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投资商铺失败

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投资商铺失败一:如何投资商铺?怎样判断一个临街商铺是否值得投资?

  怎样判断一个临街商铺是否值得投资这个问题的质量比较高,受众关注面也比较广,也很有代表性。所以我决定耗费三个小时的时间好好回答下这个问题,毕竟属于我的专业范围内。 

  我首先要批评一下提这个问题的人。问题和备注暴露了你的心理,你希望得到一瓶万能神药,不但要能够包治百病,而且还要带着这瓶万能神药能够横向天下。判断一个临街商铺是否值得投资,不是靠几个指标和几组数据就能够判断出来的,更别提什么精确了,如果谁有这个本事,他能瞬间把万达拉下马成为宇宙第一商业地产开发商。都能做到精确判断一个临街商铺是否值得投资了,还投资什么商铺啊,直接去做金融开发商了。 

  提问已经明确说明是沿街商铺了,实际上沿街商铺也是有不同种类的,至少包括了小区底商和商城的沿街店面两种。一般情况下所说的沿街商铺,指的是住宅开发商为本小区和周边居民进行的生活配套(有的能够形成综合体),所以底商的存在本身是有一定居民为基础的。而商城的沿街底商与小区沿街底商相比,考量的问题和方式是完全不同的。商城有专业商城和综合商城等等的诸多区别,比如说有的商场是只租不售的,有的商城出售一部分、开发商自己保留一部分;有的出售时带有产权,有的出售时只有使用权。所以商城的商铺,不管是否沿街,在投资的时候,评估起来比小区的沿街底商要复杂得多。看到这里,就有人觉得,一个没有产权的商城商铺,就不比小区的沿街底商有投资价值了吧?但是如果这个铺位紧邻大型超市的入口呢?显然,这时候的投资价值比很多小区带产权的沿街底商要高的多,即使没有产权也不沿街。 

  如何投资高铺?很长一段时间以来,人们在投资房产的时候,考量的都是地段!地段!地段!实际上国内十几年间,高速膨胀的城市化进程和城市集群效应,进行房产投资的时候,地段早已不是第一考量因素,前年你看到的一块菜地,有可能后年就会变成闹区,这样的案例太多太多,就不举例说明了。所以一个区块能不能发展起来,是投资房产首要考量的,很大程度上这就关系到政策因素而非市场因素了。所以有那么多人之前根本没去过北京,只是根据常识和有限的了解,就巨额购买了北京的房产,这就是政策而非市场因素对人们的心理影响。但在投资一个比较小的城市的时候,应该是必须要对基本的数据指标有所了解的吧?!这个时候数据指标才有一定的参考价值,比如人口多少、消费情况如何、整个城市和区块的工业或服务业发展如何、商铺面向的受众群体如何等等,这关系到异常复杂的地缘因素,根本没有统一标准,是否下手投资只能靠感觉而非数据指标。 

  上面两段包含了商铺的类型和业态的区别,以及必要的投资常识和前期考察,具体就不细述了,因为没有涉及到某一个项目,只能笼统的讲一下(若有人想要问具体的项目的话,不好意思,拒绝回答)。接下来说一说投资和投机的问题。 

  你为什么想买一个商铺,而不是买一吨黄金或者去炒股票,亦或者投资一家公司?这关系到投资心理,也用来判断你的专业知识。如果你横向综合考量之后,觉得投资一个商铺比较符合现状,对家庭或企业来说,这是一个最合理的选择,那么你就具体问题具体看,第一道测试过关。如果你想要投资一个商铺,只是觉得身边有人买了商铺,我也应该买一个;或者你觉得这个商铺以后的增值潜力非常大,买到就是赚到,哪怕自己钱不够,借钱也要抢一个铺位来,对不起,这不是投资,这是投机。投机的后果往往是很严重的。 

  我写本文的时候,时间已经是2013年盛夏了,房地产市场从疯狂步入了理性阶段。前些年,不管你买的是商铺还是住宅还是公寓什么的,到现在应该都有所升值。当一个行业从高峰期整体进入冷却期,不管你投资这个行业中的哪一个品类,都要谨慎谨慎再谨慎。如果家庭或企业从长期的角度出发、从投资理财的角度出发、也有足够的专业知识和判断能力,此时就是打算投资一个商铺,那么还是可以看看的。倘若你只是想在房产市场做一笔投机生意,我也奉劝一句,你趁早歇了吧。下面开始讲一讲商铺的投资收益问题。 

  好铺养三代,话没错,但这话要看是从谁嘴里说出来的。这是一句实话,也是一句被房产同行用烂了的话,谁都在这么讲。下面我从正常的客观角度分析下这句话。 

  商铺的投资收益,主要包含了两个部分,一个是物业的增值,一个是租金的收益。看中物业增值的是投机,看中长期租金收益的是投资。如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多,那么毫无疑问,这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业,投资一个商铺的时候,正常情况下是当做固定资产进行的,不应该只看中物业增值。物业增值是附加值,租金的收益才是首要考量。这里面有一个悖论,租金越高,往往物业的增长度也越高;相对的,租金越低的商铺,物业增值幅度也越小。好铺养三代,指的就是固定资产的长期租金收益,而不是物业增值。哪怕有一天物业本身增值增值幅度极小或已不再增值,但租金收益也足够一个家庭的日常开销,这才是一个好商铺。 

  上面这段话,引出了商铺的核心问题— —经营。一个好铺位和一家好公司是一样,都是经营出来的,房东和董事在商业本质上并没有差异。一个售楼员告诉你说,我这个铺位可以养你三代人,指的就是后期经营状况、生意会如何的好(创业网 。所以,判断一个商铺是否值得投资,上面的话你都可以不看,要真正判断的是后期的生意能不能经营的起来。至于如何判断一个商铺后期的生意能不能做的起来,这个,真的很难,甚至没有人真正知道,什么数据,什么指标,统统都没有用,你只能在有限的范围内作出无限的判断。有些大城市的核心闹市区,一些铺位怎么都做不起来,应该都有所接触吧?一些远郊的铺位,周围无论人流还是配套都很差,但生意还过得去,这两种我都见得多了,见怪不怪。倘若花了一样的价钱购买的铺位,后期的投资收益率,差距可是大了去了。投资一个相对成熟的区域,以后的物业增值幅度不可能会大,此时的投资成本也会很高,因为物业增值的部分已经体现在售价中了;先人一步投资一个潜力区块,也许能够享受到极高的物业增值红利,同样的,潜在风险也会比较大。投资的收益和风险是成正比的。 

  一个好商铺是后期养出来的,不是前期投资出来的。前期投资是一门学问,不是一道数学题。去证券公司开户,都会看到、也会有人告诉你— —投资有风险,入市须谨慎。投资商铺也是同样的道理,你能否承担的起亏损? 

  相关问题: 

  投资商业中心的地下商铺是否可行,对比临街商铺优缺点? 【投资商铺失败】

  回答:吴昊,地产营销从业者/INFJ/微信号153005602 

  投资商铺的收益可以说是最高的,而伴随其的风险相比期货、基金、股票等其他投资方式而言风险是极低的,几乎可以忽略。 

  (个人工作实践中,大多数客户对证券等非地产投资可以说真的没什么基础和门道) 

  但有一种商铺,要作为特例,也就是你所说的地下商铺。 

  我们属于代理公司,代理过的楼盘已经太多太多,业态基本上全部覆盖,而地下商铺,我师父卖过,他给我讲了一个真实的故事(具体细节可能有点遗忘) 

  有个三级城市,在原中心打造了一大型地下商铺,而最大的卖点是要进驻我们重庆知名超市重百,很多大叔大妈大爷大婶听说了后疯了的抢,皆大欢喜,然后才发现一个小细节,KFS在跟超市签的合同里有这么一个规定,10年不能涨租金,意味着这些业主们在10年内的静态收益都没什么变化。 

  好了,刚刚那个故事就是想提醒下,这种看似性价比很高的投资,有些细节特别需要注意,免得到时候你会大着嘴巴“这也可以!!” 【投资商铺失败】

  来讲点实际的: 

  1.地下集群商铺,要考虑的第一当然还是地段,只不过地段要考虑,周边是否有写字楼集群,还是高档小区集群还是地铁或者其他有利配套,房地产属性之一相互影响性。 

  2.那么第二个问题来了,也就是最大的风险,定位,这可以毫不夸张的说是决定你这次投资是死是活的嘴关键因素(这种商铺的风险是一旦搞砸,再想活过来特别难) 

  3.最后,如果有条件,在没有十足的把握下,这种商铺还是不碰为好。

  投资商铺必须考察的三个内容

  要顺利而有效的投资,下面几个方面的内容不得不提前考察清楚。

  注意一:规划变更

  要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。

  从宏观角度看,整个城市如果推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。

  注意二:相关权益

  所谓商铺权益主要包括两个内容chinaren,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等,这里都会涉及到投资客的“权益”。

  大家知道,二手商铺原有租客有“优先购买权”,所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”,房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题,投资客也要问清楚其中的权益范围,以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

  注意三:面积大小

  商铺根据地段和楼层的不同,其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑,商铺面积一般在50至100平方米为宜。

  类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势,如小饮食业、店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等,面积都不需要过大。

  选择商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客方便驻足和流动。

  投资商铺开发商承诺包租,每年保底8%的收益,是否值得投资呢?

  回答:金斌

  以下信息均来自网络,仅供参考:

  1. 2011年最高人民法院明文规定售后包租等房地产交易行为将被纳入非法集资范畴 

  2.《商品房销售管理办法》禁止开发商以返本销售、售后包租进行商品房销售,但未限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产

  3. 真正成熟的市场类商铺,根本无需承诺售后包租 

  4. 对于售后包租项目,尤其要留意价格中的水分问题 

  5. 售后包租收益实际已经打入房价,一般来说开始几年的包租收益还能正常履行,但是之后的收益就未必能够兑现了  【投资商铺失败】

  6. 最好把自己跟开发商绑在一起,选择有开发商自己持有部分物业的商业项目【投资商铺失败】

  根据以上信息,来看楼主分享的一个商铺实例,能够承诺保底收益的肯定不是开放商,而是一家名为“杭州外海商厦有限公司”的公司,虽然跟开放商一样都带有“外海”两个字,但是通过杭州工商企业登记公告网,我们可以查到这家公司是家“一人有限责任公司”,一人有限责任公司是指,由一名股东(自然人或法人)持有公司的全部出资的有限责任公司。你觉得这样的公司能够给你信心让你获得每年8%的保底收益嘛?而其3年110%回购的承诺,看似增加了安全性,实际上更像是对注定失败项目的“预言”。

  风险,和收益是正相关的,如果一件事既有高收益,又有安全性,那么这件事情多半不会轮到你了。

投资商铺失败二:80后卤菜店加盟失败,辞职创业投资赔大钱

    我和老公都是80后,老公原来做采购工作,年薪二三十万,我做进出口,年薪十几万。因为今年经济形势不好,LG单位效益也逐渐下滑,到了只能发基本工资的境地了。LG就离职了,打算自己创业。我们也想了很多项目,最后任务民以食为天,不管经济形势如何,吃是第一的,所以我们打算做吃的。看到一个卤菜的品牌打的蛮响的,就决定加盟一个卤菜店。当时我还在上班,因为毕竟上万的工作不是那么好找的,我也没打算离职,想到时请人看店。去学了后,经加盟商忽悠,说如果每天营业额1000,一个月就能赚多少多少,后来想想,离职后虽然赚的少了,但可以有时间带孩子,请个人看看店,我自己监督监督也行的。就这样,等到开业的时候我也把工作给辞了。

  加盟连房租等一起投入了八九万,开业的时候还不错,打8折,后来就越来越差,特别是老年人喜欢贪便宜,他不管你大小,也不管你加不加色素添加剂,反正就是图便宜。因为我们的东西是纯天然的,不添加任何东西,都是实实在在的料做出来的,加上保质期也短,一旦超过2天东西就变黑,有的送给有狗的人家,有的就自己吃。

  值得让人欣慰的是,很多客户还是认可我们的口味的,开张一个星期以来,有一些老客户,也有一些是老客户介绍来买的,但我们的客户群还是不多,因为其他做卤菜的毕竟在市场做了有七八十来年了,我们刚打进去,一下子把客户拉过来也是困难的。生意确实有点惨淡。我们虽然是做卤菜的,但鸭脖子等鸭产品我们也做,猪蹄也很有特色。我知道KTV都有消费大量的鸭产品,可当我去推销的时候人家都说是总部指定供货商的。

  有时候看到入不敷出的时候也想放弃,但看到有人的认可又不太甘心,毕竟付出了这么多的心血,而且是我们第一次创业。

  乱七八糟写了这么多,就是希望想创业的朋友不要听加盟商如果吹嘘忽悠,慌了头脑,找不到北。如果真要创业也要摸清市场,千万不要盲目的双双离职。我记得去加盟商那里学习的时候我就说我会请人(

  有时候想想,人生有这样的经历也不错,我们不自己干的时候,老是羡慕别人老板赚多少多少,其实人家也是从小做大的,刚开始也不容易,我们都忽视了人家的艰辛,就看到人家赚的大票票。原来上班的时候路边卖唱的我都给10块钱的,现在赚5块都难的,有的时候人家连9毛钱都要摸零。我也不是个会做生意的人,被说的不好意思就摸了,而且开业那天还收了2张假钞,等于白干。

  那些想小投资赚大钱的人请谨慎投资。

  看到其他家做凉拌菜和夫妻肺片卖的挺好的,我们也想做。所以去凌家塘批发些半成品或者成品的东西回来做。去了之后回来我就不打算做下去了,一个人坐在车里哭了,都不想再出来,还是决定出去上班。凌家塘批发市场的人告诉我们人家做夫妻肺片拿的不是牛肉,而是猪肉,猪肉便宜的才15一斤,贵的25一斤,牛肉最便宜半成品35,贵一点的41。那些半成品看起来水分很饱满,不知道怎么做到的。平时我们做卤菜都是买的冷冻的东西回来自己烧的,缩水很严重,而且我能买到进口的绝对不买国产的。因为自己原来上班的时候买东西也比较挑剔,也知道中国的食品很不安全,所以一般认为贵的添加剂会少些,安全些,所以如果有2种食品摆在我面前,我肯定选贵的。我们买的都是真材实料,而且秤也是实打实的,所以根本就没钱赚。不如这行不知道这行有多黑,菜场上人家价格便宜几块,但用的是7两秤,8两秤。我们材料就比别人贵,而且不放任何添加剂,都是实实在在的配料,秤上又不会做手脚,怎么会不亏。那些老头老太只在乎价格,谁管你秤的分量啊,9毛钱都要摸零的。我们所在的菜场说一家做卤菜的,一年赚20来万,这个不知道要做多少的手脚,昧多少良心才能赚那么多啊。所以我们肯定是赔钱的。

  怪不得都说中国的食品很不安全,现在很多年纪轻轻的人都得癌症,我现在是明白了。你去批发市场看一下那些食品添加剂就知道了,而且还有见不得光的。火锅飘香剂啊,增香膏啊算常见的,什么一点香,放个一点都能顶我们全部的配料,而且价格便宜。

  记得去年年底有家不老神鸡关门了,后来老板说人家嫌他们家价格太贵,支撑不了了,只能关门,我现在想想,如果真的都是真材实料,肯定比一般人家的价格高,肯定是竞争不过其他家的,的确是要关门的。

  创了一次业,亲身体会了中国食品的黑暗,也知道了中国商人的奸诈,为了自己的身体,以后还是吃自己做的放心菜,尽量不去外面吃。

为什么说,商铺投资更可靠

【投资商铺失败】

1、比黄金更保值,比股票更稳定
投资商铺与投资黄金珠宝相比,一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏,二则商铺有广泛的使用价值,不仅自身在不断大幅升值,而且还可自主经营或租赁经营。在通货膨胀的压力孩攻粉纪莠慌疯苇弗俩下,购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式。而相比股票而言,商铺的投资稳健更显而易见。股市跌宕起伏,而投资商铺可坐享其资产升值带来的收益,日常生活、工作不受影响。
2、租金、增值、经营多点齐发
随着商铺的成熟,商铺的租金会逐年递增,同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟,成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远高于住宅房的租金(1%—3%),5—10年的租金就可以收回投资成本,随着租金的上涨,商铺也在不断增值。
3、短期、长线,投资随需要而定
在商铺投资领域,一直有“一铺养三代”的说法。这并非空穴来风。好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金,还可以像传家宝一样,一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱,时间越长租金越高,商铺价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树,一只财富取之不尽的聚宝盆。然而,投资商铺,也并非简单、随意,好的商铺,需要具备更多价值,才能真正做到投资稳健、多重收益、灵活多样。
4、地段、交通,毋庸置疑
“地段,地段,还是地段”作为地产界的金字箴言,无时无刻不在告诉开发商和购房者地段的重要性。而一个真正的好商铺,必须要位于城市中心位置,拥有完善的交通体系,同时是高端物业聚集地、商业聚集地、办公聚集地。这样,才会随着时间的推移,让商铺租金、价值呈几何倍数增长。

为什么要投资商铺

一、 灵活,购买商铺远比购买 等 品有更多 。与 珠宝相比,一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏,而购买 珠宝难以辨别真假优劣,且保管 让人费心;二则商铺有广泛的使用价值,不仅自身在不断大幅 ,而且还可自主经营或租赁经营。在通货膨胀的压力下,购商铺是可让资产保值的稳妥方式。
二、 风险小, 商铺可坐享其资产 带来的 ,日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着,时时留心,生怕下跌,既劳神又费力;涨了还好,一旦被套牢,牵连全家,让人身心俱疲,鸡飞蛋打。起码房子都能看得见摸得着,是实实在在的东西,何况商铺还能带来双重 ,每年可收房租且房租远远高于银行利息(商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%),而且随着租金的上涨,商铺也在不断 。
三、商铺属于耐久商品,稳定性高。 商铺使用寿命在几十年以上,买商铺,不仅不掉价,还会更值钱,对于商铺这种价值较高的固定资产,人们往往倾向于买涨不买落,别看买商铺一出手就是几十万块钱,而钱并没有消失,只不过由钞票转化为固定资产,在需要用钱的时候,每年有丰厚的租金进账或者把商铺一卖,钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高,实际上他们内心希望在购房之后,房价继续上涨。
四、商铺租金可做养老金、旅游、或 子女费用来源。 商铺作为一个稳定的 产品随着租金的不断提高,可以每年不断地为 者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为 者的子女 费用,也可以在 者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障,解决了很多 者的后顾之忧。
五、目前没有更好的 渠道。 目前国内的 渠道有:银行存款、股市、期货、基金、 、收藏品、房产。 银行存款利率近保持很低水平,随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到,存在银行里的资金会越来越缩水。 股市、期货、基金风险很大,给很多 者造成了很大的损失。 只是一种 的消费品,目前的国际金价已经到了一个相对的高位,现在买 就有可能被套住。 收藏品要求 者有很强的专业眼光,一不小心就会受骗,会给自己造成很大的损失。 房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个 产品,尤其是好的商业地产可以让你的资产保值、 。这也是为什么近 商业地产的人越来越多的原因。
六、目前商铺的价值被低估了,有个 的阶段。 近半数的 客认为,相对于住宅而言,商业地产价值是被度低估的。目前住宅和商业存在价格倒挂的问题,这也是基于整个市场环境决定的。前几年 客都把眼光盯着炒住宅,使得住宅房价格一直在大幅度的上涨,而商铺虽然这几年也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。 新的房改政策出来乏福催凰诎好挫瞳旦困后,对于商铺未来的价格提升应该是有个 好的推进,因为市场发展逐步趋向于规范化,商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持,所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。

为什么越来越多的人喜欢投资商铺

为什么要投资商铺
1、较低的存款利率会导致货币缩水贬值。由于存款利率长期保持较低,货币缩水贬值找不到其他对冲的方式,那么只有通过购买商铺等固定资产来实现保值、增值。
2、购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多比较优势。与投资黄金珠宝相比,一则大众购买商铺 公寓时都能鉴别房产的好坏,而购买黄金难以辨别真假优劣,(更多商铺知识尽在wangpuonline)且保管黄金让人费心。
3、股票市场变数较大,且劳神费力。投资商铺可坐享其资产带来的获益,日常生活、工作不受影响。
4、商铺属于耐久商品。商铺使用寿命在40年以上,折旧率低,买个商铺,不仅不掉价,还会更值钱,随着限购令的出台,越来越多的人把投资住房转为商业地产。
5、房地产在国民经济中的支柱产业地位决定房价。因为房地产行业是实现“十一五”规划目标的重要前提,是中国经济的支柱产业。
6、房价上涨是我国在现阶段经济发展过程多种社会因素综合造成的。从98年住房改革开始到现在,短短十年时间要想解决掉几十年堆积的问题,大量内资、外资介入,放大了房产需求。
7、政策调控冀望楼市健康稳定发展。政府每一次出台调控政策都是希望楼市健康发展,稳定购房者,而中国高速发展的经济也强力支持中国楼市健康稳定发展。
8、政府鼓励重视房地产业。房地产市场的稳定能够为地方政府带来更多的发展优势。一方面房地产业对地方的GDP贡献巨大,更重要的是房地产的发展能够促进城市化的发展进行城市的建设。
投资商铺有哪些好处
1、不折旧:住宅一般住5-10之后房子就会折旧贬值。而商铺往往是越旧越值钱,商铺讲究的是地段、人气、回报价值的体现,所以甫孩颠绞郯悸奠溪订娄旧不是问题,旺就行。
2、不装修:住宅一般2-3年就得装修翻新一次。商铺一般都是租户来装修,解除合约时装修也是留下不予毁坏的。
3、不忧租:商铺只要有商业价值就不愁租,同时看铺又不影响到租户,非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心,空空的一无所有比较好。
4、投资回报高:商铺买的就是一个投资赚钱,不象住宅会考虑很多因素,只要是地段好,商业氛围好的商铺就一定会有回报,商铺是稳赚不亏的买卖。
由于商铺不容易受市场行情的影响,即使房地产市场不好的时候,商铺也照样有饭吃,因为人们的生活离不开“衣、食、住、行”,而商铺恰恰在生活中扮演了人们所需要物品的场所。

投资商铺 现在还有得赚吗

下面10个方面的内容不得不提前考察清楚。
一、土地性质
目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的,这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

“住宅”是专供居住的房屋,“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途,即把“居住用地”改变为“商业用地”(旺铺网);从规划角度看,其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看,房屋用途具有了经营功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记”。可以看出,所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话,以后会有麻烦。

二、规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。

从宏观角度看,整个城市如果推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程,表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的“都市圈”,未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。

三、相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等,这里都会涉及到投资客的“权益”。

大家知道,二手商铺原有租客有“优先购买权”,所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”,房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题,投资客也要问清楚其中的权益范围,以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
四、面积大小

商铺根据地段和楼层的不同,其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑,商铺面积一般在(旺铺网)50至100平方米为宜。

类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势,如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等,面积都不需要过大。

商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客方便驻足和流动。

五、用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,特别考虑投资商铺做餐饮业时,绝不能回避这一点。

住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的,哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究,譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上,投资客可以自己加装夹层。一层用于经营,二层用于居住或小型办公室,这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高,这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理,商铺价值也就相应提高了。

六、设备装修

购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况,尤其对房屋的装饰要有详细的约定。

一般情况下二手商铺都是经过装修的,有的还带有各种设备。双

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