【www.dagaqi.com--房贷】
当今社会，人们的生活水平不断增长，很多人都选择购房、购车作为日后生活的保障，以方便自己和家人的出行、居住。那么如果手头没有富余的资金，可以选择贷款分期购买，也就说大家熟知的房贷和车贷。部分有理财意识的人会选择网贷项目进行投资理财，无论是房贷、车贷还是网贷项目都存在着等额本息和等额本金两种还款方式。等额本金和等额本息的区别在哪里？等额本金和等额本息哪个适合提前还款？等额本金和等额本息哪个划算利息少？而不同的人会选择不同的还款方式，比如收入较为稳定，但不太高的借款人，可以选择等额本息还款；如果还款能力较强，且有提前还款的打算的借款人，可选择等额本金还款。今天为大家分析一下究竟哪种还款方式更适用于你。
等额本金和等额本息哪种方式还房贷更为划算？等额本金和等额本息哪个适合提前还款?当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式，多数市民选择等额本息方式。银行人士建议，两种还款方式各有各的优势和劣势，市民最好根据自身收入选择适合自己的还款方式。
一、等额本金和等额本息的区别
1、等额本金是什么
等额本金是指贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息就会越来越少借款人起初还款压力较大，但是随 时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本金的优势：借款人每个月还给银行固定还款金额；利息比重逐月递减。同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限。
等额本金的不足：前期每月还款多，故还款压力大;如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信;总体利息支出较多。
2、等额本息是什么
等额本息即是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
等额本息的优势：由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。同时它便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
等额本息的不足：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息相对来说高一些。对于还款来说压力会较大。
二、等额本金和等额本息哪种方式利息少？
1、等额本金支付的利息少于等额本息
等额本金：以贷款30万元，期限20年为例，按照当前五年期以上贷款基准年利率6.55%计算，每个月本金还款1250元。第一个月的利率算法为：300000×6.55%÷12=1637.5元，因此第一个月还款额为2887.5元。第二个月的利率算法为：（300000—1250）×6.55%÷12=1630.68元，第二个月还款额为2880.68元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。
等额本金方式最终贷款人总共向银行支付本金和利息共497318元左右。
等额本息：同样以30万元贷款期限20年为例，按照6.55%的年利率算下来每个月应还款2245.5元。如果利率不变，到还款期结束时，等额本息方式，贷款人总共向银行支付本金和利息共538394元左右。
等额本金支付的利息少于等额本息贷款方式41076元。
2、等额本息还贷的压力小
等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。如果贷款者工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好，如果还款能力稍弱，这种方式无疑陡增生活压力，“收入较高的贷款者选择这种还款方式更好”。
等额本息的优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，适合收入相对较低贷款者。但劣势也相当明显，那就是要支付较多的利息。
等额本息还款方式中，前期每个月还款额度中，本金额度少，利息额度较多，不利于提前还款。
三、等额本金和等额本息哪个适合提前还款？
相对而言，等额本金更适合提前还款。
在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷(
提前还贷合算吗？
如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。
什么人适合提前还贷？
一般来说，以下两类人群比较适合提前还款，一是处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息。二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。
四、注意：等额本息比等额本金利息高也划算
等额本息比等额本金多多少利息？
再举个例子吧。假设高小姐要在北京五环，贷款买一套80平米的房子，按市场均价4万元/平米，首付三成算，总价320万的房子，高小姐需要首付96万，剩下的224万，高小姐选择商业贷款，按目前基准利率，选择还款20年的话。
使用等额本息还款方式，需共计还款352万，其中利息127.8万；
而使用等额本金还款方式的话，需还款334万，其中利息110.2万。
仅利息竟然能差出17万！
等额本金可以省那么多利息 为什么还是说等额本息划算？
在探讨这个问题前，我们先来想像一种情景。
假设高小姐2015年用商业贷款买了这套总价320万的房子，选了期限为20年的等额本息还款方式，那么第10年的时候，小明每月还款14660元和现在每月还款14660元一样么？
有人会说，当然一样啦，毕竟还款金额没变。但事实上，经济发展不是在温室里运行，10年前的1万块和现在的1万块，其购买力可以说天壤之别，更别提政府“货币一揽子计划”出台后，人民币贬值已经走上了不归路。也就是说，我们的“钱”越来越“不值钱”了。
也就是说，如果选择等额本息还款方式，就可以巧妙利用这种贬值，而省下部分购买力。因为虽然还款金额没变，但是十年后购买同样的东西，需要的人民币变多了，而房贷还款却并没变，也就相当于变相的节省了一部分货币。但如果选择的是等额本金还款方式的话，相当于前期承担了大部分的还款压力，即便后期货币贬值，但由于还款金额也变少了，所以可以享受到的贬值福利，几乎可以忽略不计。
所以说，虽然从长远来看，从绝对还款金额来看，等额本金比等额本息所还利息较少。但是如果不考虑提前还款的话，综合人民币贬值因素，选择等额本金比等额本息其实并不会划算多少。
生活中，有许多人因逾期还款产生了个人不良信用记录，影响了之后的再次贷款。为了能顺利贷到款，一些人病急乱投医，求助于网络上声称只要花钱，就可以帮助消除不良记录的个人或机构。但是，真有这样的捷径，能让不良个人信用记录一笔勾销？
消除不良记录
中介叫价最高上万
据媒体报道，家住上海的蔡先生因有一笔信用卡消费逾期未还记录，导致无法办理贷款，情急之下，他找到自称能代消信用污点的徐某，徐某表示自己有亲戚在银行工作，只要通过关系向央行打报告，就说之前的记录在报送中出现了错误，再想办法删掉信用不良的记录。但前提便是要“打点费”。
蔡先生为了能尽快将房贷办理下来，先后支付徐某两万元。一个月后，蔡先生逾期还款的记录依然没有消除，而徐某却人间蒸发了。
蔡先生这样的遭遇并不少见。事实上，通过网络平台，这些所谓的消除信用污点的中间服务正大行其道。
在搜索引擎、微博和QQ上输入“消除不良信用记录”、“征信处理”等关键词，会弹出几十个“消除不良记录加QQ”的字样和图片广告。广告语标明“全国服务不分地区，一经删除绝不可恢复”“内部操作清除银行黑名单，没有后顾之忧”等口号。在各类论坛、贴吧的帖子中，也有不少中介宣称，可以代为消除不良记录。
记者以消除不良信用记录为由加了一个名为“征信不良记录消除”的网友。对方回复说：“不良记录条数不做限制，每个银行每个账户价格：总价1800元，预付60%，消除后支付尾款，24小时内完成。”
记者梳理发现，消除不良信用记录的价格从1800元到1万元不等，其中“征信不良记录消除”的价格是1800元，“内部操作”提供VIP服务；而要永久消除名下所有信用卡不良记录需1万元。
蹊跷的是，所有中介都拒绝见面交易，前期交谈、交付订金、记录删改都通过网络进行。“我们是通过非法途径帮您消除，要负一定法律责任，不支持当面交易，希望您能理解”。对于质疑，一位中介业务人员如是说。
人为无法删除不良信用记录
那么，信用不良记录真的能够通过中介得以消除吗？
“花钱就能消除个人不良信用记录，这种说法肯定是骗人的。”南京一家国有商业银行工作人员表示，个人的信用信息是通过专线，从商业银行等机构传送到央行征信中心的个人信用信息数据库。所有环节都有严格的管理制度，数据均由计算机自行处理，没有人为干预。
中国人民银行征信中心的客服人员也证实，信用信息是通过专线从各家银行传送到征信中心，电脑自动操作，没有人为干预。各个银行的信用卡逾期数据由各自银行上报并删改。
“闻所未闻，别说银行内部人员帮别人删，就是内部员工的信用报告上有不良，也是一点办法都没有，”在中国工商银行辽宁省分行个贷部门从业23年的工作人员解释说。
小编留意到，《征信业管理条例》第三十六条指出，未经国务院征信业监督管理部门批准，擅自设立经营个人征信业务的征信机构或者从事个人征信业务活动的，由国务院征信业监督管理部门予以取缔，没收违法所得，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
偶尔逾期对信用状况影响不大
信用卡已经十分普及，加上房贷车贷等超前消费流行开来，信用记录的管理就变得尤为重要。每当要到还款的时候，你是否会提前几天就感到焦虑，要赶紧往相应的账户留足余额？
一家股份制银行信贷审批部副总经理表示，“偶尔的逾期对信用状况产生的影响不大，”根据他所在银行规定(
不良信用记录
怎样处理才是正确的？
首先，以下三种情况，可以让银行直接删除不良信用记录的：
1.信息被人盗用、冒用引起的不良记录。比如信用卡丢失，被他人盗刷卡，由此上了不良信用记录。这种情况，用户可以向公安机关报案，挂失信用卡。一般银行都会开启调查。一旦确认信用卡逾期与用户无关，就会修改用户的不良信用记录。
2.因年费引起的不良记录。因产生年费，而银行无告知的情况下，发生了逾期。用户是可以要求抹除个人不良信用记录的。同时要保留好证据，产生年费的那期账单，可以打出来保留好。
3.因小额欠款、短时晚还造成不良记录。大部分银行都有小额容差容时服务，容差金额多在10元以内的零头，容时服务多在3天以内。如果因为这种情况而产生了不良信用记录，是可以要求银行撤销的。
如果不属于上述三种情况，而是因为个人主观原因产生的不良信用记录，那就得承担相当的后果了。
信用记录两年可刷新
小编提醒，一旦出现逾期，建议最好先把欠款一次性还清，越早还，你的逾期记录时间越早刷新。您的信用记录只显示近24个月的征信状况，因此，信用污点两年后就可以被刷新掉。
如果要想不良记录被彻底消除，目前央行规定，个人征信记录追溯时间有效期为5年，所以，累积良好信用记录，非常重要。
相关：
一、信用卡还款逾期怎么办？
1、继续使用这张卡，一般24个月后就会产生新的信用记录，个人信贷不受影响；
2、长期逾期，信用卡会利滚利并有高额滞纳金；
3、因失业或疾病导致无力按时还款，在最后还款期限之前，可申请延迟还款和利息优惠；
4、因大意而忘记，尽快全额还款，申请消除逾期记录。
二 、信用卡怎么还款最划算？
1、如果持有两张以上的信用卡，建议把每张卡的账单日分隔开，每当有消费可以选免息期较长的那张卡。
2、对于一些不急用或贵重的物品，延迟至较划算的日期购买，以尽可能地享受免息期。
3、善于利用微信、支付宝等免费提醒工具，避免因忘记还款日而逾期。
4、大部分信用卡都有修改账单日的功能，建议询问银行客服以了解自己卡的修改次数。
大学生信用卡使用误区
误区一、不激活就不会产生年费。
部分信用卡会再未经消费者确认的情况下自动激活，从而产生年费。办卡的时候了解清楚年费的收取情况，实时留意自己信用卡的激活情况，并减少不必要的信用卡办理。
误区二、信用卡存取两便、灵活好用。
信用卡透支现金需额外交付手续费，取现当天起就产生利息，息率为每天万分之五。即时信用卡内有预存款，取出也需缴纳费用，主要防止信用卡套现等风险。
不提倡信用卡取现，如需周转提现，要尽量早日还款，因为它并不具有20-50天的所谓免息期。
误区三、分期付款免息不收费。
经常受到短信，称银行做活动期间信用卡可免息分期。事实上信用卡分期付款消费大部分都“免息不免手续费”，即免收利息但要缴纳相应的手续费。
进行账单或是消费分期时，一定要咨询清楚收费的情况。
误区四、逾期罚息，晚点交也没有关系。
信用卡利息实行日单利、月复利制。如果不及时还款，每天的利息都是本金加上前一天利息所得之和的万分之五。
切忌及时还款。越迟还款，罚息金额越高。
误区五、消费越多，积分越多。
大部分银行把购房、购车等大额消费定位不能积分；医院、学校、金融产品及服务等，也被一些银行划入不能积分范围。另外，不少网络消费也不计算积分。
各银行对积分设有不同规则，并非每一笔信用卡刷卡消费都可以获取积分。
误区六、提前还款，可免收手续费。
不少银行对一次性收取的手续费，即使后期提前还款，也不退回款项。而分期收取的，提前还款要一次性偿还剩余期数的分期手续费。
要留意合同中约定分期付款的手续费收取方式。
误区七、银行可酌情消除不良信用记录。
个人不良信用记录是无法消除的，只能在缴清预期款项后，过5年时间才自动消除。
要了解清楚还款日期和短期提醒功能的开通情况，对信用卡刷卡消费和还款的细节，做到心中有数。
误区八、通过第三方可提升额度。
信用卡额度不能无限提升。在网上谎称帮忙提高信用卡额度，伺机骗取个人信息或钱财，是不法分子的行骗方式。
各家银行有严格授信制度，不可轻信他人帮助提升信用卡额度。
误区九、提高临时额度，调额期内不收手续费。
有的银行在信用卡临时额度调额期内是可以享受免息的，但也有银行规定临时额度没有免息期，不能享受免息。
当得知临时调高信用卡额度后，应第一时间咨询银行，问清具体细节。
房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算
2014-10-26
对购房者来说，确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会很大。那么，贷款期限怎么选才是最划算的呢？
考虑通胀还是等额本息划算
首选，亲必须知道，目前可供你选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中，住房公积金贷款最为便宜，在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是，贷款人必须每月缴纳公积金，但按目前广州的政策，需要排队申请，放款速度较慢，且已经被不少楼盘明确拒绝。
个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制，目前广州最高位个人贷款50万元，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式，但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。
除了选择方式外，还款方式成为贷款者最难懂的问题--- 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛！
融资网为各位小白补一下脑，所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，按目前的基准利率6.55%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右，第一个月月供9625元，最后一个月月供4189.41元，但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元，平均每月月供7485.2元，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。
这样看起来，似乎等额本金更划算。不过，融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减(等额本金)。
此外，值得注意的是，对于等额本息还款者来说，目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点，各位可以看看周边那些首批房奴，他们一边月供不变，一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失，未来较低的还款额其实并没多大意义。
融资网建议，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。
融资网陈总则认为，两种方式各有特点，要根据个人的收入和偏好进行选择。"如果在收入不变的情况下对比，等额本息法相对而言幸福感较高，因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。"他也提示道。
提前还房贷划算吗？理财分析师：视情况而定
某省行分析师蒲总指出，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：第一是未来是否还有房贷借款需求，利率水平如何？虽然央行房贷新政指出，符合首套房标准
的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲总认为由于银行的资金成本问题，7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言，提前还贷并不合适。
第二是要考虑闲置资金的潜在收益。一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会，大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款。
第三是要考虑已还款时间。蒲总指出，如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息，因此选择提前还贷意义有限。相反，如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。
对于决定提前还贷的贷款人而言，可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲总介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款，这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款，不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款，只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担，部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限，这种方式既省利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。
另外，蒲总提醒贷款人，虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷，如果"违约"，贷款人可能要承担一些费用，需要提前考虑。 如今，银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗？如何提前还房贷？需要注意哪些环节？各大银行关于这一方面有什么规定？为此，小编对多种还贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。
细算账：看提前还房贷是否划算
提醒1:分清等额本息和等额本金两种方式
据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。【车贷提前还款划算吗】
对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。
等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款
记者从相关网站搜索发现，受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。"如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。"银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。
提醒3:充分利用公积金
对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。
按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：
案例一、陈某这几天心情很不错，因为他刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。
陈某向记者介绍说，2006年他向银行按揭贷了47万元买房，供30年。
此前，陈某曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。
点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷
某财经网理财师余总认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。
从陈某的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%-6%的水平，完全没必要提前还贷。
案例二、吴女士有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。 王女士告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王女士去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是
7.205%，已经还了一年了。"有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？" 王女士表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王女士将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。
点评：高风险投资并不适合所有人
余总认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过
7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王女士提前还贷。
提前还贷流程：
大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金-准备资料-申请还贷-办理还贷手续
第一步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；
第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。
提前还贷注意事项：
1、别忘退保
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。
2、别忘退税
另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理"购房者已缴个人所得税税基抵扣"申请，取得本人的"税收通用缴款书"。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
3、最初一年别提前还款
要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前
还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
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提前还贷方式：
那么现在的银行，一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种： 第一种，全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。
第二种，部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。
第三种，部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。
第四种，部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。
在这里要特别提醒一下，只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法，因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算。
提前还贷算法：
各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：
第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
第二、建设银行，建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
第三、农业银行，农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
第六、交通银行，交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款，则和农业银行一样，不收取任何违约金。
第八、光大银行，光大银行贷款不满一年提前还款的，需要收取 3%~6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样，不需要受违约金。
第九、浦发银行，浦发银行贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式，一种是 1.5%的利息，另一种是 3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。
第十、深发展银行， 深发展银行比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。
（整理：小丫）
房贷提前还款划算吗？提前还贷需要什么手续？
提前还贷需要什么手续：
一般办理提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为：
第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
提前还贷注意事项：【车贷提前还款划算吗】
提前还房贷莫忘和银行提前预约，等待时间从即刻可办到等一个月的都有。
目前多数银行暂不收提前还贷的违约金，但是也请在办理手续之前问清楚。 各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的最低还款额限制等固定不一，请预先咨询。
要提醒借款人的是，如果购房者提前还清贷款余额，可以向保险公司提出退保申请。退保时，应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证（保险单正本由贷款银行保管，保险单副本由购房者保管）去保险公司办理有关退保手续。退保费为：（实缴保险费-借款额 按照实际贷款期购房者应支付的保险费） （1-5%）。
两种情况不适宜提前还贷
房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为，有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的消费者，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限；二是还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者，此时月供的构成中，本金开始多于利息，此时提前还款，也不利于有效节省利息。
“诉之于外”后，我们再来“求诸己”。“最重要的指标不是节省利息的多少，而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念，最适合的才是最有效的。”民生银行一负责人说。
上述业内人士说：“办提前还贷适合于年龄偏大的人，一方面他们受传统观念影响，倾向于无债一身轻，另一方面他们收入增长的空间较小，也无力承担投资风险带来的波动。”上文中刘先生与父母的意见分歧也正于此。与稳妥小心的父辈相比，尚且年富力强的他显然对自己未来几年的收入保持较高预期，并具有更好的投资风险承受力。
五种提前还贷方式
对打算提前还款的购房者，还要先了解五种提前还款方式：
全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清；
部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；
部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变；【车贷提前还款划算吗】
部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短；
个别银行允许借款人剩余贷款本金保持不变，每月还款额增加，从而缩短还款期限。 提前还贷划算吗？
观点一：不如手头留活钱
在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下，提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多，这时候把钱还了房贷，等到想用钱的时候再贷出来就难了。建议选择一些短期的理财产品，如三个月以内的产品，等到国家宏观政策明朗、有明显投资机会时进行投资，把资金的主动权握在自己手上。
观点二：善用房贷理财产品
目前，加息的预期仍在，加息意味着房奴要多支付利息，减少利息支出最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金。但是，有一种方式不必提前还贷也能起到同样的效果，就是房贷理财产品。
目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户，市民将闲置的资金存入这种账户，就可以抵扣贷款本金，从而大幅度节省利息支出，使自己的还款负担减轻。
国宇公益金融提醒购房者,对于不同的资金量,银行所制定的抵减标准往往不尽相同。一般来说,资金量越大,可供抵减的比例也就越高,房贷客户要量力而定。
观点三：不擅投资不妨提前还款
不擅投资，手上的余钱长期不用的市民借款人，要节省房贷利息支出，提前还款也是一个办法。
假设借款人今年年初时办理了一笔金额为50万元、期限为20年的“七折利率”按揭贷款，采用等额本息的还款方式。这一年中，市民每月还款额为3071.69元，20年后还清时利息总支出为237205.82元。还款一年，贷款还有483619.89元未还。如果借款人年底时提前还款10万元，保持还款年限不变，则每月还款额将减少到2436.55元，19年后还清时利息总支出为192392.6元。这样，市民月供减少了635.14元，利息总支出减少了44813.22元。
如果银行允许，提前还款时还可以变更还款期限。假设这位借款人在提前还款10万元的同时，申请将还款总期限缩短为15年，则其每月还款额变为3016.04元，14年后还清时利息总支出为143554.62元。这样，每月的还款额只减少55.65元，而利息总支出则减少了93651.2元。
提前还款前，借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款，碰到央行加息，就要按照新利率还款，那样反而不划算。
终于看明白了 原来房贷提前还款这么不划算
时间：2011-03-30 来源：搜狐社区 分享到：更多>>
我现在是看明白了，只要银行加息的消息一出，考虑房贷提前还款的人就一拥而上。那么，提前还款到底值不值呢?咱还是来算算吧：
享受七折或其他优惠利率的
如果你是第一套房，而且还享受7折利率的，就不要考虑房贷提前还款了，加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%，7折就是4.12%，即使加息后打完7折也只有4.298%，这是非常低的利率了。按这样的加息幅度，就算再加两次也不高。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷，利率为基准利率的1.1倍，可谓得不偿失。
但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算，加息后的利率就达到6.754%左右的年利率，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。
等额本息还款年数接近中期的
有两类贷款者不宜提前还贷，其中一种是使用等额本息还款法的借款人，还款年数已接近中期，这时选择提前还款不太适合。因为，等额本息还款法是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
等额本金还款期超过三分之一的
第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。 手上还有其他理财项目的
如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行，
近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，五年期的存款年利率为4.2%，而同期的贷款利率则为6.14%，存贷利差较大，这种情况与其存入银行，还不如选择提前还贷。
那怎样提前还款划算呢
提前还贷的初衷就是减少利息支出。不同的银行有不同的提前还贷方式，综合而言，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预期资金流，这种方式是最优的，但要量入为出。
部分提前还款方式相对比较复杂，不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。据了解，大致有三种部分提前还款方式：
第一种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
第二种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
小额贷款提前还款划算吗？会影响信用记录吗？
手头紧、急需周转，很多人可能会想到申请贷款。不过贷款下来后，手头又宽裕了，为了不继续支付利息，很多人都会想提前还款。那么小额贷款提前还款是否划算?是否会影响个人征信记录呢?这里小编就来和大家说道说道。
小额贷款提前还款划算吗？
提前还款是否划算，首先要看是否支持提前还款，是否收取违约金。如果没有违约金，选择提前还款自然可省下不少利息。当然这也跟还款方式和还款时间有关，现在常见的还款方式主要有等额本息和等额本金两种，其中等额本金还款方式比较适合提前还款。因为如果选择等额本金方式，前期还款中利息占比较高，这时就比较适合选择提前还款。不过如果还款期已过半，就不适合申请提前还款了。
等额本息还款方式，与之类似，如果还款进入中后期，也就不建议提前还款了。因为中后期还款中，主要还的是本金。
需要注意的是，选择提前还款前最好先看清贷款合同中提前还款的条款，违约金的规定。有些贷款产品就规定，提前还款将收取1%~5%的违约金，以常见的银行房贷为例，按不同还款期限，将收取1%~3%的违约金。
所以小额贷款提前还款是否划算，就要综合对比剩余利息和违约金孰高孰低，如果剩余利息低于违约金，那就不适合提前还款。此外，如果还款已到中后期，也是不建议提前还款的。
小额贷款提前还款影响征信吗？
首先提前还款属于变更还款方式的范畴，是一种违约行为，是否需要支付违约金则主要看借款合同的具体约定。如果没有相关条款，则不需支付违约金。
此外提前还款并不会影响借款人的征信记录，只要借款人没有过逾期还款记录，征信报告中都不会出现不良记录的。
不过如果是网贷产品，如果借款人申请提前还款，某些产品将无法再次申请。需等待一定时间后，才会重新出现授信额度。
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