【www.dagaqi.com--房贷】
当今社会，人们的生活水平不断增长，很多人都选择购房、购车作为日后生活的保障，以方便自己和家人的出行、居住。那么如果手头没有富余的资金，可以选择贷款分期购买，也就说大家熟知的房贷和车贷。部分有理财意识的人会选择网贷项目进行投资理财，无论是房贷、车贷还是网贷项目都存在着等额本息和等额本金两种还款方式。等额本金和等额本息的区别在哪里？等额本金和等额本息哪个适合提前还款？等额本金和等额本息哪个划算利息少？而不同的人会选择不同的还款方式，比如收入较为稳定，但不太高的借款人，可以选择等额本息还款；如果还款能力较强，且有提前还款的打算的借款人，可选择等额本金还款。今天为大家分析一下究竟哪种还款方式更适用于你。
等额本金和等额本息哪种方式还房贷更为划算？等额本金和等额本息哪个适合提前还款?当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式，多数市民选择等额本息方式。银行人士建议，两种还款方式各有各的优势和劣势，市民最好根据自身收入选择适合自己的还款方式。
一、等额本金和等额本息的区别
1、等额本金是什么
等额本金是指贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息就会越来越少借款人起初还款压力较大，但是随 时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本金的优势：借款人每个月还给银行固定还款金额；利息比重逐月递减。同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限。
等额本金的不足：前期每月还款多，故还款压力大;如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信;总体利息支出较多。
2、等额本息是什么
等额本息即是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
等额本息的优势：由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。同时它便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
等额本息的不足：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息相对来说高一些。对于还款来说压力会较大。
二、等额本金和等额本息哪种方式利息少？
1、等额本金支付的利息少于等额本息
等额本金：以贷款30万元，期限20年为例，按照当前五年期以上贷款基准年利率6.55%计算，每个月本金还款1250元。第一个月的利率算法为：300000×6.55%÷12=1637.5元，因此第一个月还款额为2887.5元。第二个月的利率算法为：（300000—1250）×6.55%÷12=1630.68元，第二个月还款额为2880.68元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。
等额本金方式最终贷款人总共向银行支付本金和利息共497318元左右。
等额本息：同样以30万元贷款期限20年为例，按照6.55%的年利率算下来每个月应还款2245.5元。如果利率不变，到还款期结束时，等额本息方式，贷款人总共向银行支付本金和利息共538394元左右。
等额本金支付的利息少于等额本息贷款方式41076元。
2、等额本息还贷的压力小
等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。如果贷款者工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好，如果还款能力稍弱，这种方式无疑陡增生活压力，“收入较高的贷款者选择这种还款方式更好”。
等额本息的优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，适合收入相对较低贷款者。但劣势也相当明显，那就是要支付较多的利息。
等额本息还款方式中，前期每个月还款额度中，本金额度少，利息额度较多，不利于提前还款。
三、等额本金和等额本息哪个适合提前还款？
相对而言，等额本金更适合提前还款。
在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢？这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。
提前还贷合算吗？
如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。
什么人适合提前还贷？
一般来说，以下两类人群比较适合提前还款，一是处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息。二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。
四、注意：等额本息比等额本金利息高也划算
等额本息比等额本金多多少利息？
再举个例子吧。假设高小姐要在北京五环，贷款买一套80平米的房子，按市场均价4万元/平米，首付三成算，总价320万的房子，高小姐需要首付96万，剩下的224万，高小姐选择商业贷款，按目前基准利率，选择还款20年的话。
使用等额本息还款方式，需共计还款352万，其中利息127.8万；
而使用等额本金还款方式的话，需还款334万，其中利息110.2万。
仅利息竟然能差出17万！
等额本金可以省那么多利息 为什么还是说等额本息划算？
在探讨这个问题前，我们先来想像一种情景。
假设高小姐2015年用商业贷款买了这套总价320万的房子，选了期限为20年的等额本息还款方式，那么第10年的时候，小明每月还款14660元和现在每月还款14660元一样么？
有人会说，当然一样啦，毕竟还款金额没变。但事实上，经济发展不是在温室里运行，10年前的1万块和现在的1万块，其购买力可以说天壤之别，更别提政府“货币一揽子计划”出台后，人民币贬值已经走上了不归路。也就是说，我们的“钱”越来越“不值钱”了。
也就是说，如果选择等额本息还款方式，就可以巧妙利用这种贬值，而省下部分购买力。因为虽然还款金额没变，但是十年后购买同样的东西，需要的人民币变多了，而房贷还款却并没变，也就相当于变相的节省了一部分货币。但如果选择的是等额本金还款方式的话，相当于前期承担了大部分的还款压力，即便后期货币贬值，但由于还款金额也变少了，所以可以享受到的贬值福利，几乎可以忽略不计。
所以说，虽然从长远来看，从绝对还款金额来看，等额本金比等额本息所还利息较少。但是如果不考虑提前还款的话，综合人民币贬值因素，选择等额本金比等额本息其实并不会划算多少。
每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，面朝大海，春暖花开。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
全款买还是贷款买?
建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
如果贷款，贷多长时间合适，
要提前还款吗？
建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于商业贷款利息的投资，不用着急提前还银行贷款的。
什么样才算提前还款？
银行要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。一旦你想提前还款，让银行挣不够钱，自然会想要用另一种方式迂回的赚回来，即违约金。
在这里，我们首先要知道银行是怎样定义提前还款的。
通常，为了限制提前还款，各贷款机构会对实质性还款行为作出一定的的限制，虽然机构间有所区别，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。这时，该用户就会被银行机构定义为“提前还款用户”
那么，违约金到底要如何收取呢？目前商业银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取，一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。
选择等额本息还是等额本金？提前还贷怎么划算?
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式相比等额本息还款方式，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似的。
但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
这两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
建议：如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
意见：房贷提前还 是种最亏的还贷方式
总要费尽心思劝住身边的朋友「不要提前还贷」，话说还贷真的是个技术活，不管你现在是不是房奴一族，都有必要了解，到底怎么还房贷更划算。
还房贷一般就两种方法，等额本金和等额本息。再有就是你手上有富余的钱，想提前还贷。先说说等额本金和等额本息：
等额本金，是一种「前紧后松」的还款法，每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样，往后由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少，但一开始压力会比较大。
等额本息，是一种「平均分配」的还款法，每月的还款额都一样，月供里的一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，前期本金比重小，利息比重大；后期反过来。
假设贷款100万，20年期，按照当前商贷利率4.9%来计算，用图表达就如下图所示：
还款总额上看，等额本金＜等额本息，总额相减一算，等额本金比等额本息少78624.05元，主要是因为等额本金，前期本金还的多，所以最后利息反而付得更少。
既然等额本金更划算，为什么还有那么多人选择等额本息呢？
因为等额本金在还款初期的压力太大了，还是看上面那张图，等额本金法的前几个月的月供都是8000+元，而等额本息法只要6500元，这就高出了20%多。对于刚交完首付，元气大伤的小伙伴来说，实在是没法感受到这种先紧后松的好。
如此看来，等额本息还款，其实是用多一点的利息来减轻最初的还款压力。除此之外，如果你有好的投资去处，也适合用等额本息法给自己多留出一些投资本金。
举例来说，现在商贷利率是年化4.9%，攒钱助手一年期产品是8.8%，如果你选择等额本息来贷100万，在开始的几个月，你每月就能多出约2000元的闲置资金，一年大概就是2万，这2万就能帮你赚（8.8%-4.9%）=3.9%的年化收益。
这也是为什么不着急提前还贷的原因：因为现在贷款利率低，你的投资回报＞贷款成本，干嘛那么着急把钱还给银行呢。
哪类人适合提前还款
vs
不用提前还款
以下两种情况较适合提前还贷：
1、处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息；
2、借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，基准利率享受7折与8.5折之间的购房者。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
3.投资收益高于贷款利率的投资人士。
小贴士
提前还贷要交违约金
提前还款要交违约金你知道吗？银行其实并不欢迎组合贷款你知道吗？今天小编就来跟大家分享一下那些你不知道的贷款“潜规则”。
一、提前还贷并没那么划算
大多数购房者不知道的是，银行会对你的提前还款收取一部分违约金，因为在头一年提前还款会导致银行收取的利息减少，按照之前借贷双方签订的合同条款，借款者应该向银行提供一笔违约金。
那么，违约金的赔偿标准是多少呢？
一般来说，违约金的有效期不会超过3年，超过这个期限违约金的比率会下降；另外，只要每年的提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。
二、 利率和折扣的变化没那么及时
先说说利率，很多时候虽然新的政策被推出来，银行的利率得到了调整，但是你的月还款额并不会立马随之变化，而是会在来年的一月份再做出相应的调整，签订贷款合同的时候要看清楚这些细则。
再是折扣，很多在降息前申请贷款或者已经获批的购房者仍要按照降息前的优惠折扣缴纳利息，即使日后基准利率会随着利率的调整发生变化，但是利率优惠折扣是不变的。
三、组合贷款为什么难贷？
据悉，银行方面是不太欢迎组合贷款的，主要是因为组合贷款不仅办理起来复杂，而且利润有限，为什么这么说呢？
组合贷款办理起来要涉及到银行、公积金管理中心两个机构，需要耗费的人力和精力相比其他贷款更多，不仅办理时间长，且带来的利润是有限的，这种情况下银行不喜欢组合贷款也就情有可原了。
来源：钱生钱
等额本金与等额本息的区别及提前还贷
{等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变。} {等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减。}
目前，银行的个人住房按揭贷款的还款方式主要就是以上２种方式；
【主要区别】
“等额本息”每期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但利息负担相对较多；“等额本金”又叫“递减还款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。
现在知道这２种还款方式的人几乎都认为选择等额本金划算，因为选择等额本息，多支付了利息，而等额本金则少支付利息，而且认为一旦提前还贷时，会发现等额本息的还款，前期还的钱大部分是利息，而不是本金，因此会觉得吃亏不少。
总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。。但前提是贷足了年限。。。看似银行都收回了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的降低。
在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。。事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。因为这些借款人也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单的说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息；等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，并不存在自己吃亏，而
银行赚取更多利息的问题。
实质上，２种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需求不同时，才有了不同的选择。。。
因为等额本息还款方式还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。
而等额本金还款法，由于借款人本金归还较快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因为适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人群，则较为有利。
【想要提前还贷的TX进来看看】
一、有两类人不适合提前还房贷
■还款时间已经高于贷款期限一半以上的贷款者：
房贷期已过一半以上的等额本息贷款人，此时一半以上甚至80%以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大；此外，一旦提前还贷，那么再需要向银行借款，相对就较困难了; ■有多渠道投资的房贷人，投资收益高于银行利息：
在提前还款前，还贷人最好考虑近期是否存在投资计划。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又再去贷款投资或经营。事实上，经营性贷款利率要比房贷高得多。如果投资项目收益能超过房贷利率，就应该考虑投资;
二、提前还贷三大注意事项
■询问银行各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。（注：各家银行提前还款，一定要提前咨询、预约还款时间） ■办理退保
■把握还款时机对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1／3－1／2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值;
三、提前还贷的方式
■提前还贷方式有讲究
提前还贷一般有两大类方式：第一类是将所剩贷款一次性全部提前还清；第二类是提前还一部分贷款。
具体而言，第二类提前还款方式还分4种不同的还法，分别为： ①.提前还款一部分，选择月供不变，但缩短还款期限；②.部分提前还款，减少月供，但还款期限不变；③.部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限；④.部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。这4种不同的还贷法效果不同;
■提前还贷先和银行沟通
提前还贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人提前还贷时，要根据自己的情况尽量缩短还款年限。另外，目前，省城多家银行对提前还贷有限制性规定，有的设置了提前还贷的最低额度，有的还收取违约金。为此，银行人士提醒，如果客户想在年底提前还贷，最好与银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出
等额本金与等额本息的区别及提前还贷
{等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变。} {等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减。}
目前，银行的个人住房按揭贷款的还款方式主要就是以上２
种方式；
【主要区别】
“等额本息”每期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但利息负担相对较多；“等额本金”又叫“递减还款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担
较少。
现在知道这２种还款方式的人几乎都认为选择等额本金划算，因为选择等额本息，多支付了利息，而等额本金则少支付利息，而且认为一旦提前还贷时，会发现等额本息的还款，前期还的钱大部分是利息，而不是本金，因此会觉得吃亏不
少。
总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。。但前提是贷足了年限。。。看似银行都收回了利息，但实际上，
等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的
降低。
在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。。事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。因为这些借款人也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单的说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息；等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，并不存在自己吃亏，
而银行赚取更多利息的问题。
实质上，２种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需
求不同时，才有了不同的选择。。。
因为等额本息还款方式还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加
重，并且无打算提前还款的人群。
而等额本金还款法，由于借款人本金归还较快，利息就可以
少付，但前期还款额度大，因为适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人群，则较为有
利。
【想要提前还贷的TX进来看看】贷款等额本金和等额本息的区别
一、有两类人不适合提前还房贷
■还款时间已经高于贷款期限一半以上的贷款者：
房贷期已过一半以上的等额本息贷款人，此时一半以上甚至80%以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大；此外，一旦提前还贷，那么再需要向银行借款，相对就较困难了;
■有多渠道投资的房贷人，投资收益高于银行利息：
在提前还款前，还贷人最好考虑近期是否存在投资计划。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又再去贷款投资或经营。事实上，经营性贷款利率要比房贷高得多。如果投资项目收益能超过房贷利率，就应该考虑投资;
二、提前还贷三大注意事项
■询问银行各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以
消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。（注：各家银行提前还款，一定要提前咨询、预约还款时间）
■办理退保
■把握还款时机对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1／3－1／2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值;
三、提前还贷的方式
■提前还贷方式有讲究
提前还贷一般有两大类方式：第一类是将所剩贷款一次性全部提前还清；第二类是提前还一部分贷款。
具体而言，第二类提前还款方式还分4种不同的还法，分别为：
①.提前还款一部分，选择月供不变，但缩短还款期限；②.部分提前还款，减少月供，但还款期限不变；③.部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限；④.部分提前还款，增加
月供，缩短还款期限。
这4种不同的还贷法效果不同;
■提前还贷先和银行沟通贷款等额本金和等额本息的区别
提前还贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人提前还贷时，要根据自己的情况尽量缩短还款年限。另外，目前，省城多家银行对提前还贷有限制性规定，有的设置了提前还贷的最低额度，有的还收取违约金。为此，银行人士提醒，如果客户想在年底提前还贷，最好与银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出
等额本息和等额本金比较
1、首先给大家介绍下等额本息和等额本金两种还款方式
等额本息还款法：每月还款额是固定的，
只是其中本金和利息的构成比例不一样。期初利息所占的比例较高。贷款等额本金和等额本息的区别
等额本金还款法：
每月偿还的贷款中本金是固定的，
但是利息是逐渐减少的，所以每月还款额是不固定的。
很好理解的，等额本金——本金固定，利息减少，整体不确定
等额本息：每月还款额固定，期初利息所占比例高，等额本金就是本金固定，利息不确定，可以少还款
2、举例说明：
我们以公积金贷款80万元，30年，利率按照2012年7月6日基准利率（公积金贷款，5年以上4.5%）计算。
通过对比可以发现：等额本金还款法总利息支出较等额本息还款法少11.7万元，但是期初负担较大。
特点：
等额本息还款法：每月的还款额固定，你可以有计划地控制个人或家庭收入中的房贷支出，也便于个人或家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力；适合预计未来收入比较稳定的人群。缺点是总利息支出较多。
等额本金还款法：由于在期初偿还金额较多，所以比较适合还款能力较强的个人或家庭。
3、当我们手里有一笔资金考虑提前还款时，需要先考虑什么？
还是按照上面的例子：公积金贷款80万元，30年，等额本息还款法，利率按照2012年7月6日基准利率（公积金贷款，5年以上4.5%）计算。
经过计算：每月需还4053元 总共偿还利息65.9万元
那么我们计算下当我们已经还了10年、15年、20年之后，分别偿还了多少利息？如果提前还款，我们需要一次性还多少？
4、提前还款划算吗？
理论上说，越早还款越好，因为早还款你就节省了后续的利息支出。但是我们在多大程度上节省了利息，提前还款划算吗？
通过上面的表格可以看出，已还款期限比例和已偿还利息额比例不是对等的.
比如已经还了10年，占到总借款期限的33%，但是实际利息支出已经达到总利息额的50%；同理，当我们已经还了20年（67%）之后，已经偿还了56.5万元的利息，占
到了总利息额的86%，此时大部分的利息都已经付给了银行，只节约了14%的利息（9.4万元）。这样看来，在还款期限2/3这个时间点之后，提前还款都是不太划算的。
5.结论
（1）当我们已经还款了2/3时间段之后，如果不急于拿到房产证或者每月还款压力不大时，可以不提前还款，而将这一大笔资金用来进行投资。
（2）上面的案例是按照等额本息计算的，结论同样适用等额本金还款法。但是等额本金还款法不适合提前还款的时间点会提前，因为等额本金还款法前期支付的利息所占的比例更高。
等额本金和等额本息的区别与选择
1. 等额本息定义：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。
等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。贷款等额本金和等额本息的区别
由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。 这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
等额本息还款法的计算公式
个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如图：
P:贷款本金 R:月利率 N:还款期数 其中：还款期数=贷款年限×12
2. 2 等额本金定义：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。适合于有计划提前还贷。
等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。 等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，
并同时还清当期未归还的
本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式，例如如中国银行。
等额本金还款法的计算公式如下：
每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率
如：以贷款20万元，贷款期为10年，为例：
每季等额归还本金：200000÷（10×4）=5000元
第一个季度利息：200000×（5.58%÷4）=2790元
则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；
第二个季度利息：（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元
则第二个季度还款额为5000+2720=7720元
„„
第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元 则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元
通过上面的例子我们可以看出，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。 3. 3
等额本金还款法的选择
虽然等额本金还款法被炒得很火，但是很多朋友还是不太了解自己究竟适合哪种还款方式。从测算的结果来看，等额本金还款方式肯定要比等额本息方式支付的利息少，两种还贷方式在提前还款时都是根据占用多少本金归还相应比例的利息来计算的，二者的差别不是很大。
两种还款法比较
从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法)，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。“等额本息还款法”就是
借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大；“等额本金还款法”(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。
两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减，都是按照客户占用管理中心资金的时间价值来计算的。由于“等额本金还款法”较 “等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。举例来说，A、B两人同时申请个人住房公积金贷款10万元，期限10年，合同生效时间为2005年6月20日。A选择等额本息还款法，B选择等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整因素，A每月的还款额相同，都为1032.05元，期满后共需偿付本息123846元。B第一个月还款额为1200.83元，以后随着每月贷款期末余额的减少而逐月减少还款额。最后一个月还款额为836.40元，期满后共需偿付本息122233.90元（注：计算B的还款额时，假定每月都为30 天，实际还款应以每月实际天数计算）。所以，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”，以贷10 万10年为例，B比A要少支付利息1612.10元。
适合自己的才是最好
究竟采用哪种还款方式，专家建议还是要根据个人的实际情况来定。“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的，对于参加工作不久的年轻人来说，选择“等额本息还款法”比较好，可以减少前期的还款压力。对于已经有经济实力的中年人来说，采用“等额本金还款法”效果比较理想。在收入高峰期多
还款，就能减少今后的还款压力，并通过提前还款等手段来减少利息支出。另外，等额本息还款法操作起来比较简单，每月金额固定，不用再算来算去。总而言之，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人，而等额本金还款法则适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人。
等额本息和等额本金哪个划算
等额本息法简介：
等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：
每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
每月利息 = 剩余本金x贷款月利率
还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额
还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】
注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
等额本金法简介：
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：
每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率 每月本金=总本金/还款月数
每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2
还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。
从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
等额本息适合的人群
等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
等额本金适合的人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
说了这么多，可能许多读者看的也是云里雾里的，下面笔者通过一个实例来说明等额本金和等额本息的区别和优劣。
例：张小姐买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：
等额本息：每月还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元
等额本金：第一个月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500
第二个月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5
实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。
事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使
资金的使用价值产生了不同。当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，千万不要一味的相信别人的话，要不后果很严重哦！
一般情况下，等额本息的总利息都会比等额本金要大，而且时间越长相差越大！
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