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投资海外房地产之前需要考虑哪些问题
投资海外房地产之前需要考虑哪些问题
拥有稳定工作和住宅的人，常常把下一步的投资目光盯在海外房地产投资上。而一套可出租的投资房，是人们心中风险低、现金回报稳定且能带来税收优惠的首选项目。在决定购买海外房地产之前，专家建议投资者先思考清楚这一项目与个人现有的投资组合是否匹配。最好与理财规画师、会计师先进行商讨，同时了解海外房地产购房贷款方面的需求、以及海外房地产投资将对其他类型投资产生的影响。
投资海外房地产势必要产生相关的管理工作。房主乐于自己承担这一额外工作自然最好，如若不然则需谨慎规画你的项目，考虑是否需要或能够负担物业管理服务。与所有投资一样，也面临风险。除了经济下滑引发的房价下跌，昂贵的维修和出租空置期都是应该考虑的风险。因此，了解该区域的房屋空置率是投资功课的必需。
此外谈到投资海外房地产，选择好的时机进入市场是成功与否的关键。但怎样才能找到正确的海外房地产投资时机呢？我们建议投资者首先对自身进行以下测试，谨慎做决定。
财务准备
这一准备包括在银行里存够首付款，也为自己和家庭预留了应急基金。此外别忘记在计算时将房屋的维修、维护费用考虑进去。还应该检查自身的信用纪录，是否达到金融机构的全部要求。
长期目标
在你的头脑中对自己的投资目标有清晰的规画，并且有能力依不同情况进行灵活调整。时机恰当时，你能够果断决策。此外你能体察市场需求的变化，跟得上新科技的脚步。
做好功课
你对投资地产的区域地段有足够多的了解，可以预测未来社区的变化和潮流。你对此地的学校、交通出行方式都有研究，能够凭此判断未来房屋买主的需求。
经济环境
投资区域的整体经济环境稳定、经济走势乐观、地价上升。当地人口构成没有大幅度变化，人口数量稳定。
国家政策
该国家或地区的政策促进和鼓励积极创新，以推动经济进一步增长。这个地区的税收政策对房东优惠。这一地区的全球创新指数(global innovation index)呈上升状。
基础设施
投资地区的基础设置正在开发中，且着重于交通、能源、水资源和固体废物管理的发展。
可持续性
投资目标地区对全球和地方环境问题的认识逐渐增多，环保住宅的需求以及城乡可持续发展的需求正在上升。随着越来越多的人关注与可持续生长性，投资可持续发展房地产项目能为自身带来价值的增长。
热门地段
海外房地产投资的地段最好是旅游或就业热门地，并且常常出现在人们的搜索引擎上。它已经或是正在建设成为一个成功的创业孵化器。这里吸引著许多求职者，每年招收学生的数量正在增加，该地区也吸引著国际学生的目光。
地产经纪
如果你是一个跨地区买家，在当地是否拥有为自己服务的经纪人尤其重要。同时，这一房地产经纪人应是值得信赖专业人士，他或她对当地市场有充分的了解，从而能够帮助你做出决策。
文化差异
你是否计画投资于住宅地产后把它变成一个租赁或办公空间？你需要对卖家与你在认和文化上的差异做好准备。
关于陆特资产
陆特资产英国业务部是中国唯一专注于英国房地产投资与服务领域以全产业链服务为依托的资产管理公司，旨在为投资人提供所有关于英国房地产投资咨询、买卖租赁、招商运营、资产管理、房地产金融等诸多方面高度专业化，高品质，全方位的资产增值服务。陆特资产，您的英国房地产一站式投资，招商运营和资产管理专家。
【异乡好居】海外房产投资的风险解析
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异乡好居Uhouzz，一个专注海外留学生租房买房的平台，致力于帮助留学生在海外找到自己的家。异乡好居的房源遍布美国，英国，澳大利亚，加拿大，新西兰等热门留学国家，覆盖693座热门城市，3,000所学校，近1,200,000个房源出租出售。
文章来源：
投资海外房产前需要考虑的问题
投资海外房产前需要考虑的问题
第一、我有长期定居的打算吗？
买卖房屋免不了各项高额交易费，数额又往往是所有资产交易中最高。所以，买家最好确定自己计划定居一地至少七年，甚至十年以上都不为过，否则将导致不必要的买卖损失。
第二、我做好财务准备了吗？
展开购屋程序前，先请贷款机构查询你6至12个月的信用报告，如果上头存在任何不良纪录，应想办法解决或改善。
此外，房贷预批也相当重要，让贷款机构依据你的收入与信用，计算你的最高贷款数额。或是利用线上房贷计算机，大致对预算有个概念。
贷款机构可提供许多宝贵建议，例如在完成买卖交易前不要进行任何风险性行为。比如说，这段期间你不该大量刷卡消费，或在不同储蓄帐户间进行转帐。还有，如果本身还有其他贷款、帐单或房租，务必按时缴清，才不会影响房屋顺利交易。
第三、我的中介可靠吗？
你可透过询问亲友，或上网搜寻几个合格的中介，他必须对当地房市有相当的了解，而且建立了不错的口碑。在决定最后人选前，应至少面试三人，与他们讨论你的买房计划。 怎样的中介才算合格？他必须在当地拥有至少五年以上经验，而且是全职中介。如果他们能提供过去几年的成交纪录，例如连续几年每年都有数笔成交案，则更为理想。你也应该到当地的房仲监管机构，查验该名仲介的执照是否合法有效。
第四、我有下工夫掌握行情吗？
想找到理想住房绝不是一蹴而就，你必须仔细研究当地房市行情，了解符合自己默认条件的物件价格范围。购屋很可能是你人生中最大笔的消费，一旦拍板定案，就很难走回头路。倘若操之过急，最后不满意房子导致不到几年就想出售，亏损也得自己承担。
第五、我准备好上战场了吗？
房市中没有“超完美交易”这回事。多数的买家以为自己捡到天上掉下来的礼物，结果不到几个月的时间，就会发现这笔交易没有自己想像中的划算。
购屋可以是一种长期累积财富的好策略，但也常有人算不如天算的情况发生。
虽然无法排除所有风险，但让自己在知识、资金与专业上都装备齐全，越有可能觅得适合长期定居的理想住房。
海外房产投资客户常见问题
一般情况下， 在英国买房自下订金起通常需要6-10个星期的时间， 所有的购房文件都是由买卖双方各自的律师执行，较大程度上保护了双方的权益。买方指定的律师的职责是确保您所购买的房产为现时可售的房产，不存在任何可能对房产的可销售性或房产价值产生负面影响的“未知因素”。
具体程序分为以下几个阶段：
一、根据本身的购房目的及财务状况，挑选适合的房源，选好楼盘。。
二、确定交易，如需贷款，提供贷款所需资料。
三、首付款：在缴纳定金后的21天之内，买方需缴纳房屋总价款的10%作为房屋首付款支付给买方律师。
五、交换合同：双方律师代表完成合同的签订/交换工作。买方律师将向卖方律师支付购房款的余款，完成产权证书和房屋钥匙的移交工作。
六、产权过户：合同完成之后，卖方将向买方律师移交产权证书。在缴纳印花税之后，申请土地所有权登记。完成登记之后，土地登记部门出局土地证书，确认买方现为房产所有人。
1.在英国买房用不用出示相关文件证明财产来源？{如何投资海外房产}.
这不是必要的。但是在英国，所有的执照律师都必须按照法律确保他们的客户未通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产，因此他们必须“了解他们的客户”，确保私人买主的合法身份，并审查他们的公司章程和经营状况。私人购买者同时需要出示带有永久居留地址的银行对账单。律师也可能会问及购买房产的财产的来源。如果在交易的任何阶段财产来源的合法性遭到质疑，律师都有义务通知相关法律主管机关。否则，他们将可能被吊销律师执照，甚至承担法律刑事责任。
2.在英国购买房地产，用不用拥有一个英国的银行账户？
如果是现金购买房产，就不需要。只有当涉及到按揭贷款购房的时候，购买者才需要有一个英国的银行账户。
3.英格兰是否对房产征收年度税？
和有些国家不同，英格兰不对房产征收年度税。不过，无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税（Council Tax），这主要包括警察、学校和街道清洁的费用。每个行政区域根据情况自己决定此项税款的具体数字，可以从每年600到2500英镑不等。
4.在伦敦购买古老的“受保护建筑物”有什么优缺点？
有投资者起初担心位于伦敦的一些有历史的古老建筑物，担心它们的结构安全没有保障，因此只倾向于那些新型公寓。其实，英国政府对他们建筑遗产的保护极为谨慎，他们总是更倾向于对旧房子的翻新整修、而不愿把他们推翻再建造新的建筑。同时，也有投资者担心历史长久的住房没有足够的停车空间。实际上来到英国您就会发现，这里高度发达的公共交通根本用不上私家车。另外，伦敦市政府推出进入市中心要交“交通拥挤费”的政策也鼓励了人们尽量使用公共交通和出租车。古老的受保护建筑物恰恰代表了这个城市的历史、性格和它独有的魅力。站在房产价值和投资的角度，受保护建筑物往往都有较高的市场价值，同时提供相对较大的升值空间。
5. 在伦敦购房后，其水、电、煤气的费用是多少？
很显然，这和住在房产内的人数和日常使用这些资源的习惯都有关。在这里给出一个例子，这是一个典型拥有三个卧室的四口之家的日常消费： · 煤气--30-60英镑每月
· 电--30-60英镑每月
· 水--200-400镑一年
· 财产保险--30英镑（或以上）每月
· 互联网（ADSL）--12英镑每月
· 电话--12英镑每月基本租金+通话费用
· 电视执照（强制性）--130英镑一年
· 卫星/有线电视--15英镑每月，打包服务
· 此外还有市政物业税（各地高低不等）
6. 非英国籍人士能否购买英国物业？
可以。英国政府对购买者既没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。{如何投资海外房产}.
7. 在中国可否对英国房产进行买卖或出租？
可以。99％的英国房产买卖通常需通过律师办理交接及相关手续。投资者可选择在中国委托律师，也可亲自前往英国委托律师办理买卖手续。关于租赁，投资者可自行选择房产持牌中介代理出租和管理。
8. 购买英国物业可以移民到英国吗？
目前英国的移民申请手续是通过计分制来完成的。英国移民局不会只因为非英国籍人士在英国购置房产而给予签证或批准入籍移民。但是在签证／移民的申请表中，申请人需向移民局提供本人的居住情况，其中包括是否有购入房产等。购入英国房产将有助于向移民局证明申请人对于英国的居住意愿，经济实力，以及移民后无需向英国政府申请政府救济房等，从而对签证，永居及入籍的批准起{如何投资海外房产}.
帮助作用。个人购入英国房产并进行出租，其出租收入可作为个人收入，获得移民计分制申请的分数
2017年海外地产投资专题市场投资分析报告
2017年海外地产投资专题市场投资分析报告
本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录
第一节 周期之母，终将谢幕 ............................................... 4
第二节 地产投资的“全景”图 ............................................. 8
第三节 中国的2016，对标日本的1998 ..................................... 10
一、中国的人口及结构趋势 ............................................ 10
二、日本的人口及结构趋势 ............................................ 11
三、韩国的人口及结构趋势 ............................................ 12
四、人口及结构上，中国的2016，对标日本的1998 ....................... 14
第四节 反弹的案例分析 .................................................. 16
一、案例1：泡沫破裂后的财政之道 .................................... 17
1、反弹拐点：投资>销售>价格 ..................................... 17
2、反弹的驱动：财政刺激助力政府投资先行 ......................... 17
3、反弹的止步：破产潮来临，就业市场急剧恶化 ..................... 18
二、案例2：降息周期下，税改点燃需求 ................................ 22
1、反弹的拐点：销售>投资>价格 ................................... 22
2、反弹的驱动：税改+降息周期 .................................... 23
3、反弹的截止：财政政策收紧，消费税预期 ......................... 23
三、案例3：日式“四万亿”的托底 .................................... 26
1、反弹的拐点：投资>价格>销量 ................................... 27
2、反弹的驱动：日本的“四万亿”+“零利率”时代 .................. 27
3、反弹的截止：零利率的退出，就业市场再度恶化 ................... 27
四、总结与展望 ...................................................... 29
图表目录
图表1：日本建筑投资与抚养比 ................................................................................................................ 4
图表2：韩国地产投资与抚养比 ................................................................................................................ 4
图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015） ........................................................ 5
图表4：全球，2015年抚养比见底 ........................................................................................................... 6
图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底 ............................................................................................... 6
图表6：日本地产投资的演绎 .................................................................................................................... 8
图表7：中国的人口及结构特征（频度5年） ...................................................................................... 10
图表8：日本的人口及结构特征（频度5年） ...................................................................................... 11
图表9：韩国的人口及结构特征（频度5年） ...................................................................................... 13
图表10：韩国地产投资表现 .................................................................................................................... 13
图表11：中国的人口及结构特征（频度1年） .................................................................................... 14
图表12：日本的人口及结构特征（频度1年） .................................................................................... 14
图表13：日本地产投资反弹案例回顾 .................................................................................................... 16
图表14：日本经济周期 ............................................................................................................................ 17
图表15：反弹拐点：投资先于销售见底，后于销售见顶 .................................................................... 18
图表16：反弹拐点：库存去化，价格跌幅收窄 .................................................................................... 18
图表17：反弹的驱动：政府建筑投资占比大幅提升 ............................................................................ 19{如何投资海外房产}.
图表18：反弹的驱动：公共投资逆势托底 ............................................................................................ 19
图表19：反弹的止步：失业率大幅提升，工资下行 ............................................................................ 20
图表20：反弹的止步：企业破产潮的来临 ............................................................................................ 20
图表21：反弹拐点：销售拐点先于投资 ................................................................................................ 23
图表22：反弹的拐点：刚需的爆发 ........................................................................................................ 23
图表23：反弹的驱动：降息周期下 ........................................................................................................ 24
图表24：反弹的驱动：刚需的爆发 ........................................................................................................ 24
图表25：反弹拐点：销售拐点先于投资 ................................................................................................ 27
图表26：反弹的拐点：刚需的爆发 ........................................................................................................ 28
图表27：日本地产销售与投资的反弹再弱化 ........................................................................................ 29
图表28：我们的地产投资概况 ................................................................................................................ 31{如何投资海外房产}.
表格目录
表格1：日本地产投资四个阶段的比较 .................................................................................................... 9
表格2：反弹的驱动：金融泡沫后的大规模财政刺激 .......................................................................... 21
表格3：反弹的驱动：地产销售端相关政策 .......................................................................................... 21
表格4：反弹的驱动：土地市场相关政策 .............................................................................................. 22
表格5：反弹的驱动：降息周期 .............................................................................................................. 25
表格6：反弹的驱动：税改刺激政策 ...................................................................................................... 25
表格7：反弹的截止：财政政策收紧 ...................................................................................................... 26
表格8：反弹的驱动：亚洲金融危机后的综合刺激政策 ...................................................................... 28
第一节 周期之母，终将谢幕
长期来看，我们都将死去。——英·凯恩斯
地产，被誉为周期之母。有关地产周期性的探讨由来已久，最熟悉几个提法，“库兹涅茨周期”，即平均周期为20年的建设周期。研究分析样本覆盖美、英、法、德、比，五国19世纪初至20世纪初的数据。另一个是，“18年一轮周期”，出自霍默霍伊特发表的《房地产周期百年史——1830—1933年芝加哥城市发展与土地价值》。以欧美100年前的样本定论地产的周期性，而不加思考，有失偏颇。
探讨长期地产呈现周期性还是趋势性，的核心在于理解地产的长期驱动因素。在梳理文献时，我们总会看到，几个熟悉的身影，工业化、城镇化、人口、劳动人口、抚养比。逻辑上，驱动力的构成，由“人口”决定总量，由“人口——劳动人口”，“工业化——城镇化”决定了不同维度的结构。核心仍是总量，而后才是结构。进一步，我们看到，核心驱动人口增速、劳动人口占比、城镇化、工业化，均呈现趋势性，而非周期性。这里我们用一个集聚代表意义的指标，抚养比。抚养比的波动，牵连多种核心变量，利率、储蓄率、地产需求等。本质是因为其具有的结构意义，反应了，1）生产/消费者的强弱；2）投资/储蓄者的强弱；3）地产需求的结构，等。
图表1：日本建筑投资与抚养比
资料来源：United Nations,北京欧立信咨询中心
图表2：韩国地产投资与抚养比
资料来源：United Nations北京欧立信咨询中心
在生育率较低的背景下，抚养比见底回升，即意味着人口老龄化。随抚养比的上升，人口依次经历，劳动人口见顶，总人口见顶。无论是在总量还是结构上，均对地产都造成趋势性的冲击。抚养比拐点，意义非常，日本（1970、1990）、韩国（1995），中国（2010）抚养比探底前后均出现了地产投资/经济增速的下台阶。
图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015）
资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心
以联合国人口展望（2015版）预计的抚养比数据（1950-2100）为参考，我们可以看到全球的人口抚养比于2015年见底，而后呈现趋势性上行。而中高收入国家的抚养
【异乡好居】海外投资置业,国人皆在美国买房
【异乡好居】海外投资置业，国人皆在美国买房
2016年，中国海外房地产投资数额达到235亿美元，可见中国投资者的购买力之强，不过调查显示，国人海外投资置业的时候，的占大多数。
全球领先的房地产服务机构戴德梁行最新发布的《中国对外投资市场报告》显示，今年以来，中国投资者在海外房地产市场累计投资达235亿美元，再创历史新高。
根据戴德梁行发布的报告，2016年前八个月，中国海外地产投资大宗交易总额达235亿美元，已接近2015年全年257亿美元的投资额。由于国内一线城市高品质可售资产的稀缺，以及核心或核心增长型资产收益率不断被挤压，越来越多国内投资者转向海外寻求投
资机会。
据美国房地产资本分析公司（RealCapitalAnalytics）的数据，写字楼凭借较为稳定的现金流优势成为中国投资者首选。截至8月，今年写字楼市场的交易金额已占中国海外交易额的51%，酒店投资占33%。
由于美国经济复苏以及美元走势强劲，美国成为中国房地产投资者首选目的地，投资额占海外投资总额的57%。今年海外资本投资明显集中在成熟的房地产市场和门户城市。
以上就是小居为大家带来的关于美国买房的相关信息，海外投资置业小居最懂你，所以
大家一定要找到最适合自己的买房置业投资地。
（小居，即异乡好居，一个专注于海外留学生租房买房的平台，致力于帮助留学生在海外找到自己的家并让留学生活更美好。异乡好居的房源遍布美国，英国，澳大利亚，加拿大，新西兰,日本等热门留学国家的800座热门城市，覆盖3,000所海外学校，120万套学区房源出租出售。）
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