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即将退休者也能贷款买房
财务管理课后习题答案
第二章
练习题
1. 某公司需要用一台设备，买价为9000元，可用8年。如果租用，则每年年初需付租金1500元。假设利率为8%
要求：试决定企业应租用还是购买该设备。
解：用先付年金现值计算公式计算8年租金的现值得：
V0 = A×PVIFAi，n×（1 + i）
= 1500×PVIFA8%，8×（1 + 8%）
= 1500×5.747×（1 + 8%）
= 9310.14（元）
因为设备租金的现值大于设备的买价，所以企业应该购买该设备。
2. 某企业全部用银行贷款投资兴建一个工程项目，总投资额为5000万元，假设银行借款利率为16%。该工程当年建成投产。请回答： 1）该工程建成后投资，分八年等额归还银行借款，每年年末应还多少？
2）若该工程建成投产后，每年可获净利1500万元，全部用来归还借款的本
息，需要多少年才能还清？
解：（1）查PVIFA表得：PVIFA16%，8 = 4.344。由PVAn = A·PVIFAi，n得：
A = PVAn／PVIFAi，n
= 1151.01（万元）
所以，每年应该还1151.01万元。
（2）由PVAn = A·PVIFAi，n得：PVIFAi，n =PVAn／A
则PVIFA16%，n = 3.333
查PVIFA表得：PVIFA16%，5 = 3.274，PVIFA16%，6 = 3.685，利用插值法：
年数 年金现值系数
5 3.274
n 3.333
6 3.685
由以上计算，解得：n = 5.14（年）
所以，需要5.14年才能还清贷款。
4． 李东今年30岁，距离退休还有30年。为使自己在退休后仍然享有现在的生活水平，李
东认为退休当年年末他必须攒够至少70万元的存款。假设年利率是10%，为此达成目
标，从现在起的每年年末李东需要存入多少钱？
FVAn=A崔FVIFAi,n
A
FVAn=FVIFAi,n70=FVIFA10%,3070=164.49=4256元
5． 张平于1月1日从银行贷款10万元，合同约定分4年还清，每年年末等额付款。
要求：（1）假设年利率为8%，计算每年年末分期付款额 ；
（2）计算并填写下表
10000
a 8000 =a-8000 =10000-(a-8000)
a b=(10000-(a-8000))*0.08 =a-b c=1000-(a-8000)-(a-b){退休贷款}.
a d=c*0.08 =a-d e=c-(a-d)
a e*0.08 a-e*0.08 0=e-(a-e*0.08)
假设分期付款额是a，可以列出以上等式。除了a是变量，其他都是便于书写的
符号。
关键是解右下角的等式就可以了，把bcde都相应的换成a，可以算出a，其他
空余项也就都出来了。比较麻烦，我就没有计算，只是给你详细的计算办法。
8 中原公司和南方公司股票的报酬率及其概率分布如表2—18所示。 表2—18 中原公司和南方公司股票的报酬率及其概率分布
要求： （1） 分别计算中原公司和南方公司股票的预期收益率、标准差级变异系数。 （2）
根据以上计算结果，是试判断投资者应该投资于中原公司股票还是投资南方公司股 票。
.解：（1）计算两家公司的预期收益率：
中原公司 = K1P1 + K2P2 + K3P3
= 40%×0.30 + 20%×0.50 + 0%×0.20
= 22%
南方公司 = K1P1 + K2P2 + K3P3
= 60%×0.30 + 20%×0.50 +（-10%）×0.20
= 26%
（2）计算两家公司的标准差：
中原公司的标准差为：
(40%22%)20.30(20%22%)20.50(0%22%)20.2014%
南方公司的标准差为：
(60%26%)20.30(20%26%)20.20(10%26%)20.2024.98%
（3）计算两家公司的变异系数：
中原公司的变异系数为：
CV =14％／22％＝0.64
南方公司的变异系数为：
CV =24.98％／26％＝0.96
由于中原公司的变异系数更小，因此投资者应选择中原公司的股票进行投资。
9. 现有四种证券资料如下：
证券 A B C D
β系数 1.5 1.0 0.4 2.5
无风险报酬率为8%，市场上所有证券的组合报酬率为14%。 要求：计算上述四种证券各
自的必要报酬率。
解：根据资本资产定价模型：RiRFi(RMRF)，得到四种证券的必要收益率为：
RA = 8% +1.5×（14%－8%）= 17%
RB = 8% +1.0×（14%－8%）= 14%
RC = 8% +0.4×（14%－8%）= 10.4%
RD = 8% +2.5×（14%－8%）= 23%
10. 国库券的利息率为5%，市场证券组合的报酬率为13%，。
要求：（1）计算市场风险报酬率；
（2）当β值为1.5时，必要报酬率应为多少？
（3）如果一个投资计划的β值为0.8，期望报酬率为11%，是否应当进行投资？
（4）如果某种股票的必要报酬率为12.2%，其β值应为多少？（ 1.市场风险报酬率=市场证券组合的报酬率-国库券的利息率
=13%-5%
=8%．
2.必要报酬率=无风险利率+β*(预期报酬率-无风险利率)
=8%+1.5*(13%-8%)
=15.5%
3投资计划必要报酬率=无风险利率+β*(预期报酬率-无风险利率)
=8%+0.8*(11%-8%)
=10.4%
投资计划必要报酬率10.4%<期望报酬率为11%,所以不应当进行投资；{退休贷款}.
4.12.2%=8%+β*（12.2%-8%）
β=1
第三章
1. 华威公司2008年有关资料如表所示
要求： (1)计算华威公司2008年流动资产的年初余额、年末余额和平均余额(假定流动
资产由速动资产与存货组成)。 (2)计算华威公司2008年销售收入净额和总资产周转
率。 (3)计算华威公司2008年的销售净利率和净资产收益率 解：（1）2008年初流动资产余额为：
流动资产=速动比率×流动负债+存货{退休贷款}.
=0.8×6000+7200=12000（万元）{退休贷款}.
2008年末流动资产余额为：
流动资产=流动比率×流动负债=1.5×8000=12000（万元）
流动资产平均余额=（12000+12000）/2=12000（万元）
（2）销售收入净额=流动资产周转率×流动资产平均余额
=4×12000=48000(万元)
平均总资产=（15000＋17000）/2=16000（万元）
总资产周转率=销售收入净额/平均总资产=48000/16000=3（次）
（3）销售净利率=净利润/销售收入净额=2880/48000=6%
净资产收益率=净利润/平均净资产=净利润/（平均总资产/权益乘数）=2880/(16000/1.5)=27%
或净资产收益率=6%×3×1.5=27%
3. 某公司2008年度赊销收入净额为2 000万元，销售成本为1 600万元；年初、年末应收
账款余额分别为200万元和400万元；年初、年末存货余额分别为200万元和600万元；
年末速动比率为1．2，年末现金比率为0．7。假定该企业流动资产由速动资产和存货
组成，速动资产由应收账款和现金类资产组成。 一年按360天计算。
要求： (1)计算2008年应收账款平均收账期。 (2)计算2008年存货周转天数。
(3)计算2008年年末流动负债余额和速动资产余额。 (4)计算2008年年末流动比率。
解：（1）应收账款平均余额=（年初应收账款+年末应收账款）/2
=（200+400）/2=300（万元）
应收账款周转率=赊销净额/应收账款平均余额
=2000/300=6.67（次）
应收账款平均收账期=360/应收账款周转率
=360/（2000/300）=54（天）
（2） 存货平均余额=（年初存货余额+年末存货余额)/2
=（200+600）/2=400（万元）
存货周转率=销货成本/存货平均余额=1600/400=4（次）
存货周转天数=360/存货周转率=360/4=90（天）
（3）因为年末应收账款=年末速动资产－年末现金类资产
=年末速动比率×年末流动负债－年末现金比率×年末流动负债
=1.2×年末流动负债-0.7×年末流动负债=400（万元）{退休贷款}.
所以年末流动负债=800(万元)
年末速动资产=年末速动比率×年末流动负债=1.2×800=960（万元）
第六章
1、三通公司拟发行5年期、利率6%、面额1000元债券一批；预计发行总价格
为550元，发行费用率2%；公司所得税率33%。
要求：试测算三通公司该债券的资本成本率。
银行员工退休工资与银行贷款抵销纠纷及启示
银行员工退休工资与银行贷款抵销纠纷及启示
作者： 刘熙睿 / 时间： 2010年 6月号
基本案情
原告张某系被告A银行的退休职工，2000年退休后，一直按单位发的工资存折领取退休工资维持生活。原告2007年每月工资为人民币1606元。从2007年9〜12月，被告无故扣发原告每月退休工资438.37元，共计1753.48元。原告发现自己的退休工资被无故扣发后，立即找被告理论，被告当时虽然停止扣发原告的退休工资，但却没有将已经扣发的工资退还原告。正当原告以为被告的侵害行为不再继续，还在等待被告退还已扣工资的同时，被告再次对原告实施侵害行为。从2008年3月起，不但无故扣发原告退休工资，而且还增加了扣发金额，为每月752.37元（2008年原告每月工资为2056元），从2008年3〜11月，9个月里共计扣发6771.33元。被告两次共计扣发原告工资8524.81元。原告多次要求被告停止侵害和退还被扣工资及利息，但被告均不予理睬，因此原告提起诉讼，要求被告立即停止扣发原告工资的侵权行为，返还扣发工资8524.81元，并从侵害行为之日起按照被告发放同期同类贷款利率的4倍计算支付利息至归还之日止，并要求法院判令被告承担诉讼费、交通费、律师费。法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条之规定判决如下：（1）被告A银行应立即停止扣划原告张某退休金的行为。（2）被告A银行在十五日内归还已经扣划的原告张某退休金8086.44元和本判决生效前继续扣划的退休金，并从扣划之日起按其发放的同期同类贷款利率支付资金利息至归还之日止。（3）驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由原告张某和被告A银行各自承担12.5元。（4）法院对原告要求被告承担4倍利息以及交通费、律师费无法律依据，不予支持。
争议焦点问题
贷款关系是否存在及其时效问题
在案件审理过程中，被告抗辩，认为其不存在无故扣发原告工资的行为，而是因为原告在1987年向被告贷款6000元，约定还款期限为1987年5月30日，但原告未按合同约定还款。被告提交以下证据反驳原告主张：（1）营业执照，组织机构代码证，证明被告的主体资格。（2）放款分类明细表，农贷借据，证明借款及收款情况。（3）还款情况说明，证明扣款金额为7344.97元。但法院经审理认为，以上所列出的证据（2）不能证明原告借款6000元，尤其是该证据所提及的贷款已经超过诉讼时效。另外，法院认为证据（3）不实，是被告自行书写的情况说明，而事实上，扣款金额是8000多元。
法院经审理查明，原告张某系原A农村信用合作联社退休职工。2008年7月7日该社更名后成立A银行。1987年1月10日，原告向原A信用社贷款6000元，约定还款期限为1987年5月30日。原告张某于1987年3月6日还款1000元，1987年7月6日还款440元。2007年原A信用社要求从工资中扣划职工不良贷款，在未征得原告同意的情况下从2007年10月起至12月止，每月扣发原告工资438.37元，2008年3月至11月每月扣发原告工资752.37元，合计被告共扣原告工资为8086.44元。在审理中原告提出2008年12月工资是否扣除尚不知道，如已经扣划要求返还。
员工退休工资可否被银行扣取以清偿银行贷款
法院从劳动合同关系角度看，认为原告张某为原A信用社退休职工，按照相关法律规定，职工在退休后应享受退休金，其退休金为个人合法收入。原告张某与单位形成的是劳动关系，属于《劳动法》调整范畴；而向单位贷款的行为是平等主体间的借贷关系，属于《合同法》调整范畴，二者不能混淆。被告未经原告同意而利用职权扣划原告的退休金用以偿还贷款，正是将双方的合同关系与劳动关系混淆，侵害了原告的合法权利，构成侵权。
法院还分析了A银行与原A信用社的债权承继关系及有关扣款的法律后果。原A信用社于2008年7月7日更名并成立A银行。被告成立后继承了信用社的权利和义务，并继续扣划原告的退休金。因此，应由被告A银行停止扣划原告张某的退休金，退还2008年11月以前及诉讼期间扣划的资金并承担相应的利息（利息参考A银行同期同类贷款利率）。原告提出被告从2007年9月开始扣划退休金，因其提供的证据并没有2007年9月的记录。因此，该月是否扣划无法查清，故原告请求退还该月退休金的请求，法院不予支持。
从本案来看，即使不是退休金而是在职员工的工资也被法院视为禁止抵销之债。笔者认为，这种主张有失偏颇。我国《合同法》对禁止抵销之债未作出明确列举，而是第九十九和第一百条简单地规定了债的抵销问题，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”
从一些国家和地区的法律规定来看，通常禁止抵销的债包括：
（1）禁止扣押之债，其债务人不得主张抵销。所谓禁止扣押之债，通常指维持债权人或其家属生活所必需的经济来源，例如公务员退休金债权等。
（2）因故意侵权行为而负担之债，但过失侵权行为，仍可抵销，不在禁止之列。
（3）在收到债权扣押命令后取得的债权不得抵销。
（4）约定应向第三人给付的债务，不得抵销。
大陆法系国家的民商法典通常对签署列举作出了明文规定。对于劳动债权而言，并无绝对不能抵销的要求。但是如果劳动工资是满足该员工生活必需的经济来源，则法院主张不能抵销是合理的，实际上最高法院有关司法解释也强调了强制执行中法院不得执行劳动者生活必需品，这也包括了必须的金钱来源。据此，退休员工的退休工资如果成为其必需的生活来源，则银行主张抵销权难于获得法院的支持；但如果员工已经有充足的积蓄或者退休工资丰厚而满足必需之外还有节余，则银行仍然可主张抵销权。笔者认为这种情况不宜一概而论，应区别对待。
对银行的几点启示
由于银行对员工发放贷款的现象日益普遍，有些银行甚至把自身员工（尤其是高级管理人员）视为优质客户来发放贷款，结合本案的裁判，笔者认为银行对待员工贷款及其追偿问题时应注意以下几点：
第一，银行应注意合理分析员工工资与其生活必需经济来源的关系，同时在借款合同中明确约定银行有权通过扣划员工工资来清偿其银行借款，并且员工应放弃抗辩权。从银行实务来看，员工的经济来源往往都能满足其生活必需之用，否则银行不会发放此类贷款。但是银行在借款合同中明确强调可以针对工资账户行使抵销权，有助于未来诉讼中支持抵销权的行使，从而可以防止法院简单基于两类不同性质的债权判定其不能抵销。
第二，对于借款可能延续至员工退休期的，应慎重对待扣取退休工资以清偿银行借款问题。从本案法院的主张来看，显然反对将员工退休工资用于抵扣贷款债权。值得注意的是，在员工退休后工资由社保承接发放的体制中，银行更是难于通过扣取工资来实现其贷款债权。
第三，银行应积极抗辩法院试图以借款关系与劳动合同关系的区别而反对银行通过抵销来实现贷款债权。尤其是应深入分析劳动债权虽然与银行的贷款债权有所不同，但是《合同法》第一百条明确规定“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”。即使对于性质不同的两类债务，经明确的约定后也是可以进行抵销的。
第四，对员工贷款也必须重视依法进行催收。银行不能因为本行员工，尤其是高级管理人员，就疏于催收，否则引发丧失时效问题，则银行不仅债权无法得到保障，而且可能遭致监管机构的处罚。
第五，银行机构不能违反法律法规向员工发放贷款。我国监管法规对银行向其员工发放贷款有特别要求，如果银行违法违规放贷，将导致监管机构的处罚，并可能成为员工抗辩其借款义务履行的原由。我国《商业银行法》第四十条对某些特别类型的员工发放信用贷款给予了禁止性规定，该条指出：“商业银行不得向关系人发放信用贷款；向关系人发放担保贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款的条件。”“前款所称关系人是指：（一）商业银行的董事、监事、管理人员、信贷业务人员及其近亲属；（二）前项所列人员投资或者担任高级管理职务的公司、企业和其他经济组织。”这里的关系人显然将某些较为特别的员工纳入其范围，虽然这里并没有把全部员工视为关系人。
中国银监会发布的《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》（以下简称《办法》）第二十九条规定“商业银行不得向关联方发放无担保贷款”。这里所指的“关联方”包括关联自然人和关联法人，前者与“员工”有密切的联系且其范围已经超出《商业银行法》所规定的“关系人”的范围。根据《办法》第七条规定，其所称关联自然人包括：商业银行的内部人；商业银行的主要自然人股东；商业银行的内部人和主要自然人股东的近亲属；商业银行的关联法人或其他组织的控股自然人股东、董事、关键管理人员，本项所指关联法人或其他组织不包括商业银行的内部人与主要自然人股东及其近亲属直接、间接、共同控制或可施加重大影响的法人或其他组织；对商业银行有重大影响的其他自然人。《办法》所称商业银行的内部人包括商业银行的董事、总行和分行的高级管理人员、有权决定或者参与商业银行授信和资产转移的其他人员，这些人员的范围略宽于《商业银行法》有关规定所涉及的员工。
(作者单位：中国工商银行深圳分行法律部)
退休老人在美国买房选现金还是贷款
退休老人在美国买房选现金还是贷款
一般人认为美国买房最好能在退休前把贷款付清，这样可以轻松无负担的住在自己家里。但是如果想搬家或是想买第二套房子，这知常规还适用吗？鉴于利率仍低，美国买房是否可考虑贷款？或是你把大房换小房，是否应趁现在用现金付清房贷呢？这要看你用来生活的钱，以及有多少可动用的空间。虽然付现马上拥房确实感觉很棒，不要成为放贷者的奴隶也很有道理，但美国买房有时最谨慎的作法是贷款。
你不要把所有或多数的钱投进房子，使你生活捉襟见肘。财务吃紧时，你不可能抱著厨房水槽到超市换菜。美国买房申请房贷确实会增加每月开销，但能让你持有多数的钱，不用担心每月生活费和紧急事故所需的费用。
你不应在一年内领出太多个人退休帐户(IRA)的钱来买第二栋房子，这么做可能导致你的税率提高，甚至造成联邦医疗保险(Medicare)B或D部分进行收入调整。美国买房申请房贷和长时间从IRA小额提款，就可减少冲击。
但是退休后可以获得房贷吗？不是需要工作吗？ 不见得，若你有稳定的收入，例如退休金或定期从投资帐户领钱，你就可能符合资格。最好事先向当地银行或房贷经纪打听，以了解需要何种收入，若是须显示申请房贷前固定领收入要达到某个月数，就可以开始着手进行。
你也许会意外的发现，美国买房贷款年限不一定受限于你的预期寿命。也就是说，一名八旬老翁可以获得30年贷款，虽然他的寿命不大可能超过贷款年限。所以若是申请房贷适合你的情况，而且你没有把净值留给继承人的问题，既然你不大可能活过房贷年限，何不干脆申请最久年限。
美国买房的另一种方法是申请逆向房贷(reverse mortgage)，它与传统房贷相似的地方，在于基本上你是每个月用淨值抵押贷款，但是不需每月付钱。不过，逆向房贷会需付一大笔头款，根据年龄和其他因素，有时可高达50%。如果你大房换小房，碰上这种情况最好，因为你可把一些卖房所得作为头款，其他的钱则自己收起来，不过你应考虑逆向房贷的费用高昂，以及是否必须保存房子净值。
二、美国购买新房和二手房利弊分析
美国80%-90%的房子都是二手房，而美国买房时，华人更偏向新房，这就为准备在美国买房的人们带来了很多的困扰。到底是买新房好，还是买二手房划算？以下是在美国买房时，买新房和旧房的种种利弊分析，供大家参考。
新房的利弊
在美国买房时，既然是新房，它的所有设计、设备和内部装修都是全新的，而且潮流摩登，更具观赏性。同时新房可根据客户的不同需求，要求改变和升级设备，比如冰箱可以按双门的，厨具台面可按上花岗石和大理石，或是用高级的木质地板让建商进行调整。新房可选用更节能、更环保的材料进行设计安装，保养起来也会更省力。通常它会根据最新的安全标准进行建设，使房屋里的管道也更具有安全性和可靠性。此外，纽约市政府对在美国买房选择新房的购买者有减免地税的优惠，通常会给予15-25年减免地税的措施，这对新房买家是很有吸引力的。
但是，新房也可能由于房屋的选址是在未开发完全的土地上建设，周边的配套设施会比较匮乏。比如周围的草坪或者路面没有铺设完整，周围的设施也需要时间才能慢慢跟上。
旧房的利弊
由于纽约的许多旧房是政府标注的历史建筑(landmark building)，具有不错的保值价值，经过历史的沉淀别具韵味。很多美国人因为这种复古的设计和独特的历史情怀，在美国买房时更偏爱这样的旧房。有些旧房不像新房牵扯许多商业利益，它的卖家会因为买房人对它的情有独钟，可能会提供更具人情味的价格。许多60 年代建设的旧房，由更厚的砖墙支撑，或是铺设了更牢固的大理石，只需要将里面的家具和设备进行升级，也能居住得很舒适。而旧房经过时间的积淀，周边的社区大都发展完善，拥有学区、超市、地铁公交等生活设施，因而能吸引到不错的买家。
但另一方面，在购买旧房时要特别注意一些看不见的地方。旧房里面可能会布置著某些管道是铜管或是铅管，可能会含有毒物质，以前的油漆也并非像现在的油漆使用环保元素，对于防止白蚁入侵的石棉，无色无味，小孩子会有误食的可能性，需要购买的时候对旧房做出全面的安全评估。如果想要重新装修的话，有些地方要拆掉打掉，所需的成本也更高。
三、美国房子与中国房子最实用的对比
美国房价一直是非常透明的，在网上将自家的地址输入进去，马上能得出当前房价。比较几个主流的美国房产网进行对比，八九不离十非常准确，注销来的房产信息也很真实，没有已经卖掉却以低价骗人去看的怪招。如果是自住的话，建议华人还是买在华人聚集的几个区为家庭式生活首选，这些地区，工商发达、环境幽美、学区优秀、可以吃得到全世界美食，当然大中华食物也最多最全，看病有优秀的华人医生、十几家中文媒体、报纸、电话簿。好一些的华人区例如天普市、阿凯迪亚、哈岗、罗兰岗、核桃市、西柯纹纳、南帕萨迪纳、喜瑞都、尔湾等。
美国人讲就实用和效率，目前新盖的房产仍不断在改进其生活机能的便利性，百年来， 美国房地产的舒适度稳居世界第一，因此我们买房子不论国内外都应借鉴美国好房子中几个有前瞻性生活机能要素。
第一、厨房和家庭间是全家人坐息的空间，应该占最大面积。
美国房子都有二个客厅，一个是主客厅一个是家庭间，家庭间都会和开放式的厨房连在一起，有时餐厅也并入成为一个更大的空间，2008年以后2000以下的新房子甚至没有主客厅或很小，但有比美豪宅空间的厨房和家庭间，这是一个房子最精华的部分，美不美就看这里。国人由于爱大火炒菜，厨房和餐厅隔开封闭且狭小，这样吃得不健康也把漂亮的厨房给毁了，所以想要有个美丽厨房，观念要先行。
第二、车库和进出通道。
车库通向室内的门一打开，最好是厨房放冰箱的地方，因为在超市购买完一车的食物，要有最近的位置上下货。我们刚回国内在上海住过高层，从停车的地方上下货到厨房得花一个多钟，而且全身是汗。后来为此搬去有车库的连排别墅。国内的房子大多没有接收这些新观念，我曾在见过从车库到厨房爬二层楼的别墅，真是有钱不会过日子，即使有人帮忙也不应该累坏别人。
第三、独立的洗衣、烘衣间和燃气烘衣机。
二十年前美国房子多把洗衣机烘衣机放在车库的一角，十年后开始在一楼有个专门的洗衣房，又过了十年，目前新的房子大都把洗衣间安排在二楼，并且空间也渐渐放大。因为二楼才有衣服啊!所以洗衣机烘衣机的位置最好是在二楼以方便收发衣物，这是二十年来房子的规划随着家居生活不断进化的结果，而这一点国内的别墅也是完全跟不上，大部分的新式小区，仍把洗衣机放在浴室或厨房的一角，烘衣机则完全没有规划。在美国不管房子大小，这洗衣机烘衣机二件一套都是缺一不可的，它们可是家中最忙的电器。还有国内到现在还搞不清楚什么是烘衣机最重要的功能。火力十足的燃气烘衣机可以烘出完全无菌、健康柔软的
衣物、被子，并省下晒衣服及收衣服的宝贵时间精力，在美国美金就可以买到耐用数十年、容量超大的燃气烘衣机，如果把衣服晒在院子里甚至会招来邻居的抗议，所以想欣赏万国旗只能去中国。另外要注意的是，烘衣机只有烧燃气的才是管用的产品，烧电的烘衣机由于烘干效果不好又不节能，已被美国市场淘汰。
第四、二个以上及够大的卫生间。
国内普通住宅的卫生间一般设计得很小或很阴暗、也常常不够用。美式住宅的卫生间清爽舒适、也方便清洁维护。主卧室专用的卫生间更是明亮宽大，甚至包括了一个能走进去的衣帽间，这可是提升日常生活质量重要一步。
第五、厨房水槽下的粉碎机。 粉碎机的使用可就近清除所有的厨余，这样垃圾桶就减少了一半负荷也不再发臭，使厨房更清洁。
第六、高效空调。
洛杉矶四季如春，但在美国房子不管气候如何，制冷制热都是标准备配不会缺少。国内则大部分地区都是冬冷夏热，空调却不是标配，往往制冷制热都不足。但要享受舒适的生活非有足够空调不可，因此国内更应发展高效且节能的空调，并和美国一样成为房产标配，但不能学美国还在用低效率空调。 掌握以上几点过日子的实战经验。房子若没有便利的生活机能，余下的都是虚荣。
四、什么因素影响着美国房价
与国内一样，城市发展城市、区域、地段、配套、环境等是影响房屋价格的重要因素，这点同样适用于美国。但美国的房子也与国内的房子有很多不同之处，比如并不是房子越老越便宜;新房不一定比二手房贵等。当下越来越多的中国人追随海外置业投资的浪潮，且来势凶猛。那么你知道美国买房投资选择房子什么最重要?答案是地点。只要确定了房子地点，房产的增值速度也就大致确定了。房子小区是否安全，交通是否便利，学校是否师资力量雄厚，购物是否方便，都是决定房屋位置是否能够快速增值的重要因素。
如果以上各个方面是肯定的加分因素，那么这个社区的房屋需求肯定
旺盛，那么就表示小区内房产增值较快。
左右美国房价的价值因素
1、收入与失业率的正比例关系
受美国传统观念影响，极少的美国年轻人在自己名下拥有房产，他们更愿意把钱花在其他地方，如度假、旅游、冒险等等。美国经济危机产生后，失业率增高，收入降低，无人买房，房产更加无人问津，那么也就注定美国房地产市场日益萧条。
2、抵押的房屋终止赎回率升高。
所谓止赎，是因贷款人无力还款，贷款机构强行收回其房子。止赎房屋的售价会比同一地区的类似房屋低30%，止赎住房随着经济危机日趋严重，它们会拖累同一街区的平均房价走低。
3、房产市场状况萧条
如果一个国家房价下跌很快，说明这个国家的经济出现了问题，那么在此市场上的投资者都将持观望态度，谁都希望买到便宜的，更便宜的房子，也就加剧了房产市场的恶性循环。
4、房屋数量供大于求
随着出售的房屋数量下降，一个街区同时有超过2%的房子在挂牌出售，那么卖房者就有更多空间可以砍价，更有可能达成接近他们要价的交易。
第八章 商业银行个人贷款的管理
第3章 理财规划的计算原理与工具
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