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投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了商铺投资风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。
商铺投资的种类，按照商铺的开发形式对商铺分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑底商商铺投资；
5、百货商场、购物中心商铺投资；
6、商务楼、写字楼商铺投资；
7、交通设施商铺投资
投资商铺五要素：
投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
位置：与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。
规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。
价格：多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。
回报：投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。
使用率：使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····
影响商铺升值因素：
商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：
零售业带动商铺：中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。
人气指数：大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。
地区潜力：商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。
下面就让我们从16个方面对商铺投资风险和商铺投资注意事项进行详细的分析吧：
1、地段：
地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。
2、临街状况：
商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
3.人流：
你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。
但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
4.驻留性：
想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。
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三正易经网/ 从商铺风水的角度来看如何选择商铺?
近年来由于投资热潮的兴起，投资客对于一些商业旺地的临街商铺投资热情度极高，基本上，临街商铺一推出就被抢购一空。可谓一铺难求。之后，随着商业地产的兴起，很多大型商场、卖场、城市综合体出现在各大中城市，成为新的物业投资热点。
从无论是自己想开商店还是从投资价值的角度来说，首选当然是临街商铺，其次才是商场内的商铺。而且，更重要的是，投资临街商铺的风险明显小于商场内商铺。如何从风水的角度选择商场内商铺？
首先，从外局判断。在商场、卖场外，看商场周边的马路高低、车流方向、楼群、高架桥、广场等，从外局判断整个商场的旺衰；
接着，用罗盘测量出整个商场的坐向，分析人流的走向，空间的大小等，进一步运算分析。
再通过整个商场、卖场确定那个区域最旺，哪个区域最差。再去选择具体的铺位（或者档口）。具体选择某个商铺时，需要考虑纳炁，包括地炁、人气旺衰的问题。
要先判断这个商场的旺衰，再判断具体某个商铺的旺衰。大气候决定小气候。再综合考虑。如果商场的外局符合风水原则，内局也符合风水法，是最好的。如果外局风水很不错，只是内局风水存在问题，一般可以采取调整催旺。（文/黄森权，来源：三正易经网）
商铺攻略之商铺投资的四大诀窍
手里有了闲钱，有相当一部分人选择投资买房，其中由于商铺的投资回报率略高于住宅，越来越多的人开始涉足商铺市场。如何更好地把握小商铺市场?有关专家提出了商铺投资的四大诀窍。
攻略 1
算清投资收益率
买小商铺前要考虑，是自己经营还是出租?若自己经营，则要对周边环境做比较清楚的评估。如周围有大超市的地方不适宜再开杂货店，中低档住宅区不宜开高档名牌服装店，预期收益会不会高于投资房产和开店资金?如果是想出租给别人使用，在投资店铺之前要大体知道出租的对象预备经营的项目，预期租金会不会超过银行利息。另外，投资商铺最好要产权明晰，几个人共同投资容易有产权纠纷，这样会不利于房产的增值。商铺投资现在还不是很成熟的行业，投资者要量力而行，根据自己的资金情况选择不同地段、不同面积的商铺。
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抢占要地核心圈层
投资小型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说，商业圈半径在250—500米之内为核心圈层;半径在1公里左右为中心圈层;公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层。对于中小型商铺地点选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层、次中心圈层。如果资金充裕，可以在繁华地段投资。
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因地制宜特色专营
商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那
些有鲜明特色的商店发展。此店址的特征是：商业效益好，投资费用相对较大，应针对性地对顾客提供服务。住宅区地段的顾客是住宅区和附近的居民，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。此店址的特征是，有关家庭生活的商品消费力强，以日常用品为主。火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展饮食、生活用品、当地特产等方面经营的商店。
3. 4
超前意识看好新区
所谓超前意识，就是要善于瞄准新建市场。一般来说，新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大。再者，在一些新的热点板块，一般房产商在开发临街住宅时，大多有一定量的经营门面供出售。这些地段尚处建设初期，人口密度相对市区来说较小，因此商铺售价比较低，考虑到这些地段有大量在建的楼盘，今后的居民密度会骤然增加，在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外，如一些地铁或新辟公交车延伸线的车站附近，今后的人气也会集聚，就可作为投资机会好好把握住。
专家：不看好购买商场内商铺
由于受到了房地产的限贷限购政策的影响，大量的房地产基金和项目都掉头往商业地产走，那到底商业地产是不是金矿呢？商铺投资前景如何呢？日前，广州专业市场协会会长、邵建明在记者采访中特别强调，不看好购买商场内商铺。
不看好购买商场内商铺。
商业地产要靠特色经营
对于商业地产的发展前景，关键看经营。邵建明认为，做得好就是黄金奶油，做不好就是万劫不复。邵建明指出目前国内的商业物业有些由于定位不准确或者是盈利的不够，长期以来经营不兴旺，有些一拖再拖还是开不了业，有些是开业几个月就要关门大吉，人去楼空等等这些情况都时有发生。
邵建明表示：上世纪八十年代末九十年代初商家可以把商业物业进行简单增值，是做租金差价的时代。但在未来的三十年这种情况已经一去不复返。真正的商业地产我觉得是以经营获利为主，要差异化经营和特色化经营，也就是说商业带旺地产。
具体到投资商铺，记者发现，现在广州有几个大的商场卖铺，都是把商场内的商铺隔成一个一个小商铺来卖。对于投资者来说，这样的铺位能不能买？
投资者要注意，要是商城里隔开小商铺来卖，目前来说我没有看到有做成功的案例，同时从人性和利益的驱动角度来看，你想想要是我们开发商自信可以经营好的物业，会拿出来卖吗？可要知道，租金对于开发商来说是现金奶牛。而同时把所有的商铺隔开来卖的话，又怎么去估量诚信经营呢？”
据了解，多年前广百新翼负一、负二层的开发商就是以隔开380多个小铺的形式销售商铺，最后因各种因素导致商铺陷入难以开业的境地，一拖就是五六年。小业主们只好将商铺按照原价的8折卖给广百集团。
地产商往往是打出一个商业的概念以后把它炒得高到天价，然后卖完就走人。
总而言之，“我是不看好在商场内买小商铺，这样对整个物业来说就意味着堵死了做旺的出路，同时也会给社会带来很多纠纷和不稳定因素。”邵建明表示，这样做只会吸引一些没有投资渠道和对投资认识比较浅薄的中小型投资者。
买街铺须衡量回报率
而不买这些大商场的小商铺，是否可以买一些街边的商铺？
“街铺确实有投资价值。”不过，邵建明指出，目前广州很多街铺价格是很高的，有的街铺高达数百万元的价格，可租金一年也就几万元。邵建明认为，投资者一定要计算好投资回报的期限有多长，如果回本获利的时间超过30年就没有什么投资价值，因为商业物业的使用年限也就40年。
另外，很多小业主买下铺后不能够把它做旺，也是非常大的风险。邵建明认为，商业地产还是要差异化经营和特色化经营。
2005年前，项目做商铺，都是一些住宅的底商，一是配套的需要；二是多回笼一些资金的考虑。当时销售的顺序一般都是先住宅后底商，住宅清盘了，甚至客户入住了，才开始销售商铺，这样商铺也能要上价格。先通知买住宅的客户，有商铺销售了，这样住宅的客户以及他们的朋友圈能卖掉一大部分，还有开发商的关系以及合作单位就能售罄。
当时开发商也没合计，早点销售早回笼资金，省一些财务成本。不过，当时都如此销售了，似乎是行规了。
2005年之后，开发商学乖了，尽量多争取一些商业指标，毕竟这个收益大。自然而然，商铺的面积就大了，所以项目住宅第一次开盘之后，就开始分阶段推售商铺。
当时也讲到了“情景营销”，也就是体验营销，所以在商铺销售之前，都会将商铺的外街做出氛围，在商铺的门脸上做一些昭示性的宣传（小超市、银行、干洗店等），包括雨搭、商业街上的休闲座椅布置等。置业顾问也会向来咨询商铺的客户讲解后续的商业布局（意向的），讲述一下社区的客户都是高端的、购买力强，以及周边其他以往建设的社区居民多（因为以前社区商铺配备少），这样广泛的人群以及购买力，买商铺肯定赚钱。
说白了，就是用卖住宅的手法来卖商铺，商铺还是能够卖掉的，但是溢价的空间并非很大，不过也是有利于开发商回笼资金的。
2010年之后，各大社区都有较大的商铺布局，所以商铺的销售竞争也比较激烈。如何快速销售以及卖一个不错的价格，也成为一个项目销售必须学会的功课。
卖商铺离不开一个专业词组“装户”。
装户对商铺销售来说更为重要，商铺的客户在购买前对自身购买的铺位一般都有个明确的方向，虽然都清楚“金角银边草肚皮”在价格上会有体现，但是后续的增值空间还是有所不同的，就是说改变客户的购买意向商铺位置比较难，经常会出现有些商铺一群人想要，有些商铺位置无人问津。
在房地产销售中，通过装户的目的就是为了提高成交率，装户装得好，客户满意，开发商满意，这就需要一些专业的技巧。商铺的阶梯比商铺好
销售商铺，主要分成三个招式：
一、落位
通过一段时间，对外传播商铺的销售信息。针对来电来访的客户需求点都要做好登记，尽可能的细致一些。特别是来访的客户，要做细致的洽谈，将他们的需求了解清楚，特别是“购买意向度”要做出评估，对需求的意向度要进行排序，便于后续对客户需求的调整，要求他们填写至少三处以上的选择。
在销售前的阶段，要保持一定的联系，确保客户对商铺需求的热度，通过告传播、竞品对比、未来升值空间、商铺稀缺性等，将这些信息传递给客户，让客户保持对商铺购买的热度。
在开盘前，要做商铺推介，关于具体商铺推售的数量，要根据需求量来确定，供求比基本上做到1:1。然后举办一场商铺推介会的活动，要求客户前往参加，在推介会上主要是起到造梦的愿景，着重阐述后续的升值空间，在原来客户的购买热度上推波助澜，制造出紧张的氛围，感觉只有抢才能够买到。
同时运作一条隐线，在置业顾问中都在传播同一句话：商铺很火爆，只有找总经理才能买到。这种信息通过客户传递出去，这些购买商铺的客户群，就会在这个阶层（圈）内进行传播，肯定会找一些关系户，这样总经理那边的放水一定要细水长流，这样反过来，在市场上形成第二波的推动力，制造出更大的影响。 在商铺推介会之后，可以进行商铺诚意金缴纳，对客户的需求进行落位，在这个阶段，要根据的客户需求明确三个选择铺位。
二、引导
根据落位选铺情况，对部分的客户需求进行引导，引导没有选择的铺位上去。 购买数量少的给多的让位；对好的商铺进行销控。
这种引导包括三种手段。
一是，告知稀缺，已经给关系户了。
二是，给其他客户买了，人家需要好几个连着的铺位。
三是，价格引导法，每个铺位的价格都是不一样的，价格定价，一是根据位置，二是根据客户的选择多少，选择客户多的商铺通过调价可以筛选下来一部分客户，但对这些客户一定要做好引导工作。
引导要做好，前提是要做足氛围。这种氛围从销售队伍中要形成，在某种利益下，置业顾问可能会出现跟客户“站一个队伍”，所以对置业顾问释放的信息就是，某个客户只能选择这个商铺，让置业顾问去说服客户，否则就没有别的商铺可选，在这种强压下，置业顾问的潜能会得到很大的提高，而且会想办法去让客户选择“必选商铺”。
置业顾问传递给客户的信息，很快会在各客户间传递，一般一个城市，能购买起商铺的客户就是一个特定的群体，他们之间有着很多的关系网，所以他们之间的信息一旦传播开，就会造成紧张的局面。这个局面制造了“商铺稀缺”的氛围，开发商就会成为主动者，那么开发商在商铺价格、选铺规定等方面就有了主动权，利于商铺销售。商铺的阶梯比商铺好
三、挤压
在落位、引导的工作中，逐步的再次积累客户。
对引导的客户，再进行挤压，通过不同的压力，包括将来的升值空间、目前的稀缺，使得我们能将客户都挤压到不同的铺位上，能保证销售工作的顺利开展。 挤压的目的不是为了挤走客户，因为通过前面两个招式，你推售的200套商铺可能才积累了250个客户，这样即使前面两个招式到位，运气好200个商铺售罄了，但是后续推售的商铺就缺少了销售的“发动机”，因为成功的商铺销售就是让一部分人“买不到”商铺。
用2:1、甚至是3:1的购买成功率让客户产生强烈的购买欲望，确保一期售罄局面的形成，剩下的客户，可以放到二期去买商铺，这样可以保证商铺推售的节奏，开发商可以一直掌握主动权，而且一期购买到的客户，才会感觉到买得值，买到就赚到，其宣传口碑对后续商铺销售起到很大的宣传作用。
购买商铺的客源是珍贵的，毕竟是高端客群，把握住这些客户很重要，因为这些客户有很强的购买力以及口碑宣传力。商铺一期没买到，可以买第二期，如果一直没有买到，可以推荐购买公寓、写字楼等其他投资性的产品。
营销招式很多，每个楼盘有自身的特性，具体的操作手法还要因盘而异。
怎么选择商铺风水
新手开店，一片迷茫，怎么选择商铺风水？可从以下方面入手考察：商铺地形、、商铺门牌号、商铺门牌号、水商铺规划风水。
怎么选择商铺风水
商铺地形风水
商铺所处位置的地形、商铺的外观形态等可见因素。总的原则是追求铺前开阔，最好没有任何遮挡物，比如：围墙.、电线杆、广告牌及过大遮眼的树木等。铺前开阔，可以接纳各方生气，这与经商所追求的广纳四方来客相一致。至于街道的走向、商铺的朝向等不应一概而论，应结合其他气、势等因素综合分析。商铺的外观形态即造型，既要考虑安全实用，也要注重其象征性。一个独树一帜的建筑，总会给人以先声夺人的感觉，并充分引起人们的关注。那种设计成圆顶碉堡似的商铺，其竞争性往往不及尖顶的商铺。需要特别提出的是，住宅怕“反弓”，而商铺则不怕“反弓”。 杭州西湖边的一些商铺如果不是设计成弓形,，而是反弓形，生意可能不会像目前这样冷清，当然，这种设计减少了商铺的面积，需综合考虑。目前，在城市里，高架和隧道随处可见，像杭州解放路这种两头为隧道的地段应认真对待。
商铺门牌号风水
其实顾客看门牌号的习惯是眼光先落在意头好的数字，所以商铺门牌号风水选择就要慎重！ 2、5、6、8、9、10是吉利的数字，“2”意味着容易，“5”意味着五行的谐调，“6”代表财富，“8”意味着致富，“9”是长寿之意，“10”指美满确定。因此，“289”其意义就是“容易长期致富”，或者“生意长期繁荣”。“4”在风水中是不吉祥的数字，特别是广东语，“4”字的发音听起来像“死”字，因此“4”意味着灭亡和死亡。如“744”就是一个不吉利的数字，意指“肯定死亡”或“生意不成”。
“8”被看成是汉字“发”，“9”被看成“久”，“6”，被看成“路”和“又”。这几个数字的组合，因与民间的发财观念相契合，而最受人们的欢迎。如“168”，汉语的谐音是“一路发”；“8888”，汉语的谐音是“发发发发”；“868”，汉语的谐音是“发又发”等。“868”，汉语的谐音也是“发又发”等。商铺的阶梯比商铺好
华人喜欢数字中的偶数，认为这表示双双成对，避免孤独感。在奇数中，“3”听起来像广东话中的“活着”一词，但不认为是特别吉利。然而，也有些人偏偏喜欢用“3”，如数字“7373”中就有两个“3”，认为有“肯定生存”的意义。其间，大部分数字附以吉凶含义，多是来源于数字与汉字的拼音，将数字与汉字字音相通，就看成拥有汉字的字意，给人以吉祥舒服的心理暗示。
商铺人气风水
商铺所处位置的各类信息环境。一是阳气，即商铺周边的人气如何？人气旺肯定能带来生意上的兴隆，在人流密集的繁华地段往往是一铺难求，足以说明阳气对商铺的重要性；二是阴气，即商铺周边是否有墓地、陵园、疗养院、太平间、死水沟等场所，这些场所易聚集阴气，与阳气相克，不利于阳气的生长；三是杀气，即商铺周边是否存在国家机器，诸如军事机关、司法机关之类，杀气与和气相克，经商讲究一个“和”字，即和气生财。 关于气的方面，我们可以举两个实际的例子。一、杭州某地在原火葬场位置上建设了一家大型的市场，市场开办者已注意到了该位置的特殊性，在“化龙”的位置上作了特别处理。但笔者发现，该处理不但没有使阴气最少化，反而使得阴气更大化。因为在“化龙”的位置上从外地移植了一棵大树，这种处理将会适得其反，故周边的商户或关门或转让，生意十分冷清。二、杭州市区某广场是前些年在旧城改造的基础上建成的，拆迁前广场北部位置原来为居民生活区，改造后的功能及定位使得广场北部人气大失，阳气明显下降，广场南部有陵园的存在，而西部有军事机关的存在，因此，设想中的“商圈”并没有出现，周边大商场的经营也均不理想。唯独东部有半条街保留了原建筑，延续了原信息，人气较旺，生意尚可。商铺的阶梯比商铺好
商铺规划风水
商铺所在地周边的定势及今后的趋势是否存在因势利导的条件，是否存在可以借用的风水。在民间常有借风水一说，所谓借风水其本质上是借势，如在某知名大商场的周边开设服装市场；在某客运中心的周边开设快餐店等，均可视为一种借势行为。一个有势可借的商铺无疑
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是一个好铺。实力强者可以自己定势、造势，尚无实力造势者则可以通过借势来达到目的。需要明确的是，借势者并一定会损害造势者的利益，在更多的情况下是两者共同得利、共同发展。 依靠借势和造势共同发展的最成功的案例应该是义乌的小商品市场了。市场是政府举办的，可以凭借实力来造势，对于那些无法在市场里搞到商铺的商人怎么办？他们则走了一条借势之路，即在市场周边的居民小区，组成特色专业街，其结果是双方共同发展。一代又一代的小商品市场都在这种造势与借势的结合中发展壮大的。
大胆考察，小心求证，选择商铺风水谨慎不得马虎是为了以后生意着想，毕竟一分钱一分货，卖不出去干着急，亏本买卖做不得，都怪当初不知怎么选择商铺风水。
投资商铺的好处
我们首先讲讲商铺投资与住宅、写字楼、股票等其他投资的比较分析。这里面分三个，第一个是商铺投资与住宅投资的比较，第二个是商铺投资与商务投资，或者是写字楼投资的比较。第三，我们会关于商铺投资与股票、基金产品的比较分析。 在讲这个概念之前，我们首先有一个界定，今天关于商铺投资的主要是针对一些私人投资者、中小型商业物业、住宅或者写字楼投资。这里不包括对于大型购物中心，高档的写字楼，一些机构和基金的投资者的投资。因为他们的投资行为比较特殊，不包括在我们今天所要讲的范围内。
首先讲商铺投资和住宅投资的比较。商铺投资和住宅投资，首先参与的主体是有差异的。住宅投资只有发展商和购买住宅物业的人，经营主体差别比较大。商铺的经营主题很多，你可以开餐馆，也可以做其他的。住宅主要是居住。经营者与使用者的差异也是不一样。商铺的经营者与使用者的差异非常大。住宅就是一个主体，差异非常小。从销售的难度来讲，买商业物业，在以后出售的过程中，难度比较大，而出售住宅的难度相对比较小。从经营管理的角度，商铺投资要获得长期稳定的收益，必须需要良好的经营和管理，当然住宅也是一样，它的要求相对比较低。商铺的价格评估，难度比较大，对住宅的评估，相对比较容易。另外，最主要从投资风险的角度来讲，商铺投资的风险比住宅投资的风险大。从投资收益看，衡量这项物业价值的主要要素租金收益和销售收益。这两个会决定一项物业的价值。商铺投资的租金收益目前市场上认可在10%左右，整体的住宅投资租金收益每年只有4%到5%左右。住宅的销售收益，因为这两年的涨价幅度比较高，住宅的销售收益也比较高。但是相比商铺总体来讲还是比较低的。
我们可以以一些实际的案例进行一些比较。比如说大家比较熟知的SOHO现代城，我们评估物业的最主要的两项价值。SOHO现代城，从7000多块钱开盘，卖到一万块钱。现在二手市场的交易价格在15000到16000之间。商铺的销售均价，当时大概在2万
块钱。沿着长安街的是两万二，沿着社区的是一万八左右。现在要买，基本上在四到五万的价格水平。从这两个之间可以看出来，销售的收益差别比较大。你可以通过这两项的收益可以很清楚的知道他们投资的回报、收益差异还是比较大的。
你还要考虑到其他的影响租金收益的因素。比如说当时买住宅的，目前出租给办公物业使用的，出租的租金基本在3块钱之内，而且住宅住户的租期是比较短的。商铺用户的租期是比较长的，而且商铺平均价格应该保持在10块左右。空置期还有一个风险。通过这两项收益的比较很快知道那一个更值得投资。这是关于住宅投资与商铺投资的比较。
下面我们讲讲关于商铺投资与写字楼投资的比较。商铺投资与住宅投资与写字楼投资的比较，很多是一样的。核心的差异在什么地方呢？一个商铺投资与写字楼投资的差异就是，这两项对管理的要求比较高，好的甲级写字楼是不出售的，出售的写字楼这几年租金的增长幅度是比较弱的，就是因为有一些物业公司没有做好管理。商铺投资和写字楼投资经营管理的成本都比较高。从销售的难度来说，商铺与写字楼，买了以后放在二手市场交易的时候，这两个的交易难度都是比较大的。从租金收益比较的话，商铺投资的租金收益远远高于写字楼投资的租金收益。商铺的销售收益也是要高于写字楼的销售收益。
我们还是通过实际的案例来了解。比如说昆泰国际中心，这是一个综合型的，既有写字楼也有酒店，也有商业的物业。我们可以了解它一般的销售价格。当时昆泰的写字楼销售均价大概在一万五左右，现在二手市场的销售价格在两万二到两万五之间。商铺当时的销售均价在三万两千块钱，现在你六万块钱很难买到。从这个销售收益里面来比较肯定是商铺更好。
从租金收益比较，现在昆泰写字楼的租金基本在五块多一点，商铺的均价在15块以上，更高的可以达到20块钱。面积小的租金会更高。这时候你还要考虑其他的影响你收益的因素。比如说商铺投资与写字楼投资。商铺的租期可能会更长或者更稳定，
因为你面对着很多可以选择的租户，尤其对于昆泰的客户，他们的租期都在8年，甚至15年，商户的租期比较长。写字楼的租期一般在两年。因为写字楼每两三年要换一个租户，你就有一个空置的风险，你需要重新寻找租户，你要拿出一笔资金给中介机构，你还要考虑到装修期。商铺的经营租户比较稳定。昆泰的情况比较典型，商铺的租户，从开业到现在，基本上很少换租的。
再说说商铺和股票基金的投资比较，首先申明一下，我从来不做股票，但是我会关注这些市场。他们主要的区别，一个是投资理念的不同。股票是一种投机，而商铺投资是一种投资行为。商铺是一种可以自己控制的投资行为，风险也在自己可控制的范围。而股票投资不在自己的控制范围之内。更多的会受到国家宏观经济的影响，甚至会受到国际金融的影响。比如说这一次美国的次贷危机，使全球每一个国家的股票市场受到了影响。现在如果你面对一个股票的投资者，如果说他在过去的半年时间，没有腰斩一半，他都不好意思跟别人说。这就是商铺投资和股票投资的本质的区别。目前，不论是中国的股市还是全球的股市，还没有真正进入一个价值投资的时代；第三点不一样就是对资本的要求不一样。商铺投资的门槛比较高，至少需要上百万资金。而股票拿一两万块钱就可以做了；第四点是风险程度不一样，股票的投资风险非常大。商铺投资与住宅比较比较，风险大，但是与股票比较，简直是太小了；另外，投资的流动性是不一样的。股票你今天买了明天可以卖，而商铺投资，你今天买了，再卖出去需要相当长一段时间，它的销售难度比较大，因为它的总价高，你需要找到一个上百万、千万的投资能力的人不容易；另外，投资杠杆也是不一样。商铺投资可以得到银行、金融的支持，股票投资几乎不可能。这是他们的性质所决定的。这是股票基金投资与商铺投资主要不一样的地方。
当然，任何投资与投资人本身的偏好是有关系的，不同的人有不同的投资方法。不论是什么样的投资，投资什么样的物业，都有一个共同的希望。就是希望有最低的投资，第二个就是希望有最高的定期现金流，第三，他希望有最早的现金流，最后，
他想投资出售的时候，有一个最高的销售收益
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