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在建工程贷款 在建工程,以及抵押必须的条件和注意事项

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在建工程贷款篇一

在建工程,以及抵押必须的条件和注意事项

什么是在建工程,以及抵押必须的条件和注意事项

一、定义

指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式,因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时,又可解决企业的融资需求,现广泛地被银行所采用。但是,在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押,在建工程抵押的法律关系较为复杂,不确定因素较多,隐含较多的风险,如操作不当,很可能出现法律风险,造成信贷资产损失。本人就此针对在建工程抵押贷款有关问题做一些探讨。

二、法律依据

关于在建工程抵押的法律依据,《担保法》未作明确规定。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的,当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”,该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。根据民法物权原理,物权的成立与存在须以标的物的存在为前提。抵押权作为物权的法定内容之一,亦应遵循这个规则。而在建工程在完工以前,虽然已具备物的一些特征,但尚不具备完整意义的物质形态,显然不是完整的物。所以,银行在办理在建工程抵押贷款时更应规范操作程序,有效规避法律风险,确保信贷资产的安全。

三、抵押的条件

《担保法》司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确,但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为:抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定,在建工程抵押必须具备以下几方面条件:1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保,也不能为自己其它用途的债务进行担保,而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押,对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号,故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时,正在建造的在建工程抵押,还必须取得建设工程施工许可证。4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

四、需要注意的问题

(一)在建工程抵押范围的界定。

根据《城市房地产抵押管理办法》规定,抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份。

1、建筑物部分。在建工程抵押时是以工程全部还是以已完工部分作为抵押物,目前理论界和各地登记操作实务中均未统一。一种观点认为,根据《担保法》规定,抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物,在建工程抵押范围应为抵押时已经完工的部分。另一种观点认为在建工程抵押物应包含尚未完工部分在内的项目整体。本人比较赞同第二种观点,即以在建工程整体作为抵押物。理由是:(1)在建工程抵押权属于房地产期权,其性质不同于《担保法》上的房地产抵押权;(2)在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程;

(3)房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值;(4)仅

仅以已完工部分抵押,不一定能够具备独立使用功能。当然,银行在确定抵押物价值时,应剔除尚未完工部分抵押物所需继续建造的资金。即抵押物实际价值等于拟抵押在建工程的整体价值减去尚未完工部分在建工程的价值。

2、土地使用权部分。对于抵押物范围包括整宗土地使用权还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地份额,同样存在两种观点。一种观点是将在建工程已完工部分所分摊的土地份额视为抵押物,在建工程占用范围内的土地面积及价值应按抵押建筑面积在工程总建筑面积的所占比例进行分摊,不得将该在建工程占用范围内的全部土地列入抵押范围。另一种观点是以整宗土地使用权不可分割作为抵押物。笔者赞同将整宗土地使用权作为抵押物,按房屋面积比例对土地进行份额分摊的做法,不符合土地使用规律,其分摊的份额无法在实地得以体现,因此不具备实际意义。银行在办理在建工程抵押贷款时应把握在建工程及土地使用权整体作为抵押物的原则,在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围,而不应按分摊份额登记。

(二)在建工程抵押物价值的确定。

《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定,“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值”。按照该《通知》及《担保法》的有关要求,银行在确定在建工程抵押物价值时,可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估,在评估的基础上确定在建工程抵押物的市场公允价值。由于在建工程抵押尚有许多不确定因素,所以银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度的折率时应从紧把关,一般在建工程抵押折率应控制在60%以内。

(三)在建工程抵押权与工程款优先权问题。

《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《合同法》在该条中对工程款享有优先受偿权作了规定,但法定抵押权与工程款享有优先受偿权谁先行使,《合同法》中未作明确。但是,最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)则采纳了工程款法定优先权说,并从字面上与抵押权区别开来。批复第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中,应当按照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此看出,工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权,而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。按照该司法解释,对银行来说,在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权,不仅是由法律直接予以规定的,而且无须办理登记手续,其受偿额不属公示信息,从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以,银行在审查时应重点要把握以下三点: 1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同,注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。2、确定在建工程可抵押担保额度时,应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况,应要求工程施工单位出具书面证明材料。3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外,还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保,如出现施工单位主张工程款优先权时,银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任,使贷款资金不受损失。另外,在客户以在建工程申请抵押贷款时,银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺,从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲

突。

(四)在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。

《城市房地产抵押管理办法》明确规定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。银行在办理在建工程抵押贷款时,应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押,而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权,土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建工程抵押应按规定到相关部门办理抵押登记手续,取得抵押物登记证。银行要密切关注在建工程的建设施工情况,根据实际及时办理新增部分在建工程的抵押手续。当在建工程竣工,客户已取得房屋所有权证后,银行应根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定,与客户重新签订抵押合同,按规定办理房地产抵押登记。

(五)在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险及防范

房地产开发企业为筹集资金,常常在开发的过程中就进行预售,一般说来,在建工程抵押与商品房预售不能同时并存,也就是说,商品房预售时,开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系,否则购房人将无法获得房屋的产权证。根据《城市房地产管理法》第44条的规定,开发企业只要“按揭供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期”,就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,进而进行商品房预售。预售是一种转让行为,根据《担保法》第49条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”此时,由于在建工程已经抵押给银行,如果银行同意开发企业进行预售,作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去,银行的抵押权就逐步落空,而银行的债权尚未获得清偿,因此,银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售,成为银行防范风险的关键所在。另外,如果购房人在购买房屋时需向银行申请贷款 的,根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第14条:“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。”这样,怎样部分地解释原有的在建工程抵押并办理按揭贷款的新的抵押,也成为银行必须面对的问题。已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售,可按如下步骤操作:首先,要理清法律关系,预售部分要先解除抵押关系,后签订预售合同,否则,签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项,或提供与该款项等值的其他财产作担保后,银行同意解除预售部分的抵押关系,开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复,流动销售,实现良性循环。其次,银行要深度介入预售过程,包括具体到每一宗合同的签订,甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等,防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售。第三,也是最重要的,银行应该尽可能地成为唯一的监管银行,全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时,即选定抵押权银行作为监管银行,在该行设立一个专门用于在收存预售款的监管账户,并与监管银行签订监管协议,明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户,预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工,在实际工程进度与计划进度一致的前提下,允许根据相应的预算方案使用预售款,实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。

(六)、在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险及防范

2001年新修订的《税收征收管理办法》规定了税收优先权,该优先权在顺序上优先于抵押权。该法第45条第1款规定:“税务机关征税款,税收优先于无担保债权,法律另有规

定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的,商业银行在处置抵押物时就要受到限制,税务机关有权先于商业银行处置并就处置价款优先受偿,收税后的剩余部分,商业银行才可以受偿。如果商业银行私自处置抵押物进行受偿,税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。为避免企业因欠税而银行贷款带来的风险,银行在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前,首先,信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额:一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税;二是直接要求房地产开发企业说明其纳税情况,提供完税凭证;三是请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况。其次,银行在获悉企业欠税时,应督促企业及时纳税,并把企业是否完税作为贷款的条件之一。再次,在对抵押物、质物的评估时,即便不把企业的欠税金额给予扣除,也应该把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现。最后,可以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。

(七)、土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险及防范

开发企业向银行申请贷款时,常常虽然取得了有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件,但是尚未进行实质性的开发,此时银行仅仅能够接受其土地使用权作为抵押物。一旦开发企业已经开始开发,形成部分完工建筑,根据银行的信贷实践,都要求将土地使用权抵押转为在建工程抵押。由于我国土地抵押转为在建工程抵押。由于我国土地和房产的登记部门不同,土地使用权抵押转为在建工程抵押。由于我国土地和房产的登记部门不同,土地使用权抵押在土地管理部门登记,在建工程抵押则在房地产管理部门登记,在将土地使用权抵押转为在建工程抵押的过程中,必须签订新的抵押合同,并重新办理登记,原有的抵押合同和登记必须注销,否则就成了重复抵押。此时,如果操作不当,将会使银行的抵押权落空:首先,作为抵押物的土地使用权如果已被法院或其他司法部门查封的,此时银行若到登记机关注销了原登记,却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记,一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到。其次,土地使用权虽然没有被查封,但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内,抵押物突然被查封,此时,在建工程抵押权登记也无法办理。因为,根据《担保法》第37条第5项的规定,依法被查封的财产是不能抵押的。另外,根据《办法》第37条第2款:“抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”在注销在建工程抵押、重新办理房地产抵押登记的过程中也可能存在上述风险。银行在因办理土地使用权抵押转为在建工程抵押、在建工程抵押转为房地产抵押而必须重新办理抵押登记时,首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封,如果被查封的,不得办理新的登记手续,而只能要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的,在办理新的抵押手续过程中,要带好完备的登记资料,力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施,防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。

(八)、在建工程抵押办理保险过程中的风险及防范

《办法》第23条规定:“抵押当事人约定对抵押房地产保险的,由抵押人为抵押的房地产投保,保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的,抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。”建设银行《贷款担保办法》第31条规定:“建设银行同意接受抵押物的,应要求抵押人办理抵押物在抵押期间的财产保险,并应当在保险合同中明确建设银行为该项保险的第一受益人。财产保险费用由抵押人承担。”建设银行的抵押合同文本对此也作也约定。但根据我国《保险法》的规定,不管在保险责任开始前

或者保险责任开始后,投保人都可以向保险人要求解除保险合同(即退保)。虽然抵押权存续期间,保险单正本在银行保管,但并不能排除投保人中途声明保险单丢失进而办理退保的情况。另外,根据《保险法》第37条:“保险标的危险程度增加的,被保险人按照合同约定应当及时通知保险人,保险人有权要求增加保险费或者解除合同。被保险人未履行前款规定的通知义务的,因保险标的危险程度增加而发生的保险事故,保险人不承担赔偿责任。”此时,如果投保人不履行向保险公司的通知义务,作为第一受益人的银行也不知情,保险合同因而被保险人解除或保险人依法不承担赔偿责任,银行所持有的保险单等于一张废纸。在办理在建工程抵押保险的过程中,应要求抵押人按照银行指定的险种、投保金额到与银行有合作关系的保险公司办理财产保险,并要求将保险公司办理财产保险,并要求将保险单中约定:“除非经过保险受益人(银行)的书面同意,投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的,保险人不得接受。”同时,应在与保险公司的合作协议中约定:“涉及银行利益的保单中,投保人声明保单丢失或要求中断、撤销保险的,保险公司应该及时通知银行。”万一抵押人不交纳保险费或中途中断、撤销保险的,银行应以自己的名义对该抵押物进行保险,要求抵押人负担保险费用,否则要求借款人归还贷款。同时,信贷人员要经常走访借款企业,督促投保人遵守国家走访借款企业,督促投保人遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定,维护抵押物的安全。一旦发现抵押物的危险程度增加,应要求投保人及时通知保险公司。

在建工程贷款篇二

在建工程抵押贷款风险与防范

2011年第10期(总第467期)

《区域金融研究

JournalofRegionalFinancialResearchNO.10,2011GeneralNO.467

在建工程抵押贷款风险与防范{在建工程贷款}.

赵积红

(贵阳市南明区农村信用合作联社,贵州

贵阳

550002)

摘要:当前在建工程抵押贷款已成为我国企业融资的重要渠道,银行认识到在建工程抵押贷款存在哪些风险以及怎样防范风险就显得尤为重要。本文对银行在办理在建工程抵押贷款可能存在的风险进行剖析,并提出与其相对应的防范措施。

关键词:在建工程;抵押权;资金专管账户中图分类号:F830.56

文献标识码:A

文章编号:1674-5477(2011)10-0053-04

一、在建工程抵押的涵义

关于在建工程抵押,《城市房地产抵押管理办法》(以下简称《办法》)第3条规定:“在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下称《解释》)第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效”。因此在建工程抵押贷款的涵义包括以下五个方面:

第一,在建工程抵押的目的是为取得在建工程继续建造资金而不是将在建工程抵押取得的贷款用于在建工程抵押自身建造以外的用途;第二,抵押权人是商业银行;第三,抵押人就是债务人,抵押物只能是债务人自身的在建工程抵押而不是第三人的在建工程抵押;第四,在建工程抵押的项目必须各种手续包括政府立项批准文件、环保、土地使用权等相关证照齐全;第五,在建工程抵押必须依法办理抵押物登记。

有些项目没有得到有关部门的批准就违规建造。没有得到有关部门的批准就建造的属于违章建造,一般会

被责令拆除,以造成项目发起人(借款人)的资金损失。根据《担保法》第58条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭”。当该项目另作其他规划时,则会产生包括投资额的增加、资金难以筹措、完工期限延长等因素产生对银行的风险。

2.项目手续齐全但与手续上的规定不一致--违章建筑,主要包括建筑物超出规划的红线,层数增加,房屋用途性质的改变,银行将违章建筑作为在建工程抵押贷款时,存在抵押物被拆除或不易变现的风险。3.借款人可能会将回迁房作为在建工程抵押贷款,回迁房是安置被拆迁人的房屋。将回迁房作为在建工程抵押贷款,借款人不能偿还债务时,由于考虑到社会稳定等因素,银行要实现债权也非常困难。

(二)在建工程的工程质量风险

在建工程抵押贷款的另外一个非常重大的风险是在建工程的工程质量,当在建工程出现工程质量问题如倒塌、建筑物下沉、倾斜等状况时,根据《担保法》第58条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。”。由于在建工程本身出现质量问题,债权人以在建工程抵押贷款的风险就显而易见了。

(三)消费者预购人的预购权、建设工程价款权优先于抵押权

二、在建工程抵押贷款存在的风险

(一)在建项目的合规风险

1.项目没有得到有关部门的批准或手续不齐全。

收稿日期:2011-08-29

1.商品房预购人的债权优先于承包人的债权。在

作者简介:赵积红,男,贵州桐梓人,硕士研究生学历,供职于贵州省贵阳市南明区农村信用合作联社。

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区域金融监管《区域金融研究》2011第10期

《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

2.建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。这里规定了建筑工程的承包人的债权优先于银行的抵押权。

(四)变现风险和评估高估风险

于我国大多数土地和房产的登记部门不是同一个部

将土地使用权抵押转为在建工程抵押如果操作衔门。

一是土地使用权在将接不当将会使银行的债权落空。

土地使用权转换为在建工程抵押登记前已被法院或其他有权部门先查封,银行先注销原登记再去办理在建工程抵押登记,根据《担保法》第37条规定:“依法被查封的财产是不能抵押”。二是土地使用权事先没有被查封,但在银行办理注销土地使用权抵押登记后和在建工程抵押权登记前的短暂时间内,抵押物突然被查封而无法办理在建工程抵押登记。

(八)道德风险和诉讼风险

抵押人可能会以大型在建工程的商场作为抵押物。大型的商场作为抵押物,价值一般较大,可能会达

到上千万甚至到几亿或更多,抵押物不易变现;而以商场中间的某部分、商场中的死角、商场中光线不好的部分、背街部分的商场的抵押物,往往因位置不好难于变现。

(五)税收权优先抵押权

一是抵押人与消费者勾结,由消费者将购房款大部分或全部支付给抵押人,在诉讼过程中由消费者抗辩银行的抵押权;二是抵押人与承包人勾结伪造抵押人欠承包人款项,在诉讼过程中由建筑工程的承包人利用建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权抗辩银行的债权;三是如果抵押人在抵押前恶意出租且租赁期限较长(最长可达20年),或抵押后抵押人与承租人虚假签订租赁合同且签订合同时间在抵押登记之前,尤其是合同约定承租人将租金已一次性支付给抵押人(出租人)时,根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第65条规定,抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效;四是通过消费者、承包人、承租人抗辩银行的抵押权,法院要通过一定的程序,必然需要一定的时间(如公告、审理、拍卖),抵押人可以推迟偿还所欠银行的债务。

(九)受国际国内经济金融形势和国家产业政策的影响

《税收征收管理办法》第45条规定:“纳税人欠缴

的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”在纳税人设定担保之前纳税人已经欠缴税款,即纳税人欠税在先而担保权设定在后,税收权就优先于担保物权。借款企业在以在建工程提供抵押之前就欠税的,银行在处置抵押物所得款项就要优先缴纳所欠税款,商业银行仅就剩余部分才能受偿。

(六)自有资金风险

项目开发一般仅靠企业自有资金完成开发是比较困难的。有的企业向其他人员借款(民间借贷)投入到项目上,会误导银行看到工程的真正动工或看到工程的进度而得到贷款。同时民间借贷的利息远远高于银行利息而使本来自有资金不足的企业财务成本加重,当财务开支达到一定程度后而又不能得到资金支持时,项目开发就会停工,严重时会形成烂尾工程。

(七)土地抵押转为在建工程抵押的风险

在建工程的价格受国际国内经济金融形式的影

响。当国际国内经济形势下行或国家采取政策对房地产实行限制时,在建工程的价格下跌到与银行的债权差不多或低于银行的债权时(像源于美国的次贷危机一样导致整个房地产产业价格的下跌),银行面临重大风险。

项目开发大多数企业一般向银行申请贷款时往

往用土地使用权抵押。企业开发形成部分完工建筑后,银行一般要求将土地使用权抵押转为在建工程抵押以便于监管项目的资金和销售资金而防范风险。由-54-

三、在建工程抵押贷款风险的防范措施

(一)银行严格审查在建工程抵押贷款的限制性规定

在建工程抵押的目的是为取得在建工程自身继

《区域金融研究》2011第10期区域金融监管

续建造资金而不是将在建工程抵押取得的贷款用于在建工程抵押自身建造以外的用途;抵押权人是商业银行;抵押人就是债务人,抵押物只能是债务人自身的在建工程抵押而不是第三人的在建工程抵押。

(二)严格审查在建工程(项目)抵押的合规性偿权问题的批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的

。“全部或大部工程价款优先受偿权不得对抗买受人”

分”可以理解为消费者交付购买商品房的款项至少要在一半以上才能抗辩承包人和银行的债权,也就是说消费者达到交付购买商品房的款项至少要在一半以上法律才保障消费者的债权。

(2)根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定,银行在诉讼过程中要抓住从优先受偿范围上的规定,建设工程承包人优先受偿的范围只包括为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用,利润等损失不享有优先受偿权,银行要了解建筑行业的平均利润是多少;从优先受偿期限上的规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算,超过自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月的不享有优先受偿权。

(五)银行做好尽职调查,核实抵押物是否出租并要求相关当事人做出承诺

一是银行在接受在建工程抵押时,在建工程(项目)要有政府的立项批复,环保手续等手续齐全。二是通过实地调查,核实抵押物要与政府规划一致,抵押物不得超出红线范围,抵押物不得是超出规划范围修建的违章建筑物,抵押物不得是偿还被拆迁人的回迁房。

(三)严格审查发包人、承包人的资质、过去开发项目情况,并购买工程质量保险

1.对在建工程作为抵押物时对发包人、承包人等的选择。一是银行在接受在建工程抵押时,要选择那些以前开发项目工程质量好的发包人的在建工程作为抵押物;二是银行接受在建工程的抵押物,要选择那些建筑资质高(如国企的建筑施工单位)的承包人修建的在建工程作为抵押物;三是银行选择建设项目有比较好的监理机构监督的在建设项目的在建工程作为抵押物。

2.在办理在建工程作为抵押物时,为防范工程质量出现问题使银行的在建工程抵押落空,银行应当要求抵押人购买工程质量保险,抵押人将保单原件移送银行保管,保单注明银行为保险赔偿的第一受益人,并要求抵押人作出承诺未经银行书面同意在保险期间不得退保、不得声明保险单丢失。{在建工程贷款}.

(四)按照贷款用途用款,建立资金专管账户,并用有关法律保障银行债权

抵押物没有出租的,要求抵押人书面作出未出租的说明材料;以已出租的房地产抵押的,银行应当收

集租赁合同(与原件核实),核实租赁合同的期限、签定时间、租金支付方式(按月、按季、按年、还是一次性付清)、以及合同中是否有对抵押人和银行不利的限制性条款,并要求抵押人将抵押情况书面告知承租人,并做好核实告知情况。

(六)选择易于变现的在建工程抵押

1.贷款调查时,通过抵押人的财务报表分析并与发包人、承包人书面核实发包人所欠承包人工程款

项。这核实了在建工程抵押时发包人是否欠有承包人的款项,欠有多少。

2.要求发包人、承包人都必须在贷款银行开立专门的资金监管账户,发包人关于该项目的所有资金进出都必须通过该账户。对于发包人来说,借款人用款时,严格按照《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资指引》执行,按照工程进度采用实贷实付受托支付方式支付。

3.用有关法律保障银行债权。(1)在《最高人民法院关于建筑工程价款优先受

对于房开商来说,往往出现住房销售完毕而剩下商业门面、商场未卖的情况,因此住房相对其他在建

工程更易于变现,银行优先选择住房的在建工程抵押;尽可能选择临街、门面独立、光线较好的抵押物;大的商场抵押率比其他在建工程低一些。

(七)办理在建工程抵押前,银行调查抵押人的欠税情况

一是银行在接受在建工程抵押之前,信贷调查、审查过程中通过抵押人提供的财务报表分析企业是否欠税或欠税的时间、金额等,尤其要关注是否有大额欠税情况;二是要求抵押人说明纳税的情况,必要时要求提供上年度的完税凭证;三是当发生税务机关

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区域金融监管《区域金融研究》2011第10期

要求银行将所得处置抵押物的款项支付所欠税款时,银行要弄清纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财

质押或者纳税人财产被留置之前还是之产设定抵押、

后,如纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之后,则银行可以抗辩税务机关。

(八)了解抵押人自有资金真实情况,并要求抵押人落实后续资金来源{在建工程贷款}.

办理在建工程抵押再去土地登记管理部门办理注销手续,银行可以要求抵押人先签订保证合同,再要求

抵押人作出承诺目前没有诉讼发生,土地使用权注销后不会抵押给其他债权人,配合仅将在建工程抵押给该银行的抵押物足质前,也不会将在建工程抵押给其他债权人。

(十)贷款调查、审查时尽可能收集齐全各种资料,必要时通过技术鉴定其真伪情况

一是银行贷款调查、审查时收集齐各种基础资料,尤其是财务报表、租赁合同、所欠建筑承包人款项等;二是要求抵押人在所提供的资料上加盖“复印件与原件一致”的印章或签字,并注明提供资料的具体人员,同时加盖抵押人公章,以说明该资料确实是由抵押人提供且对资料的真实性负责;三是出现承包人以发包人所欠建筑为由向银行债权抗辩时或承租人以租赁权抗辩银行债权的,银行要将承包人所主张的举证材料与抵押人原先提供的资料进行核对,并根据贷款的支付情况(流水账)分析是否有虚假情况;四是必要时银行可以要求对举证材料进行司法鉴定其真伪。

参考文献

[1]刘德权主编.最高人民法院司法观点集成[M].人民法院{在建工程贷款}.

出版社,2009.

由于存在抵押人项目资本金不足的情况,银行一是要关注抵押人的注册资本金的情况,了解注册资本金的来源,必要时还要了解项目发起人的财务状况、资金来源、信用状况、资金实力以及以前开发项目的

情况等;二是关注注册资本金验资后资金的稳定性,是否存在及时转走、转到哪里、是否存在关联关系、转出理由是否真实合理;三是要求抵押人书面提供其他

民间借贷的说明;四是要求抵押人书面说明后借款、

续资金的融资情况。

(九)土地使用权抵押转为在建工程抵押过程中做好衔接

银行在办理土地使用权抵押转为在建工程抵押必须签定新的抵押合同并重新办理抵押登记。一是银行要到登记部门查明土地和在建工程是否被法院或其他有权职能部门查封;二是要到土地登记管理部门和房产管理登记部门了解情况,看房产管理部门是否可以先办理在建工程抵押,然后再去土地登记管理部门办理注销手续,如能先办理在建工程抵押再去土地登记管理部门办理注销手续则风险可控;三是不能先

[2]张柳青主编.物权法审判务实疑难精解[M].中国法制出

版社,2007.

{在建工程贷款}.

[3]李国光主编.担保法新释新解与适用[M].新华出版社,2001.

OntheConstructionProjectMortgageLoanRiskandPrevention

ZhaoJihong

(NanmingBlockRuralCreditAssociation,Guiyang

Guizhou550002)

Abstract:TheconstructionprojectmortgageloanhasbecomefinancingchannelsforChineseenterprises.Itisimportantforbankstorealizetherisksandpreventtherisks.Thisarticleanalyzesthepossiblerisksinit,andputsforwardsomemeasures.

Keywords:BuildingEngineering;PriorityRight;CapitalAccountofOverseeing

(责任编辑:雷镇友)

(校对:LZY)

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在建工程贷款篇三

在建工程贷款资料清单(2011标准)

贷 款 申 请 所 需 资 料

一、《贷款申请》 (2-3页即可,说明情况就行) 内容包括:

1、公司介绍

2、借款额度、用途及用款时间

3、贷款抵押物现状概述

4、项目预计进度

5、还款来源及计划

二、需要提供的公司证照材料

1、公司营业执照 、税务登记证

2、组织机构代码证书

3、公司简介

4、公司章程

5、公司法人简历及身份证复印件

6、公司财务报表(最近2-3年)

7、贷款卡

8、公司房地产开发资质证书 (最好二级资质以上)

9、对公账户近一年流水对账单。

三、项目证照等资料

1、土地出让合同

2、土地使用权证

3、土地出让金发票

4、建设用地规划许可证

5、建设工程规划许可证

6、施工许可证

7、在建工程评估报告(报批前提供)

8、该项目已经投入资金情况列表(概况即可){在建工程贷款}.

9、资金使用计划和销售还款计划表(格式参考见附表1)

10、如果有预售许可证请提供已经出售的面积清单

四、如有集团或相关公司担保其提供相关资料

在建工程贷款篇四

关于在建工程抵押贷款的相关问题

关于在建工程抵押贷款的

相关法律规定及本市现状

近年来,我国房地产业突飞猛进,但是,对于广大中小企业来说融资难、贷款难一直制约着中小企业的发展。直接融资渠道不畅,许多中小企业都在为此煎熬,于是,民间借贷、私募、信托、外资融资等渠道开始风靡已经成为中小房企应对钱荒的手段。与此同时,以在建工程抵押向银行申请贷款现如今已成为房地产开发企业融资的一种重要方式。本文主要介绍了关于在建工程抵押的一些相关知识

一、相关法律规定

我国《担保法》和其他法律、法规并没有对在建工程抵押做出明确的规定。根据《物权法》法理,物权的成立与存在的前提是标的物的存在。抵押权作为物权权利,当然也应遵循这个规则,但是在建工程在竣工前,尚不具备完整意义的物质形态,并非完整的物。 住房和城乡建设部《城市房地产抵押登记办法》(以下简称《办法》)第3条规定:“本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款改造担保的行为。”另《办法》第11条规定:“以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。”

该《办法》属于部门规章,不能作为法院审理案件的“依据”,只能作为“参照”,因此学界和司法部门在此问题上一直有争议。后来《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《解释》)第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”从此,在建工程的抵押才开始合法化。

二、在建工程抵押的构成要件如下:

(1)主体要件:在建工程抵押的抵押权人是具有贷款经营权的金融机构(一般是商业银行),也就是借款合同的贷款人。而抵押人必须是借款合同的债务人,同时也是在建工程所占用土地的使用权人。这就要求银行不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物向银行申请贷款。

(2)客体要求:在建工程抵押的标的物必须是债务人以“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”,同时必须是“依法获准尚未建造的或者正建造中的房屋或者其他建筑物”。因此,抵押人首先必须证件齐备(国有土地使用权证、有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件)。这就要求银行在办理在建工程抵押贷款时不仅必须查看和收集有关证件,还必须准确评估在建工程的价值。

(3)形式要件:当事人之间必须签订抵押合同,而且必须依法办理抵押物登记,否则抵押行为不具有法律效力。这就要求银行在办理

在建工程抵押贷款时,必须到登记部门办理合法有效的抵押物登记手续。

(4)用途要件:在建工程抵押的目的非常明确即“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”,该贷款的用途是继续建造工程。这限定了银行不能接受在建工程抵押而发放流动资金贷款或者其他类型的贷款。

三、在建工程抵押登记必要步骤

(一)必备证件:

1.申请表,2.土地使用权证,3.建设用地规划许可证,4.建设工程规划许可证,5.用地红线图,6.贷款合同,7.抵押合同,8.房地产评估报告书,9.抵押双方法人资格证明,10.法宝代表人身份证复印件,11.可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料,12.法人授权委托书或代理人身份证复印件及委托书,13.建设单位书面具结书,14.登记机关认为必要的其它文件及资料。

(二)审批期限:

符合规定条件、手续齐全的,自受理收件之日起十个工作日内办理完毕。

(三)收费标准:

住宅他项权利登记费 80元/套

非住宅他项权利登记费 按非住宅登记费60%计算

印花税5元/本。

四、注意事项:

(1) 在建工程抵押的目的必须是为“抵押人取得在建工程继续建造资金的贷款”提供担保,贷款的用途必须明确“用于该项目建设”。

(2) 在建工程抵押的抵押人与债务人必须是同一人,在建工程不得为他人的债务提供担保。

(3) 在建工程抵押的抵押权人应当是具有金融许可的机构(一般是银行),并应对借款用途使用情况实行监管。

(4) 在建工程抵押的标的物应当是在建工程的已完工部分,未建部分不能设立抵押。因此,在建工程抵押登记必须现场察勘,并作好相应的记录。

五、关于太原市在建工程抵押贷款的现状

太原市房管局为了适应形势的发展,对标先进城市,结合实际工作,全面拓展了房产抵押登记业务,在原有10项抵押登记业务的基础上,又新增15项,包括在建工程抵押权设立、变更、转移、注销登记,最高额抵押权设立、确定、变更、转移,抵押反担保登记,以购销协议为主债权合同的房屋抵押权登记等,业务种类的数量已经走在了全国前列。

例如,西华苑经济适用房、龙康新苑的廉租房,都办理了在建工抵押登记,有效地解决了项目融资问题,推进了保障性住房建设的顺利进行。与此同时,华宇集团、百圆裤业、大唐双喜等都通过

在建工程抵押权登记、房屋抵押权顺位登记等新增的抵押登记业务,从银行获得了少则几千万元,多则数亿元的资金支持。

因此,可以看到,未来中小房企以在建工程抵押获得贷款的情况也会越来越多,切实解决融资难、贷款难的问题,有力促进社会主义市场经济的发展。

在建工程贷款篇五

在建工程抵押贷款介绍

在建工程抵押贷款介绍

不知道大家是否听说过在建工程抵押贷款,一般在工地,或者是做建筑工程的人应该能比较了解,在建工程抵押贷款就是使用正在建设的土地权和投入资产进行抵押。那么在建工程抵押贷款到底怎样才能办理,办理的条件和流程都是怎样的呢? 在建工程从字面上理解,就是正在建设中的房屋,而在建工程抵押贷款这种方式是被广泛使用的,因为这种方式技能解决企业的融资问题,还可以满足后续的工程建筑。虽然这种方式虽然很方便,但是抵押工程毕竟不同房屋抵押,这种程序和关系比较复杂,操作不当,很容易出现法律问题和财产危机。

在建工程抵押贷款是需要满足一些条件,第一条,使用在建工程的抵押款项必须用在工程上面的建造,不可以为自己的其他债务作为担保,仅仅只能为在建工程进行担保。第二条,抵押在建工程,必须提供国有土地使用权证。第三条,将在建工程进行抵押的同时,必须具备土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时,正在建造的在建工程抵押,还必须取得建设工程施工许可证方可进行抵押。第四条,必须确保投入的自有资金达到总工程建设投资的25%以上才可以,并且确定工程的交付时间和日期和土地所有权。

这样的抵押贷款有一定的便利,但是也有一定的风险。比如说权属风险,也就是说这个土地所有权到底归谁,是否没有资格的人拿来进行抵押等等问题,还有就是土地面积的界限是否清晰。还有就是价值风险,抵押在建工程前需要对其进行评估,但是估价人员的水平并不均衡,所以估价过高过低都是时常发生的。所以有可能造成贷款的风险。质量风险也是常有出现,比如在施工的时候偷工减料,建造出质量不合格的房子,这样就远远低于最初的估价和贷款金额。登记风险也是有的,比如有的银行没有开具登记合同等等。重复风险,也就是说,同一个工程被用来贷款两次这种情况。还有就是处置风险,这种就是同时进行处置,然后项目的市场过低,贷款不能全额收回。

在建工程抵押贷款确实十分方便,但是风险也是有的,所以选择这种方式贷款的用户,一定要仔细调查,避免出现以上的风险。

相关资料查看:

https:///licai/licaizhishi-daikuanzhishi/72307.html

在建工程贷款篇六

《在建工程项目抵押融资资料》

在建工程项目资料清单

1、申请企业所需提交资料清单

注:一般须提供以上信息资料,根据项目不同有所不同,为了合作顺利请尽力提供详细有价值的信息。

“*”主要是用于项目初审审批

“**”是PE可能要调查的内容

“签合同前”是可能要签署的

业务流程:项目资料申报------项目初审审批-------签署框架协议-------PE上门考察-------签署合同办理抵押------放款注资-------贷后监管。

本文来源:https://www.dagaqi.com/geleidaikuan/571.html

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