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房地产投资分析课程论文
房地产投资分析课程论文
——房地产投资风险分析及应对策略
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日期： 2016/6/5
【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。
【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略
一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势
近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
（一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加
房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
（二）房地产投资风险地域性差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
（三）投资风险信号日趋丰富
目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信
号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
二、房地产开发项目风险辨识
（一）经济风险
经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。1)市场供求风险。2)财务风险。3)地价风险。4)融资风险。5)工程招投标风险。6)国民经济状况变化风险。
（二）技术风险
技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故稿用等风险因素。
（三）社会风险
社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
三、房地产投资风险的防范及应对策略
（一) 房地产投资风险的防范策略
1、把握市场行情，寻找投资良机
没有需求就不会有投资，市场需求是进行投资的必然前提。从目前我国房地产市场分析，市场需求量较大，发展前景良好。但也应该看到，我国房地产市场竞争越来越激烈，居民消费水平不断提高，市场消费结构也日趋变化，使得市场需求变得越来越具有隐蔽性。而投资者要使自己的产品受到市场的青睐，获得投资上的成功，就需要深入研究和广泛挖掘市场需求，找准市场“买点”。这必须从三方面着手:首先，投资者在项目投资前必须进行全面的市场调查和分析，对市场行情了如指掌。如目前市场需要什么类型的房地产项目?需要量是多少?市场开发状况饱和程度如何?第二，通过对市场细分进行目标市场定位，并根据目标消费群的消费特点、消费偏好、文化背景、生活方式等特征进行全面分析，有针对性地进行项目功能设计，制定营销策略，确定价格标准，做到“有的放矢”;第三，在市场分析研究过程中，还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响，及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上，能不断满足消费市场的特殊要求，保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能折旧所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。
2、关注政策动态，认准投资方向
房地产开发对政府行为而引致的影响相当敏感。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。我国政府非常重视房地产业的发展，为了促使房地产市场健康、有序地发展，颁布了一系列的法律、法规以及各项房地产开发、经营管理、税收等方针政策对其加以规范、引导和控制，如住宅产业化发展的技术政策、住宅价格政策、住宅用地政策、城市建设与开发政策等等。但任何国家的政策并不是一成不变的，而政策的变化无论对一国经济的发展还是对投资者的经济利益都将产生一定的影响。所以，时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政政策及货币政策、产业政策、住宅制度改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向，较准确预测未来市场需求，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
3、健全监管机制，加强工程建设管理
3工程建设既是投资项目资金消耗的过程，又是工程项目建设完成的过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加投资的可能性则很大，这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果。正是由于项目投资主体与项目建设主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望—既定的工期，既定质量的和合同成本完成项目的建设存在着较 大的不确定性。如何有效控制这些不确定性的发生，则成为投资者风险管理的又一重任。1)实行项目招投标制度，把好施工队伍关口。选择好的施工队伍是有效防范项目建设风险的第一步。投资者要选好施工单位必须尽量采取项目招投标方式，通过市场公平竞争为施工项目建设选择一支技术实力强、经济实力雄厚、管理经验丰富、效率较高、价格合理、信誉良好的施工队伍，有效防范项目建设过程中的管理风险、质量风险和基他风险。2）认真签定施工合同，保证经济利益。合同是保障双方经济利益和有效防范风险的法律性文件。投资者要高度重视合同签定工作，保证合同条款的全面性、合理性、严密性和可行性。特别需注意的是，在合同中要充分反映双方关于项目风险分担责任。
3)聘请工程监理对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程，需要较全面的专业知识和实践经验，而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。
（二）房地产投资风险的应对策略
1、风险回邂
在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法，能够将风险概率保持为。。这种策略的一个不良后果是，得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有相伴而生的风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低。
2、平衡交易
在国外，当房地产商考虑一个发展项目时，发展商可以通过购买期权的办法来置办可供选择的位置。这可为投资者赢得制定投资规划、获取必须的许可证及融通足够的资金等所需的时间。另外，工程地质和建筑工程的研究也可以在这个阶段中完成。于是，购买期节约的时间，减少了发展过程中的一些不确定性。在市场经济发达的国家中，临时的或备用的融资协定也是房地产投资发展商通常使用的一种平衡交易方式。为了避免受到不当的高利率，预计建设期间利率将下降的发展商，可以购买一项贷款协议，贷款人必须遵守协议中规定的利率，但发展商有自由选择的权力。
3、风险转移
（1）非保险型转移
投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如，可通过房地产开发建设合同转移风险。在“协议条款’，中涉及许多具体的责任问题，合同双方可以充分利用它，巧妙地转移风险损失责任。如一般房地产建设工程工期较长，施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明，若承建方造成工期延误
及其他损失时，责任和费用由承建方承担。
（2）保险型转移
保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。不过，不是所有的风险都是可通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移，部分性地受到限定。
4
参考文献：
[1]徐宪平.中国加入W TO与湖南发展「M ].长沙:湖南人民出版社，2005.
[2]方建国.提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向「J].中国房地信息，2004(4).
[3]李启明.房地产投资风险与对策「M ].南京:东南大学出版社，1998.{房地产投资分析}.
[4]钱民强.入世后房地产业面临的机遇和挑战「J].住宅科技，2002(2).
[5]张协奎，文卫平.房地产投资风险分析，估计方法与应用「M].武汉:武汉工业大学出版社，2007. 9.
致谢：
至此，本次论文画上了句号。在学习这门课程过程中，我对本专业有了更深一步的了解。因此尝试写了本篇论文来总结所收获的知识。在选定论文题目后，搜集了一些论证资料。我的主要方式是：去建筑图书馆借书，查询有关过刊、现刊，浏览网站网页。然后，就开始筛选有用信息，同时理清论文脉络，用筛选的信息填充主线，用电脑写成初稿。最后，开始局部的修改工作：标题是否恰当，论据是否充分，表述是否清晰。几经修改之后，终于有了满意的成果。
我知道自己只是个大二的学生，在有关专业知识方面还欠缺很多，还有很长的路要走。所谓“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。对于本次不太成熟的论文，还请老师指正。
最后，感谢这篇论文所涉及的各位学者，如果没有你们的研究成果的帮助和启发，我将很难完成本次论文的写作。感谢老师无私的传授我知识，感谢我的朋友和同学，给予我最热情的帮助。真诚的感谢„„
房地产投资分析,课程设计
《房地产投资分析》课程设计
设计题目 中国美林湖地块可行性研究
学 院
专 业
班 级
学 号
学生姓名
指导教师
中国美林湖地块项目策划与可行性研究 ....................................................................................... 5
1. 项目概述 ............................................................................................................................... 5
1.1 该地块位置与现状 ............................................................................................................... 5
1.2 地块主要经济技术指标 ....................................................................................................... 6
2. 项目宏观环境分析 ............................................................................................................... 7
2.1政策环境分析 ............................................................................................................................ 7
2.2经济环境分析 ............................................................................................................................. 8
2.3 社会、文化环境分析 ........................................................................................................... 9
2.3.1社会环境： ............................................................................................................................ 9
2.3.2文化环境： .......................................................................................................................... 10
2.4技术环境分析 .......................................................................................................................... 12
2.5广州房地产市场分析 .............................................................................................................. 15
3. 项目区域环境分析 ............................................................................................................. 17
3.1花都和清远未来的规划 .......................................................................................................... 17
3.2花都和清远交通发展: ............................................................................................................ 19
4. 项目开发条件分析 ................................................................................................................. 20
4.1地块状况： .............................................................................................................................. 20
4.2地块周边环境 .......................................................................................................................... 22
4.3地块周边交通 .......................................................................................................................... 23
4.4地块周边配套 .......................................................................................................................... 24
4.5美林湖总体规划 ...................................................................................................................... 29
5. 项目SWOT分析 ................................................................................................................... 29
5.1项目的优势： .......................................................................................................................... 30
5.2项目的劣势： ........................................................................................................................... 30
5.3项目外部环境的机会： .......................................................................................................... 30
5.4项目外部环境的威胁： .......................................................................................................... 31
5.5 SWTO策略分析 ........................................................................................................................ 31
6. 竞争对手分析 ......................................................................................................................... 32
6.1项目竞争楼盘一览表 ............................................................................................................... 33
6.2 项目竞争楼盘详细分析 ......................................................................................................... 35
6.2.1金碧御水山庄 ...................................................................................................................... 35
6.2.2碧桂园假日半岛 .................................................................................................................. 36
6.2.3合和新城 .............................................................................................................................. 38
6.2.4尚品雅居 .............................................................................................................................. 40{房地产投资分析}.
6.2.5雅宝新城 .............................................................................................................................. 43
6.2.6自由人花园 .......................................................................................................................... 44
6.3对比分析： .............................................................................................................................. 46
6.3.1共性分析： .......................................................................................................................... 46
6.3.2差异性分析： ...................................................................................................................... 47
7. 消费者需求调查 ..................................................................................................................... 47
7.1.消费者调查综述 ..................................................................................................................... 47
7.2. 被访者研究 ..................................................................................................................... 48
7.2.1 被访者年龄分布 ................................................................................................................. 48
7.2.2．被访者的教育程度 ........................................................................................................... 49
7.2.3．被访者的工作地点分布 ................................................................................................... 50
7.2.4．被调查者家庭月总收入 ................................................................................................... 50
7.2.5．被访者主要出行方式 ....................................................................................................... 52
7.3. 基础数据分析 ................................................................................................................. 52
7.3.1. 购房目的 ..................................................................................................................... 52
7.3.2 消费者对面积、户型、结构的偏好研究 ......................................................................... 53
7.3.3消费者购房能力分析 .......................................................................................................... 55
7.3.4支付方式的调查 .................................................................................................................. 56
7.3.5 消费者对交房标准的调研 ................................................................................................. 57
7.3.6消费者对建筑风格的偏好 .................................................................................................. 57
7.3.7 小区配套 ......................................................................................................................... 58
7.3.8了解购房信息的渠道 .......................................................................................................... 58
7.4. 消费者调研分析结果对本项目的启示和建议 ............................................................. 59
7.5. 本章小结 ......................................................................................................................... 60
8. 项目STP分析 ........................................................................................................................ 60
8.1. 市场细分 ......................................................................................................................... 60
8.1.1．细分市场轮廓描述 ............................................................................................................. 60
8.2. 目标市场 ......................................................................................................................... 63
8.3. 项目定位 ......................................................................................................................... 63
8.4本章小结 .................................................................................................................................. 64
9. 项目产品策划与进度计划 ..................................................................................................... 64
9.1产品策划 ................................................................................................................................... 64
9.1.1项目规划定位 ...................................................................................................................... 64
9.1.2项目风格定位 ...................................................................................................................... 65
9.1.3项目户型定位 ...................................................................................................................... 66
9.2项目工程进度估算： .............................................................................................................. 67
10. 项目投资与成本费用估算 ................................................................................................. 68
10.1开发成本估算 ........................................................................................................................ 68
10.1.1土地成本 ............................................................................................................................ 68
10.1.2前期工程费： .................................................................................................................... 68
10.1.3建安工程费： .................................................................................................................... 69
10.1.4基础设施费： .................................................................................................................... 70
10.1. 5公建配套设施费： ........................................................................................................... 70
10.1. 6开发期间税费： ............................................................................................................... 71
10.1.7不可预见费： .................................................................................................................... 71
10.1.8开发成本合计： ................................................................................................................ 71
10.2开发费用估算 ........................................................................................................................ 72
10.2.1管理费用： ........................................................................................................................ 72
10.2.2销售费用： ........................................................................................................................ 72
10.2.3财务费用： ........................................................................................................................ 72
10.2.4开发费用合计： ................................................................................................................ 72
10.3总成本费用汇总 .................................................................................................................... 72
11. 项目投资与资金筹措计划 ................................................................................................. 73
11.1 资金筹措与投资计划 ........................................................................................................... 73
11.2贷款本金的偿还及利息支付 ................................................................................................ 73
12. 项目销售、租售收入测算 ................................................................................................. 76
12.1项目售价确定： .................................................................................................................... 76
12.2项目的销售收入预测： ........................................................................................................ 76
12.3项目的经营税费与所得税估算： ........................................................................................ 76
12.4项目的租赁收入预测： ........................................................................................................ 76
12.5商铺租赁税费与所得税估算： ............................................................................................ 76
13. 项目财务评价 ..................................................................................................................... 81
13.1损益表与项目静态盈利能力分析： .................................................................................... 81
13.1.1住宅、车位销售损益表 .................................................................................................... 81
13.1.2租赁损益表 ........................................................................................................................ 81
13.2现金流量表与项目动态盈利能力分析 ................................................................................ 81
13.2.1住宅、车位项目全部投资现金流量表 ............................................................................ 82
13.2.2住宅、车位项目自有资金现金流量表 ............................................................................ 82
13.2.3租赁全部投资现金流量表 ................................................................................................ 82
13.2.4租赁自有投资现金流量表 ................................................................................................ 83
13.2.5资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 ........................................................................ 83
14. 项目不确定性分析 ............................................................................................................. 91
14.1盈亏平衡分析： .................................................................................................................... 91
14.2敏感性分析： ........................................................................................................................ 91
14.3概率分析： ............................................................................................................................ 92
15. 项目风险分析 ..................................................................................................................... 93
15.1市场风险 ................................................................................................................................ 93
15.2财务风险： ............................................................................................................................ 93
15.3社会风险： ............................................................................................................................ 93
16. 结论与建议 ......................................................................................................................... 94
16.1. 可行性研究结论： ........................................................................................................... 94
16.2建议： .................................................................................................................................... 94
美林湖房产消费意向调查问卷 问卷编号： 采访人： ................................................... 95
中国美林湖地块项目策划与可行性研究
1. 项目概述
1.1 该地块位置与现状
地块位于广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道美林湖国际社区内，本地块周边有碧桂园假日半岛社区。美林湖社区已经开发了以下楼盘了金色溪谷、加洲岛、圆石滩、棕榈湾、纳帕溪谷庄园、果岭18、汇泉湾。
房地产投资分析及风险分析
摘要
房地产是高风险、高收益的行业，在我国现在的国情下，有很多的因素会影响到这个行业的发展，例如政策因素、人均收入因素等，但是随着我国经济的发展，人民收入水平的不断提高，房地产开发领域法律的完善、操作的规范以及竞争的加剧，房地产行业的机遇在增加同时风险也在不断的攀升。需要去不断的适应这个变化，对投资者而言，如果对房地产、房地产投资的特殊性及其相关的法律缺乏了解，盲目的投资必然带来不可估量的风险。因此，在进行房地长投资前，需要充分掌握信息，对房地产、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识，才能再房地长投资的决策中知己知彼、百战百胜。
关键词 房地产，投资分析，风险分析，房价
目 录
目 录 .......................................................... 1
一、我国房地产业的发展现状 ..................................... 2
（一）政策宏观因素 ........................................... 2
（二）房价因素 ............................................... 4
（四）不断完善的保障房体系 ................................... 5
二、我国房地产业的发展前景 ..................................... 6
（一）房价涨幅 ............................................... 6
（二）租售比发展状况 ......................................... 7{房地产投资分析}.
（三）收入和房价的比例 ....................................... 7
三、房地产投资风险分析 ......................................... 7
（一）房地产投资风险主要分析方法 ............................. 7
（二）房地产投资主要风险因素 ................................ 10
四、案例分析 .................................................. 12
(一)AA别墅的项目背景 ....................................... 12
（二）AA别墅的市场分析 ..................................... 13
（三）AA别墅的风险管理 ..................................... 13
（四）项目的风险管理分析 .................................... 14
（五）全程风险控制模型的实用价值 ............................ 15
五、结束语 .................................................... 15
六、参考文献 .................................................. 15
一、我国房地产业的发展现状
（一）政策宏观因素
1、现行的政策概况
在不同的时期都会出台一些房地产相关的政策，这些政策如果有利于房地产行业发展则不可以成为政策风险，但是也有些是阻碍或者限制房地产企业发展的政策，这些政策就是需要开发商防范的一种风险。
比如2006年针对少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理的矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院强化、细化了房地产宏观调控：
一是继续调整住房供应结构，重点发展满足居民自住型需求的中低价位、中小套型的普通商品住房；
二是进一步通过税收、土地政策与信贷政策调节住房供给与需求，抑制房价过快上涨；
三是进一步整顿和规范房地产市场秩序，特别是规范房地产市场外资准入和管理。
此轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量与房地产一级市场（土地市场）；不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控政策的执行力，随着各项政策措施的桌布贯彻落实，房地产市场出现了一些积极变化，卡法投资实现了平稳增长，住宅开发结构也得到了一定的改善。
再比如2007年3月18日、5月19日、7月20日和8月22日，央行宣布四次加息，将金融机构的一年期存款基准利率提高到3.6%，一年贷款基准利率提高到7.02%，对其他格挡次的存贷款基准利率也做了相应的调整，加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期内对其资金成本的影响非常有限，对购房者而言，虽然加息增加了起购房的利息负担，但是整体而言增加的幅度较小。
再如后来2009年至2013年出台的国家新的宏观调控政策，特别是国八条和今年的国五条，都细化了国家宏观调控政策，对房地产市场的秩序做了进一步的整顿，特别是抑制了炒房、投机倒把的一些行为，但是同时也增加了一些刚需的正常改善居住条件的成本。现在讨论的比较激烈的是要实行所谓的房产税，这势必会影响到既得利益者，说是要在重庆和上海试行房产税，但是后来也是没有真正的落地，毕竟这个标准还是比较难定的，这个房产税的标准是什么？起征的点又怎么来定？是按人均住宅面积来还是按户住宅面积来定义住宅面积？可能随着房地产市场体制的进一步完善，这样的政策也
会顺其自然的出台，到时中国的房地长市场的体制就会更完善。①
2、房地产政策的特征
一般来说，政策的宏观调控大体上有两种，一种是在市场寂静的体系里出现了不平衡的因素，政策的制定部门看到了这一点，在体系未对这种不平衡做出反应时即利用政策、金融等杠杆对这种打破平衡的因素进行抑制，以避免造成更大的损失；另一种调控则是一种政府的管理需要，比如政府希望在整个经济大局里加强某一方面的建设，即将政策往哪个方向倾斜。这种调控比较近于计划经济的范畴，但是这样的现象在我国房地产等各个行业都普遍存在，此外，政策的连续性和稳定性也是至关重要的，频繁的变更发布重大信息会造成市场的不正常波动。
3、房地产开发中的行政法律风险和防范
基于房地产业在我国国民经济发展中所处的重要地位，国家在不断的加强对房地产发展领域的监管，在社会主义市场经济的条件下，政府监管主要体现在加强法律、法规和执法的力度。
① 房地产开发中的行政法律风险
一般来说根据我国现行法律、法规等规定，房地产开发商在如下的房产开发阶段均存在行政法律风险：
开发前期阶段：房地产开发商主体资格不合格所面临的处罚；规划不合法所面临的处罚；非法买卖土地、不符合规划用地所面临的处罚；违规招标所面临的处罚，违规发包，将受到责令改正、罚款的行政处罚；违规开工，将受到责令停止施工，限期改正，罚款的行政处罚。
开发实施阶段：违法发布虚假广告，将受到停止发布广告、公开更正、罚款的行政处罚；违法进行房地产预售，将受到停止预售行为、罚款、没收非法所谓的行政处罚；破坏文物，将受到责令停工、拆除违法建筑物、罚款的行政处罚；违反质量规定，将受到责令改正、罚款的行政处罚。
竣工验收阶段：违反竣工验收规定，将受到责令改正、罚款行政处罚；不移交建设项目档案，将受到责令改正、罚款行政处罚；
销售阶段：无销售资格销售，将受到责令停止销售、罚款的行政处罚；违规销售，将受到警告、责令改正、罚款的行政处罚。
② 如何防范房地产行政法律风险
无论是风险的识别或者是风险的估计，都不是风险管理的最终目的。在分析房地产行政风险的基础上，还必须进行房地长行政风险的处理和防范，采取相应的措施或者方法是的房地产经营中的风险减少到最低或者避免，一般从以下几点进行防范： ① 王建红：《房地产投资分析》（第2版），电子工业出版社，2012-01-01，
聘请谙熟行政法律的人士：房地产开饭上必须配备谙熟行政法律包括房地产专业法律、法规并且具有实践经验的专业的人才。
房地产企业要回用律师：聘请专业人员的目的是运用其专长，但是实践中应特别注意“会用”要会用律师必须认识律师包括职业特点、作用等。
房地产开发商应规范运作:基于行政法律体系繁杂和专业性强，特别是我国房地长专业法律、法规、规章出于逐步完善的特殊和行政处罚的严厉性，房地产开发商在开发过程中，要力求规范运作。
（二）房价因素
所谓房价，这个从字面上就能很容易的理解，房子的价格或者房子的价钱，在我们的潜意识中，不管是房子的价格也好，房子的价钱也好都是只有一个字“高”。在全国的一二线城市中，每平米单价上万那是在正常不过的价格了，现在一线城市的房价均价应该都在2万/平米以上，要是在那个楼盘的宣传上出现了价格才一万多或者低于一万的你会觉得很惊讶，要么就是这个楼盘的位置是十分偏的。
现在在一线城市的一对年轻夫妻买一套房子，前提是他们两人都不是所谓的富二代或者官二代，那么这样买一套房子其实就是2个大家庭的事情，因为就按最便宜的房子总价算200万，两人的收入不是非常非常高而是那种比较正常的收入，也是刚开始工作没几年，就算两人的年收入15万，那么在城市的生活成本也是比较高的，就算存下10万，那么也得个好多年才能付首付，但是毕竟很多事情不是那么理想的，房子总价可能不止200万，可能收入也不到15万，还有别的阻力存在，总得来说在一线城市对于一般工薪族来说买一套房子还是比较难的。
其实在中国还有一个很奇怪的现象，就是某些刚建好的楼盘已经交付了，但是我们可以看到入住率根本是很低，晚上亮灯的就那么几个，但是其实这个楼盘的房子都是已经售完了，也许这是很多人的第二套房子或者是第三套房子或者更多，他们不急着住，就空在那了，还有很大的可能性是一些所谓的炒房团的杰作，一买就是几十套，因为在中国你买了房，这房子是你的，如果你买了你即使不去住也不需要什么花费，最多也就一个物业费，不像在美国，买了房，那么这块地上下的东西全是你的，即使地底下挖出金子也是你的，但是你每年得交一定比例的房产税，而且这个交税的基准不是按你买的房子的价格来交而是按政府给你的股价为基准来交税，前些天的新闻说美国底特律那边房产全是泡沫，现在一下子崩盘了，只要个几美元就可以买一栋房子，要是在中国你大可以屯很多房子因为房价很便宜啊，但是现在这房子价格是很便宜，一旦你买了那么每年就得交一笔不菲的房产税，所以其实说不定在中国实行房产税还是真不是见坏事呢。
房地产投资论文房地产投资分析论文浅谈房地产投资与房地产现状
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浅谈房地产投资与房地产现状
摘要:通过对房地产投资概念的阐述,深入了解房地产投资的特点,对近年来房地产投资统计分析,从整体上把握房地产投资和经济增长。
关键词:房地产;房地产投资;房地产现状{房地产投资分析}.
1房地产投资的概念
房地产投资属于投资的范畴,是指不同的投资主体(政府、企业和个人)为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动[1]。中国现行的统计制度中,仅统计房地产开发企业的房地产开发投资,事业单位和居民个人进行的房地产投资并未包括在内。房地产投资所涉及的领域有:土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。投资活动的结果是形成新的房地产或者改造利用原有的房地产;实质是通过房地产投资实现资金的增值[2]。
根据房地产投资形式的不同,房地产投资可分为直接投资和间接投资。房地产直接投资是指投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作,包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式;房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,投资者不需要直接参与房地产相关的投资管理,包括购买房地产开发企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等活动。同时,根据房地产投资的用途不同,房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等等[3]。
2房地产投资的特性
由于房地产本身的自然属性及其所附带的经济属性,房地产投资也表现出一些与其他投资不同的特性:
房地产投资对象位置的固定性。房地产投资的对象是土地、建筑物等不可移动实物。房地产所在区位的自然、交通、人文、商圈、生活设施等环境条件往往是房地产投资价值的决定因素,这些因素影响了房地产目前价格以及未来的潜在价位。因此,房地产投资者在选择投资的房地产时不仅关注当前的综合环境,还会对未来区域发展前景有更多的考虑。
房地产投资对象的个体性很强。房地产投资的关键在于“地段、地段还是地段”。从中不难看出,房地产所在区位对房地产投资价值的决定性作用,不同位置的房地产项目有着不同的市场价值;同时,即使处于同一区位的房地产,往往由于其个体性的差异,如周边临靠环境、朝向等等因素的差别而呈现出价位的不同。由于房地产投资对象的差异性较大,往往很难运用对一般商品普适的经济法则进行分析,这也就决定了房地产投资市场的不确定性及风险性。
2.1房地产投资对城市经济的能动作用
房地产投资关系国计民生,是人们生产、生活的物质保障,是提高人们生活水平的必要途径,同时也是改善城市环境,提升城市竞争力的重要手段。
2.1.1房地产投资对城市经济的作用机制
(1)供给效应
房地产投资的供给效应不仅表现在房地产作为产品供给的增加,更源于房地产业产业关联度高,从而直接或间接地启动或带动相关产业的投资增加。房地产投资的供给效应能放大投资规模、投资范围与领域,并且延长投资期间,引起连锁反应,带动相关产业发展,对刺激经济增长起着举足轻重的作用。应引起注意的是,由于房地产投资期间跨度长,其供给效应也会滞后并积累,对此应充分重视,以免造成供给效应在短时间内集中并释放,造成严重的供求失衡,引起经济剧烈波动。
(2)需求效应
房地产投资的需求效应表现在由房地产投资引起的相关产业或部门的收入增长,由此带来需求的增加,从而促进城市经济的增长。房地产投资的需求效应实际上是投资乘数原理的作用过程。投资乘数数倍地扩大了国民收入,必然导致消费等需求的增加。值得注意的是,相对供给效应的滞后,需求效应主要表现在投资与经济的同期增长中。这就要求我们在运用投资拉动经济增长的过程中,不能只关注投资当期的需求效应而忽略本期投资对后期产生的供给效应。
(3)挤出效应
房地产投资的挤出效应是指由于房地产投资的增加而影响社会对其他行业或产业的投资。众所周知,房地产市场属于垄断竞争型市场,供求双方在地位上不对等,市场信息的占有与获取不对称,价格在很大程度上被垄断者操控,因而其利润空间大大高于正常市场水平,投资回报率同样远高于一般社会平均投资回报率。于是,为牟取利益,包括来自银行、基金、股市、投资机构以及其他实业团体的大量资金涌入该行业,使得某些对经济长期与持续增长起关键作用的行业和产业所需要的资金被占用。由这种“挤出效应”导致的产业结构失衡,对城市经济的负面影响将是长期的。另一方面,消费,在这种高涨的房地产投资刺激下,也演绎着“群羊效应”,一部分民众的消费被透支,产生消费的“挤出效应”,这同样不利于其他行业与产业的发展。
2.1.2房地产投资蕴藏巨大金融风险
由于房地产投资中有大约七至八成的资金直接或间接来自银行抵押贷款,且所占用的这部分资金大多是长期贷款,而银行资金来源主要是各类短期存款,如此短存长贷的矛盾,在银行内是主要的潜在风险之一。目前,国内尚未对房地产抵押贷款风险的化解有切实见效的防范与预警措施,一旦房地产市场发生大的波动,银行将形成大量的呆、坏账;此外,在偶然因素的刺激下,短期储户如果大规模提现,银行将面对资金短缺的经营风险。在当前我国还未采用资产证券化的房地产抵押贷款二级融资模式的情况下,化解上述风险相当困难,只能将其寄托在房地产稳健良性发展的良好预期上,但是这种预期是极其脆弱的。
2.2房地产投资可能会导致城市竞争力的下降
从逻辑上讲,房地产投资是房地产价格与价值上升的原因,同样也是结果。一般而言,房地产投资可能导致削弱城市竞争力的直接因素主要有:房产类商业成本(包括商业设施与厂房租金等)、生活居住成本。如房租水平提高了,成本增加,降低城市竞争力,这是不利的因素。但实际上,这两类因素与城市竞争力相关的其他因素也有着密切的联系,如商业成本提高,可能使某些产业和行业逐渐迁出,其结果将导致城市相关产业链的破坏,使聚集的产业带、产业区分散,最终导致该类产业竞争力丧失;同样地,随着居住、办公成本的提高,增加了人才的生活成本,从而城市部分地丧失对人力资本的吸引力,人才的流失将大大降低城市的竞争力,进而对城市经济增长与发展不利。
3房地产投资现状
城市规模的大小,直接关系到城市的房地产投资规模的大小。一般说来,大城市具备较大的市场空间:规模较大的城市不仅拥有持续稳定的房地产市场需求,而且房地产企业在项目开发的过程中,拥有相当宽泛的余地来进行市场定位,寻找市场缝隙,进行差异化竞争。大城市的另一特点是对周边地区具有的集聚作用:对于房地产市场来说,集聚作用的主要表现在于吸引来自于“外地”的需求,例如北京、上海、深圳等城市,外地购买力是不容忽视的重要因素。而从房地产市场表现来看,市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示城市房地产开发投资潜力越大。2010年2月份至5月份的国家统计局官方数据显示出房地产投资呈现增长态势。
房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个重要指标,也是衡量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指标之一。从短期看,指标表明房地产
年度开发投资完成额占固定资产投资总额的比重;从长期看,它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投资总规模的比例关系。这个比例过高或过低,都会影响国民经济和城市经济持续健康发展。{房地产投资分析}.
房地产业作为国民经济的组成部分,它的发展也遵从了经济的周期性规律。宏观经济开始复苏时房地产投资和开发随之上升,但是由于房地产开发的时滞效应,使得房地产业的复苏会稍后于经济复苏的时间。宏观经济持续增长,使房地产价格上升,开发商资产值相应快速膨胀,在银行大量提供抵押贷款的情况下,投资乘数效应又使得房地产业周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。由于房地产业没有宏观经济那种各行业相互牵动消长的综合影响,因而房地产业的衰退现象也通常比宏观经济先期出现。受宏观经济衰退和萧条的影响,房地产业的萧条阶段持续较长,直到宏观经济开始缓慢复苏后,它才慢慢走出萧条期。历史经验表明在一个周期中,尽管波谷值低于波峰值,但通常高于前期的波谷值,有时还会超过前面的波峰值。房地产投资是房地产开发的源头,直接决定了房地产业的发展态势。
参考文献
[1]王兆金,秦江萍,冯纯纯.浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用[J].北方经济, 2009,(02)
[2]梅斐杰,钱雅丽.房地产泡沫的成因和防范措施的探讨[J].北京建筑工程学院学报, 2006,(03)
房地产投资分析[A]+梁桂保
班级 1283-1,2 学号 姓名 考试科目 房地产投资分析B A 卷 闭 卷 共 5 页 ···································· 密························封························线································
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房地产项目投资分析报告
第一章 项目概况
1.1项目概况
1.1.1项目名称：XX小区住宅小区
1.1.2项目建设用地、规划情况
1.2建设用地
荆门市XX房地产有限公司于2013年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000㎡的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。
1.3规划
为使项目建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。按照2013年9月 17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字2013-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该项目规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于2013年10月8日审批通过该规划方案。
1.4项目建设规模
XX小区住宅小区项目规划总净用地面积110001㎡，总建筑面积215000㎡，其中：住宅建筑面积203000㎡，商业面积12000㎡，总户数1845户，总停车位2056个。
1.5投资估算与资金筹措
XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。项目估算投资资金28700万元，其中：单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。
第二章 项目开发市场分析
2.1 国家、省、市房地产开发政策
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《城市房地产开发经营管理条例》；
（3）《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》；
(4）建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国办发[2006]37号；
（5）国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国办发
[2006]50号；
（6）《促进房地产业健康发展措施（简称“国六条”）》2006年5月17日；
（7）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号；
（8）《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》建住房[2006]166号；
（9）《2008年－2013年荆门市中心城区住房建设规划》(荆发改投[2008]168号；
（10）《荆门市经济适用住房建筑管理办法》(荆政发[1998]73号)
（11）《荆门市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的通知》荆政发
[2004]33号。
2.2房地产开发市场分析
2013年，针对部分城市房地产市场过热的问题，国家出台了一系列调控政策，利用土地、金融、税收、限购等经济手段加强市场调控，一定程度上抑制了投资性和投机性需求，部分城市房价过快上涨的势头受到一定遏制。受政策调控的影响，我市房地产市场出现一定程度调整。但就总体而言，我市房地产市场运行情况良好，新增供应量及成交量均出现较大增长，成交价格稳中有升，房地产
市场保持平稳较快发展。
2.2.1市场运行
(1)房地产开发投资高位运行,增长势头强劲
2013年1-11月份全市共完成房地产开发投资57.80亿元，比上年同期增长20.40%；住宅施工面积799.19万平方米，增长26.80%；住宅新开工面积288.29万平方米，增长9.30%；土地购置面积148.63万平方米；住宅竣工面积121万平方米，增长72.60%；住宅销售面积84.19万平方米，同比下降39.50%；住宅待售面积62.86万平方米，同比增长239.80%；数据表明，随着国民经济快速回暖影响，近来我市房地产开发投资持续增长，2013年仍旧保持高位运行，增涨势头强劲；但随着国家房地产调控政策的进一步加强，住宅销售情况明显下降。
（2）土地供应总量下降，地价涨幅明显
2013年，荆门市全年供应土地公454宗，面积632.62公顷，土地收益16.05亿元。2011年全市共网挂32宗地，其中成交27宗，成交总面积1199.3亩，成交总金额58348万元。2013年全市共网挂147宗地，其中成交115宗，成交总面积241.44公顷，成交总金额13.4645亿元。随着房地产市场的快速发展,土地市场呈现供应量递减、价格攀升的态势。
2.2.2市场特征
目前，我市房地产市场运行中显现出一些新的特征，主要表现在三个方面：
（1）产业结构调整压力增大
随着各项宏观调控政策的密集出台，特别是已经出台的二套房贷款新政以及停止房地产开发项目贷款，造成市场预期发生一定程度的变化，投资和投机需求得到一定程度的抑制，交易量虽继续上升，但上升幅度有所减缓。观望气氛开始
显现，房地产开发面临调整和发展的双重压力。目前，市场还处于比较敏感时期，影响因素较多，发展趋势存在着很多不确定性。同时，房地产业是国民经济的重要民生产业，其涉及面之广，关联度之高，带动力之强，对经济增长的贡献之大不可忽视。而且，房地产市场与金融市场关联紧密，开发企业和购房者对金融信贷的依存度较高，因此，一旦房地产市场出现大的波动，其带来的金融风险不可小视，将对经济的持续发展带来较大影响。当前要特别注意加强对市场预期的正确引导，加强对市场变化的监控分析，密切关注成交量阶段性波动可能引发的房价变化趋势，防止出现大起大落。
（2）房价上涨压力增大
目前，我市房价涨幅较为合理，是国家宏观调控政策效应和市政府集中调控的综合体现。但基于目前我市在全省经济发展中的地位，特别是市政府提出打造“生态宜居城市”总体目标的重大机遇面前，我市国民经济基本面向好，工业化、城镇化、市场化进程加快，居民收入水平较快增长，城镇家庭趋于小型化，改善型需求快速释放、进城务工人员购房需求等驱动房价上涨的内在动力没有发生明显变化；同时，土地成本持续上扬，拆迁安置成本不断提高，住宅科技含量和品质不断提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力不断加大；此外，资金流动性明显加强，通货膨胀预期开始显现，物价普遍上涨，利率变动预期明显，股市资金回流等宏观经济不确定性因素依然存在；这些都将使我市商品住房价格将在一个相对较长的时间内保持较大的上涨压力。
（3）供应结构调整步伐较慢
我市住房供应结构性调整步伐较慢，中小户型、中低价位普通住房比重依然较低。从住房销售情况来看，90-120平方米左右户型比较热销，而130平方米大户型销售较困难，有的小区甚至出现滞销状况。另外，从近几年住房套型供应
量来看，90-120平方米以下套型供应量不足60%，远不能满足市场实际需要，导致目前中心城区仍然还有近110万平方米商品房待销，市场供需压力较大，供应结构仍待调整改善。
2.2.3房地产开发展望
（1）房地产开发投资将保持平稳增涨
从2013年开始，国家一系列房地产宏观调控政策来看，为了打击投资、投机行为，遏制高房价，鼓励自住型和改善型需求，使房地产行业走向健康平稳发展的轨道方面已经取得了一定的成绩，对市场中的投资投机者产生一定影响。基于我市房地产市场是以自住型和改善型刚性需求为主的情况，预计今年我市的房地产开发投资将继续保持平稳增长态势。
（2）房地产价格上行趋稳
2013年房地产价格上涨明显，主要是受房地产开发成本持续上涨的影响，特别是土地成本和融资成本的上涨，导致商品房价格将整体上行，但上涨幅度有限。一是2013年国家决定继续实行适度宽松的货币政策，稳定与恢复了市场信心，有力促进市场发展与活跃，同时新“国十条”和住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2013]53号）文件也明确提出了遏制高房价，打击投资、投机行为、规范房地产市场的目标，保障市场供应与对投机行为的打压的调整政策，将促进房地产价格趋于稳定。二是受2009年国家宽松经济政策影响，我市商品房销售面积虽有较大幅度增加，但中心城区仍有超过90万平方米的商品房需要消化，加上房地产开发投资的持续增长，将保证我市商品房市场的充足供应，商品房市场将出现供略大于求的状况。三是住房保障建设的全面推进，导致中低价位商品住房、经济适用住房、廉租住房等保障性住房比例增大，不但调整优化了住房供应与消费结构，也将在很大程
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