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商业按揭
二手房商业按揭交易流程
破解商业用房按揭贷款的紧箍
破解商业用房按揭贷款的紧箍
吕士威
——试析尽早获得商业用房购房贷款的办法
2007年9月27日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
（银发〔2007〕359号文，以下简称“359号文”）第四条规定：“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。”这意味着凡是未竣工验收的商业用房均不能以贷款方式购买，购房者必须自酬资金缴纳房款。 由于商业用房一般较住宅面积大、需要的资金相对较多，以自有资金支付房款对投资者而言较为困难，加之投资者在看好一个商业项目、且该项目是期房的情况下，其在“此时”（竣工验收前）购买和在“彼时”（竣工验收后）购买对其商业目的的实现并无明显影响，唯一的不同是“此时”购买需自酬资金，而“彼时”购买则可利用贷款。如此以来，投资者当然不愿自掏腰包，其宁可多等几日，等到其看好的商业房产具备“已竣工验收”这一要件后再利用贷款购买。然而，投资者的这“几日”之等对开发商而言却非同小可，有点“天庭方一日、地上已千年”的意味，房产销售的暂时停滞，使开发商的回款计划被推迟和打乱。
359号文发布之后不久，伴随着全球经济衰退以及金融风暴的来临，国内房地产市场开始持续走低，这使得无论是投资者还是消费者，均表现出越来越浓的持币观望情绪，即使能以贷款购房，人们也是犹豫再三，更别说全额现付。而与此同时，由于成交量委缩、资金供给渠道不畅，全国房地产企业（尤其是中小企业和纯粹项目公司）普遍面临资金短缺的局面，尽早回款成了开发商们比以往任何时候都急于实现的目标。在此情况下，359号文的规定简直成了一道紧箍咒，使开发商们不能不为之头疼。
那么，未取得《竣工验收备案证明书》的商业用房确实无法利用贷款购买吗？359号文的规定是否真如唐三臧的紧箍咒一样无法破解？本文拟从为房地产开发商排忧解难的立意出发，探求破解该紧箍、使商业房产项目在取得《竣工验收备案证明书》之前即能获得商业用房购房贷款的一招半式。
一、各商业银行对359号文的执行态度及认定商业房产项目是否已经竣工验收的两种形式条件。
目前，各商业银行对359号文如何执行均持“暧昧”态度。所谓“暧昧”是指当开发商向其咨询商业用房贷款问题时，各商业银行的回答均大同小异：“政策规定很明确，对于未竣工验收的商业用房不能发放购房贷款，但任何事都不是绝对的嘛，在某种情况下也可以发放。”而各商业银行之所以态度“暧昧”是因为各行都想发放贷款赚取利差，但又碍于359号文的规定不敢轻易发放，可谓“有贼心没贼胆”，于是纷纷以“暧昧”的态度鼓励开发商广开思路、大胆设计足以使商业用房贷款发放在形式上符合要求的方案。
各商业银行的这种态度让开发商欣喜雀跃之余又绞尽脑汁：“某种情况下也可以发放”说明有戏！可“某种情况”到底是指什么情况？
各商业银行审核其在地方的支行向某房地产项目的商业用房购房人发放购房贷款时，需要向总行提交该项目相关的材料，报总行审核，以确认是否向该项目商业用房购房人发放贷款以及贷款的额度等等。在目前的情势下，各商业银行审核商业房产项目是否已经竣工验收一般通过对两种形式条件进行审查来判断:其一，该项目是否已经取得《竣工验收备案证明书》;其二，律师出具的关于该项目已经竣工验收或已经符合竣工验收条件的法律意见。项目材料满足该两种形式条件之一，一般即可获得总行对发放商业用房贷款的批准。
因具备上述第一种形式条件的情况下各行均会无障碍提供按揭贷款，故本文对该种情形不作分析，仅针对开发商如何在项目取得《竣工验收备案证明书》前即能使其购房人利用贷款购买商业用房进行阐述。 实务操作中，对于尚未取得《竣工验收备案证明书》的项目，商业银行一般要求开发商在向其提报项目按揭贷款申请材料时附具一份律师意见，该意见应当包括依照法律规定对“竣工验收”做出的概念解释，并结合项目建设情况评判项目是否已符合法律规定的“竣工验收”。正规律师事务所对向第三方出具法律文书等
事宜均持较为谨慎的态度，因为一旦法律文书确认的事实不存在或有虚假成份导致第三方依此做出决策而遭受损失的话，律师事务所赔偿损失尚在其次，严重的是该律师事务所将因此声名扫地。因此，开发商要取得律师出具的关于项目已经竣工验收之内容的法律意见并非易事，其起码必须使项目在形式上具备符合法律规定的“竣工验收”要件。那么“竣工验收”究竟是指什么呢？
二、法律意见上的“竣工验收”。
对“竣工验收”的含义，业界颇有争议。有的认为“竣工验收”是指工程满足一定条件后，在工程质量监督部门(以下简称“质监部门”)的参与下由建设、设计、施工、监理等单位共同实施验收，并取得《竣工验收备案证明书》；有的认为“竣工验收”是指工程满足一定条件后，由建设、设计、施工、监理等单位实施的验收，质监部门只对验收过程的合法性进行监督，但并非竣工验收的主体。本文持后一种观点。
2000年1月10日国务院《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号文）第十六条规定：
“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件：
……
建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
2002年1月1日实施的《建筑工程施工质量验收统一标准》（国家标准，GB50300-2001，以下简称《标准》）第2.0.3条规定“验收：建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。”
《标准》第4.0.1条规定：“建筑工程质量验收应划分为单位 (子单位)工程、分部(子分部)工程、分项工程和检验批。”《标准》
“条文说明”第5.0.4条同时释明：单位工程质量验收也称质量竣工验收，是建筑工程投入使用前的最后一次验收，也是最重要的一次验收。同时，该标准在附录中提供了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。 通过上述规定可知，“建筑工程竣工验收”，是指单位工程完工后，在施工单位自行质量检查评定的基础上，由参与建设活动的有关单位（包括建设、施工、设计和监理单位）共同对该工程质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。竣工验收的主体是参与建设活动的建设单位、施工单位、设计单位和监理单位；竣工验收的范围，既可以是单位工程整体，也可以是较大规模的单位工程中能形成独立使用功能的子单位工程；竣工验收合格的表现形式是验收主体根据《标准》共同以在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上签字盖章的形式对工程质量达到合格做出确认。
那么质监部门在竣工验收中的地位如何？根据该条例第七章和建设部《工程质量监督工作导则》（以下简称《导则》）第六条的规定，质监部门在进行工程竣工验收监督时应依法履行以下义务：
（1）对工程竣工验收文件进行审查，包括：①施工单位出具的工程竣工报告; ②勘察、设计单位出具的工程质量检查报告；③监理单位出具的工程质量评估报告。
（2）对验收组成员组成及竣工验收方案进行监督。
（3）对工程实体质量进行抽测、对观感质量进行检查。
（4） 形成工程竣工验收监督的记录，包括：①对工程建
设强制性标准执行情况的评价；②对观感质量检查验收的评价；③对工程验收的组织及程序的评价；④对工程竣工验收报告的评价。
进一步说明，工程验收主体应当是建设单位和设计、施工、监理单位，质监部门的主要职能是对建设单位组织的工程竣工验收程序进行监督，对经过勘察、设计、监理、施工各方责任主体签字认可的质量文件进行查验，对工程实体质量进行现场抽查，并不负责具体的验收工作，不是竣工验收的责任主体。
而根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”
之规定，以及2003年《国务院关于第二批取消和调整行政审批项目的决定》（国发
[2003]5号文）将建设工程的竣工验收备案由“审查性备案”调整为“告知性备案”的规定,可知,备案只是竣工验收完成后的行政管理需要，并不因未备案而否定工程已验收的事实。
三、尽早获得商业用房按揭贷款实务操作要点。
综上，开发商在项目取得《竣工验收备案证明书》前是完全可能使其购房人获取商业用房按揭贷款的。 根据本文第二部分的分析可知，竣工验收的范围，既可以是单位工程整体，也可以是较大规模的单位工程中能形成独立使用功能的子单位工程；竣工验收合格的表现形式是验收主体根据《标准》共同以在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上签字盖章的形式对工程质量达到合格做出确认。而根据《标准》条文说明第4.0.2条的规定，具有独立施工条件和能形成独立使用功能是划分单位（子单位）工程的基本要求，并且，单位（子单位）工程的划分系由建设、监理、施工单位自行商议确定。
据此，开发商如开发的是大型商业或商住楼盘，且该楼盘能分为相对独立的多个区域（如分为多个功能区或各商业部分分布在不同的单体楼座上），则开发商在施工前就应将该楼盘划分成多个单位（子单位）工程，并有计划地加快一部分单位（子单位）工程的建设、放慢其他部分的建设。这样一来，开发商可以就进度快的单位（子单位）工程（应当基本具备法律规定的竣工验收条件）要求施工单位出具《建设工程竣工报告》，在收到报告后组织设计、施工、监理单位进行四方验收（当然在进行这样的验收时应当与质监部门进行必要的协调、沟通，以取得质监部门的“同意”），并共同签署《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。 律师见到开发商和设计、施工、监理单位四方验收的文件，即可根据有关法规对项目是否已经竣工验收出具法律意见，开发商将律师意见与项目其他材料一并提交给银行，银行即可予以办理发放商业用房购房贷款的手续，商业用房的贷款即可顺理成章划入开发商的账户。
（作者系德衡律师集团合伙人，项目运营部主任）
农村商业银行商业用房按揭贷款管理办法
XX农村商业银行
商业用房按揭贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为满足客户的融资需求，规范XX农村商业银行（以下简称本行）商业用房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定，特制订本办法。
第二条 本办法所称商业用房按揭贷款是指本行向借款人发放的用于购买营业用房或办公用房（以下简称商业用房）、并以所购商业用房作为抵押物、由房地产开发商提供阶段性连带责任保证担保的贷款。
第三条 按揭贷款的商业用房应为竣工验收合格的房屋。
第二章 贷款准入条件
第四条 按揭项目的准入。对拟与本行合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过本行授信管理委员会审批。
第五条 按揭项目审批的操作流程：项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。
第六条 按揭项目的申请。开发商应向承贷行提交以下资料：
（一）书面申请书
主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等。
（二）公司资料
1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明；
2.公司章程、成立批文及验资报告；
3.近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）和近期财务报表；
4.最近年度年检合格的房地产企业开发资质等级证书；
5.房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等；
6.董事会或股东（大）会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议；
7.本行要求提供的其他资料。
（三）项目资料
1.项目的可行性研究报告；
2.建设用地规划许可证；
3.建设工程规划许可证；
4.建筑工程施工许可证；
5.国有土地使用权证或建设用地使用权证；
6.商品房预售许可证；
7.竣工验收合格证明；
8.本行要求提供的其他资料。
第七条 按揭项目的调查。受理申请后，由本行客户经理进
行调查，调查主要包括以下内容：
（一）开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。
（二）项目手续的合法性：项目资料是否完整、有效，内容是否前后一致。
（三）项目情况：项目地理位臵、商业服务业繁华程度、交通便捷程度、配套设施完善程度、临街情况等；项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等。
（四）项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。
（五）项目所需按揭贷款金额是否合理。
（六）项目效益：开发商的合作诚意、对本行产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。
（七）银行同业竞争情况。
（八）本行要求调查的其他内容。
调查人员完成按揭项目调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。
第八条 按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。审查人员完成按揭项目审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。
第九条 按揭项目的审批。总行授信管理委员会对承贷行提交的项目授信资料进行审议审批。
第十条 签订合作协议。经审批同意后，总行与开发商签{商业按揭贷款}.
订按揭贷款业务合作协议书，协议应主要明确以下事项：
（一）开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效，保证售房资金首先满足按揭项目的建设，不得挪作他用。
（二）开发商应协助承贷行和借款人及时办理房地产抵押登记并将登记证明原件交由承贷行保管。
（三）在借款人办妥正式的抵押登记之前，开发商需为借款人提供阶段性连带责任保证担保；因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。
（四）开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结算款等各项资金全额或按比例归集到承贷行结算账户。
第十一条 商业用房按揭贷款对象是经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。
第十二条 借款人申请商业用房按揭贷款，应当符合以下条件：
（一）企（事）业法人或其他经济组织的经营管理制度健全，财务状况良好，在本行开立结算账户；
（二）自然人年满十八周岁，具备完全民事行为能力，持有合法有效的居住身份证明；
（三）自然人有固定住所，有稳定的经济收入，在本行开立结算账户；
（四）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
（五）购房证明符合要求；
（六）购房首付款比例符合要求；
（七）本行规定的其他条件。
第三章 贷款额度、利率和期限
第十三条 商业用房首付款比例不得低于50%，其贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.3倍。
第十四条 个人商业用房按揭贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含）。
（一）房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。
（二）所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。但对于单一借款，如承贷行考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第十五条 贷款期限在1年（含）以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。
第十六条 贷款期限。个人商业用房按揭贷款期限最长不得超过10年，且男性借款人年龄加上贷款期限不得超过60周岁，女性借款人年龄加上贷款期限不得超过55周岁。
第四章 贷款管理
银行按揭贷款的一些知识问题
银行按揭贷款的一些知识问题
一、按揭基础知识
银行按揭是指年满18周岁具备完全民事行为能力的公民购房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息，这种方式称为银行按揭。
二、按揭的种类
1、商业贷款（抵押贷款）
2、公积金贷款
3、组合贷款
4、住房储蓄贷款
名词解释
商业贷款:又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。
公积金贷款：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。
组合贷款：组合贷款是指个人在购买住房时，将商业贷款和公积金贷款组合起来而形成的特定贷款组合。
住房储蓄贷款：住房储蓄贷款是指购房者为获得银行贷款预先向银行储蓄为前提的一种贷款品种。它是银行为了那些没有参加公积金，或虽获得公积金贷款但尚留有资金缺口的购房者解决资金困难问题而开办的契约性住房储蓄。
（一）个人住房商业贷款流程
借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合申请资格的给于开具《审查通知单》。 ↓
将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发表、收入证明、以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事务所。
↓
由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份以及资信状况作评价，收取相关费用。{商业按揭贷款}.
↓
↓
银行对贷款申请人的资信材料进行复审。
↓
复审通过后，由律师安排与贷款申请人分别签订《个人住房贷款借款合同》、担保合同、委托转账副款授权书及其他法律文件，开立个人住房贷款专用帐户。律师负责对所签署的法律文件进行复审
↓
银行签署发放借款合同及其他材料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户。
↓
借款人按照规定的还款方式，按时归还借款。
↓
借款人还清贷款本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明材料。
三、还款的种类
（一）等额本息
含义：借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
1）每月等额还本付息金额
P:贷款本金
R:月利率
N:还款期数
还款期数=贷款年限×12{商业按揭贷款}.
例：商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：
月利率为5.58%（年利率）÷12=4.65‟，还款期数为15×12=180 即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清；
2）也可按照公积金贷款万元还本息金额表和商业贷款万元还本息金额表查出对应期限的万元还款系数进行计算：
每月等额本息付款额=贷款金额（万元）×利率表相对应年限万元还款系数；
（二）
含义：贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
计算方法{商业按揭贷款}.
每月还款额=贷款本金÷贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率
例：以贷款20万元，贷款期为10年计算：
每月等额归还本金：200000÷（10×12）=1667元
第一个月本息还款额：1667+200000×5.94%/12=2657元
第二个月本息还款额：1667+（200000-1667）×5.94%/12=2649元
第三个月本息还款额: 1667+(200000-1667×2) ×5.94%/12=2640元
„„
以此类推
（三）按揭所需材料
借款人为个体工商户需提供：营业执照、税务登记证、近三个月的纳税证明、日常流水、个人银行流水（加盖公章）借款人为企业法人的需提供：营业执照、税务登记证、公司章程（含
股东决议）、一年的财务报表、纳税证明（加盖公章）无房证明：
那时候买房要找一些关于按揭贷款的问题，找了好久终于找到一本电子书叫“厦门贷款攻略2015”，这是里面的一篇感觉不错分享给大家，对了，那本书在一个叫做厦融网的微信公众号上可以下载。
个人住房贷款和个人商业用房贷款的区别
个人住房贷款和个人商业用房贷款的区别
一、建设银行贷款利率表
日期：2011-07-07
注：人民银行历次贷款利息调整对照表
二、个人住房贷款与商业用房贷款的区别
商业及办公用房 居住用房
贷款成数 上限为总价的50％ 上限为总价的80％
贷款利率 按基准利率上浮10％ 按基准利率执行
贷款年限 最长为10年 最长为30年
贷款种类 仅可申请商业贷款 同时可使用公积金贷款
第二套贷款 不受第二套贷款政策限制 按基准利率上浮10％，成数下降一成 注：商业和办公用房贷款，不受第二套贷款政策影响，因此，无论是原有住房贷款，还是之后申请的个人住房贷款，都不会影响商业和办公用房贷款；反之，也不会导致住房的利率上浮、成熟下降。商业和办公用房贷款所需要的资料和住房贷款基本是一致的，但对于“资产证明”的要求非常高，原因一是因为商铺和办公用房的总价一般较高，即便贷款仅为5成也相当可观；二是因为其借款年限最高仅为10年，月还款额较高，对于借款人的收入以及偿还能力的要求也就水涨船高。
贷款买房流程[带图]_商业贷款_买房全攻略
公积金按揭贷款流程详解：
（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。
（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。
（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续
个人住房商业性贷款买房：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款买房。
商业贷款流程
1、填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：身份证、户口本、婚姻证明、房本、银行流水单。
2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3、借款人将抵押房产的房产证与银行办理抵押登记手续。
4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
公积金贷款买房步骤
1、到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书”。
2、经过银行审核{商业按揭贷款}.
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
3、到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
4、到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
5、办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
6、签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
7、银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
按揭贷款购房流程
1.您可以先登录开发商的网站了解该项目的相关信息。在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容：
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《施工许可证》
《商品房预售许可证》
《商品房销售面积（预测）审核通知书》
《商品房销售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
《商品房买卖合同》示范文本
《业主临时公约》
《商品房预售许可证》
《前期物业管理服务合同》
2.签订《商品房预定协议书》并交付定金，领取领取按揭贷款指引
选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带以下资料办理《商品房预定协议书》签订并付定金，同时领取房屋按揭贷款指引及《经济收入证明》：身份证原件；
3.交付房款并签署《商品房买卖合同》，办理按揭贷款手续
依照签订的《商品房预定协议书》约定的时间内，您需要携带以下资料前往万科销售服务中心办理房款交付手续（地址：沈阳市和平区五里河街71号，电话：23907266），并产权人本人签署买卖合同，依约定办理银行按揭贷款手续。
身份证原件；
《商品房预定协议书》原件；
定金发票原件。
按揭贷款所需资料。
备注：
付款方式可采用现金、刷卡等方式，具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。 目前有中国银行（每周二、四），农业银行（每周三），兴业银行（每周五）进行按揭贷款现场办公。
银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。
1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：
年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士；
未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款；
年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55（具体事宜以相关银行确认为准）；? 具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。
2、办理按揭手续时需提供以下资料：
借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证（如单身需提供单身证明，离婚需提供离婚证、未再婚证明等）；
加盖单位公章或财务章的经济收入证明；
银行要求的其他资料：如所在单位的营业执照副本的复印件、外地在沈联系人等； 商品房买卖合同、结算发票、准住通知单、公共维修基金发票；
3、办理银行按揭手续，需交纳费用如下：
收费项目 收费参考 收费单位
银行指定中介服务机构代客户缴纳契税 总房款的1.5%（住宅）或4%（非住宅即车库、库房、商铺等） 财政局收取
银行指定中介服务机构代客户缴纳公共维修基金 单价高于2300的商品房：2300*面积*2.5％
单价低于2300的商品房：总房款*2.5％ 房产局收取
商业银行缴纳
公证费 一般为100-150元/件（个别收费标准不同） 公证处
保险费 贷款额*按揭年限*对应保险系数 保险公司
律师费 600元/件 银行指定中介服务机构
银行指定中介服务机构预收手续费 办理前预收，后凭票据结算，多退少补 房产局收取
注：银行代收的各项费用只能现金支付（以上收费信息来源于各收费单位，仅供参考）。
4、合同签署后由开发商将合同送交沈阳市房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作，一 般为5个工作日，待备案合同返回后，由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。
5、购买非住宅（车库、库房、商铺）的客户依照沈阳市房产局的规定，在合同备案时须缴纳交易手续费，您可选择自行到沈阳市房地产交易中心缴纳或由开发商代交。
4. 开始供款
办理完银行按揭手续，银行贷款到达开发商帐户后，您需按银行规定领取存折及银行卡，按规定时间开始供款。
5.办理房屋交付手续
在您全部房款到帐后，开发商在双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的联系方式通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如您未能及时收到通知，请按合同约定的交房时间与开发商联系，办理交房手续
6.办理《房屋所有权证》
约入住三个月后，待开发商办理完初始登记批复，由办理银行按揭贷款的中介服务机构办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，其依照银行相关规定，进行上述证件的相关事项的办理及费用的结算。
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