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楼中店定位：侧重服务的中高端壁纸
面积：87平方米
月租：7000元/月
经营状况：行业内做出了口碑，理想
在一般人的印象里，壁纸是需要展现的，壁纸店也应该开在华丽的商场，或是熙熙攘攘的街边，但是，在南宁市金湖路现代办公楼16层的高楼里，却有一家壁纸商店，有点让人“大跌眼镜”。
记者走进该壁纸会所，看到在最显眼的位置，摆放的不是壁纸的样品，而是待客用的沙发和茶几，沙发宽大舒适，茶几上摆着茶具、水果，到会所的客人，根据来访时间的不同，可以享受到店员亲手熬制的私房豆浆、咖啡或者午餐茶点。
“不以成交为目的”、“爱像一家人”正是这些开店理念，影响着店面的布置。会所的创办者罗敏芝介绍道，她的壁纸布艺会所与高档家居卖场的布艺专卖店相比有相同也有不同，相同之处，都是定位在中高端，不同之处，专卖店代理单一或者少数几种品牌，而会所代理的品牌有数十种，她只从某个品牌中选择个别花色；专卖店会定期更换样板墙花色，但是她从2008年开店至今，就没有更换过店内的样板墙，为的是体现工艺品质。
“店租80元/平方米，物业费是500元/月，每个月七千多元，这在大商场很难想象，节约下的成本相当于让利给客户。”罗敏芝说，创立楼中店会有一些意想不到的困难，曾有一个壁纸厂家，看到罗敏芝的壁纸店是开在写字楼里，一开始不愿意给她代理权，软磨硬泡之下才勉强同意，令这个厂家万万没有想到的是，这家楼中店的代理业绩，排在广西几十家代理商的前列。
对于楼中店来说，得罪一个客户着实“伤不起”，服务好每一个客户是安身立命的基础，壁纸会所也是如此，不推荐最贵，只推荐最合适，是原则之一，罗敏芝通过多年的行业经验，通过给家装公司上课建立起的良好关系，以及与集团客户多年合作建立起的信任，打造了一个不一样的楼中壁纸店。
消费者评价：
酒楼老板林先生：我开的是中式的酒楼，需要个性化、造价低的墙面装饰，老板不但为我选好图案，还专门到厂里打出了小样，并且采用了创新的无纺布材料，物美价廉，很好。
楼中店定位：“森女”风格个性服装
“一半杂货一半温情……”从小店的宣传页上，可以看出店主人小周恬淡闲适的心境，以及小店的定位。所谓“森女”，是近年流行的一个新词，通常是指哪些不崇尚名牌，天真、自然，讲究混搭，打扮像是从森林中走出来的女孩。森女服饰以棉麻和天然的色调为主，符合楼中店个性化的要求。
小周是一位年轻的妈妈，开服装店3年有余。早先，她在南宁市新竹路的服装店有15平方米，月租4500元，一度有比较可观的流动客源，但自从新竹路改成单行线以后，人气下滑。于是，今年3月，她“转战”南宁市民族大道一座办公大楼的9楼。小周说：“现在，平常地段20平方米的沿街铺面，转让费都要七八万元，太贵了。我这个楼中店的月租是2500元，装修花了1万元，少了很多。”
“楼中店在广州、香港很普遍，在柳州也发展得挺好，我一位朋友在柳州开了一家服装店，卖经典老款服装的，一个月能挣一万多。但我感觉在南宁，大家对楼中店还是觉得有些‘奇怪’，觉得服装店怎么会开在写字楼里。”
走进小店，自然气息扑面而来，浅绿色的主调下，实木的搁板，麻质的吊绳显得与众不同，除了服装，店里还摆着包包，角落摆满了小饰品，用作消费的赠品。在小周看来，楼中服装店的货一是要特别，不要卖满大街都在卖的东西，而是要做好宣传，为此，她除了在QQ群里向会员发布信息外，还会和报刊亭合作，在杂志里夹单页，每夹一张一两毛钱，效果还不错。开张两个多月，接待一批憋了许久的熟客，加上宣传有方，已经能实现收支平衡。
楼中店也有意想不到的烦恼，小周说：“楼中店对电梯要求高，有一次，我一位客户尝试三次，都到不了我所在的楼层：先是遇到电梯坏掉，接着搭错只在高层停的电梯，坐过头又不知道怎么下来，最后，我这位顾客干脆打道回府了。”
“对我来说，要么拿下最具人气的闹市商铺，要么在写字楼上用心经营僻静的小天地。小店的宣传很需要技巧，我也希望楼中店抱团，让消费者能够在写字楼里逛街、美容、喝咖啡一站完成，要是物业能够不定期组织商家到楼下设点宣传，整改电梯条件，那就更好了。”
消费者评价：
网友“嘟嘟”：无意中发现的小店，风格很有特点，老板会给出很多搭配的建议，可能是新店开张不久，要是能有更多款式选择就更好了。
楼中店定位：特立独行的女鞋店
在南宁市朝阳商圈一栋写字楼的10楼里，一家女鞋店开了一扇小门，进到店里，里面的装修非常简单，地上铺着灰色地毯，两排鞋架靠着墙壁摆放，上面摆满了鞋。靠窗位置，则摆着衣架，上百件女装挂在上边，室内没有开空调，也没有沿街铺面常用的灯光，按照这样的规格，如果是开在沿街铺面，恐怕会让路人觉得店主人不够用心。
楼中店在这样的楼层，已经变得十分稀少罕见，这家女鞋店选在这里，也显得非常特立独行。
小店的老板姓梁，与记者交谈时，她就坐小店正中的沙发里，显得非常随意。她向记者介绍道：“两年前，我计划开鞋店，看到这座商厦已经渐成规模，所以打算开在这里。”
“对我来说，开楼中店相当于自由职业，自己是老板也是员工，每天中午12时到店里上班，有事就可以出去。”梁女士表示，平时到店里不会超过10个人，自己主要是在网上卖鞋，但不是通过开淘宝网店，而是通过QQ。她要么在空间里更新图片，要么在QQ群里向同城网友发布消息，有时还会到楼下发发传单。
问起小店的经营状况，梁女士坦诚：“有的月份有盈利，有的月份入不敷出。主要是房租还是太贵，我是两年前租下的，房东一直涨价，我一直没在意，但是问了隔壁租户，才知道自己的租金每个月起码要多出1000元。”
消费者评价：
白领小徐：市面上流行的女鞋款式，都可以在这里找到，但是要是很注重品质和细节的买家，恐怕会绕开这家小店了。
并不是所有的店都赚钱
有的“只赚零花钱”有的默默关掉店
有趣的是，经营楼中店的人，不乏“赚零花钱”的老板。刘先生干了近20年的美发师，几年前购买了一间公寓，夫妇俩开起了楼中美发店，凭着手艺做起了几乎无本的生意。顾客还需要提早预约，剪发50元起。“不用隔两年装修店面，不用从早忙到晚，有生意做，没生意就到楼下吃吃饭，唱唱歌。”
但大部分楼中店主却是中小创业者，他们希望用低成本优势换来价格优势，在宾客填门的临街旺铺中辟得一方热土。遗憾的是，由于缺乏有效营销手段，很多店处于半歇业状态，到了行业淡季，“颗粒无收”的情况时有发生。“我们用发传单、设立微信公众号、老顾客介绍的方法来弥补客源不足的弱点，但仍旧没有起色，现在是摄影工作室的淡季，经营半年只够开工资。”小陈说。
“快餐的式样不多，但荤素搭配讲究，售价13元，性价比高。后来打电话再订没人接了。”房先生对金凤万达公寓C座内一家快餐店的快餐念念不忘，后来问管理员才知道已经关门。6月，房先生的楼中店苦撑了两年后也倒闭了。
记者发现在不少楼层的过道里、楼梯间、紧闭的房门上，都张贴着店铺转让的信息。有些店甚至连楼层导航上的牌子都未撤掉。记者通过管理员了解到，这些店铺经营时间均没有超过一年。
顾客在一家楼中店里挑选服装
居民楼里开设的烘培工作室吸引了很多白领前来
开门做生意，在一般人看来，店面的选择应在车水马龙的黄金地段。然而，这个被商界人士视为开店选址的黄金规则，却被一些楼中店所颠覆。近年来，在雅安的一些写字楼、居民楼里，楼中店悄然盛行。这些深藏在城市里的楼中店，到底有何独特之处，引来众多市民追捧?近日，记者进行了实地探访。
它们避开熙熙攘攘的商场、商铺，“潜伏”在知名商圈周围的公寓楼、居民小区里，招揽生意不设高音喇叭，只是在楼层导航信息栏里添个店名，每天11点之后才开门迎客，甚至如果没有预约便不营业……这些闭门待客、静悄悄地做着生意的新型商业形态被称为“楼中店”。
近几年，“楼中店”成为隐匿在商铺、商场、百货之外的一种新兴形态。在巴黎、东京、香港、上海这些寸土寸金的城市，“楼中店”是常见的商业模式。箱包店、服装店、眼镜店、化妆品店、美甲店、针灸店、咖啡馆、健身房、蛋糕店等……为有效地提高利润率，一些特色店大都选择开在大楼深处。
这些店铺为何要选择到写字楼里“扎根”？据记者了解，由于临街的商铺租金昂贵，而在写字楼里租间房，价格相对就便宜许多。将成本优势转化为吸引人的价格优势，是吸引不少店铺搬进写字楼的首要原因。
创业第一步提醒：并不是所有楼中店都能有很好的赢利，亏本关门的也大有人在。“进大楼开店，虽然房租费用省去不少，但并不见得个个都能淘到金。关键是看商品的定位与周围的环境是否符合。最重要的是要有固定的客户群。”
探访
居民楼里暗藏商机
前不久，朋友向记者介绍了一家位于市区大北街的服装店。这家店位于温州商城附近的居民楼里。
店铺开在居民楼里，会有多少客源呢?在朋友指引下，记者来到了位于温州商城附近某居民小区的这家服装店。
虽然装着防盗门，却不时有人开门进出。按响门铃后，门开了，见有顾客前来，店主十分热情，连忙招呼着：“来了好多新货，要不要试试?”
白墙、地板砖、服装货架，店内经营面积虽不大，但经营设施一应俱全。在记者挑选衣服的过程中，陆续有顾客光临。开在居民楼里，顾客怎么找得到呢?服装店工作人员告诉记者，顾客大多是回头客或由熟人介绍的，还有一部分是通过网店再找到实体店的，“生意主要是老顾客带来的，临街店铺租金太高，开在居民楼里，房子是自己的，节省了成本。”
“我是从网店发展起来的。”这家楼中店的老板称，几年前，自己在网上开了一家服饰店，经过努力，生意越来越好，也形成了固定的客户群，后来好多网友劝她开家店铺，为了节约成本，同时也为了网友实地看货，就开了一家楼中店，既做展厅，又做店面，还能当仓库，一举多得。
顾客余小姐说，这家店是她无意中发现的，店里的服装很有个性，价格也比较合理，自己便成了这家楼中店的忠实顾客。此后，只要进居民楼，她都会留心看看楼里有无商店。
采访中，记者也了解到，并不是所有楼中店都能有很好的赢利，亏本关门的也大有人在。“进大楼开店，虽然房租费用省去不少，但并不见得个个都能淘到金。关键是看商品的定位与周围的环境是否符合。最重要的是要有固定的客户群。”
在市区中大街经营化妆品店已经两年多的赵女士告诉记者，“并不是所有的楼中店都能生存下来，前一段时间，有一家化妆品店在我们这栋楼开业，不过由于人气太少，没过多久就歇业了。”究其原因，赵女士认为，楼中店对固定客源和良好人脉的依赖性更大。
在位于中山公园商圈的某商住两用写字楼中，记者敲开一家名为四眼乐园眼镜店的门，看到一间二十平方米左右的房间内，一位验光师正在给一位客人验光，另有两位销售客服人员迎了上来，开始向记者介绍柜台中展示的产品。由于租金便宜，这家眼镜店里的商品价格优势明显。譬如纯钛镜架，一般商铺每副价格在五百元以上，而这家“楼中店”的价格要低一半多，只要两百多元即可搞定。
“网店的价格，实体的服务。”该眼镜店老板表示，店里的顾客以白领为主，其中不少是回头客，并且还会带新的朋友来，“高性价比、良好的宣传手段和服务态度，是‘楼中店’制胜的法宝，现在店里每月利润在万元以上。”
不过，对于“楼中店”来说，离开车水马龙的街道，藏身写字楼，如何能长久地保证客源？一位也在这幢写字楼内经营服装生意的店主告诉记者，几年前她在淘宝网上开了一家网店，生意兴隆，进而形成了固定的客户群。为了方便网友实地看货，她开了这家“楼中店”，既做“展厅”，又做试装店。
其实，这位服装店店主的策略也正是多数“楼中店”所采取的经营方式。记者在采访中发现，不少淘宝店主选择把店铺开在写字楼中，可谓淘宝店和实体店“两不误”。
经营
树立口碑尤为重要
“不同的经营类型，目标客源却是相同的。”走访中，不少楼中店商家告诉记者，以熟人或朋友为基础，采取人托人的办法，树立良好的口碑是他们的经营方式。
走访中，记者发现，与开在居民楼里的楼中店相比，开在写字楼内的楼中店所针对的顾客群又有不同。
21日，记者走进市区一家写字楼，按照之前掌握的信息，找到了这家烘焙店。店员说，现在有很多年轻女性喜欢自己烘烤面包、蛋糕等西点，店开在写字楼里，生意很不错。店员还介绍，临街的店铺，进出的顾客的确多，但很多只是了解行情，咨询的多，买的少，而到这里来的大多是有目标性的顾客，因此店员不用太多，人工成本也降低了。店铺开在写字楼里，除了考虑到租金等经营成本，还有一个原因是这些店铺的消费群体大多是在写字楼上班的白领。
那么这些楼中店会不会对楼内其他居民的正常工作和生活造成影响呢?
市区某物业公司一名管理人员表示，目前，并未收到类似的投诉。在他看来，楼中店的顾客目标性很强，店铺的人流量也不会很大，对整个大楼正常运转没有太大影响;其次，楼中店的很大一部分潜在客户其实就是楼里的居民，楼中店的存在为这部分人的购物消费提供了方便。
一位商业地产领域内的资深专业人士最近告诉我，投资收益率最高的物业，一定不是住宅，也不是写字楼，而是商铺。从香港和发达国家走过的历程，以及统计数据显示，商铺远胜于写字楼。
即使在没有限购、限贷政策的国外，住宅也不可能是最好的投资品。和民生息息相关，没有哪个国家允许住宅无限制暴涨。一旦大量游资进入，房价涨速过快，随之而来的可能是各种限制政策，抑或是增加供给量的决定。
在2011年以前的中国内地，在特定政策、经济形势、城市化进程等综合因素的作用下，买住宅的确让很多人受益。几乎所有买房者都分享到了红利。并不需要太多的投资技巧，只要从众便可以赚钱，且收益十分可观。但赚钱这件事并不能够反证其投资技巧高超。对于绝大多数人来说，是踩准了行业的发展趋势而已，只有一小部分精明的投资人，最大程度利用信贷杠杆、利用政策，寻觅价值洼地，低买高卖。
写字楼则是机构投资者们的领域。对于在国外购置大型写字楼物业的机构投资者们来说，只要年租金回报率在5%-6%之间就已经满意。
事实上，在投资时，除了报酬率之外，还有一项很重要的决胜因素，就是时间。复利效应通俗来说是“利滚利”。假定某投资每年有10%的获利，若以单利计算，投资100万元，每年可赚10万元，十年可以赚100万元 ，获利一倍。但如果以复利计算，虽然年获利率也是10%，但每年实际赚取的“金额”却会不断增加，以前述的100万元投资来说，第一年赚10万元，但第二年赚的却是110万元的10%，即是11万元，第三年则是12.1万元，等到第十年，总投资收益是将近160万元，成长了1.6倍。所以，以6%的年投资回报率计算，12年便可以收回投资，甚至不用12年。因为其间还可能经历物业升值。
确有一些小投资客们在投资写字楼这件事上尝到了甜头。但在专业人士看来，散售的写字楼一定会影响品质，难以控制租户质量。在中国内地，买写字楼赚了钱的个人投资者们，不是因为租金回报率高，而是因为房价上涨。
商铺的租金回报高于写字楼，“一铺养三代”并非神话。文章开头所提到的那位专业人士，出生在香港。在香港，这样的商铺比比皆是。投资理财数据也似乎在印证她说的话。
2014年12月22日，北京-世邦魏理仕发布第三季度全球主要街道商铺租金排名，其中香港连续第三年位居首位，大幅超越纽约、巴黎、伦敦和东京。北京也再次跻身前十。香港以每年每平方呎4，327美元租金(合每日每平方米783.24人民币)，遥遥领先于排名第二的纽约(每年每平方呎3，570美元， 合每日每平方米646.21人民币)，第五街优质地段租金处于历史高位。北京(每年每平方呎672美元， 合每日每平方米121.64人民币)超过墨尔本，在排名中上升一位。
“尽管经济形势稍显萎靡，大多数市场的消费需求仍保持较好势头。”世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬表示，“作为亚洲主要城市，高端零售商继续在港扩张，特别是本地珠宝商，及蜂拥而至的新晋零售商。它们长远来看会支持本地商铺租金。”
近来A股暴涨，卖房炒股的言论甚嚣尘上。并非毫无道理，至少，两个月前如果买招商地产的股票不卖，可能获得50%以上的收益，比买房子升值很多。但持卖房炒股理论的专家们，过于理想化。股市投资的难度远大于买房。许多房地产业内人士，从来不碰股票。牛市时，绝大多数人都会赚钱。但牛市很短暂，熊市很漫长。不止一位股民感叹，想在A股赚钱，不易。
房产并非没有投资价值，而是要细分领域。如果再给商铺加个限定，是街铺，而非购物中心。但在内地，想寻找高租金回报率的商铺很难。以北京为例，大量的住宅底商在空置，街道的尺度过于宽广，很难形成聚合式的购物氛围。
我继续追问上述专业人士，如果一定要在内地做商铺投资，需要注意什么？她想了想说，最重要的是有经验的资产管理方。这意味着，你并不需要为租给谁，租金怎么回收而烦恼，有经验的管理者会把一切打理得井井有条。但这是市场发展的高级阶段。不仅市场更加成熟，管理者也更有经验。
不用说受商业供应过剩影响的二三线城市，即使北京这样的一线城市也可能需要10年抑或是20年才能走到那一天。
小区开店有着优势，固定的经济圈，固定的需求，固定的人群，没有特别大的竞争压力，这些都是在小区开店的优势，适合在小区开店的项目有哪些?更多5平米开店项目今天就给大家介绍几个小本开店项目，还有着详细的分析，为你赚钱做了充足的准备，一起来看看吧。
在生活小区开什么店好?小说出租店
选择位置通常为学校、住宅、川流不息的街道等人员高密度集中区域，可依属性不同粗分为几个种类：
1.出租专门店：在生活小区开什么店好?该商店特性主要提供客户便利租书服务，商店装潢形态趋向高采光度，租书流程简单快速，营业额分配以书籍外借占绝大多数，客户内阅读消费所占比例较少;
2.休闲阅读馆：该种类商店特性主要提供客户高品质阅读休闲空间，室内装潢风格较具特色，室内采光也趋向柔和，相较于出租专门店，休闲阅读馆营业额分配比例以内阅读消费占较高比例。在生活小区开什么店好?多数休闲阅读馆有效提升客户消费单价，往往复合多种营业项目，如餐饮、网络等;
3.其他行业复合租书业：此种类型行业主要营业项目并非漫画小说出租，仅为提供此项附加性服务，希望借此提升本店竞争度
在生活小区开什么店好?早点摊
早点摊是非常赚钱的，如果你每天能为10家单位1500左右人卖早点，一盒3元，那么每月收入4500元，除掉一半的成本，还剩2200多元，并且这只是早上的营业额!
早点式样设计提示：
1.主食：面包、包子、馒头或其他糕点;
2.副食：咸菜或其他特色小菜;
3.饮料：早茶、咖啡、牛奶、稀粥或其他液态食品;
4.设计制作早点专用饭盒，将主食、副食、饮料一式一盒，这样便于快递和出售;
5.早点设计应根据不同地区不同口味和健康饮食制订，在生活小区开什么店好?根据大众普遍定量，价钱不要太贵，如果业务量大，则免收专递费。
在生活小区开什么店好?便利店
便利店主要是面向社区居民，消费目标群较稳定。在生活小区开什么店好?销售各类日用品、冷热饮料食品;代销彩票、演唱会飘、旅游车票;代销报纸、杂志;代冲胶卷、扩印;设立公用电话;代售邮票;电话送货上门;提供家政服务;免费打气;医用药箱;供热水、微波炉加热;雨具出售等，这些都是便利店的服务内容。
便利店的选址非常重要，除社区外，医院、菜场、学校附近，人流较多的交通要道的转角处，都是开便利店的好地方。但是你要注意便利店的附近的超市最好少一些。在生活小区开什么店好?便利店的店面只需20-80平方米，房屋租金全年为8000元左右;购买各种货物大致在2-2.5万元左右;此外，配备2-3名店员送货。全部投资需4万元左右。
在生活小区开什么店好?洗车店、洗衣店
洗车业是一个投资少，见效快的行业，只要2-3万元的资金便可启动经营，而且由于洗车的技巧请求低，装备也不庞杂，只要有吃苦耐劳的精神，很快就能进入状况，无疑是普通市民投资和下岗人员创业的一条理想道路。所选营业地点周边不要有同行业经营，营业地点交通必定要方便，四通八达，直来直往，应选址在车族密集的地域，如：加油站、停车场中高级小区等。在生活小区开什么店好?周围环境和设施也很主要，如经营地点的合法性、电力起源、下
水管道、消防安全、停车空间等。洗衣店也是一个不错的选择
在生活小区开什么店好?婴儿用品
开店榜样：沈晓琴夫妇开的“亲子坊”是婴幼儿的世界，奶嘴、奶瓶、睡袋、童装、玩具、科教用品、护肤用品一应俱全，小到婴儿用的小别针、枕头等，都有多种样式多种价位的商品可供选择。
开店经验：商品应力求全而新。婴儿用品店首先要以齐全的商品吸引顾客，以免去妈妈们分别采购的麻烦。在商品的选择上创新，可以观察一些大型的商场或根据顾客的反映，及时更新换代。同时，还可依照客源、年龄段，对中高档产品进行合理搭配。婴儿用品店的利润平均在25%左右，每月3万-4万元的销售额基本可保本。
在生活小区开什么店好?靓饮
去年的香港游让任为对那里的“许留山”念念不忘，今年，任为想在工作之余，投资开一家鲜榨果汁店出售新榨鲜果汁，虽然没有许留山独特的技术，不过这种开店投入小、操作简单的行业，据了解收益也不错。选址在四通八达的写字楼附近开店。
开店投资：购置果汁机、冰箱、餐具、桌椅、消毒碗柜等需要8000元，前期采购水果200元，店租(大概5平方米)，每月1000元，办理合法手续300元，其他费用500元左右。
在生活小区开什么店好?社区小厨房
在生活小区租用一个30平方米以上的门面房，月租金约2500元，购买灶具，炊具等物品需5000元左右，初期投入2万元左右即可开张。社区小厨房跟普通餐馆不一样，它主要针对某一社区的居民，提供一些家常菜品;另外，可由顾客提供原材料，小厨房帮着加工，加工费用按客人提供的材料多少计算，最重要的是要保证服务质量。
在生活小区开什么店好?儿童摄影店
社区里有很多孩子，很多家长都愿意给孩子照相，但又不知道去哪照好!据测算，在社区租一间50-100平方米的门市，按每平方米200元计算，需1-2万元，买儿童摄影专用服装需2万元左右，装修需1万元左右，设备要有传统的相机和数码相机，传统相机按3万元计算，数码相机按1万元计算，加上请摄影师等其他费用1万元，整个投资在9-10万元。为了减少投资，还可以将摄影棚和门市分开。在生活小区开什么店好?租一个20平方米的门市，另租一个60-70平方米的摄影棚，则铺面的费用就可以降低一半左右。收益的情况怎样呢?拍一套儿童摄影的费用从300-9000元不等。到淡季时，一家店的月销售额约在2万元左右，旺季时可达到3-5万元，扣除铺面租金、摄影师等人工费用、广告促销费用，年盈利额在8-9万元，基本上1年可收回投资。
在生活小区开什么店好?“亲情出租”店
针对目前社会老龄化的趋势，在社区开家"亲情出租"店，专门为老年人服务，前景很可观。该项目的主要服务内容一般包括两个方面，一是出租临时"家庭成员"，陪老年人聊天，进餐，消磨时光，解除他们的孤独和寂寞;二是提供临时服务，如买菜，做饭，购物，陪同看病，陪护等。租一间固定的门面房，备一部电话和其他必需办公用品，再雇一些层次不同的人员即可开张营业。所雇人员平时可以不在店里上班，但需要时应随叫随到。也可先培训几名固定服务人员，处理店里的日常事务。
高利润十大行业写字楼店铺
文章来源：为你介绍几个适合在小区开店的好项目
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写字楼中开服装店 创意为她带来每月过万收入
在重庆的江北商圈，有一栋名为“北岸星座”的新兴写字楼。倘若你站在它底部大厅的标示牌前，你就会惊异的发现，在各种各样的公司和工作室的标牌中，一个名为“暧媚”的时尚服饰店格外引人注目。服饰店怎么开到了写字楼？但更令人惊讶的是，这样一家服饰店，是属于一位年仅24岁的美丽女孩。
创意的开店，带给她的是每月过万元的收入。
下海创业 拒绝一眼望到头的沉闷
赵丽晓就是“暧媚”服饰的主人，一个典型的重庆女孩，美丽的外貌再加火一样的性格。大学毕业后，在家里人的安排下，她进入了政府机关，成为一名普通的公务员，每天过着朝九晚五的生活，传说中工作的巨大压力仿佛也与她无缘。
可这种一眼望到头的生活并不是赵丽晓的选择：“我明显天生就是属于坐不住的人，当公务员，天天对着文件发呆，这样的生活怎么可能适合我？要我看啊，我宁愿做导游，能够全国各地到处跑，要不然就是推销，那也很有成就感。”
现实的工作当然不能让这个充满活泼天性的女孩满意，于是，“心在曹营身在汉”的她开始规划属于自己的生活。
创业的想法来自于一次旅行大采购。在沉闷的环境中工作一段时间之后，赵丽晓决定利用“十一”长假好好慰劳一下自己，她选择了飞到香港。在这座东方时尚之都里，本来就酷爱打扮、追求时尚的赵丽晓就好像是进入了一个购物天堂，各种新款的流行服装、各种新奇的小饰物，让她流连忘返。她几乎把所有的时间都耗在了逛街上，回重庆时，光采购的服饰就托运了几大包，而这，几乎花光了她以前积攒下来的所有薪水。
可回到重庆，问题又来了，公务员的特殊性质，限定了着装。许多个性时尚的衣服都不能穿到单位去。爱美的赵丽晓不免有些郁闷：难道就让这些衣服白白闲置嘛？没办法，她只好打电话约来自己的好朋友，看看她们能否挑走满意的衣服。
意料之外，仅仅三五个朋友就把赵丽晓带回来的衣服瓜分得干干净净，“她们都可高兴了。为什么呢？很简单，因为这些款式都是当时最流行的嘛。”挑完衣服的朋友们不仅按照衣服的原价给了钱，而且还大叫便宜。一位朋友甚至挑到一件和自己已有的丝裙一模一样的款式，而价格，仅仅是在重庆高档商场的一半。
“当时她们就对我说，有机会一定让我再去香港给她们带衣服。也就是这句话，打动了我。既然两地价差这么大，为什么我不能自己做做服装买卖呢？”
说做就做，性格如火的赵丽晓马上开始考察重庆的服装市场，她发现，因为要经过很多中间环节的周
转，许多品牌的衣服在重庆的售价都贵得离谱，而在香港，即使在最普通的商场购买，也仅仅开价1/2到1/3。
这是一个机会。赵丽晓下定决心，要开一家属于自己的服饰店。于是，在成为公务员六个月之后，她辞职了。
独辟蹊径开在写字楼的服饰店
“既然要开店，那就一定要有自己的特色。”赵丽晓暗自在心中定下了这样的标准。也正因为这样的标准，她把自己的服饰店选择在了写字楼，而不是传统意义上的商铺。
“为什么要开在写字楼上？因为我觉得好的服饰店，依靠的是自己的特色和品味，而不是地段。酒香了就不怕巷子深，真的有自己的东西，开在什么地方都无所谓。就像我自己，也常常去很破的一家小店吃东西，就因为它的味道。另外一个，写字楼的租金和商铺比起来，也要便宜很多。” 开店之初，赵丽晓每样事情都自己亲自动手，从写字楼的选择到装修的格调，从服饰的选择到店内家具的搭配，她把自己多年在时尚方面的经验和感觉发挥得淋漓尽致。最终，这个蓝色格调的小空间在她手中诞生了。蓝色涂料粉刷的墙壁，显出一种平和的宁静，粉红色的展示台柜衬托出青春的触觉，还有红色的手指沙发、放在房间一角堆出心状图样的时尚杂志„„各种装饰都透露出时尚和青春的气息。 在确定整个服饰店的基调之后，最重要的当然就是服饰商品的选择。在这方面，赵丽晓有她自己的看法：“第一，一定要是好牌子，女生买东西，还是很看重这个的；第二，一定要是有特色的，即使是好牌子，也不能保证件件经典；第三，我还要一些别的地方买不到的东西，这才是镇店之宝嘛！”本着这样的思路，赵丽晓又飞香港，在精挑细选两天之后，回到重庆，用带回来的丝裙、吊带、牛仔裤、小饰品，把自己的小店充实了起来。
然后，开门迎宾。
创意经营 打开成功之门
世事总是并非一帆风顺。“暧媚服饰”开业一个月，除了初期有些写字楼里的好奇者路过张望外，几乎没有任何的客源。怎么回事？赵丽晓想来想去，终于弄懂其中奥妙：虽然自己的东西有特色，但还需要一个被人们了解和认识的过程。仅仅守在16楼上，那是守株待兔，怎么能够成功？我要主动出击！
她马上自己设计了一张精美的紫色名片，并且一口气印了几百张，她给自己定了一个目标：要在一个星期内，把这些名片全都散出去！首先，她动用自己的一切人脉关系散发名片；然后，她带着名片跑到报刊亭，和卖时尚杂志的书摊老板协商，把自己的名片夹在《瑞丽》《时尚》这些主流时尚杂志里，让所有购买杂
志的都市女性都能够看到自己小店的名片，以此扩大宣传。
果然，一个星期内，几百张名片散出，店里的人气开始提升。当追求美丽的女人们在“暧媚”服饰看到自己心仪已久的衣服以一种意想不到的低价出售时，都有一种如获至宝的感觉，而店里那些赵晓丽精心淘来的小饰品更是让她们爱不释手：从Kitty的小包到草纸编制的手带，从看上去像是一片瓦当的台灯到能够放出温馨芳香的笔筒„„价格吸引顾客的到来，而让她们留连忘返的，是“暧媚”独特的品味和格调。
在这一个月中，“暧媚”服饰的名声从此传开，许多老顾客把自己的所有好朋友都介绍而来，有时候，一天之内的营业额就能达到几千元。月底结算之时，收入净利润8000元！这对于一个不足30平米的小店，一个不满24岁的女孩来说，简直就是童话般的故事。
再接再厉 特色依旧是财富关键
现在赵丽晓已经不会守在“暧媚服饰”的店铺里，她把这个任务交给了聘请的销售员。而自己却每天都在关注着流行风潮的最新走势。进货的渠道已经相对比较固定，熟悉的商家直接在网上将服饰的图片和规格发给她，而她从中挑选，通过银行卡结账，通过邮递包裹运送货物，省去了一大笔往返香港的开销。
“但我现在还保持着至少每三个月飞一次香港的习惯，因为流行的时尚需要自己去亲自体会才能把握住，不是看两本时尚杂志，看看上游商家发来的图片就行的。而且，好多能够吸引人的东西都需要我自己去淘，这样才能保证我的特色，而这些特色才是我不被人模仿，不被别人超越的关键。”赵丽晓指着墙角一个异常可爱的Kitty猫存钱罐，那就是从香港淘回来的战利品，“特别是圣诞节前夕，我一定要去香港，一来因为那个时候正是商品的上市黄金期，二来，各个商家都会竞相打折，往往是我连机票钱都省了出来！”
现在已经经营稳定的“暧媚服饰”每个月的营业额大概保持在五万元左右，除去房租、成本、水电费、工资等，每个月都可以给赵丽晓带来过万元的纯收入，她已经俨然成为当年同学圈中的小富婆。
“现在只是开始，我还想把我的小店再多开几家，我相信，靠我自己对潮流的把握和经营的特色，再美好的未来都不只是梦幻。”(曾钰钦)
楼中小店扎堆杭城写字楼淘宝 月赚万元
楼中小店扎堆杭城写字楼淘宝 月赚5万元
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新华网浙江频道（2007-01-31 14:27:26） 来源：综合 编辑：君君
楼中小店藏在居民楼和写字楼的“深闺”中，产品个性时尚、服务温馨别致，越来越多的人把楼中小店淘宝当成一种时尚选择。
楼中小店的店主，大多还经营着一个网络小店，虚实结合，依靠网络和口碑效应建立了独特的销售渠道。
据调查，一家楼中小店月赚5万元，已很常见。这些楼中小店汇集起来，已成为一股抢夺大商场客流的强劲力量。
高楼中开出的精品店
楼中店经营模式由来已久，因租金比街面店便宜，广受小投资者欢迎。 “楼中店”这一概念，最早直观地呈现给杭州市民的，也许是去年广受媒体关注的荣智楼中店。
荣智楼中店创始人晴天、小高、小竹，因网上开店而相识。当时，晴天卖化妆品，小高卖皮具，小竹卖进口饰品。
“网络上有许多是同城交易，我们又有实物，完全可以做大同城生意，给同城顾客提供一个更直观的交易平台。”小高计划中的楼中店是“高楼中的精品店”，绝不是一个提货点或一个仓库。
这种多渠道销售方式得到了晴天和小高的响应。于是，三人选好了黄龙雅苑的一处楼，开了楼中店。
三个年轻人做了不少宣传，去年，他们的创业故事上了杭州好几家报纸。印发传单、用更温情的服务获得口碑、商品价格比市场价低30%到40%、售后服务与大商场一样„„于是，楼中店的概念不那么陌生了。
楼中小店扎堆写字楼
据了解，这些楼中小店大多开在写字楼和小高层居民楼中。诸如黄龙雅苑、国都商务大厦、凤起商务大厦、中环大厦等，都是目前杭城楼中小店的聚集地。仅凤起商务大厦就有数十家，包括服装店、眼镜店、内衣店、婚纱店和美容店等。
昨天下午，记者到凤起商务大厦，在大厦一楼的信息栏上，贴满了各种楼中店的广告单，几个年轻女孩正在观看。一位女孩说，她要去20楼的韩国服装店买衣服，那里的服装比商场便宜，款式都很不错。
记者跟随几位女孩上楼，经过了6楼的宝典女人（内衣）、7楼的盘道眼镜沙龙、20楼的Mm工作室（服装）等。在大厦21楼开了两家婚纱店，一家叫童话婚纱馆，一家是布蕾丝婚纱。
据了解，开楼中店能节约不少租金，同样的地段和面积，比普通店面便宜四分之三。因此，像美容、婚纱、个性服饰就适合楼中店模式。而少了街面店的客源优势，要招揽顾客，这类楼中小店纷纷打出个性化招牌。
像童话婚纱馆
的货就是由广州一个做出口生意的朋友提供，都是国外最新的设计，婚纱价格都在1500元左右，礼服在800元左右。另一家婚纱店的婚纱礼服据说是台湾的最新款式，价格在800-1000元之间。
楼中小店月赚5万元
在中环大厦里，有一家出售地中海风情家居用品的楼中小店———巧致坊。
客服人员Wenny说： “这里是外贸工厂的杭州办事处，有很多多余的样品，办事处地方小，就想把这些样品处理掉。于是，就在楼下贴了一些宣传单，欢迎大厦里的人来买。”
据Wenny介绍，这些样品都是外贸产品，没有内销的，所以大厦里的人觉得很新鲜，买走了很多。后来，公司干脆在杭州一个论坛里发了帖子，上门购买的人就更多了。公司发现产品有内销市场，便决定做一些内销，还专门在办事处开辟了展示厅，此后还在网上开了店。目前，巧致坊楼中店和网上的月营业额超过了5万元。
据记者了解，月赚5万元的楼中小店蛮多。像荣智楼中店，仅晴天的化妆品一个月就可以卖上4万元；而小竹的进口饰品国内很难买到，价格每件在300元以内，顾客回头率高达80%。三个人的营利每月远远超过5万元。
楼中小店缺乏监管
楼中店不失为一种全新的经营模式，但也存在一些难以解决的问题。
以荣智楼中店为例，几个月前，房东提出要卖房，他们决定散伙。但对于散伙原因，三个合伙人各有说法。
小竹说，散伙的重要原因是合伙人之间的分歧。当初他花1万元装修进口饰品区，而小高的皮具区和晴天的化妆品区装修只花了几千元。装修的档次不对等，使“楼中精品店”的概念打了折扣。
小竹认为，散伙的主要原因是楼中店没有做成精品店，这也是楼中店普遍存在的问题。但小高则认为，散伙与并不低廉的租金成本有关，加上黄龙雅苑管理非常严格，衣着不整连大楼都进不了，“这让客人感到很不方便”。
记者在调查中发现，目前杭州尚无楼中店的准确数据统计，主要是因为大部分楼中店未进行工商注册登记，既不是公司又不是个体户。一些小店经营者表示，之所以把店开在楼中，就是为了规避工商、税务的管理。
有法律人士指出，楼中小店缺乏必要的行政监管，其信誉只能靠自律；一旦发生纠纷，消费者难以维权。
楼中小店扎堆杭城写字楼淘宝 月赚5万元
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新华网浙江频道（2007-01-31 14:27:26） 来源：综合 编辑：君君
楼中小店藏在居民楼和写字楼的“深闺”中，产品个性时尚、服务温馨别致，越来越多的人把楼中小店淘
宝当成一种时尚选择。
楼中小店的店主，大多还经营着一个网络小店，虚实结合，依靠网络和口碑效应建立了独特的销售渠道。
据调查，一家楼中小店月赚5万元，已很常见。这些楼中小店汇集起来，已成为一股抢夺大商场客流的强劲力量。
高楼中开出的精品店
楼中店经营模式由来已久，因租金比街面店便宜，广受小投资者欢迎。 “楼中店”这一概念，最早直观地呈现给杭州市民的，也许是去年广受媒体关注的荣智楼中店。
荣智楼中店创始人晴天、小高、小竹，因网上开店而相识。当时，晴天卖化妆品，小高卖皮具，小竹卖进口饰品。
“网络上有许多是同城交易，我们又有实物，完全可以做大同城生意，给同城顾客提供一个更直观的交易平台。”小高计划中的楼中店是“高楼中的精品店”，绝不是一个提货点或一个仓库。写字楼店铺
这种多渠道销售方式得到了晴天和小高的响应。于是，三人选好了黄龙雅苑的一处楼，开了楼中店。
三个年轻人做了不少宣传，去年，他们的创业故事上了杭州好几家报纸。印发传单、用更温情的服务获得口碑、商品价格比市场价低30%到40%、售后服务与大商场一样„„于是，楼中店的概念不那么陌生了。
楼中小店扎堆写字楼
据了解，这些楼中小店大多开在写字楼和小高层居民楼中。诸如黄龙雅苑、国都商务大厦、凤起商务大厦、中环大厦等，都是目前杭城楼中小店的聚集地。仅凤起商务大厦就有数十家，包括服装店、眼镜店、内衣店、婚纱店和美容店等。
昨天下午，记者到凤起商务大厦，在大厦一楼的信息栏上，贴满了各种楼中店的广告单，几个年轻女孩正在观看。一位女孩说，她要去20楼的韩国服装店买衣服，那里的服装比商场便宜，款式都很不错。
记者跟随几位女孩上楼，经过了6楼的宝典女人（内衣）、7楼的盘道眼镜沙龙、20楼的Mm工作室（服装）等。在大厦21楼开了两家婚纱店，一家叫童话婚纱馆，一家是布蕾丝婚纱。
据了解，开楼中店能节约不少租金，同样的地段和面积，比普通店面便宜四分之三。因此，像美容、婚纱、个性服饰就适合楼中店模式。而少了街面店的客源优势，要招揽顾客，这类楼中小店纷纷打出个性化招牌。
像童话婚纱馆的货就是由广州一个做出口生意的朋友提供，都是国外最新的设计，婚纱价格都在1500元左右，礼服在800元左右。另一家婚纱店的婚纱礼服据说是台湾的最新款式，价格在800-1000元之间。
楼中小店月赚5万元
在中环大厦里，有一家出售地中海风情家居用品的楼中小店——
—巧致坊。
客服人员Wenny说： “这里是外贸工厂的杭州办事处，有很多多余的样品，办事处地方小，就想把这些样品处理掉。于是，就在楼下贴了一些宣传单，欢迎大厦里的人来买。”
据Wenny介绍，这些样品都是外贸产品，没有内销的，所以大厦里的人觉得很新鲜，买走了很多。后来，公司干脆在杭州一个论坛里发了帖子，上门购买的人就更多了。公司发现产品有内销市场，便决定做一些内销，还专门在办事处开辟了展示厅，此后还在
网上开了店。目前，巧致坊楼中店和网上的月营业额超过了5万元。
据记者了解，月赚5万元的楼中小店蛮多。像荣智楼中店，仅晴天的化妆品一个月就可以卖上4万元；而小竹的进口饰品国内很难买到，价格每件在300元以内，顾客回头率高达80%。三个人的营利每月远远超过5万元。
楼中小店缺乏监管
楼中店不失为一种全新的经营模式，但也存在一些难以解决的问题。
以荣智楼中店为例，几个月前，房东提出要卖房，他们决定散伙。但对于散伙原因，三个合伙人各有说法。
小竹说，散伙的重要原因是合伙人之间的分歧。当初他花1万元装修进口饰品区，而小高的皮具区和晴天的化妆品区装修只花了几千元。装修的档次不对等，使“楼中精品店”的概念打了折扣。
小竹认为，散伙的主要原因是楼中店没有做成精品店，这也是楼中店普遍存在的问题。但小高则认为，散伙与并不低廉的租金成本有关，加上黄龙雅苑管理非常严格，衣着不整连大楼都进不了，“这让客人感到很不方便”。
记者在调查中发现，目前杭州尚无楼中店的准确数据统计，主要是因为大部分楼中店未进行工商注册登记，既不是公司又不是个体户。一些小店经营者表示，之所以把店开在楼中，就是为了规避工商、税务的管理。
有法律人士指出，楼中小店缺乏必要的行政监管，其信誉只能靠自律；一旦发生纠纷，消费者难以维权。 （青年时报 作者：向红英）
在这个越来越追求品位的年代，当大家奔走于商场和街边店，忙碌于打折与返券的热潮中的时候，您是否发现我们身边耸立的高楼中正悄然兴起了 “楼中店”，同样经营着各种各样的时尚产品，所不同的是这些“楼中店”没有商场的拥挤、没有街边店的忙碌，当您带着闲适的心情怡然自得的欣赏到生活的惊喜与高远，是否会有另一番感受呢？这些楼中店的存在和迅速成长取决于对市场的高度细分，最大限度的发现并满足顾客的不同需求，有针对性的服务于每一位顾客。
座落于江汉四路步行街口的俊华大厦B座1203
室――“城事·名品·home店”是众多楼中店颇具代表性的一家，“服务于城市极少数，发现于品位极深处”是这家店的广告语也是核心理念。这家店经营着众多世界知名品牌的服装以及配饰，店主人陈小姐介绍说：“这些品牌和产品在武汉是很少能见到的，只有通过电视在国际的时装发布会上才能看到， 国外的服装产品非常注重细节，做工和质地一流，来店的顾客都是一些追求品质的28－40岁的中产阶级。”每一位顾客在‘城事·名品·home店’
我想开个服装辅料公司，应该搞店面比较好还是搞个写字楼比较好? 2013-03-12 12:29 提问者悬赏：5分 | heabs | 分类：Windows | 浏览149次
现在刚开始客户也不是很多，资金有限.弄个店面吧租金会比较贵但是停车拿货方便，在写字楼租金比较便宜房子看起来高档的多，在楼上的那种有电梯，但是停车不是很方便来往车辆多停车位一般都停不到。现在纠结要租店面还是办事处比较好，求高手解难！
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2013-03-13 21:19网友采纳 楼主，你好：
怎么选择我觉得应该先了解各个的优蔽后结合您自己的实际需要去决定；
1：店面：
店面优势：一定程度上更能显得自己的实力，让客户更放心；服装辅料虽然是小物件有店面保证顾客一定程度上更放心；如果将店面开在靠近服装辅料市场，客户人流是很明显的；不过大部分以散客居多，但更能接近与了解自己的客户群体，也在很大幅度上认识更多的客人，一回生二回熟，慢慢的就可以接他们更多的订单；店面卖货一定程度上更容易形成常卖货，例我店：胶针，牙夹，调节扣等是常备的库存货品，少量的货品客户随时来取货；资金保证情况下初期经营店面是不错的选择；
店面不足：租金贵，靠近辅料市场的店面一般价位都不会太低，对于刚起步，资金有限度存在一定得风险力度；店面是必须有人员看店的，保证每日准时的上班与下班，刚起步时给客户送货是拉动生意必要的，等于需要增加用工人员；店面附近的停车有可能是一个问题；
2：写字楼：
写字楼的优势：租金相对较低，更方便管理；待客环境好；比较容易找到停车的场所；更适合有固定老客户，有知名度辅料企业；
弱势：失去更与不熟悉客户的接触机会，需要多花很多精力去接触客户，有可能需要增加专业的业务员去跑业务；写字楼店铺
3：辅料市场摊位：
优势：近距离接触目标客户群，比店面更具有优势（所谓一生二熟同理，例客户去别家时候路过你这边熟悉后难免过来看看，很自然的成交一些东西）；租金相对更便宜；
弱势：辅料市场的环境一般不是很好，看摊位是件辛苦事情；各辅料商之间的竞争很明显，人员一刻都走不开；档次不高；停车难绝对是一个问题；
以上回答给您参考下，决定请结合实际情况；
礼
祝愉快 falldying
Savills World Research
Kunming
市场简报 写字楼及商铺
2016年8月
概述
图片来源：七彩云南第壹城，锦绣大街，呈贡新区
写字楼市场空置率上升和租金下行；另一方面，零售物业市场租金与空置率均呈现下滑趋势。
截止2015年12月，昆明社会消费品零售总额同比增长8.2%，至人民币2061.66亿元；
2016年上半年，昆明迎来1个优质购物中心入市。至此，昆明优质商业总存量超过161万平方米；
昆明优质商业租金达到每平方米每日人民币15.5元，空置率约5.7%；
分区域来看，核心区域租金和空置率表现分别为每平方米每日人民币22.8元和2.8%；非核心区域则分别为每平方米每日人民币10.2元和7.4%。
截止2016年上半年，昆明市优质写字楼总存量达到76.6万平方米，较2015年年底市场存量增长近110%。
受经济形势下滑影响以及企业购买自用写字楼引起客户分流，全市优质写字楼净吸纳量表现并不理想，仅为1.3万平方米，加上西山万达广场双塔和同德昆明广场的集中入市，全市空置率攀升至61.9%，较2015年年底增长38.1个百分点。 若不考虑万达广场双塔及同德昆明广场集中供应带来的空置率显著抬升的影响，存量项目净吸纳量为负1.2万平方米，空置率上升至27.1%，较2015年年底增长3.3个百分点。
全市平均租金继续下滑，降至人民币每平方米每月106.36元，较2015年年底下降5.9%。
受市场下滑及经济增长乏力影响，或者开发商自身资金压力原因，多个未来项
目或停工，或修改规划减少甚至取消写字楼建设，下半年新增供应约13万平方米。
“受新增供应过大和经济增速下滑影响，存量项目运营压力加大，进而影响未来项目的开发进度，或减缓开发进度，或修改规划减少甚至取消建设，导致未来项目的入市时间和建设规模的不确定性增大。”
罗元均，第一太平戴维斯市场研究和项目及开发顾问部
savills.com.cn/research 01
市场简报 | 昆明写字楼及商铺2016年8月
经济概况写字楼店铺
根据昆明市统计局数据，2016年上半年实现地区生产总值1864.47亿元，同比增长6.4%，低于全国0.3个百分点，低于全省0.2个百分点。全市固定资产投资较快回升，规模以上固定资产投资1660.14
图 1
昆明社会消费品零售总额及增长速度，2008年-2015年
亿元，同比增长6%，其中房地产开发投资完成728.39亿元，同比增长12.2%，占全市投资总量的43.9%。
2016年上半年昆明全市实现社会消费品零售总额1043.58亿元，比上年增长10.4%。与此同时，昆明全市城镇常住居民人均可支配收入17337元，比上年增长8.9%；全年居民消费价格指数同比上涨2.2%。
资料来源：昆明统计局，第一太平戴维斯市场研究部
图 2
优质零售物业市场概况
市场供应变化
2016年上半年，昆明迎来了1个优质购物中心入市，合计新增优质零售商业面积120,000平方米。至
昆明优质商业项目历年供应，2001年-2016上半年
此，昆明全市优质零售物业项目存量超过161万平方米。七彩云南第壹城于2016年6月正式营业，是昆明呈贡新区率先开业的大体量优质购物中心项目。七彩云南第壹城位于呈贡新区CBD核心区域，市级行政中心对面，毗邻地铁一号线驼峰街站，交通便捷。七彩云南第壹城总占地超过44万平方米，总建筑面积约为177万平方米，涵盖住宅、教育配套、购物中心、写字楼、公寓及酒店等多种物业类型。其中购物中心建筑面积约120,000平方米，涵盖零售、餐饮、儿童、娱乐等多种业态，引入H&M、星巴克、CGV星聚汇影城、世纪星等国内外知名品牌。租金
2016年上半年，昆明全市优质购物中心首层平均租金为每平方米每日人民币15.5元，较2015年上半
资料来源：第一太平戴维斯市场研究部
年下降0.1%。其中，核心区域的租金同比上涨0.3%，至每平方米每日人民币元22.8元；而非核心区域租金同比下降0.1%，至每平方米每日人民币10.2元。
在核心区域方面，得益于市中心得天独厚的地理优势以及大部分优质商业项目对品牌的吸引力和影响力，区域首层平均租金自2015年上半年依然稳定维持在高于全市平均租金的水平。然而，在非核心区域，由于商业项目的品质以及所在区位的商业氛围参差不齐，虽然部
分优质项目，如同德昆明广场，租金走势稳健；但仍有一些项目采取保守的租赁策略或压低租金，以期保持对品牌的吸引力。受此影响，非核心区域优质商业项目首层平均租金呈现下滑趋势。空置率
2016年上半年，昆明全市优质商业的平均空置率下降了1.2个百分点，至4.9%。其中，核心区域空置率上升0.4个百分点，至2.8%；非核心区域空置率下降0.7个百分点，至7.4%。
02
市场简报 | 昆明写字楼及商铺2016年8月
核心区域方面，得益于辐射全市的影响力，以及对外地游客的吸引力所带来的稳定客流，市中心商圈吸引了快时尚、美妆及运动类品牌进驻，于2016上半年，引入了快时尚品牌Zara、Muji、Uniqlo、H&M，美妆品牌Innisfree，运动品牌Under Armour等。在此积极因素的促进下，核心区域大部分优质商业项目的空置率维持在低于全市平均空置率的水平。然而另一方面，部分核心区域的商业项目则受到了来自同区域其他项目的竞争，经营图 3
状况未达预期，正在进行一系列品牌、业态和定位上的调整，空置率出现抬升。例如昆明金鹰购物广场A座正在进行品牌和定位的调整，在Chaumet、Hermes等高端品牌撤柜后，于一层引入了Zara及Uniqlo。
得益于新入市的优质商业项目的良好表现以及存量优质商业项目持续吸引更多品牌的进驻，整体而言非核心区域的空置率呈现下降趋势。其中，世纪金源购物中心完成了开业以来最大规模的装修改造和品牌
升级，涉及面积近30,000平方米，引入优衣库、海捣网腾邦跨境商品旗舰店、Me & City、Burger King等一系列知名品牌。与此同时，2016年6月，呈贡新区迎来了第一个大体量优质购物中心—七彩云南第壹城的入市。由于项目填补了呈贡新区无大体量优质体验式购物中心的市场空白，且在业态和品牌设置上基本满足了区域各个年龄段的消费需求，开业初期即达到超过80%的入住率，市场表现较好。市场信息
-2016年4月，由O2O跨境电商品牌“海捣网”投资打造的海捣网腾邦跨境商品旗舰店昆明店正式进驻世纪金源购物中心。海捣网腾邦跨
昆明各区域优质商业租金及空置率，2016年上半年
境商品旗舰店营业面积超过1600平方米，主要经营原装进口的食品、名酒、母婴用品、家居用品、个人护理产品等商品。
-2016年5月，Forever 21昆明首家门店于昆明大都摩天购物中心开业。Forever 21昆明首店采用双
层店面设计，店铺面积约1900平方米。除涵盖Forever 21服饰，配饰和鞋类，也包括21MENTM系列以及美妆系列等其他品牌产品线。-2016年5月，经过重新翻新和拓
图 4
张的Zara形象店于顺城购物中心开业。Zara形象店在采用全球最新店铺设计的同时，将原有的双层店面拓展为三层，总面积约2220平方米，负一层为男装与童装、一至二层为女装。市场展望
预计截至2018年12月，昆明将迎来超过126万平方米的新增优质商业供应。其中，核心商圈的供应量占比超过60%，这主要由于核心商圈的未来新增项目多定位为大体量一站式购物中心，如螺蛳湾中心、恒隆广场等，核心商圈的供应量占比超过60%。
昆明优质写字楼历年供应情况，2009年-2016年上半年
资料来源：第一太平戴维斯市场研究部
savills.com.cn/research 03
市场简报 | 昆明写字楼及商铺2016年8月
然而，在昆明全市经济下行压力加大的背景下，加之新项目的入市导致商业竞争加剧、运营难度加大，近一年以来持续有项目由于前期招商不如预期、开发商资金周转困难等因素，或工程进度缓慢推迟入市时间、或重新调整项目定位及规划甚至停工。预计未来这一现象还将持续出现。因此，未来昆明商业项目的确切入市时间及商业体量将会受到市场环境以及开发商的开发节奏、资金实力、招商进度等多重因素的综合影响而有所调整。
图 5
昆明市各板块写字楼租金和空置率情况，2015年上半年
资料来源：第一太平戴维斯市场研究部
优质写字楼市场概况
2016年年初，昆明优质写字楼市场迎来西山万达广场双塔和同德昆明广场2个项目入市，新增供应约40万平方米，全市总存量达到76.6万平方米，较2015年年底市场存量增长近110%。
受经济形势下滑影响以及企业购买自用写字楼引起客户分流，全市优质写字楼净吸纳量表现并不理想，仅为1.3万平方米，加上西山万达广场双塔和同德昆明广场的集中入市，全市空置率攀升至61.9%，较2015年年底增长38.1个百分点。若不考虑万达广场双塔及同德昆明广场集中供应带来的空置率显著抬升的影响，存量项目净吸纳量为负1.2万平方米，空置率上升至27.1%，较2015年年底增长3.3个百分点。
全市平均租金继续下滑，降至人民币每平方米每月106.36元，较2015年年底下降5.9%。
2016年上半年，昆明优质写字楼租赁市场最为活跃的企业仍为金融服务类、管理／咨询／专业服务类企业，此外，生物/医药/健康/美容类企业在新增租赁方面亦相对活跃。退出企业中,建筑/房地产／工程类企业受经济形势影响，占比较大。
图 6
昆明市优质写字楼租金和空置率变化情况，2014年第三季度-2016年上半年
由于市中心物业相对陈旧、面临交通拥堵等问题，而市中心外围商务区新增供应品质普遍较高，且租金价格相对较低，老项目的租户外溢趋势延续。2016年上半年，片区净吸纳量为负7,655平方米，空置率上升3.8个百分点，至22.7%。受此影响，租金下滑幅度较大，至人民币每平方米每月107元，较2015年年底下降8.94%。
未来一年，片区内将迎来昆钢大厦入市，带来新增供应约3.8万平方米。2016年年初，迎来同德昆明广场入市，新增供应10万平方米，区域存量抬升至21万平方米。片区内租赁情况表现不一，区域内老牌地标写字楼租户流失现象明显，但新增项目欣都龙城186财智
04
市场简报 | 昆明写字楼及商铺2016年8月
中心入住率上升明显。2016年上半年，片区净吸纳量约1.9万平方米，但受新增供应影响，空置率攀升至61%。片区内虽个别项目租金下滑明显，但受新入市项目同德昆明广场的高租金影响，片区租金水平保持平稳，仍为人民币每平方米每月115元。
未来一年，片区内无新增供应，预计片区入住率呈上升趋势。2016年年初，迎来西山万达广场双塔入市，新增供应30万平方米，
区域存量抬升至36万平方米，占全市存量的比例为46.8%，成为全市最大的商务子市场。
2016年上半年，受经济形势以及市场竞争影响，存量项目租户流失现象明显，片区内净吸纳量仅为1776平方米。同时受新增供应过大影响，片区空置率显著攀升至84.4%，租金水平下降至人民币每平方米每月96.67元，下降3.33%。未来一年，片区内虽无新增供应，但预计该片区空置率仍将高企。
市场展望
当前，昆明优质写字楼市场处于下行通道，空置率高企，加上经济增长乏力，加重了市场悲观预期。多个项目已停工，或者修改规划减少甚至取消写字楼建设，使得未来2年新增供应大量减少，在一定程度上避免近期市场进一步恶化。未来2年，伴随置信银河广场、七彩云南第壹城的相继入市，呈贡新区商务区亦将逐渐形成。作为昆明市新的行政文化教育中心，预计将来将分流部分老城区客户，对老城区写字楼项目带来一定的竞争。
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