞争策略，做到人无我有，人有我优，人优我更优或者我转。
5、市场销售策略调查
重点调查了解目前市场上经营某种产品或开展某种服务项目的促销手段、营销策略和销售方式主要有哪些。如销售渠道、销售环节，最短进货距离和最小批发环节，广告宣传方式和重点，价格策略，有哪些促销手段，有奖销售还是折扣销售，销售方式有哪些，批发还是零售，代销还是传销，专卖还是特许经营等，调查一下这些经营策略是否有效，有哪些缺点和不足，从而为你决策采取什么经营策略、经营手段、提供依据。
6.货源情况的调研 创业者搞商业型的企业要清楚货源情况；货源对企业经营有重大影响。货源充足，价格便宜，意味着未来有利润可赚，货源短缺，价格昂贵，意味着以后经营艰难或者会赔本。
（三）市场调研的方法：有文案调研、实地调研、特殊调研三种。
文案调研 主要是二手资料的收集、整理和分析
主要的渠道来自网上资料搜索和图书馆等书籍信息搜索。
实地调研
实地调研可分为询问法、观察法和实验法三种。
1.：就是调查人员通过各种方式向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法。它可分为深度访谈、GI座谈会、问卷调查等方法，其中问卷调查又可分为电话访问、邮寄调查、留置问卷调查、入户访问、街头拦访等调查形式。
采用此方法时的注意点：所提问题确属必要，被访问者有能力回答所提问题，访问的时间不能过长，询问的语气、措词、态度、气氛必须合适。
2.：它是调查人员在调研现场，直接或通过仪器观察、记录被调查者行为和表情，以获取信息的一种调研方法。
3.：它是通过实际的、小规模的营销活动来调查关于某一产品或某项营销措施执行效果等市场信息的方法。实验的主要内容有产品的质量、品种、商标、外观、价格，促销方式及销售渠道等。它常用于新产品的试销和展销。
4.所谓投影技法是一种无结构的非直接的询问形式，可以鼓励被调查者将他们对所关心问题的潜在动机、信仰、态度或感情投射出来。在投影技法中，并不要求被调查者描述自己的行为，而是要他们解释其他人的行为。在解释他人的行为时，被调查者就间接地将他们自己的动机、信仰、态度或感情投影到了有关的情景之中。因此，通过分析被调查者对那些没有结构的、不明确而且模棱两可的"剧本"的反应，他们的态度也就被揭示出来了。剧情越模糊，被调查者就更多地投影他们的感情、需要、动机、态度和价值观，就象在心理咨询诊所中利用投影技法来分析患者的心理那样。和心理学中的分类一样，投影技法可分成联想技法、完成技法、结构技法和表现技法。
5 小组(焦点)座谈(Focus Group)是由一个经过训练的主持人以一种无结构的自然的形式与一个小组的被调查者交谈。主持人负责组织讨论。小组座谈法的主要目的，是通过倾听一组从调研者所要研究的目标市场中选择来的被调查者，从而获取对一些有关问题的深入了解。这种方法的价值在于常常可以从自由进行的小组讨论中得到一些意想不到的发现。
6 传统的电话访问 传统的电话访问就是按照样本名单，选择一个调查者，拨通电话，询问一系列的问题。访问员（调查员）按照问卷，在答案纸记录被访者的回答。调查员集中在某个场所或专门的电话访问间，在固定的时间内开始面访工作，现场有督导人员进行管理。调查员都是经过专门训练的，一般以兼职的大学生为主，或其他一些人员
7 拦截访问 拦截访问是指在某个场所（一般是较繁华的商业区）拦截在场的一些人进行面访调查。这种方法常用于商业性的消费者意向调查中。拦截面访的好处在于效率高，但是，无论如何控制样本及调查的质量，收集的数据都无法证明对总体有很好的代表性。这是拦截访问的最大问题。
3． 入户访问 入户访问指调查员到被调查者的家中或工作单位进行访问，直接与被调查者接触。然后或是利用访问式问卷逐个问题进行询问，并记录下对方的回答；或是将自填式问卷交给被调查者，讲明方法后，等待对方填写完毕或稍后再回来收取问卷的调查方式。这是目前国内最为常用的一种调查方法。调查的户或单位都是按照一定的随机抽样准则抽取的，入户以后
4． 深度访谈法 、深度访谈法是一种无结构的、直接的、个人的访问，在访问过程中,一个掌握高级技巧的调查员深入地访谈一个被调查者，以揭示对某一问题的潜在动机、信念、态度和感情。比较常用的深度访谈技术主要有三种：阶梯前进、隐蔽问题寻探以及象征性分析。深度访谈主要也是用于获取对问题的理解和深层了解的探索性研究。确定的访问对象也有一定的法则。
特殊调研
试验法、语义区别法等购买动机调查；CATI计算机调查等形式。
创业后期调研方法：
电话访问
企业内部的销售代表或专业的第三方调研公司的人员通过电话对客户进行有条理的访问。电话访问的优点是由于人性化的、与客户直接的访谈，一般会有高的参与度。电话访问的缺点由于拒绝率的上升而降低效率；如果委托第三方专业公司可能涉及较高的费用；更重要的是消费者越来越讨厌接到影响其生活、工作的电话使得电话访问越来越困难。 在线访问
企业利用在线的调查、免费的网上文字评语、在线的调研收集客户的信息。在线访问的优点包括由于便利而有比传统邮寄调查更高的反馈率；对客户和公司都有成本上的优势；借助软件便于快速分析数据。在线访问的缺点是如果客户自己发起的在线访问有可能产生扭曲的结果；可能产生不准确的回复（自动回复系统通常自动寻找关键字而发送自动的回复）从而忽略客户顾虑中细微差别；除非绝大部分客户使用网上渠道提供反馈意见，否则收集的信息不完整。
邮寄/传真调查表
公司通过直邮或传真向抽样的客户进行调研。这种调研的优点包括由于被访问者有足够的时间回答问题而收集到精确的、高质量的问卷；可提供便于量化的结果；由于大批量邮寄而成本较低。这种调研的缺点是调研的完整性取决于被访者的意愿；由于回收率一般较低或迟缓而统计效果不佳。
集中小组调查
是经过仔细选择邀请一定数量（6 – 15个）客户，在一个专业的调研主持人的帮助下了解与客户的满意度、价值相关的内容。这种调研的优点是根据提供的讨论指南和时间表对客户的偏好和顾虑有全面深入的了解；便于与客户建立良好的关系。这种调查的缺点是由于调研主持人的偏见而得到有曲解的结果；为了鼓励被调研者的参与每次小组座谈会的参与人数有限制；如果扩大抽样的人数所投入的成本就很高。
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