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中德住房储蓄贷款 2017天津中德住房储蓄银行校园招聘15公告

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中德住房储蓄贷款篇一

2017天津中德住房储蓄银行校园招聘15公告

2017天津中德住房储蓄银行校园招聘15公告

一、中德住房储蓄银行简介

中国建设银行的控股子公司——中德住房储蓄银行有限责任公司(以下简称“中德银行”),是目前国内经中国银行业监督管理委员会批准成立的唯一一家住房储蓄银行,股东分别为:中国建设银行和德国施威比豪尓住房储蓄银行。中德银行于2004年2月开业,总行设于天津,现有注册资本金20亿元。

中德银行是国内唯一一家住房金融专业银行,主要从事住房储蓄贷款,同时兼营个人按揭贷款、公积金贷款、房地产开发贷款、吸收公众存款等商业银行业务,并逐步确立了“专业于住房金融,专注于住房储蓄”的市场定位。

截至目前,中德银行在天津地区设有和平支行、滨海支行以及分布于市区及郊县的3家销售中心和17个销售团队,在重庆地区设有分行及4家销售中心,同时建设银行遍布天津和重庆的网点机构均可办理中德银行相关业务。

当前中德银行正积极推进战略转型,并已于2015年获得国家同意,将中德银行纳入我国多层次住房政策体系。中德银行将逐步向全国推广住房储蓄及相关业务,在全国范围内开设区域性分支机构,依托全国建设银行的网点渠道优势,为客户提供优质的住房金融服务,快步发展成为一家独具特色的全国性专业银行。

在业务发展过程中,中德银行不断夯实管理基础,建立了具有市场吸引力的薪酬福利体系、培训体系,不断完善的员工职业生涯发展路径。为满足业务发展需要,按照公开、平等、竞争、择优的原则,拟面向境内高等院校招聘毕业生。

二、招聘岗位及工作地点

(一)应届毕业生录用后,在总行部门和分支机构间工作锻炼,并根据需求情况确定岗位,主要从事IT、财会、法务和英语翻译等岗位工作。

(二)工作地点:中德银行总行及各分支机构。

(三)招聘数量:15人。

三、招聘范围

全日制普通高等院校2017年度本科及以上学历应届毕业生(不含定向生和委培生)。招聘专业为:IT、财务、会计、法律、英语等相关专业。{中德住房储蓄贷款}.

四、招聘条件{中德住房储蓄贷款}.

(一)遵纪守法,诚实守信,品学兼优,无不良记录;

(二)学历及相关要求:

国内院校应届毕业生需列入国家高校2017年毕业生统分计划。在2017年7月前毕业,且报到入职时毕业证、学位证、就业报到证“三证齐全”。

(三)所招聘人员在学期间所学科目全部合格且成绩较好,鉴于中德银行具有合资银行性质,英语专业毕业生一般应通过国家专业八级考试,其他专业毕业生一般应通过大学英语六级考试(成绩不低于425分)、新托福(TOEFL-IBT)考试不低于85分或雅思(IELTS)考试不低于6.5分。

*本人应如实说明与建设银行、中德银行在职员工有无亲属关系,包括:夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲及近姻亲关系。

五、招聘程序

包括报名、初选、笔试、面试和录用等环节。

(一)报名。本次招聘只接受邮箱报名。请自行从中德银行官方网站-“加入中德”-“表单下载”中下载并填写“中德住房储蓄银行应届毕业生应聘登记表”,填写完毕并将文档名改为“学校-专业-学历-姓名”(如“XX大学法律硕士XX”)后发送到[email protected]邮箱。报名截止时间为2016年10月31日24点(北京时间)。

(二)初选。我行将对应聘者进行初选,并确定参加考试人员名单。

{中德住房储蓄贷款}.

(三)笔试。初选通过人员将参加中国建设银行统一组织的考试,考试拟于2016年11月中下旬举行,具体时间以通知为准。

(四)面试。我行将组织考试通过人员面试。

(五)录用。我行将择优录用应聘者,并与之签订劳动合同。

六、其他相关事宜

(一)应聘者应对填写内容的真实性负责,如与事实不符,中德银行有权取消其录用资格;已录用的,直接解除劳动合同。

(二)招聘过程中的通知及有关信息均通过网站、邮箱及短信等方式发布,请应聘者及时关注,务必保证提交的联系方式(包括E-mail邮箱、手机等)正确无误,并保证通讯畅通。

(三)我行将于招聘结束后在本网站公示招聘结果。

(四)中德银行有权根据岗位需求变化等因素,调整、取消或终止个别岗位的招聘工作,并对本次招聘享有最终解释权。

七、特别提示

在校园招聘过程中,中德银行不会向应聘者收取任何费用或组织任何考试培训班,请提高警惕,谨防受骗。

原标题:中德住房储蓄银行2017年度校园招聘公告

中德住房储蓄银行有限责任公司

2016年10月

中德住房储蓄贷款篇二

中德收入证明模板

固定收入证明

中德住房储蓄银行:

兹有 同志,系我单位员工,在我单位工作时间 年,现任管理职务 ;现任技术职务 ;目前在我单位月稳定收入 元, 年薪 元。以上信息真实无误,特此证明。

单位全称:

单位劳资部门联系人:

单位劳资部门联系电话:

单位办公地址:

单 位 公 章

或单位主管劳资工作的部门印章

年 月 日

(注:此适用于借款人、借款人配偶、共同借款人和以自然人为担保的担保人)

中德住房储蓄贷款篇三

住房储蓄银行在我国的发展前景分析

摘 要 2004年2月15日,在国内原有住房储蓄银行改弦更张3年后,酝酿5年的中德住房储蓄银行终于落户天津。中德银行的建立对我过目前的住房金融体系会产生什么影响,其本身的运作机制究竟能给自己带来多大的市场空间,将来的发展前景又如何?就这三方面内容进行如下分析。 关键词 住房储蓄 住房金融 贷款1 中德银行对我国住房金融的影响1.1 促进我国住房金融制度改革 目前,提供住房贷款仅仅是各大商业银行众多贷款业务之一,我国尚未建立专门的住房金融机构。众所周知,住房是老百姓生活所不可缺少的物质基础,但由于其耗资巨大,人们大多几乎不可能一次付清全部购房款,这就决定了人们的购房活动必须借助于专门的住房金融机构才能更好的实现。鉴于住房金融的特殊性,我国曾经进行过住房储蓄银行的试点,然而,在市场机制不发达,房改还不彻底的情况下以失败告终。在此之后,我国又多次提出建立专门的住房金融机构,进行专业化、规模化的运作,然而一直没有进入实际的操作阶段。中德住房储蓄银行的建立无疑是对这一思路的大胆再尝试,通过中外合作,引进先进的管理理念、管理方法和技术,以住宅储蓄开路,为我国今后建立系统化、规模化、专业化的住房金融体系创造了条件。1.2 增加购房贷款渠道 在我国,政府鼓励拥有公积金的人们采取公积金贷款和商业贷款组合的住房贷款模式。而实际上,有相当一部分城镇职工,由于单位的经济效益差,或者因所属单位不在公积金的覆盖范围之内(包括大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等)而被排斥在政策性住房金融体系之外。这些没有公积金的购房者中低收入阶层只有通过高利率的商业贷款获得支持,加重了购房者的负担。目前,在中国住房信贷三种方式中,公积金贷款只占全部住房贷款的32%,所以其余68%的消费需求可以由商业银行和储蓄银行共同满足。住宅储蓄贷款则为这些人群“量身定做”住房贷款产品,以类似于公积金体系的低存低贷的运作机制建立一个住房金融互助合作体系,增加房贷渠道。

1.3 有利于我国对个人信用体系的建立 “人无信不利,市无信则乱。”市场是人们各种行为的组合体,因此个人信用是企业信用、社会信用乃至国家信用的基础。住房储蓄以最低存款额和最低贷款年限为基础,通过让人们自愿地参加住房储蓄,根据自己的支付能力选择储蓄金额,在3~5年的定期储蓄过程中,让贷款机构更好了解借款人的收入状况、信用情况、支付能力及就业、家庭的稳定性,它不但是一个个人信用建立和培养的过程,而且保障了存款权利与义务的对称,同时也降低了信用风险。在我国个人信用体系刚刚起步的今天,可以考虑以这种方式建立个人信用记录,并通过个人信用制度的建立来降低金融风险,促进我国住房抵押信贷和其他消费信贷(如汽车、教育和耐用品消费贷款),完善整个社会信用体系。2 中德住房储蓄银行的运作机制研究[!--empirenews.page--]2.1 利率制定缺乏灵活性 中德住宅储蓄银行的卖点集中于超低的贷款利率,而且是低存低贷、不存不贷的封闭式运作,这是以储户坚持储蓄并最终履行贷款合同为前提的。如果储户虽然达到配贷条件,但由于特殊原因放弃贷款,一方面,将无法得到正常的市场存款利率,另一方面,如果储户不能出具该笔存款用于住房消费的证明,也享受不到存款时的利息补贴。如果储户达到配贷条件而提前支取存款,存款时交纳的占合同额1%的服务费也不予退还,储户的损失更大。目前,住宅储蓄银行业务没有考虑这部分储户的利益,也会把一部分储户拒之门外。2.2 贷款时间短,还款压力大 根据有关规定,国内提供个人住房抵押贷款各大商业银行中,贷款期限最长可达30年。在国外同类银行中:加拿大通过建房公司(CMHC)提供保险的住房抵押贷款偿还期可至35年,贷款额度可高达90%;英国住房抵押贷款一般可达15-25年,最常可达35年,贷款额度达80%,在有保险公司担保的条件下,最高可达100%。按照中国人民银行规定住房公积金个人住房抵押贷款最长也达到30年。贷款偿还期长,每年还款付息就少,这就使借款者具有充足的偿还能力。而目前住房储蓄贷款期限分别为5年1个月(AA合同),6年8个月(AB合同)和10年2个月(AC合同)。其中AA和AB合同的贷款利率才是最优利率,即3.3%,而AC合同贷款利率为3.9%。人们为取得较低的贷款利率,就必须考虑选择前两{中德住房储蓄贷款}.

种合同类型,这无疑加重了购房者每月的还款压力。2.3 存款比例过高,变相限制了最高贷款额 住宅储蓄银行是以存定货的运作机制,客户签署了一定合同额的住房储蓄合同后,只要按合同约定存够最低存款额和存足一定期限,并同意接受配贷,住房储蓄银行将客户的住房储蓄存款,以及在落实抵押担保和资信审查后将住房储蓄贷款发放给客户。如此,在贷款阶段开始,客户即获得了与合同额等额的融资。从这个运行机制可以看出,存足最低存款额和一定存款期限是获得贷款的必要条件,而且最低存款额占合同总额比例越低,则贷款的可得性就越高。在德国,这一比例为30%,而且政府通过各种扶助措施给予存款者补贴,变相提高了储户的存款额,缩短了达到最低存款额的时间,增加了贷款的可得性。中德银行则要求储户必须存足合同额的50%才能取得贷款,而且政府的补贴也仅仅限于贴息这一项内容。如果初始合同额较高,或者储户不能在规定期限内存足合同额的50%,储户达到贷款条件的时间就会拉长。如果人们为了按期取得贷款,就必须通过修改合同(减少合同额)来提高贷款的可得性,这无疑有限制了贷款的最高额。2.4 固定利率给银行带来高风险 低进低出、固定利率在经济运行比较平稳的时候可以起到防风险的作用,这种封闭运作的支撑条件就是要求具有较低且稳定的市场利率和通货膨胀率,否则合同储蓄很难维持吸引力。但在正常的市场环境中,利率是波动的。当市场通货膨胀率持续增高的情况下,如果市场利率调高,若银行仍然维持原来的存贷款利率,一方面会出现贷款经营成本增长速度超过收益增长速度的情况,另一方面由于人们的资金可能流向存款利率高的商业银行,住宅储蓄银行的资金库就有可能出现危机;如果中德银行同时也调高存贷款利率,以保证正常的利润,那么对于已经签订合同的但是尚未打算贷款或根本不打算贷款的客户仍执行合同利率显然是不合理的。唯一的办法就是修改合同,那么同时也降低了银行对储户资金的吸引力。

[!--empirenews.page--]2.5 封闭运作蕴涵高风险 中德银行的封闭式运作系统一方面指资金是封闭运作的,即它只向住房储蓄客户吸存,也只向自己的住房储户放贷,另一方面,还包括其单一的存贷业务,即利润仅仅从存贷利差中获得,不进行任何其他投资。这种系统在德国是以强大的政府支持为前提的。而在我国如1989年,为了治理通货膨胀,国家出台了相关政策,包括要求所有银行三年内不得给予房地产开发商贷款支持。这些都蕴涵着政策的高风险。3 住房储蓄银行发展前景分析3.1 住宅储蓄将来的地位 住房储蓄银行不能取代公积金制度。中国社会科学院经济研究所研究员汪丽娜指出:“由于德国施威比豪尔银行是依据特定法律设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构,尽管它要求承担为政府目标服务的责任,却未改变它作为独立的金融企业的法人地位。”这说明中德住房储蓄银行不是政策性银行,而是作为专业型银行存在,是独立法人,最终还是以盈利为目的的,而且政府也并没有强制规定其必须具有政策性职能。它与德国本土的住房储蓄制度的根本区别是具有盈利性,政府支持力度有限,而且在资金筹措方面不具有相对垄断性。而我国公积金制度则具有强烈的政策保障色彩,它服务于政府的住宅政策目标,具有非盈利性特点,由政府强制缴存,基金来源稳定,是保证中低收入者购房基本需求的有效措施。尽管目前还不是狠完善,但无论在归集总额、覆盖面,还是在缴存比例和贷款数量上都有所增加,今后也会在存贷机制上不断完善、使公积金制度更具人性化。由此可见,我国不可能也没有必要出现两种政策性住房金融机制,对于有公积金的市民,购买住房时,还是会首选公积金贷款。住房储蓄银行只能作为公积金贷款和商业贷款的补充,为希望享受地贷款利率,不急于购房或购买第二套住房以及没有公积金的群体服务。3.2 运作机制的改进方向3.2.1 打破封闭运行 封闭运行虽然可以免受市场波动的影响,但是也使得住宅储蓄银行的盈利模式十分单一,在资产和负债两个方面的市场竞争能力都比较弱。一方面限制了存款规模,另一方面也可能增加贷款风险。 笔者认为,在吸收存款方面,可以考虑人们的不同需要,给予灵活的存款利率。对于今后打算通过住房储蓄贷款买房的储户实行低存款利率,而对于一开始就不打算贷款的储户直接给予市场利率,对于那些开始签订储蓄贷款合同后来由于某种原因无法取得贷

款贷款的储户,可以扣除一定的违约金后同样给予市场利率。这样就可以吸纳各方资金,扩大资金来源。对于沉淀下来的资金同样可以通过购买基金和国债来取得稳妥的收益。在发放贷款方面,可以考虑朝着全面性住房金融机构发展,实现一条龙服务,通过其他商业银行参股增资,合并提供商业性住房按揭贷款服务,从而保证存贷平衡。此外,可以考虑开展公积金贷款业务,从而减少人们的交易成本,实现真正一体化。3.2.2 通过客户群体细分,设计个性化的业务品种,以满足不同客户的需求 如可以对住房储蓄、商业贷款和住房公积金组合贷款进行多种业务品种设计,从三者之间的贷款比例、偿还期限。还款方式上进行个性化设计,从而满足不同层次的需求。[!--empirenews.page--]3.2.3 不断扩大住房储蓄银行的覆盖范围 在具备条件的城市设立机构,将住宅储蓄这一住房金融模式在全国推广。 中德合作住宅储蓄银行在进行市场化经营的同时,也要积极主动地加强与政府主管部门的沟通与协调,积极争取政府对住宅储蓄银行业务的适当补贴,以推动中德合作住宅储蓄银行在住宅储蓄业务方面不断扩大经营规模,提高核心竞争力。

中德住房储蓄贷款篇四

中德银行推出“公有住房置换额度贷款”

中德银行推出“公有住房置换额度贷款”

2011年秋季房交会期间,天津市津房置换有限责任公司与中德住房储蓄银行联合推出“公有住房置换额度贷款”业务,为广大中低收入群体实现安居梦想提供了一条新的置业途径。

“公有住房置换额度贷款”是住户以本人或第三方的私有住房向银行申请抵押贷款,所贷款项用于购置公有住房使用权的专项贷款。这项业务的开展对公有住房置换业务是一个强有力的补充,对天津市的房地产二、三级市场产生较深远的影响。

“公有住房置换额度贷款”最低首付30%,利率最低执行基准利率1.1倍,贷款最长年限为30年。同时,此贷款需要买房人提供房产作为抵押物(另一套完全产权的私产房),抵押物最高抵押率为70%,贷款年限加房龄(抵押物房龄)不超过40年。借款人年龄加贷款年限,男不超过65岁,女不超过60岁。

在具体贷款流程上,贷款人到中德银行申请个人公有住房置换额度贷款,到津房置换连锁店办理公有住房摘牌手续,签署《公有住房使用权调剂合同》确认房屋正式成交,同时缴纳首付款及置换相关费用。随后,贷款人携公有住房成交的相关证明材料到中德银行办理个人公有住房额度贷款支用手续。银行依据天津市国土房屋局规定,将贷款发放至公有住房资金监管账户。

1、公有住房不受限购等政策的限制

所谓公有住房也即公产房,它是相对于所有权属于个人的私有住房而言的。按照产权人的不同又分为三种:第一种是直管公有住房,指由政府接管,国家经租、收购、新建、扩建的住房,大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮,少部分免租给单位使用的住房。第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房,俗称企业产。第三种公产房是行政事业单位作为产权人,分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种。{中德住房储蓄贷款}.

与私产住宅相比,公产房屋因房龄较长、户型设计落后、面积较小、外地户籍居民无法购买等特点,楼市调控之前购房者对其关注度并不高。但随着天津限购限贷政策的逐步落实,公产房因其一次性付款的交易特征、不属于个人名下房产的产权属性,目前没有受到信贷及限购等政策的影响。时下,公产房成为天津市不少购房者的新选择。{中德住房储蓄贷款}.

2、公有住房置换贷款的两个条件

购买公有住房要具备两个条件,首先,购房者或是购房者的父母名下有一处没有作为抵押的私产房,二是所要购买房源必须是津房置换挂牌的房源。

公有住房不能贷款是因为借款人在银行贷款当不能够偿还贷款时,银行没有资格收走公有住房,而将借款人已有的私产房作为贷款抵押,这一问题就解决了。公有住房贷款的推出,为很多刚需购买婚房等提供了便利,但是房源以及抵押房产的要求,还是让购房者受到了限制。

中德住房储蓄贷款篇五

住房储蓄银行的特点和运行方式

住房储蓄银行的特点及运行方式

一、 特点 先存后贷就是住房储蓄客户要先存款,达到规定条件后才能取得贷款。

低存低贷就是客户的存款利率低于现行定期存款利率,而贷款利率更大幅度低于现行个人住房贷款利率。即将推出的最优贷款年利率为3.3%,是国内各种个人住房贷款中利率最低的。

固定利率就是住房储蓄合同一经签订,客户的存、贷利率就固定下来,不受市场利率波动的影响。

灵活方便就是参加住房储蓄,以及办理存款和还贷的手续简便,住房储蓄贷款可以和其他个人住房贷款组合使用,住房储蓄合同还可以根据客户的要求进行变更、分析、合并或转让。

消费者有奖就是只要客户将其住房储蓄和住房贷款用于住房消费就可以获得一定数额的奖励。

二、 运作方式 住房储蓄者将钱存入一个配贷资金库,银行将所积累的资金按特点的公式,把住房储蓄存款和住房储蓄贷款(根据抵押和资信审核结果)发放给住房储蓄者。 住房储蓄合同的执行分为四个阶段:

1. 签订合同

储户根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签订《住房储蓄合同》,随后储户每月有规律地进行储蓄。住房储蓄合同一经签订,储户即拥有了日后从住房储蓄银行得到贷款的权利。住房储蓄合同额由存款额(存款+利息)和贷款额(合同额 - 存款额)两部分组成,其中贷款额约占合同额的50%。客户可以选择不同的合同类型。客户可持身份证或其他有效证件(户口簿、军官证等)到中德住房储蓄银行指定的建设银行网点或由外销人员上门,缔结住房储蓄合同申请表。银行将在收到申请表后向客户发出确认信确认接受申请、合同生效。此后,客户应按照合同约定进行存款,以便将来得到贷款。不同的合同类型对应不同的存款额和还款额,合同类型的选择,是根据居民家庭的收入情况和得到贷款时间的预期进行的。

在签订住房储蓄合同时,储户需选择合同类型,但在得到贷款前,合同类型可以改变。合同类型变更后,还款类型也作相应的变更。住房储蓄存、贷款不管期限长短,均实行固定的利率。通常贷款利率比存款利率高2..75个百分点。存款利率为1.25%~2.5%,贷款利率一般低于资本市场利率。

2. 存款阶段

在存款阶段(储蓄阶段),借款人需要把一定的款项存入住房储蓄配贷资金库,可以每月有规律存款或以额外多存款的形式进行储蓄,并得到利息。

3. 配贷阶段

当客户满足了配贷的所有条件后,住房储蓄银行把储户的住房储蓄合同额(存款额+贷款额)付给储户,称为配贷,即支付住房储蓄合同额,也就是说,住房储蓄银行在对抵押物和客户的资信状况进行审核后,将客户的住房储蓄存款与住房储蓄银行所提供的贷款一道发放给客户。配贷资金来源包括存款、利息、补贴资金、还款额,以及在必要的情况下从商业银行拆借的资金和其他资金。客户存款和还款的行为对住房储蓄银行每个月用于配贷的资金量有着重要影响。

配贷条件如下:(1)通常存款额至少要达到合同额的50%;(2)达到最低评价值。

4. 贷款阶段

配贷后,除了存入的存款外,客户还将获得贷款。根据所选合同的类型,客户每月以优惠的利率偿还贷款本金和利息,利率是固定不变的。还款额和期限依合同类型而定。客户可随时提前快款。

三、 营销方式

中德住房储蓄银行的营销渠道是以中国建设银行天津市分行220多个营业网点为主体的银行销售渠道和以外围销售为辅的的外围销售员销售渠道构成。与住房储蓄银行合作的银行和外围推销员负责推销住房储蓄银行的产品,并与客户签订住房储蓄合同。住房储蓄银行向每个客户收取合同额1%的服务费,其中约80%(即合同额的0.8%)作为佣金付给合作银行或外围推销员。

四、 资金来源

住房储蓄业务着重强调业务资金的封闭运转,即资金来源于客户的存款和还款,用途只能是客户进行配贷;资本金与业务资金严格分离,原则上不参与业务资金的运转(至今,德国施威比豪尔住房储蓄银行及其在国外的合资银行从未将资本金运用到配贷当中)。为此,

住房储蓄银行业要遵循住房储蓄业务规律,其资金来源主要是客户的存款和还款,只有在特殊情况下,住房储蓄银行才可能临时从资金市场拆入少量资金以保证配贷需要。

中德住房储蓄贷款篇六

住房储蓄银行在我国的发展前景分析

摘 要 2004年2月15日,在国内原有住房储蓄银行改弦更张3年后,酝酿5年的中德住房储蓄银行终于落户天津。中德银行的建立对我过目前的住房金融体系会产生什么影响,其本身的运作机制究竟能给自己带来多大的市场空间,将来的发展前景又如何?就这三方面内容进行如下分析。

关键词 住房储蓄 住房金融 贷款

1 中德银行对我国住房金融的影响

1.1 促进我国住房金融制度改革

目前,提供住房贷款仅仅是各大商业银行众多贷款业务之一,我国尚未建立专门的住房金融机构。众所周知,住房是老百姓生活所不可缺少的物质基础,但由于其耗资巨大,人们大多几乎不可能一次付清全部购房款,这就决定了人们的购房活动必须借助于专门的住房金融机构才能更好的实现。鉴于住房金融的特殊性,我国曾经进行过住房储蓄银行的试点,然而,在市场机制不发达,房改还不彻底的情况下以失败告终。在此之后,我国又多次提出建立专门的住房金融机构,进行专业化、规模化的运作,然而一直没有进入实际的操作阶段。中德住房储蓄银行的建立无疑是对这一思路的大胆再尝试,通过中外合作,引进先进的管理理念、管理方法和技术,以住宅储蓄开路,为我国今后建立系统化、规模化、专业化的住房金融体系创造了条件。

1.2 增加购房贷款渠道

在我国,政府鼓励拥有公积金的人们采取公积金贷款和商业贷款组合的住房贷款模式。而实际上,有相当一部分城镇职工,由于单位的经济效益差,或者因所属单位不在公积金的覆盖范围之内(包括大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等)而被排斥在政策性住房金融体系之外。这些没有公积金的购房者中低收入阶层只有通过高利率的商业贷款获得支持,加重了购房者的负担。目前,在中国住房信贷三种方式中,公积金贷款只占全部住房贷款的32%,所以其余68%的消费需求可以由商业银行和储蓄银行共同满足。住宅储蓄贷款则为这些人群“量身定做”住房贷款产品,以类似于公积金体系的低存低贷的运作机制建立一个住房金融互助合作体系,增加房贷渠道。

1.3 有利于我国对个人信用体系的建立

“人无信不利,市无信则乱。”市场是人们各种行为的组合体,因此个人信用是企业信用、社会信用乃至国家信用的基础。住房储蓄以最低存款额和最低贷款年限为基础,通过让人们自愿地参加住房储蓄,根据自己的支付能力选择储蓄金额,在3~5年的定期储蓄过程中,让贷款机构更好了解借款人的收入状况、信用情况、支付能力及就业、家庭的稳定性,它不但是一个个人信用建立和培养的过程,而且保障了存款权利与义务的对称,同时也降低了信用风险。在我国个人信用体系刚刚起步的今天,可以考虑以这种方式建立个人信用记录,并通过个人信用制度的建立来降低金融风险,促进我国住房抵押信贷和其他消费信贷(如汽车、教育和耐用品消费贷款),完善整个社会信用体系。

2 中德住房储蓄银行的运作机制研究

{中德住房储蓄贷款}.

2.1 利率制定缺乏灵活性

中德住宅储蓄银行的卖点集中于超低的贷款利率,而且是低存低贷、不存不贷的封闭式运作,这是以储户坚持储蓄并最终履行贷款合同为前提的。如果储户虽然达到配贷条件,但由于特殊原因放弃贷款,一方面,将无法得到正常

的市场存款利率,另一方面,如果储户不能出具该笔存款用于住房消费的证明,也享受不到存款时的利息补贴。如果储户达到配贷条件而提前支取存款,存款时交纳的占合同额1%的服务费也不予退还,储户的损失更大。目前,住宅储蓄银行业务没有考虑这部分储户的利益,也会把一部分储户拒之门外。

2.2 贷款时间短,还款压力大

根据有关规定,国内提供个人住房抵押贷款各大商业银行中,贷款期限最长可达30年。在国外同类银行中:加拿大通过建房公司(CMHC)提供保险的住房抵押贷款偿还期可至35年,贷款额度可高达90%;英国住房抵押贷款一般可达15-25年,最常可达35年,贷款额度达80%,在有保险公司担保的条件下,最高可达100%。按照中国人民银行规定住房公积金个人住房抵押贷款最长也达到30年。贷款偿还期长,每年还款付息就少,这就使借款者具有充足的偿还能力。而目前住房储蓄贷款期限分别为5年1个月(AA合同),6年8个月(AB合同)和10年2个月(AC合同)。其中AA和AB合同的贷款利率才是最优利率,即3.3%,而AC合同贷款利率为3.9%。人们为取得较低的贷款利率,就必须考虑选择前两种合同类型,这无疑加重了购房者每月的还款压力。

2.3 存款比例过高,变相限制了最高贷款额

住宅储蓄银行是以存定货的运作机制,客户签署了一定合同额的住房储蓄合同后,只要按合同约定存够最低存款额和存足一定期限,并同意接受配贷,住房储蓄银行将客户的住房储蓄存款,以及在落实抵押担保和资信审查后将住房储蓄贷款发放给客户。如此,在贷款阶段开始,客户即获得了与合同额等额的融资。从这个运行机制可以看出,存足最低存款额和一定存款期限是获得贷款的必要条件,而且最低存款额占合同总额比例越低,则贷款的可得性就越高。在德国,这一比例为30%,而且政府通过各种扶助措施给予存款者补贴,变相提高了储户的存款额,缩短了达到最低存款额的时间,增加了贷款的可得性。中德银行则要求储户必须存足合同额的50%才能取得贷款,而且政府的补贴也仅仅限于贴息这一项内容。如果初始合同额较高,或者储户不能在规定期限内存足合同额的50%,储户达到贷款条件的时间就会拉长。如果人们为了按期取得贷款,就必须通过修改合同(减少合同额)来提高贷款的可得性,这无疑有限制了贷款的最高额。

2.4 固定利率给银行带来高风险

低进低出、固定利率在经济运行比较平稳的时候可以起到防风险的作用,这种封闭运作的支撑条件就是要求具有较低且稳定的市场利率和通货膨胀率,否则合同储蓄很难维持吸引力。但在正常的市场环境中,利率是波动的。当市场通货膨胀率持续增高的情况下,如果市场利率调高,若银行仍然维持原来的存贷款利率,一方面会出现贷款经营成本增长速度超过收益增长速度的情况,另一方面由于人们的资金可能流向存款利率高的商业银行,住宅储蓄银行的资金库就有可能出现危机;如果中德银行同时也调高存贷款利率,以保证正常的利润,那么对于已经签订合同的但是尚未打算贷款或根本不打算贷款的客户仍执行合同利率显然是不合理的。唯一的办法就是修改合同,那么同时也降低了银行对储户资金的吸引力。

2.5 封闭运作蕴涵高风险

中德银行的封闭式运作系统一方面指资金是封闭运作的,即它只向住房储蓄客户吸存,也只向自己的住房储户放贷,另一方面,还包括其单一的存贷业

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《中德住房储蓄贷款 2017天津中德住房储蓄银行校园招聘15公告.doc》
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