【www.dagaqi.com--收益理财】
怎样判断一个临街商铺是否值得投资这个问题的质量比较高，受众关注面也比较广，也很有代表性。所以我决定耗费三个小时的时间好好回答下这个问题，毕竟属于我的专业范围内。
我首先要批评一下提这个问题的人。问题和备注暴露了你的心理，你希望得到一瓶万能神药，不但要能够包治百病，而且还要带着这瓶万能神药能够横向天下。判断一个临街商铺是否值得投资，不是靠几个指标和几组数据就能够判断出来的，更别提什么精确了，如果谁有这个本事，他能瞬间把万达拉下马成为宇宙第一商业地产开发商。都能做到精确判断一个临街商铺是否值得投资了，还投资什么商铺啊，直接去做金融开发商了。
提问已经明确说明是沿街商铺了，实际上沿街商铺也是有不同种类的，至少包括了小区底商和商城的沿街店面两种。一般情况下所说的沿街商铺，指的是住宅开发商为本小区和周边居民进行的生活配套（有的能够形成综合体），所以底商的存在本身是有一定居民为基础的。而商城的沿街底商与小区沿街底商相比，考量的问题和方式是完全不同的。商城有专业商城和综合商城等等的诸多区别，比如说有的商场是只租不售的，有的商城出售一部分、开发商自己保留一部分；有的出售时带有产权，有的出售时只有使用权。所以商城的商铺，不管是否沿街，在投资的时候，评估起来比小区的沿街底商要复杂得多。看到这里，就有人觉得，一个没有产权的商城商铺，就不比小区的沿街底商有投资价值了吧？但是如果这个铺位紧邻大型超市的入口呢？显然，这时候的投资价值比很多小区带产权的沿街底商要高的多，即使没有产权也不沿街。
如何投资高铺？很长一段时间以来，人们在投资房产的时候，考量的都是地段！地段！地段！实际上国内十几年间，高速膨胀的城市化进程和城市集群效应，进行房产投资的时候，地段早已不是第一考量因素，前年你看到的一块菜地，有可能后年就会变成闹区，这样的案例太多太多，就不举例说明了。所以一个区块能不能发展起来，是投资房产首要考量的，很大程度上这就关系到政策因素而非市场因素了。所以有那么多人之前根本没去过北京，只是根据常识和有限的了解，就巨额购买了北京的房产，这就是政策而非市场因素对人们的心理影响。但在投资一个比较小的城市的时候，应该是必须要对基本的数据指标有所了解的吧？！这个时候数据指标才有一定的参考价值，比如人口多少、消费情况如何、整个城市和区块的工业或服务业发展如何、商铺面向的受众群体如何等等，这关系到异常复杂的地缘因素，根本没有统一标准，是否下手投资只能靠感觉而非数据指标。
上面两段包含了商铺的类型和业态的区别，以及必要的投资常识和前期考察，具体就不细述了，因为没有涉及到某一个项目，只能笼统的讲一下（若有人想要问具体的项目的话，不好意思，拒绝回答）。接下来说一说投资和投机的问题。
你为什么想买一个商铺，而不是买一吨黄金或者去炒股票，亦或者投资一家公司？这关系到投资心理，也用来判断你的专业知识。如果你横向综合考量之后，觉得投资一个商铺比较符合现状，对家庭或企业来说，这是一个最合理的选择，那么你就具体问题具体看，第一道测试过关。如果你想要投资一个商铺，只是觉得身边有人买了商铺，我也应该买一个；或者你觉得这个商铺以后的增值潜力非常大，买到就是赚到，哪怕自己钱不够，借钱也要抢一个铺位来，对不起，这不是投资，这是投机。投机的后果往往是很严重的。
我写本文的时候，时间已经是2013年盛夏了，房地产市场从疯狂步入了理性阶段。前些年，不管你买的是商铺还是住宅还是公寓什么的，到现在应该都有所升值。当一个行业从高峰期整体进入冷却期，不管你投资这个行业中的哪一个品类，都要谨慎谨慎再谨慎。如果家庭或企业从长期的角度出发、从投资理财的角度出发、也有足够的专业知识和判断能力，此时就是打算投资一个商铺，那么还是可以看看的。倘若你只是想在房产市场做一笔投机生意，我也奉劝一句，你趁早歇了吧。下面开始讲一讲商铺的投资收益问题。
好铺养三代，话没错，但这话要看是从谁嘴里说出来的。这是一句实话，也是一句被房产同行用烂了的话，谁都在这么讲。下面我从正常的客观角度分析下这句话。
商铺的投资收益，主要包含了两个部分，一个是物业的增值，一个是租金的收益。看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多，那么毫无疑问，这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业，投资一个商铺的时候，正常情况下是当做固定资产进行的，不应该只看中物业增值。物业增值是附加值，租金的收益才是首要考量。这里面有一个悖论，租金越高，往往物业的增长度也越高；相对的，租金越低的商铺，物业增值幅度也越小。好铺养三代，指的就是固定资产的长期租金收益，而不是物业增值。哪怕有一天物业本身增值增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是一个好商铺。
上面这段话，引出了商铺的核心问题— —经营。一个好铺位和一家好公司是一样，都是经营出来的，房东和董事在商业本质上并没有差异。一个售楼员告诉你说，我这个铺位可以养你三代人，指的就是后期经营状况、生意会如何的好 。所以，判断一个商铺是否值得投资，上面的话你都可以不看，要真正判断的是后期的生意能不能经营的起来。至于如何判断一个商铺后期的生意能不能做的起来，这个，真的很难，甚至没有人真正知道，什么数据，什么指标，统统都没有用，你只能在有限的范围内作出无限的判断。有些大城市的核心闹市区，一些铺位怎么都做不起来，应该都有所接触吧？一些远郊的铺位，周围无论人流还是配套都很差，但生意还过得去，这两种我都见得多了，见怪不怪。倘若花了一样的价钱购买的铺位，后期的投资收益率，差距可是大了去了。投资一个相对成熟的区域，以后的物业增值幅度不可能会大，此时的投资成本也会很高，因为物业增值的部分已经体现在售价中了；先人一步投资一个潜力区块，也许能够享受到极高的物业增值红利，同样的，潜在风险也会比较大。投资的收益和风险是成正比的。
一个好商铺是后期养出来的，不是前期投资出来的。前期投资是一门学问，不是一道数学题。去证券公司开户，都会看到、也会有人告诉你— —投资有风险，入市须谨慎。投资商铺也是同样的道理，你能否承担的起亏损？
相关问题：
投资商业中心的地下商铺是否可行，对比临街商铺优缺点？
回答：吴昊，地产营销从业者/INFJ/微信号153005602
投资商铺的收益可以说是最高的，而伴随其的风险相比期货、基金、股票等其他投资方式而言风险是极低的，几乎可以忽略。
（个人工作实践中，大多数客户对证券等非地产投资可以说真的没什么基础和门道）
但有一种商铺，要作为特例，也就是你所说的地下商铺。
我们属于代理公司，代理过的楼盘已经太多太多，业态基本上全部覆盖，而地下商铺，我师父卖过，他给我讲了一个真实的故事（具体细节可能有点遗忘）
有个三级城市，在原中心打造了一大型地下商铺，而最大的卖点是要进驻我们重庆知名超市重百，很多大叔大妈大爷大婶听说了后疯了的抢，皆大欢喜，然后才发现一个小细节，KFS在跟超市签的合同里有这么一个规定，10年不能涨租金，意味着这些业主们在10年内的静态收益都没什么变化。
好了，刚刚那个故事就是想提醒下，这种看似性价比很高的投资，有些细节特别需要注意，免得到时候你会大着嘴巴“这也可以！！”
来讲点实际的：
1.地下集群商铺，要考虑的第一当然还是地段，只不过地段要考虑，周边是否有写字楼集群，还是高档小区集群还是地铁或者其他有利配套，房地产属性之一相互影响性。
2.那么第二个问题来了，也就是最大的风险，定位，这可以毫不夸张的说是决定你这次投资是死是活的嘴关键因素（这种商铺的风险是一旦搞砸，再想活过来特别难）
3.最后，如果有条件，在没有十足的把握下，这种商铺还是不碰为好。
投资商铺必须考察的三个内容
要顺利而有效的投资，下面几个方面的内容不得不提前考察清楚。
注意一：规划变更
要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。
注意二：相关权益
所谓商铺权益主要包括两个内容chinaren，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
注意三：面积大小
商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。
选择商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
投资商铺开发商承诺包租，每年保底8%的收益，是否值得投资呢？
回答：金斌
以下信息均来自网络，仅供参考：
1. 2011年最高人民法院明文规定售后包租等房地产交易行为将被纳入非法集资范畴
2.《商品房销售管理办法》禁止开发商以返本销售、售后包租进行商品房销售，但未限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产
3. 真正成熟的市场类商铺，根本无需承诺售后包租
4. 对于售后包租项目，尤其要留意价格中的水分问题
5. 售后包租收益实际已经打入房价，一般来说开始几年的包租收益还能正常履行，但是之后的收益就未必能够兑现了
6. 最好把自己跟开发商绑在一起，选择有开发商自己持有部分物业的商业项目
根据以上信息，来看楼主分享的一个商铺实例，能够承诺保底收益的肯定不是开放商，而是一家名为“杭州外海商厦有限公司”的公司，虽然跟开放商一样都带有“外海”两个字，但是通过杭州工商企业登记公告网，我们可以查到这家公司是家“一人有限责任公司”，一人有限责任公司是指，由一名股东（自然人或法人）持有公司的全部出资的有限责任公司。你觉得这样的公司能够给你信心让你获得每年8%的保底收益嘛？而其3年110%回购的承诺，看似增加了安全性，实际上更像是对注定失败项目的“预言”。
风险，和收益是正相关的，如果一件事既有高收益，又有安全性，那么这件事情多半不会轮到你了。
【理财案例】
李先生今年36岁，家在长沙，已婚有一子一女，在读小学。夫妻俩经营一家时装店，扣除各类成本开支，以及家庭生活开支3000元/月，每年纯利润6万元。
他们在长沙市区有一套100平方米的房子自住，价值60万元左右，无负债。家中还有银行存款60万元，小车一辆。一家四口无任何商业保险。
【理财目标】
1.尽快买一间价值200万元左右的商铺，或者合理规划现有资金实现增值。
2.降低全家风险，为自己养老生活和孩子将来上学打下坚实的经济基础。
【财务诊断】
1.李先生一家无还贷压力，储蓄能力较强。储蓄占比约为100%。
2一家四口无任何商业保险，潜在应急能力较低。
3.李先生若按55岁退休，工作年限还剩19年。忽略通货膨胀以及投资增长率，李先生还能创造182.4万元价值。
4.两个孩子距离大学毕业分别还有12年及11年，预计将来上大学的费用合计为18万元。
规划建议
1 建立家庭应急准备金
从财务安全角度出发，需准备金额为3-6个月的支出备用，可投资理财于银行定存或者货币基金，目前年收益率约为3%～4%。李先生还可以申办一张信用卡。
2 家庭保障
由于夫妻二人均为个体工商户，均缺乏保险保障，李先生的个体经营前景存在不确定性，需要通过保险配置来对冲长期风险。为防范家庭收入中断的风险，应买一些纯保障型险种，如重大疾病附加住院医疗、意外险[来源:www.dagaqi.com/]、定期寿险或定期健康险，每年家庭保费在6000元左右，建议夫妻两人购买保额为60万元左右的定期寿险，保障期限10年，防止家庭出现意外变故，而影响生活基本保障及子女的高等教育。此项费用可从经营利润中支出。
3 教育金规划
在不出国的情况下，两个孩子的求学成本至少需要约20万元，建议李先生通过基金定投来积攒教育金。基金定投具有长期投资、积少成多的优势，不仅可满足子女教育金规划需求，也能通过定期定额的强制储蓄培养孩子的理财意识，实现对子女的财商教育。
建议为两个孩子分别投资几只基金定投，如果每月两个孩子分别定投500元，假设年收益率为5%，两个孩子12年后大约共可攒钱20万元左右用来支付大学的费用。还可同时配置债券型基金、黄金基金和混合型基金，以降低风险，获得更高收益。
另外，李先生可以为孩子购买教育金保险，针对孩子在不同生长阶段的教育需要提供相应的保险金，减轻父母的经济负担，充分体现父母对子女的呵护和关爱。
4 养老规划
李先生及太太无任何养老规划，建议买进投资连接保险，资产增值的同时也可以应对风险。考虑到李先生和太太两人随着年龄的增长各项开支会逐渐上升，建议配置低风险抗通胀的产品。可以从60万元存款中分出一半，购买期限较长的理财产品。
5 商铺投资计划
李先生想尽快购买价值200万元商铺，可通过贷款方式实现。商铺贷款首付30%，至少需要准备60万元现金。购买长期理财产品后剩下的30万元，加上每年纯利润6万元，扣除保险支出、教育金支出、应急准备金支出还可剩余3万元，合计本金33万元配置收益相对高的理财产品，可投资年均收益率为7%—9%集合信托类理财产品，通过5—6年可筹集首付款进行贷款购买商铺。
一位商业地产领域内的资深专业人士最近告诉我，投资收益率最高的物业，一定不是住宅，也不是写字楼，而是商铺。从香港和发达国家走过的历程，以及统计数据显示，商铺远胜于写字楼。
即使在没有限购、限贷政策的国外，住宅也不可能是最好的投资品。和民生息息相关，没有哪个国家允许住宅无限制暴涨。一旦大量游资进入，房价涨速过快，随之而来的可能是各种限制政策，抑或是增加供给量的决定。
在2011年以前的中国内地，在特定政策、经济形势、城市化进程等综合因素的作用下，买住宅的确让很多人受益。几乎所有买房者都分享到了红利。并不需要太多的投资技巧，只要从众便可以赚钱，且收益十分可观。但赚钱这件事并不能够反证其投资技巧高超。对于绝大多数人来说，是踩准了行业的发展趋势而已，只有一小部分精明的投资人，最大程度利用信贷杠杆、利用政策，寻觅价值洼地，低买高卖。
写字楼则是机构投资者们的领域。对于在国外购置大型写字楼物业的机构投资者们来说，只要年租金回报率在5%-6%之间就已经满意。
事实上，在投资时，除了报酬率之外，还有一项很重要的决胜因素，就是时间。复利效应通俗来说是“利滚利”。假定某投资每年有10%的获利，若以单利计算，投资100万元，每年可赚10万元，十年可以赚100万元 ，获利一倍。但如果以复利计算，虽然年获利率也是10%，但每年实际赚取的“金额”却会不断增加，以前述的100万元投资来说，第一年赚10万元，但第二年赚的却是110万元的10%，即是11万元，第三年则是12.1万元，等到第十年，总投资收益是将近160万元，成长了1.6倍。所以，以6%的年投资回报率计算，12年便可以收回投资，甚至不用12年。因为其间还可能经历物业升值。
确有一些小投资客们在投资写字楼这件事上尝到了甜头。但在专业人士看来，散售的写字楼一定会影响品质，难以控制租户质量。在中国内地，买写字楼赚了钱的个人投资者们，不是因为租金回报率高，而是因为房价上涨。
商铺的租金回报高于写字楼，“一铺养三代”并非神话。文章开头所提到的那位专业人士，出生在香港。在香港，这样的商铺比比皆是。投资理财数据也似乎在印证她说的话。
2014年12月22日，北京-世邦魏理仕发布第三季度全球主要街道商铺租金排名，其中香港连续第三年位居首位，大幅超越纽约、巴黎、伦敦和东京。北京也再次跻身前十。香港以每年每平方呎4，327美元租金(合每日每平方米783.24人民币)，遥遥领先于排名第二的纽约(每年每平方呎3，570美元， 合每日每平方米646.21人民币)，第五街优质地段租金处于历史高位。北京(每年每平方呎672美元， 合每日每平方米121.64人民币)超过墨尔本，在排名中上升一位。
“尽管经济形势稍显萎靡，大多数市场的消费需求仍保持较好势头。”世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬表示，“作为亚洲主要城市，高端零售商继续在港扩张，特别是本地珠宝商，及蜂拥而至的新晋零售商。它们长远来看会支持本地商铺租金。”
近来A股暴涨，卖房炒股的言论甚嚣尘上。并非毫无道理，至少，两个月前如果买招商地产的股票不卖，可能获得50%以上的收益，比买房子升值很多。但持卖房炒股理论的专家们，过于理想化。股市投资的难度远大于买房。许多房地产业内人士，从来不碰股票。牛市时，绝大多数人都会赚钱。但牛市很短暂，熊市很漫长。不止一位股民感叹，想在A股赚钱，不易。
房产并非没有投资价值，而是要细分领域。如果再给商铺加个限定，是街铺，而非购物中心。但在内地，想寻找高租金回报率的商铺很难。以北京为例，大量的住宅底商在空置，街道的尺度过于宽广，很难形成聚合式的购物氛围。
我继续追问上述专业人士，如果一定要在内地做商铺投资，需要注意什么？她想了想说，最重要的是有经验的资产管理方。这意味着，你并不需要为租给谁，租金怎么回收而烦恼，有经验的管理者会把一切打理得井井有条。但这是市场发展的高级阶段。不仅市场更加成熟，管理者也更有经验。
不用说受商业供应过剩影响的二三线城市，即使北京这样的一线城市也可能需要10年抑或是20年才能走到那一天。
商铺投资收益分析
老百姓投资 方式的分析，我们不讨论投资 专业资识很强的东西，主要有下面几个方面：
1.银行存款投资 ，不用多说，很多人都不把其当成投资 ，利息太低，无法抵挡通货膨胀。
2. 股市基金期货 ，没有内幕消息，很难有成功的，大多数散户都是亏本的，目前中国的股票市场真正从事价值投资的不多，应该说股票市场更多是投机属性而不是投资。小鱼难抵大鳄鱼。
3. 黄金投资 现在黄金投资，说实话 ，前期投入的，大多数都赚了不少，黄金交易中心现在到处开花， 现在是不是要投资进去，这个谁也说不准 ，那要看国际形势是不是还在动荡，越动荡黄高价格越高，但是总有点天会稳定下来，那你投入的黄金还能安稳吗? 4.还有其他吗，有的，除了房产，其他我们都不是专业认识，风险太大。房产投资又分为住宅投资和商铺投资，就目前唐县住宅市场看来升值潜力太小。
唐县方舟小区住宅价格和租金情况的调研如下：
单位：元/㎡/年
唐尧路建材陶瓷业态商铺价格和租金情况的调研如下：
走访调研情况可以清晰的看出从2005年至今商铺价格和租金上浮都超过300%，住宅的价格上浮了200%而租金却只上浮了150%，大大低于商铺的投资收益。有业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障商铺投资具有增值性。商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。商铺的投资回报率每年单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。一般来说，商铺可以在10年左右收回投资成本，当然不同的商铺投资收益情况也不同。我们可以拿两个公式来计算。
第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资按照每年最低返祖10%计算，多少年可以返本。计算公式为：
购买商铺总价×10%=年租金收入 购买商铺总价÷年租金收入=投资回报年限
举例说明：某商铺销售价格是10000元/㎡ 购买10㎡。 10000元/㎡×10㎡=100000元（购买商铺总价）×10%=10000元（年租金收入）
100000元（购买商铺总价）÷10000元（年租金收入）=10年
第二种方法，主要适用于贷款投资的收益，按照每年最低返祖10%计算，商铺按揭贷款50%，利率是6.55% 贷款十年。
计算公式为：
（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限
举例说明：某商铺销售价格是10000元/㎡ 购买10㎡。
10000元/㎡×10㎡=100000元（商铺总价）×10%=10000元（年租金收入）
100000元（商铺总价）×50%=50000元(首期房款） 50000元（按揭贷款）月供是565元（等额本息） 十年连本带息总共还款67800元
50000元（首期房款）+67800元（按揭贷款）=117800元（购买商铺总价）
117800元（购买商铺总价）÷10000元（年租金收入）=11.78年
【文章摘要】
本文就200万的资金分别投资于商铺和商品房，进行为期10年的长期投资测算，得出结论：商铺的投资收益率远胜于商品房。
【关键词】
商铺；商品房；投资效率
0 引言
现在大多数人一说到买房投资，就立刻联想到商品房投资。绝大多数人认为商品房投资的收益会远远高于商铺的收益。其实这种情况不尽然。本文就同时比较为期十年的商铺和商品房投资收益率，试分析到底哪种投资更具有效率。
1 数据合理假定
假定全国经济稳定，没有出现剧烈地经济危机、政治危机等因素。在此基础上预计每年全国通胀率为4%；银行贷款的利率是6%；商品房和商铺价值年均升值4%；商业地产的租金回报比率是8%；商品房的租金回报比率为5%；商业地产不限贷、不限购且商业地产的贷款首付为40%；第二套及以上商品房限贷，贷款首付比率为60%；投资的商业地产和商品房的大体地理位置相同；商业地产和商品房的价值都是200万；商业地产和商品房都可以获得总价20%的消费贷款。
2 投资规划：购买第二套商品住房
现在买价值为200万的第二套房商品房作为投资，买商品房时候最在意的是房产所在的位置和交通便利程度及周围学校、医院、公园等公共设施等配套情况。按照现行条例：购买价值200万的商品房，自己出先60%，即120万首付；向借银行贷款40%，即80万的住房按揭贷款。为了扩大商品房投资收益率，我们可利用杠杆原理进行投资――再向该银行以装修、装饰等名义取得20%的消费贷款。简而言之，获得20%的消费贷款后现在首付为40%，即80万；获得银行贷款60%，即120万。
根据银行贷款的利率6%，商品房租金回报比率5%，商品房价值年均升值4%，假设前3年租金不变，3年后，住宅租金的价格随着物价上扬，商品房租金年均上涨5%。计算未来十年的商品房的投资收益率。
利息：120万×6%=7.2万/年
商品房租金回报：200万×5%=10万/年
自有资金80万投资于商品房未来十年实际投资收益率、名义投资收益率如下表1： 从表格1中可得出前三年的实际投资收益率是3.5%，名义投资收益率在7.5%。3年后，商品房租金年均上涨5%，接着计算（如表2）：
从各表中你明显可以看到实际投资收益率、名义投资收报率随着时间的增长而增长，但是实际投资收益率不算高，前5年的实际投资收益率（3.5%-4.8%）甚至还不如现阶段银行的理财产品收益高；算上每年的商品房价值的增值，名义投资收益率在投资收益率逐渐增高，到从第六年开始达到10%的名义投资收益率。
3 投资规划：购买商业地产――商铺
我们在购买上文中在商品房周围购买一套价值为200万的商铺，商铺的的选择仍然是考虑交通因素、地段、商业圈的内容、房企开发商的规模和在当地的影响力。我们默认为找到最优配置。购买价值200万的商铺，需交40%的首付，即80万；向银行贷款60%，120万的商铺按揭贷款。为了扩大商铺的投资收益率，我们可利用杠杆原理进行投资――再向该银行以装修、装饰等名义取得20%的消费贷款。简而言之，获得20%的消费贷款后现在首付为20%，即40万；获得银行贷款80%，即160万。换言之：买这一套200万的商铺你自己先出了40万，向银行借款了160万。
根据银行贷款的利率6%，商业地产租金回报比率8%，商铺价值也按照年均升值4%，假设前3年租金不变，3年后，商铺的租金价格随着物价上扬，商铺的租金年均上涨8%。计算未来十年的商铺的投资收益率。
利息：160万×6%=9.6万/年
商铺回报：200万×8%=16万/年
自有资金40万投资于商铺未来十年实际投资收益率、名义投资收益率如下表3：
从表格3可以看出前3年的实际投资回报率高达16%，名义投资收益率达到惊人的20%，3年之后，商铺租金每年上涨8%接着计算（如表4）：
从上表4中可以明显看到不管是名义投资收益率还是实际投资收益率收益率随着时间的增长而增长，甚至在第十年末实际投资回报率达到了44.6%，名义投资收益率达到不可思议的48.6%。这远远超过投资住宅的收益率，
4 结论
可见考虑到商品房价值升值的因素影响下的商品房名义投资收益率在7.5%-12.6%之间，远远小于十年之间投资于商铺的名义投资收益率20.0%-46.8%。可以说在我国，商品房的投资主要是一种“防御性资产”，或者叫“慢资产”，是保守投资的首选。在长期投资中，为了更大程度的配置资产，取得较高的投资收益率，我们建议可以适当的选择当地有规模、有发展潜力、资历雄厚的商业地产来进行投资。
投资商铺五大经典案例分析：看准时机迅速出手
独立门面好出租
有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的出租和销售带来很大麻烦。
故事1
买个社区商铺，家庭开支不愁
投资者：肖爱平 自由职业者 33岁
商铺购买地：九里堤社区
3年前，肖先生在交大九里堤社区投资了一个社区商铺。现在该商铺已出租给某美容品牌连锁店，月租是2000元/月，每半年收一次租金。该商铺是60余平方米，全产权，独立铺面。他回忆当时的情景说，那时，他看到了商铺销售广告，说的是有数十个全现商铺，100米长商业街。他来到该商业街，看到街道宽敞整洁，对面也是商业街，还有2-3层楼的品牌餐饮，周边全是新修的社区。
他分析，周边肯定有具有强大消费能力的业主，这里也应该是整个片区最集中，最高档的社区消费中心。他从售楼人员处获知，价格是9000多元/平方米。经过讨价还价，肖先生以每平方米8000多元购买。当时投入的资金为50多万元，现在每年可稳定收租24000元。据了解，该商铺单价现可卖到18000元/平方米。“每月租2000元，这个费用可以保证家庭的基本生活费用了。现在能长期租出去，应当说得益于我对周边区域消费能力的准确分析和判断。”肖先生不无自豪地告诉记者。
投资秘诀：投资社区商铺，一定要分析区域业主的消费能力，他们消费能力，意味着商铺的价值和潜力能否得到有效释放。
故事2
关键还是口岸，铺子大小不重要
投资者：吴平 成都某营销代理公司客户部经理 38岁
商铺购买地：桐梓林小区
3年前，吴女士在城南桐梓林小区投资了一个6平方米左右的商
铺，总价12万元。现在，她的商铺租给了一家房屋中介公司，每月租金1200元。谈起这个商铺，吴最欣慰的是，小资金也可以投资商铺，现在不少社区有很小的“袖珍”商铺，实际上，这样的商铺常常在转角的地方，位置口岸相当不错。其实，商铺投资关键是口岸，大小有时候并不重要。她认为，小商铺需要的资金不多，投资10多万元，可以实现每个月一定的固定收入，是很不错的心理体验。吴女士还告诉记者，现在有菜市场、产权商和一些社区商铺，都会有些小商铺推出，投入资金不大，这是家庭理财的一种新选择。
投资秘诀：以小博大，博彩业的通用手法，其实这也适合于商铺投资，选择一个好口岸的小商铺，是家庭理财的又一大保险而放心的手法。
故事3
小铺连大铺，面积巧妙放大
投资者：赵丽 成都某国企辞职自谋出路 52岁
商铺购买地：金沙片区
赵大妈2年前在城西金沙片区投资了一个社区底商，一楼底商面
积是35平方米。同时，她还在该商铺上面购买了二楼商铺的一部分，面积200平方米。她把一楼商铺和二楼商铺连通，形成了一个经营整体，有效地放大了商铺使用面积。她现在自己在经营这家茶楼，顾客都是些小区的业主，由于赵大妈热情友好，客气大方，很有人缘，生意相当好，街坊邻居都爱来捧场，白天晚上都有茶客上门。饿了，赵大妈的茶楼还可以提供各式小吃。看到顾客们整天笑盈盈的，赵大妈说，“一楼的商铺太贵了，经营茶楼的话，压力是相当大的。一楼小商铺+二楼大商铺，这种组合有效地降低投资成本。后期，也可以有效地降低经营成本。”
投资秘诀：做社区的生意，一定要想办法降低成本，好服务，低价格，肯定会受到众多老顾客的欢迎，那么，这种一楼小底商+二三楼大商铺的组合，可以降低房租成本，也就可以获得市场的追捧，获得更稳定的高收益。
故事4
不怕价格昂贵，就怕商铺口岸差
投资者：马凯 四川某律师事务所律师 49岁
商铺购买地：春熙路
4年前，马先生在春熙路商业街投资了一个30平方米的商铺，10万/平方米，总款达300万元。当时，该商铺创下了成都商铺的“天价”纪录。然而，马先生经过深思熟虑下定决心投资了它。高投入常常意味高回报，该商铺买了不久，马先生就以每平方米1000元/月的价格租出去了，每月租金达到3万元，他一年租金坐收达到了36万元。这样，不到10年，马先生就可以完全收回投资。
投资秘诀：口岸是决定商铺价值的核心，只要口岸好，价格就会贵。在重庆、上海和深圳，市中心商业街区，某些商铺的单价高达30万/平方米，一个商铺的转让费用就高达数十万元。因此，商铺贵，租金也会高。
故事5
商业广场商铺，就像一个聚宝盆
投资者：罗友平 成都某药业公司副总经理 53岁
商铺购买地：玉林小区商铺增值收益
6年前，我投资了城南某高档小区内的生活广场商铺，商铺面积
如何对商铺价值作正确评估
商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。简单概括而言，商铺的投资收益可由以下 公式表达：
商铺投资收益＝商铺持有期间出租所获租金收益＋未来出售所获增值收益
笔者希望通过这篇文章，可以帮助投资者：正确了解所要投资商铺的市场租金——为确定商铺售价提供准确的数据支撑。其最大理论依据仍然是——租金收入是引发一切商用地产交易的动源。这也是与住宅定价最大的区别，也就是特别强调突出了租金水准与商铺最终售价之间的关系如下所列公式： 投资回报率＝商铺购买价值／租金收入
本文所提到的商铺是指一般意义上的社区型商铺，也就是一般投资者最可能投资的沿街商铺。根据上海信义房屋对于那些购买商铺的投资者用途所作的统计数据显示：超过９０％是投资出租的，只有不到１０％买下商铺自用的。而要购买商品，首先必须确定商品的价值，然后才能正确定价，同样道理，要对商铺进行投资，首先要对于该商铺进行正确估价。
根据笔者数十年的商业不动产估价经验，目前在一般商铺估价最经常采用的方法——市场比较法。
一、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。 注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。商铺增值收益
二、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的３－１０个可比案例。 注意：重点强调的是可比性。
三、建立价格可比基础——包括５方面内容：１）统一付款方式；２）统一采用单价；３）统一币种和货币单位；４）统一面积内涵；５）统一面积单位。
注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。
四、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正
在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：
毛租金＆净租金：即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。
开价＆实际成交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。
楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。
其他：交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。
注意：进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。商铺增值收益
五、综合评估决定估价额
这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约！
注意：综合评估需要估价人员有丰富的专业经验。
综上所述，商铺估价所采用的比较法中间，有许多值得投资者注意的关键点，而其中市场租金的了解与修正对于最后确定商铺真实市场价值又起到关键作用。
商铺“钱”规则：九问一算十忌
“一铺养三代”这句古训引无数英雄折腰。理论上说，商铺投资具有良好的收益空间，但不是每一个商业项目都能变成秀水街。一个真正的黄金钻铺，自然有它的“钱”规则。
选铺第一步：九问
一问产权性质，注意营业限制，回避“居改非”风险。
二问城市规划，提前发现“潜力铺”。商铺增值收益
三问消费能力，选好经营类别。
四问开发商背景，实力和专业背景都很重要。
五问运营公司，越是大型项目越要求统一经营管理。
六问经营行业，不在超市500米内搞同业竞争。
七问位置，太偏、太深、三层以上不选，金角、银边最好，因为可视性好。
八问公共空间，没有公共空间有效引导，铺面再大也没用。 九问技术指标，楼板荷载、层高、电梯尺寸、物流规模等关系到商铺运营及增值空间。
选铺第二步：一算
商铺贵不贵，可参照周边同类店铺租金，然后按年收益8%倒推合理价格。商铺投资讲究长期回报，租金收益具有递增性，请忘却短期利益。此外，充分考虑各项支出，商铺购买的交易税费，和后期使用的水、电、气、热及物业管理费，都要大大高于住宅标准。
选铺第三步：十忌
购物中心、商场的产权式商铺慎买。 所谓室内精品的大集合商业的商铺慎买。 体量太大的项目的商铺慎买。
尚未营业，价格便已经高企的慎买。 面宽太窄，或是进深太深的慎买。 没有足够停车位数量的慎买。 社区商铺不是底层的慎买。
开发商第一次做商业地产的慎买。 没有专业团队管理的慎买。
承诺售后包租8%以上收益率的慎买。
投资商铺的18个理由
1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。
由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。
2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。
与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。
3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。
投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
4.商铺属于耐久商品，稳定性高。
商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，
每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨 。
5.商铺越老越值钱。
二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。
6.商铺成熟有聚合效应。
成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多‘商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推进，使商圈和商铺越做越旺。
7.租金的递增保证了租金长期的收益。
随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商圈的房租每年可达8%-10%甚至高达20%远远高于住宅的租金（1%-3%），5-10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
8.商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源。
商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧。
9，一铺养三代。
好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还可以像传家宝一样，一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱，时间越长租金越高，商铺的价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树，一只财富取之不尽的聚宝盆。
众多房产投资商看来，所谓“一铺养三代”，是指商铺投资具有以下一些优点：
（1） 投资商铺具有稳定性，风险少。
（2） 商铺不会因房龄增长而降低其投资价格。相反，好的商铺会因商圈的发展成
熟而不断升值。
（3） 商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点。
（4） 商铺具有投资潜力，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，价格还有
较大的空间。
10.黄金地段（如市中心）商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。
每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口、嘉兴的鼓楼街。他们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵的赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。这些黄金地段的商铺建完了、卖完了，就没有了，别的地段虽然价格低但还是替代不了黄金地段的商铺就有着唯一性，稀缺性，不可复制性的特点。
11.目前没有更好的投资渠道。
目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。 银行存款利率最近保持最低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到了，存在银行的资金会越来越缩水。
股市、期货、基金风险大，尤其最近一段时间行情暴跌，给很多\投资者造成了很大的损失。
黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在想买黄金就有可能被套住。
收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。
房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。
12.现在国家政策调控的是住宅房，而不是商铺。
2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“囯四条”、“国十一条”、“国19条”，再到最近“新国十条”以及京版的“京11条”，随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪加重，住宅房销售跌至冰点。目前国家对住宅市场调控的目的是：把大量的投资、投资客挤出住宅房市场，让住宅房的价格回归到理性，实现老百姓“居者有其屋”的目的。而商业地产不在此次政策的调控范围之内。
13.大量的炒房客已弃宅转战商业地产，商铺的升值空间大。
本次国家对房地产市场的调控主要针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了不受国家房地产调控政策影响，同时有稳定租金回报的商铺。尤其值得注意的是有着房地产市场“风向标”之称的温州炒房团已经大规模的撤出住宅市场，并且大量的购买商铺，所以为了商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大的空间的。
14.目前商铺的价格被低估了，有个补涨的阶段。
进半数的投资可认为，相对住宅而言，商业地产价值是被中度低估的。目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，这也是基于整个市场环境决定的。前几年投资客都把目光盯着炒住宅，使得住宅房价格一直在大幅度的上涨，而商铺虽然这几年也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。
新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因为市场的发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以为了商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。
15.商铺是一种生存资料，是一种消费品。近几年，尤其2009年部分城市商品住宅价格快速上涨，导致普通居民购房的难度越来越大，同时土地供应，住宅开发、销售等环节存在诸多不合理不完善的地方。于是，社会上质疑、批评住宅市场化的声音越来越大。投资和投机住宅的需求推高了房价，就会抑制和剥夺人们居者有其屋的权利，此时就需要政府出面，对住宅市场进行调控，将住宅的价格调控至合理的价格，实现“居者有其屋”的目标。
商铺是生产资料而不是消费资料，和住宅截然不同。商铺就是一个投资性产品，对生产资料的占有，一般大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排序。目前，大投资者占有这部分市场已经成为趋势，并且随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。
16.目前国内很多大型开发商转战商业地产。
自去年年底以来（2010年底），很多大开发商都开始将目光齐齐对准商业地产。为了赶商业地产这个“蜜月期”，包括万科、保利、绿地、合生等知名住宅的开发
文档为doc格式