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提前还房贷划算吗?如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……
其实，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，提前还房贷划算吗？不用纠结到底是“吃亏”还是“划算”，因为不存在这个问题。
A 有没有“提前还贷最佳时间点”？
其实，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。
住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。
我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。
虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。
由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是：997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。
由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：2777.78*0.270833%=7.52元。
结论：提前还款并不存在某个时间点“更值” 。
B 贷款时间越长,利息总额就越多
通过上面这些具体的数据，大家会发现，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。
具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷，但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。
也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。
是否选择提前还贷
5个小建议
●房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。
●有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。
●很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。
●如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，不同银行不同地区有不同的规定。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
●相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。如果房贷利率下降，那就更值了，更是要越晚还越好。
知识：
罚息数额各有差异
市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。
大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
允许提前还贷时间不同
此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。
此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”
“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
提前还房贷这种方式是最愚蠢的
提前还房贷划算吗?一般对房贷有点了解或有点研究的人，都会劝你不要提前还房贷，关于还房贷这项技术活，我们就让妙资金融理财师来跟我们说道说道吧。
还房贷一般就等额本金和等额本息两种方法，当然如果你手头不紧，可以提前还贷，但需要考虑一下未来一段时间内，生活是否会因此而降低质量。
首先就由创业鱼(微信号：cyy2022)来给我们解释一下什么是等额本金和等额本息。
等额本金是一种递减的还款法，即还贷的前半段时间，还贷负担会比较重，尤其是第一个月，但随后每个月都会相对递减。因为每个月需要还的本金其实都是一样的，但由于往后本金逐渐减少，所以利息也会相应的减少。
等额本息属于平均分配的还款法，即每个月的还款额一样，月供中一部分还本金，一部分还利息。前期是本金比重小，利息比重大，到后期则为本金比重大，利息比重小。
从还款总额上看，等额本金是低于等额本息的，两者之间相差78624.05元。那为什么等额本金还贷更划算，却还有那么多人选择等额本息还贷方式呢?
对此，理财师表示，等额本息虽在还款总额上占有优势，但还款初期压力太大，对于刚刚交完首付的小伙伴来说，这种先紧后松的好，没法感受。从图上可以看到，以等额本金的方式来还贷，前几个月的月供都是8000+元，而等额本息只需6500元，相比之下，高出了20%。这种还贷方式容易压的缓不过气来。
所以等额本息的还款方式是用多一点的利息来减轻最开始的还款压力，当然还有一个好处是，如果想要投资理财的话，也是多留出一些投资本金的最好方式。
就好比说，如果你投资妙资金融，年化是14%，如果选择的是等额本息还贷的话，那么在开始的几个月里，每月有约2000元的闲置资金，那么一年大概有2400元，用于投资理财的话，一年收益3360元，如此往复，20年的投资理财收益就大于等额本金的差价。
这当中还不包括你参与了妙资金融平台活动，例如六月初的一次加息活动，以及投资送话费等福利。
当然我们不着急提前还贷的重要原因是，现如今贷款利率低，而投资回报大于贷款成本，所以，我们不必急于把钱还给银行。
所以，你现在是否觉得提前还贷是一种很愚蠢的行为呢?
问题：提前还贷一定合算吗?
提前还房贷划算吗?在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。
创业鱼(微信号：cyy2022)发现，如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。
■来源于21世纪经济报道
当今社会，人们的生活水平不断增长，很多人都选择购房、购车作为日后生活的保障，以方便自己和家人的出行、居住。那么如果手头没有富余的资金，可以选择贷款分期购买，也就说大家熟知的房贷和车贷。部分有理财意识的人会选择网贷项目进行投资理财，无论是房贷、车贷还是网贷项目都存在着等额本息和等额本金两种还款方式。等额本金和等额本息的区别在哪里？等额本金和等额本息哪个适合提前还款？等额本金和等额本息哪个划算利息少？而不同的人会选择不同的还款方式，比如收入较为稳定，但不太高的借款人，可以选择等额本息还款；如果还款能力较强，且有提前还款的打算的借款人，可选择等额本金还款。今天为大家分析一下究竟哪种还款方式更适用于你。
等额本金和等额本息哪种方式还房贷更为划算？等额本金和等额本息哪个适合提前还款?当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式，多数市民选择等额本息方式。银行人士建议，两种还款方式各有各的优势和劣势，市民最好根据自身收入选择适合自己的还款方式。
一、等额本金和等额本息的区别
1、等额本金是什么
等额本金是指贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息就会越来越少借款人起初还款压力较大，但是随 时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本金的优势：借款人每个月还给银行固定还款金额；利息比重逐月递减。同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限。
等额本金的不足：前期每月还款多，故还款压力大;如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信;总体利息支出较多。
2、等额本息是什么
等额本息即是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
等额本息的优势：由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。同时它便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
等额本息的不足：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息相对来说高一些。对于还款来说压力会较大。
二、等额本金和等额本息哪种方式利息少？
1、等额本金支付的利息少于等额本息
等额本金：以贷款30万元，期限20年为例，按照当前五年期以上贷款基准年利率6.55%计算，每个月本金还款1250元。第一个月的利率算法为：300000×6.55%÷12=1637.5元，因此第一个月还款额为2887.5元。第二个月的利率算法为：（300000—1250）×6.55%÷12=1630.68元，第二个月还款额为2880.68元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。
等额本金方式最终贷款人总共向银行支付本金和利息共497318元左右。
等额本息：同样以30万元贷款期限20年为例，按照6.55%的年利率算下来每个月应还款2245.5元。如果利率不变，到还款期结束时，等额本息方式，贷款人总共向银行支付本金和利息共538394元左右。
等额本金支付的利息少于等额本息贷款方式41076元。
2、等额本息还贷的压力小
等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。如果贷款者工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好，如果还款能力稍弱，这种方式无疑陡增生活压力，“收入较高的贷款者选择这种还款方式更好”。
等额本息的优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，适合收入相对较低贷款者。但劣势也相当明显，那就是要支付较多的利息。
等额本息还款方式中，前期每个月还款额度中，本金额度少，利息额度较多，不利于提前还款。
三、等额本金和等额本息哪个适合提前还款？
相对而言，等额本金更适合提前还款。
在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢？这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。
提前还贷合算吗？
如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。
什么人适合提前还贷？
一般来说，以下两类人群比较适合提前还款，一是处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息。二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。
四、注意：等额本息比等额本金利息高也划算
等额本息比等额本金多多少利息？
再举个例子吧。假设高小姐要在北京五环，贷款买一套80平米的房子，按市场均价4万元/平米，首付三成算，总价320万的房子，高小姐需要首付96万，剩下的224万，高小姐选择商业贷款，按目前基准利率，选择还款20年的话。
使用等额本息还款方式，需共计还款352万，其中利息127.8万；
而使用等额本金还款方式的话，需还款334万，其中利息110.2万。
仅利息竟然能差出17万！
等额本金可以省那么多利息 为什么还是说等额本息划算？
在探讨这个问题前，我们先来想像一种情景。
假设高小姐2015年用商业贷款买了这套总价320万的房子，选了期限为20年的等额本息还款方式，那么第10年的时候，小明每月还款14660元和现在每月还款14660元一样么？
有人会说，当然一样啦，毕竟还款金额没变。但事实上，经济发展不是在温室里运行，10年前的1万块和现在的1万块，其购买力可以说天壤之别，更别提政府“货币一揽子计划”出台后，人民币贬值已经走上了不归路。也就是说，我们的“钱”越来越“不值钱”了。
也就是说，如果选择等额本息还款方式，就可以巧妙利用这种贬值，而省下部分购买力。因为虽然还款金额没变，但是十年后购买同样的东西，需要的人民币变多了，而房贷还款却并没变，也就相当于变相的节省了一部分货币。但如果选择的是等额本金还款方式的话，相当于前期承担了大部分的还款压力，即便后期货币贬值，但由于还款金额也变少了，所以可以享受到的贬值福利，几乎可以忽略不计。
所以说，虽然从长远来看，从绝对还款金额来看，等额本金比等额本息所还利息较少。但是如果不考虑提前还款的话，综合人民币贬值因素，选择等额本金比等额本息其实并不会划算多少。
有个偶然的机会，看到淘宝大大宣传淘宝代销，想想也挺容易的，就试试吧!好。开工啦!还好之前有做过淘宝的经验，很多操作起来都是熟门熟路。通过观察最终选了个户外运动行业，之前一点也没有接触过，全部都是新的，全部都是重新开始，有点挑战性，呵呵。。。反正门槛也不高，就算失败了，也可以重新再来。
还好自己的店铺已经是三钻了，加入代销的话，很多都可以符合条件，就这样一口气加入了十多个供货商，下载的产品加起来有一千三百多个，够多了吧!由于太多的产品管理起来不方便，又购买了一套管理软件，对这么多的产品进行管理，让产品每天都能均匀上下架。接下来购买旺铺，由于还不知生意去到哪里，先买个标准版，每个月30元的，用着先吧!再接下来买模版，开工装修店铺。等这些都搞定了，就又想起了开车，存了500元，心痛，还没有生意就花了一大笔钱了!也就这样，搞去了大半个月的时间，开始觉得没有生意也应该是正常的，把希望寄托在未来，希望过了一个月会好点。果然到了差不多一个月的时间，旺旺开始会响了，但是做广告的，晕菜。。。
不过确实也是有客人来问的，接下来就是做代销的难处所在了，听我一一道来：
第一，客人来问的都是供货商没有货的，把这种情况告诉他们，他们回答说正常，一般都是没有货才会问到我，你们说晕不晕。
第二，就这样接下来，每天旺旺都会接来信息，什么什么产品缺货被供货商下架，心情也凉了半段了。
第三，过出了段时间，终于碰到客人问的有货了，但客人老是在讲价，卡住了，很想降给他，但看看自己的进货价和出货价，相差只有5元，叫我如何降给他，哎。。。最后客人选择离开了，没有了，完了，太被动了。
第四，代销的价格还不能再设低了，受限制了，如果设高的话，可能全网这个产品价格要属你最高了，谁还会来买你的东西。忍。。。先赚着5元吧!
第五，由于产品没有见过也摸不着，客人来问都是需要凭空想象，有些确实说不上来，就只能请教供货商的客服了，但不知为何他们总是很忙的，忙到根本就没有时间来理你，也不知是真忙还是假忙的，每天等到他们回答，客人都走光了。叫他们留个咨询电话，有的肯有的不肯，哎，肯留的，也是白留，打电话通过，他说他不管这些的，可以咨询在线旺旺的客服，被推来推去，真不知找谁好了。
第六，好不容易接下单来了，就需要等供货商发货了，甭提有多高兴了，终于可以出单了。一般他们规定下午4点前下单，当天发出，之后，第二天发出，有些周六日不发货，呵，规定满多的哦。有一次4点零5分下单，也被推到第二天发，当时以为可以当天发出，顺口同意了客人，结果没有发出，第二天被客人骂得半死，向客人解析大半天，哎，只是为了赚那5元而已。
第七，还有一种情况，供货商经常没有发货的，就在分销平台上点发货，我们这边看到发了货，也在自己客人的订单上点发货，等到了第二天，去查那个货单号，查不出来，才想起去问供货商，他们才说这款没有货了，所以没有发出，叫我问问客人能否改别的款式。晕了，问他们没有发货为何要点发货，他们回答这是他们的习惯，都是先打货单号上去，然后到仓库那边配货。真是气死我了。要是碰到好说话的客人，可以勉强配合你一下，更改一下款式，再等待你发货。但不是每个客人都是那么好说的，我就有一次，这样操作了，得罪了客人，说要投诉我们，说我们虚假发货，属于诈骗的行为，汗。。。急死我了，看来要的个电话给他才行，最后总算把事情平稀了下来。
第八，淘宝现在生意越来越难做，有天看到淘宝小二来教你怎样有生意，那就是开通货到付款服务，这样生意会好点。于是我也跟着开通了，鬼知道代销是不能做货到付款服务的，因为分销平台没有这种功能，客人拍下货到付款后，分销平台不能产生订单出来。后来我想到一个方法，就是每当客人拍下货到付款的，我就去拍供货商店里的产品，然后我这边在线下单，取货地址填供货商那边的，总算得到解结了。但十家供货商中，只有少数几家可以这样操作的。有些打死也不肯这样操作，还打通几次电话给他们说明情况，最后就是一句话：不可以。算了，放弃吧!
第九，交易中难免会发生换货的，可是邮费如何计算，客人很明确地说他们是不会出邮费的，来回都需要我们这边承担，我把这种情况反应给供货商听，他说我出一次，他们出一次。我就反问他们，我个宝贝才赚个5元，10元的，现在还要出个邮费，还不是还要倒贴回去，货是你们发错的，全部责任都应该由他们承担，再说他们也赚的多，承担邮费也是理所应当的呀。然后他们选择不回答你，要换就换，不换就拉倒，客人在这边又等着我的答复，晕倒了。只能先答应客人了，否则就要被点退款了。
就这样，好艰难的走了差不多两个月，认真想想，真的是划算不过来，因为现在还是淡季就老是出现这种情况了，要是到了旺季，那就只能等着喝西北风了。而在网上做生意，每天都是需要开支的，网费，电费，住房，吃饭，旺铺费，直通车费，软件管理费等等。算一算，吓死人。
每天梦里总是有一种声音在告诉我，放弃，放弃。。。现在终于忍无可忍了，在分销平台里，点了所有的供货商的终止合同，理由：分销难生存，不适合了。
现在做回了老本行，电子数码类的，直接到批发市场进货，操作起来各方面都灵活很多，终于又体会到了做生意的快感，空气也清新了很多，空间也宽了很多。这些就是我做代销后的体会，完全真实，不带半点水份，望想做代销的朋友，可作个参考。
要有锲而不舍的精神，要有贵在坚持的决心。祝大家生意兴隆。
付出总有回报，努力，加油!
看到大家都在分享各自的创业经验，我也不能吝啬，今天决定同大家一起分享5心小卖家走过的路，使更多的像我这样的小卖家能更快成长起来，借鉴我失败的教训，少走一些弯路，同时也激励自己要坚持下去，走向成功!
开淘宝之前我在一家房地产上班，是我非常热爱我的工作。但是人生中总有许多难以抉择的抉择，男友一直努力要跟我在一个城市工作，但是他的工作调动太难了，爱情幸福总是需要付出才能得到的，最终我选择了放弃自己热爱的工作
开始了人生中的淘宝生涯，圆我的创业梦……
经营淘宝到现在有四个多月了，其实之前找投资项目，找货源已经花了很长时间，小商品，各种袜子，服装都考虑过，家里的货也库存了好多没处理，老感觉是定不了位，花了不少时间，精力，金钱……项目是换了又换，货堆积如山了，最后都不知道要做什么。
小商品，袜子货不错，只是货源，价格都不占优势。衣服图片太漂亮了，但是验货失败……点到为止，一言难尽啊。总结：商家提供的图片再漂亮都不如好质量来的实在，一锤子买卖要不得!
分享总结(一)：
新人开店一定要稳，切不可盲目乱投资，俗话说“心急吃不了热豆腐”，市场、货源、价格等要多方面考虑，方可一步到位，尤其是质量，一定要严格把关!好质量才是生存之本，没有它一切都只能归零。
因为自己是新开淘宝什么都得自己了解，学习，上传个宝贝都得鼓捣半天经过各种选货、比较、验货的过程，最后决定了做银饰，虽然没有数据包，但是宝贝质量保证，我就安心了，自己辛苦一点传宝贝那没什么，顾客满意才是最重要的。
分享总结(二)：
新手开店学习是基础，只有将淘宝知识不断地吸收掌握，才能在以后的工作中得心应手。
定位银饰之后，开始上传新宝贝，装修店铺，编辑宝贝，因为之前的经历积累了一些经验，加上男友的帮忙，这次做的也比较得心应手些，小店很快就装修的差不多了。接着是做宣传，做推广，做促销方案，店铺三心开直通车，花费1000竟没一个成交量，心疼啊!怎么回事?
分享总结(三)：
要开直通车提高店铺转化率是关键，太过注重推广而忽视店铺内功，盲目开车，做广告，是收不到预期的效果的。当时开直通时店里刚铺上宝贝，没有成交量，图片不够漂亮，装修和宝贝编辑等也不够到位，店铺的转化率是相当低的，为了提高流量就盲目开车，结果造成了花费1000竟没一个成交量的局面。
建议初期店铺不够成熟时不要盲目开车。
小店坚持到到7月22日那天，我差点选择放弃!
真是坐不住了，自从开始定位银饰，每天辛苦经营，却一单生意都没有，之前的积蓄也所剩无几了，得上班啊,年轻轻一分钱不挣还败家，真的要受不了了，我也需要提现自己的价值，不能每天当宅女啊!
上午在网上写了份求职简历，下午3点有一家房地产公司打电话，犹豫啊，真的真的想去啊，又舍不得自己的小店[来源:
男友却一直支持我，说小店是我一直用心经营的可不能放弃!一定要坚持下去，起码要坚持到年底才能知道结果!最后自己还是不舍得放手，在男友的支持下我坚持下来，28号小店竟悄悄地有了生意，真是太激动了，
之后陆续有顾客光顾了，有时即使不买也有人询问，真的好开心，有的顾客拍下了没付款，有的顾客连续拍下还多次，但我还是相信绝对不是恶意拍下，或许顾客操作不熟是新手呢?
最后顾客拍下了，拍了5次，关闭了4次交易，我还是很热心跟顾客交谈，使他们感到购物轻松愉快!真的很庆幸自己坚持了下来，才赢来了一笔笔订单，谢谢大家!
在这里我要感谢一直陪我走过的男友，是你给了我坚持下来的勇气和信心，使我最终做出了正确的选择。
分享总结(四)：
新手开店一定要学会坚持，坚持是一个过程，他是成功最简单的方法，却不容易做到。尤其是新手开店，最难熬的就是就是前期，一定要耐得住寂寞。
马云不是说过“今天很残酷，明天很残酷，后天会很美好，但绝大多数人会死在明天晚上，见不到后天的太阳”。
分享总结(五)：新手卖家一定要自信顽强，不论遇到什么样的困难，都要勇于尝试，努力去解决遇到的困难，相信自己一定会成功!
网友分享：
做淘宝代销赚钱吗？想要加入代销的和已经加入了的卖家朋友们不妨花几分钟看一看我这两个月的心得体会，我能够分享给大家的东西都在这里了，不一定能学到很多，但至少可以让一部分朋友不要像我一样吃哑巴亏。相信做代理的朋友很多，不可能人人开了工厂吧？
每一个做代销的小卖家都有各自的苦恼，我也不例外，从七月份开店到现在，卖出去的产品大多数都是代销的，就是因为这代销，害得我每天都过着提心吊胆与履薄冰的生活。
最早的时候我只是想着在淘宝上卖设计——我建筑学专业的，但又不想帮别人打工，想自己开设计公司。后来发现这条路走不通，这里面有很多原因，在这就不说明了，相信做设计的同行们都有这种体会。我开始瞄上了家居这一块的产品，一个暑假我跑遍了大大小小的小商品批发市场和家居建材广场，很不幸的是根本没有哪个商家提供代销服务，而且就算是答应合作的，不是货的质量太水，就是价格太贵。暑假结束时我还是一无所获，当时有点心灰意冷，但一咬牙还是给坚持下来了。一块钱给人家做几张轮播广告，就是为了赚那一分信誉，有时候买家不满意还得来来回回修改十多次，自己都觉得特不值，就是没办法。
摸爬滚打到了两颗心，突然我发现了分销平台，那个兴奋啊，毫不犹豫的申请了几家家居产品的代理，但最后通过的只有一家，里面有很多小商品，但都是一看上去就觉得不怎么样的，同样种类的产品太多也没特点，价格也不便宜，但我当时傻乎乎的只盯着那些所谓的好处：可以不用东奔西走的进货，不用拍宝贝图片做宝贝描述，也不用自己发货，最后还能赚一笔，有这么好的事情为什么不做呢？我兴冲冲的上了货，就准备坐在家里等着收钱了。
价格我设定的是每样贵两块钱，回想起来还真是天真，卖同样产品的淘宝上有成千上万家，都只要几块钱，竞争有多大那时候我压根就没意识到，也没思考过，我这样不费吹灰之力凭什么每件赚人家两块钱呢？如果真有这样轻松的不劳而获的方法，穷人怎么还那么多？这么好的事情怎么会轮到我？难道其他干淘宝的都不知道？赚钱的事情从来都不是那么容易的，我高估了自己，也低估了买家们，只有傻子才会买我这里一没信誉二没消保三没销量的东西。这两天我果然是一个傻子也没碰上，于是我坐不住了。
接着我又非常果断的退掉了那一家分销，也许果断是我比较大的一个优点吧，但也因此得罪了不少人，供货商看到我立马退出了他的分销气不打一处来，冲着我破口大骂了三天，各种爆粗口，还要给我时不时的震屏一下，逼着我把他加入了黑名单……那些难听的话我不愿意写给大家看了，我一是庆幸没有真正的和他合作，这种人鬼知道他会给你发什么货，一有问题就立马原形毕露了；二是感慨这个社会真是不可小看，我现在还只是在淘宝上，以后毕业了真正参加工作了或者创业了，要是还是这样什么人都信，一定会吃大亏。这世上好人很多，但碰了一个混蛋也可以让我前功尽弃。
所以新手卖家朋友们不要随便加入分销，至少要观察一段时间，看清楚供货商是什么样的人。
其实我不说大家也知道，淘宝上还有很大一批的服装鞋子箱包和化妆品代理，真正成功的又有几家呢？有的是要收加盟费，有的是要头一次进多少货，这个钱很多人过了一段时间就给打了水漂。商家拿了钱，拍拍屁股就走人了，根本没有他们说的那么神，无非就是卖东西，如果真是月销千件，他们不知道自己来卖，还非要把这钱分给你来赚吗？
回到我的经历：放弃了第一个供货商以后，我又发现了淘宝服务里的某种第三方工具，也是代销用的，服务本身还不错，就是商家的问题不少。我看了半天，有几个版本的，个人觉得衣服、鞋子和包包在淘宝上已经太多了，所以选择了“**商城”版本的（我也不想砸人家招牌，只是向大家说明情况而已，并没有说明是哪个商家，希望不要有无理取闹的投诉之类的情况发生），研究了一会儿，感觉还不错。“**商城”全场满10元包邮，还都有正品保障，看上去值得信赖，我又仿佛看到了光明的未来，毫不犹豫的砸了30块钱升级正式版（每个月都要30，挺贵的，我已经交了两个月的，根本就赚不回来），这次比起上次来说算是经过思考的，但我这“果断”又让我吃了不少哑巴亏。
在加入**商城分销以后，我急急忙忙的去上货，谁知道由于当时我只有两颗心，最多只能通过第三方工具发布500件宝贝，这是所谓的规定，但我是加入了以后才知道的，四颗心以下的卖家们得注意这一点呢。于是头一个月的30块钱华丽丽的打了水漂，撑了好久终于挨到了四颗心，可以无限量的上架了，悲剧的规定像鬼一样的追着我不放，每个大类目下又只能发布800件，原因还是我等级不够！这些限制也就算了，表示理解，但发布商品以后，没几天，又出现违规扣了我3.2分！重复铺货、滥发信息……问题是我是一键发布的，而且发布的时候根本看不到宝贝描述！我怕一个不小心就来个全店降权，还是不敢再添加了。
做代销的朋友一定要注意这一点，发布商品之前要自己仔细的检查一遍，以免扣分降权！
**商城的商品每件都带着大大的水印，无一例外，我想我的顾客看到了会是啥感觉？一定很不信任我吧。我本以为只有这一个问题，卖出去几件宝贝以后，我发现不对劲。
像是有一款收纳柜，卖出去以后过了五天买家气冲冲的给我打来电话找我麻烦，说我欺骗消费者，因为我的售价和**商城是一样的，但我却收了他的运费！没办法说了许多的好话，又退了运费给他，最后还是很勉强的得了个好评，我一直纳闷他怎么买的时候没注意，收到货了突然发现**商城了？谁知道后来这样的事情接二连三，甚至有要我全额退款的，月终把帐一算，反倒亏了一百多块钱（其中有的我还给了买家优惠）。我想不通了，于是自己也在**商城上订了一件小电器，寄过来我就傻眼了：快递打电话过来“**商城的，**商城的货到了，下楼来拿！什么，要我送上来？不可能，我很忙，你自己下来！”（这训练得真好，整个一活广告，只可惜不上楼啊）快递单上面写着**商城，包装箱上是**商城的超大LOGO、广告、网址，打开里面的塑料包装袋上又是**商城，里面还有一张发票，价格写得明明白白，还是**商城的，这叫我怎么做生意啊？如果我是买家，也得气出内伤来。我这时候才醒悟，原来我一直都只是在帮**商城打广告！
这样的退款一次又一次，我真没赚到一分钱。
小建议：代销前要先购买几件试试，确定质量怎么样，最好要朋友帮忙买，因为自己买供货商为了留住你可能会挑最好的发给你，但以后就难说了。
想起我小店的发展一步一步都充满着艰辛的汗水、泪水，装修就常常得让我熬夜，因为只有我一个人在打理；装修的是我；把店撑起来的是我；和顾客交流、谈价的是我；查询、下单的是我；最后没有得到一分钱甚至有时候还得倒贴的是我；被顾客鄙视、被骂得一塌糊涂的还是我！这两个月下来，我就这样两边受气，帮**商城赚客户、卖东西打广告做宣传，我就是**商城免费的赚钱机器！
有一次一个客户买了我一个挂衣架，要100多的那种可收缩的，那几天我饭都没钱去吃，只能厚着脸皮四处借，借到了就到**商城下了单，为了不拖延时间我那天从早跑到晚，银行卡、支付宝转来转去的，谁知道**商城倒好，一点都不性急，愣是给我拖拖拉拉的搞了十多天才送到客户手里，我那个气啊……我生气，客户更气，他满怀期待的一打开，那个架子最重要的两根管子都是歪的，塑料接头不是他订的那个颜色，有一个还开裂了，**商城号称可以免费无条件的退换，我也就这么跟客户说了，等我去**商城网站申请，过了一天以后居然审核不通过，而且客服也没有通知一下，要不是我去查了我还以为宝贝已经在退货的路上了！我欲哭无泪啊，客户是高高兴兴的买了个衣架想把家里弄得漂亮整齐一点，我也信誓旦旦的承诺了，最后就这么个结果！客户很善良，最后还是给了我好评，他只是不想让我一小女生为难吧，但心里的愧疚却让我好多天下来吃饭都不香了。
看看这个速度，如果发货是自己把握的话就不会出现这种问题了，商城号称的1~2天送达让我一次又一次的泪奔。
还有一次也是，我好不容易用交易的积分换了**商城的优惠券，一笔交易才6分，一张券100分，才顶10块钱，有位买家买了个台灯，我就用优惠券下单，省了10块钱。结果买家收到了货一看发票上面少了十块钱，立马就来质问我：“为什么欺骗我，明明便宜10块钱的，把黑了我的钱还给我！”我支付宝里一分钱都没有了，没办法退给他，虽然说我真的没赚他的钱，直到现在买家还没有确认收货……
代销的产品如果出了问题，得及时的和上家沟通联系商量怎么解决，如果上家不管你的话就只能自掏腰包补偿买家的损失！
由于我是代销，发货的时候都不能把关，产品质量也不了解，但我真的没有欺骗消费者，我收邮费也只是想把交给供货商的服务费和标准版店铺的成本赚回来，也想还清借来的钱，再赚到进一步发展的成本……这样的想法本来没有错，错就错在我不该做代销，我应该一开始就卖自己的产品。买家们不给我好脸色看也太正常了，毕竟他们也不认识我，不了解我当时面临的情况，凭什么为我考虑，凭什么要帮我？... ...
房贷晚还一天，正确的做法是这样的！ 我们知道，申请了房贷后，就要跟信用卡一样，按时还款，不过有时候忘记还款了怎么办呢，是否跟信用卡一样，第二天直接往卡里打钱就可以了呢？
很多人不知道，其实房贷与信用卡在扣款上是有差别的，比如现在信用卡晚还了一天或是两天，银行都会有宽限期的，那么你直接向信用卡里存钱，银行是信账的，这样也算你是及时还款，不会上报征信记录，而房贷不一样，房贷扣款都是有时间的，有些银行是凌晨十二点就开始扣款，有些银行是上午和下午分别进行两次批量扣划，当你的房贷出现晚还款的情况，哪怕一天，你也是错过了还款时间，这种情况下，如果你还像信用卡一样，直接把钱打进账户，银行也是不会扣款的，这样就会导致你逾期还款越来越严重，从而影响你的征信记录。
那么房贷晚还一天，这种情况正确的处理方式是怎样的呢？
交广微贷易告诉你，如果房贷晚还一天，正确的处理方式是，第一时间联系银行，说明情况银行才能进行再次扣款。另外交广微贷易提醒大家注意，房贷最好不要像信用卡一样掐点还款，最好是提前一些时间存钱，然后静静等待银行扣款，这样才是最安全的。反正也不差那么一天，为何不早点还款，如果你那天晚上7、8点还款的，然后银行没有自动扣款，那就是自己的责任了，还是属于逾期还款。
房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算
2014-10-26
对购房者来说，确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会很大。那么，贷款期限怎么选才是最划算的呢？
考虑通胀还是等额本息划算
首选，亲必须知道，目前可供你选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中，住房公积金贷款最为便宜，在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是，贷款人必须每月缴纳公积金，但按目前广州的政策，需要排队申请，放款速度较慢，且已经被不少楼盘明确拒绝。
个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制，目前广州最高位个人贷款50万元，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式，但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。 除了选择方式外，还款方式成为贷款者最难懂的问题——— 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛！
融资网为各位小白补一下脑，所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，按目前的基准利率
6.55%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右，第一个月月供9625元，最后一个月月供4189.41元，但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元，平均每月月供7485.2元，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。
这样看起来，似乎等额本金更划算。不过，融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减(等额本金)。 此外，值得注意的是，对于等额本息还款者来说，目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点，各位可以看看周边那些首批房奴，他们一边月供不变，一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失，未来较低的还款额其实并没多大意义。
融资网建议，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。
融资网陈总则认为，两种方式各有特点，要根据个人的收入和偏好进行选择。“如果在收入不变的情况下对比，等额本息法相对而言幸福感较高，因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。”他也提示道。
提前还房贷划算吗？理财分析师：视情况而定
某省行分析师蒲总指出，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：第一是未来是否还有房贷借款需求，利率水平如何？虽然央行房贷新政指出，符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲总认为由于银行的资金成本问题，7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言，提前还贷并不合适。
第二是要考虑闲置资金的潜在收益。一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会，大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款。
第三是要考虑已还款时间。蒲总指出，如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息，因此选择提前还贷意义有限。相反，如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。
对于决定提前还贷的贷款人而言，可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲总介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款，这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款，不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款，只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担，部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限，这种方式既省利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。
另外，蒲总提醒贷款人，虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷，如果“违约”，贷款人可能要承担一些费用，需要提前考虑。
如今，银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗？如何提前还房贷？需要注意哪些环节？各大银行关于这一方面有什么规定？为此，小编对多种还贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。
细算账：看提前还房贷是否划算
提醒1:分清等额本息和等额本金两种方式
据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。
对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。
等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款
记者从相关网站搜索发现，受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。
提醒3:充分利用公积金
对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。
按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：
案例一、陈某这几天心情很不错，因为他刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。 陈某向记者介绍说，2006年他向银行按揭贷了47万元买房，供30年。
此前，陈某曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。
点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷
某财经网理财师余总认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。
从陈某的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%—6%的水平，完全没必要提前还贷。
案例二、吴女士有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。
王女士告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王女士去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”
王女士表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王女士将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。
点评：高风险投资并不适合所有人
余总认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王女士提前还贷。
提前还贷流程：
大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金—准备资料—申请还贷—办理还贷手续
第一步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；
第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。
提前还贷注意事项：
1、别忘退保
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。
2、别忘退税
另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
3、最初一年别提前还款
要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
提前还贷方式：
那么现在的银行，一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种： 第一种，全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。
第二种，部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。
第三种，部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。
第四种，部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。
在这里要特别提醒一下，只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法，因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算。
提前还贷算法：
各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：
第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
第二、建设银行，建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
第三、农业银行，农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
第六、交通银行，交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款，则和农业银行一样，不收取任何违约金。
第八、光大银行，光大银行贷款不满一年提前还款的，需要收取 3%~6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样，不需要受违约金。
第九、浦发银行，浦发银行贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式，一种是
1.5%的利息，另一种是 3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。
第十、深发展银行， 深发展银行比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。
（整理：小丫）
贷款买房已经很常见了，贷款买房无需那么大的压力，只要攒够了首付款并且符合条件的话就可以申请贷款了，可以提前享用。当然也有很多经济宽裕的人也会选择贷款买房，相对于全款买房贷款买房并不一定就不是个好的选择。 当然每个人的情况都是不同的，每个人的理念不同。有的人选择贷款买房是出于无奈，没有足够的钱拿下房子，只好贷款。可是这部分人可能不愿意过背贷的日子，手上有余钱了就想赶紧的换上贷款，一身轻松。 那么究竟有闲钱要不要提前还房贷呢? 专家表示，相比较而言，公积金提前还款没有手续费或违约金，利用闲置资金进行公积金提前还贷不失为一个省钱的好办法;而提前还贷需要考虑年限问题，已经还了10年以上的房贷，很可能已经来到了还贷的中晚期，而还贷的后期还的大多是本金，所以不太适合提前还贷。下面针对具体的情况给大家详细的介绍。 ◆如果是公积金贷款，提前还会更省钱 专家建议，如果没有更好的投资途径，手头闲钱较多，那么可以选择提前还款，毕竟提前还款可以比原定贷款计划少还许多利息。 还有很重要的一点是，同商业贷款提前还款想比，公积金提前还款没有手续费或违约金，相当于额外节省了一部分开支，那么利用闲置资金进行公积金提前还贷不失为一个省钱的好办法。 不过需要注意的是，无论是公积金贷款还是商业贷款，目前大多会选择等额本息的还款方式。一般来说，在还款的前期还的大多是利息，所以贷款的前几年，提前还款最合适。 如果已经是还款的后期阶段，那么就不适合提前还贷，一方面目前的公积金利率只有3.25%，商业贷款利率为4.9%，均已经是很低水平，另一方面，还款的后期还的大多是本金，所以不太适合提前还贷。 ◆如果已经还了10年以上，不建议再提前还贷 如果在房贷有较大的房贷利率优惠，比如8.5折甚至7折，其实不太建议提前还贷，毕竟现在无论是公积金贷款利率还是银行放贷的基准利率都已经处于较低的水平，对于如此低的利率再做提前还贷，明显就不合适了。但如果当时并未有任何利率优惠的话，只要结合好自身经济状况，提前还贷也未尝不可。 如果是还了10年或者15年就更不建议做提前还贷了，现在的房贷年限最长也就是30年，而一般人往往不会选择这么长的年限，也就是说如果还贷已经还了10年以上很可能已经来到了还贷的中晚期，而还贷的后期还的大多是本金，所以不太适合提前还贷。 要不要提前还款还是要根据自己的实际情况来定的，如果有打算提前还款的念头，那
么买房贷款的时候就要做好准备。 那么提前还款选择哪种方式最省钱呢? 如果贷款人想要提前还款，除了了解自己是否提适合提前还款之外，还需要知道，自己选择哪种提前还款方式最为划算。 最常见的是提前还清所有的款项。这种方式要求还款人有足够的资金，能够一次性还清所有欠款。那么就不需要再支付之后的贷款利息，而是支付一些提前还款违约金即可。 另一种常见的方法则是还清所欠的一部分款项。这种提前还款方式，可以减少所欠的欠款总额，节约一部分的贷款利息。同时可以缩短贷款期限或者减少每月的月供。 以上给大家介绍了这么多，相信朋友们对于提前还款的问题已经有了很多的了解了吧?提前还款一定要尽早决定，要看自己适不适合还款，并且不能等着还到了十几年以后再去提前还款。希望小编的建议可以给大家带来帮助。
终于看明白了 原来房贷提前还款这么不划算
时间：2011-03-30 来源：搜狐社区 分享到：更多>>
我现在是看明白了，只要银行加息的消息一出，考虑房贷提前还款的人就一拥而上。那么，提前还款到底值不值呢?咱还是来算算吧：
享受七折或其他优惠利率的
如果你是第一套房，而且还享受7折利率的，就不要考虑房贷提前还款了，加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%，7折就是4.12%，即使加息后打完7折也只有4.298%，这是非常低的利率了。按这样的加息幅度，就算再加两次也不高。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷，利率为基准利率的1.1倍，可谓得不偿失。
但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算，加息后的利率就达到6.754%左右的年利率，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。
等额本息还款年数接近中期的
有两类贷款者不宜提前还贷，其中一种是使用等额本息还款法的借款人，还款年数已接近中期，这时选择提前还款不太适合。因为，等额本息还款法是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
等额本金还款期超过三分之一的
第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。 手上还有其他理财项目的
如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行，
近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，五年期的存款年利率为4.2%，而同期的贷款利率则为6.14%，存贷利差较大，这种情况与其存入银行，还不如选择提前还贷。
那怎样提前还款划算呢
提前还贷的初衷就是减少利息支出。不同的银行有不同的提前还贷方式，综合而言，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预期资金流，这种方式是最优的，但要量入为出。
部分提前还款方式相对比较复杂，不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。据了解，大致有三种部分提前还款方式：
第一种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
第二种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还 2015年04月30日 07:23
来源：凤凰房产综合
全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？ 我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：
一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
建议：
贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
先来举个例子：地点坐标：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
建议：
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
三、等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。 但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，
其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为： 995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元 以此类推
等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推
等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
上图，这样大家看的更直观：
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。 结论：
建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，一块玩吧。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
总结：
首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。 也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多
房贷提前还款划算吗？提前还贷需要什么手续？
提前还贷需要什么手续：
一般办理提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为：
第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
提前还贷注意事项：
提前还房贷莫忘和银行提前预约，等待时间从即刻可办到等一个月的都有。
目前多数银行暂不收提前还贷的违约金，但是也请在办理手续之前问清楚。 各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的最低还款额限制等固定不一，请预先咨询。
要提醒借款人的是，如果购房者提前还清贷款余额，可以向保险公司提出退保申请。退保时，应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证（保险单正本由贷款银行保管，保险单副本由购房者保管）去保险公司办理有关退保手续。退保费为：（实缴保险费-借款额 按照实际贷款期购房者应支付的保险费） （1-5%）。
两种情况不适宜提前还贷房贷早还好还是晚还好
房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为，有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的消费者，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限；二是还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者，此时月供的构成中，本金开始多于利息，此时提前还款，也不利于有效节省利息。
“诉之于外”后，我们再来“求诸己”。“最重要的指标不是节省利息的多少，而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念，最适合的才是最有效的。”民生银行一负责人说。
上述业内人士说：“办提前还贷适合于年龄偏大的人，一方面他们受传统观念影响，倾向于无债一身轻，另一方面他们收入增长的空间较小，也无力承担投资风险带来的波动。”上文中刘先生与父母的意见分歧也正于此。与稳妥小心的父辈相比，尚且年富力强的他显然对自己未来几年的收入保持较高预期，并具有更好的投资风险承受力。
五种提前还贷方式
对打算提前还款的购房者，还要先了解五种提前还款方式：
全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清；
部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；
部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变；
部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短；
个别银行允许借款人剩余贷款本金保持不变，每月还款额增加，从而缩短还款期限。 提前还贷划算吗？
观点一：不如手头留活钱
在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下，提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多，这时候把钱还了房贷，等到想用钱的时候再贷出来就难了。建议选择一些短期的理财产品，如三个月以内的产品，等到国家宏观政策明朗、有明显投资机会时进行投资，把资金的主动权握在自己手上。
观点二：善用房贷理财产品
目前，加息的预期仍在，加息意味着房奴要多支付利息，减少利息支出最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金。但是，有一种方式不必提前还贷也能起到同样的效果，就是房贷理财产品。
目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户，市民将闲置的资金存入这种账户，就可以抵扣贷款本金，从而大幅度节省利息支出，使自己的还款负担减轻。
国宇公益金融提醒购房者,对于不同的资金量,银行所制定的抵减标准往往不尽相同。一般来说,资金量越大,可供抵减的比例也就越高,房贷客户要量力而定。
观点三：不擅投资不妨提前还款
不擅投资，手上的余钱长期不用的市民借款人，要节省房贷利息支出，提前还款也是一个办法。
假设借款人今年年初时办理了一笔金额为50万元、期限为20年的“七折利率”按揭贷款，采用等额本息的还款方式。这一年中，市民每月还款额为3071.69元，20年后还清时利息总支出为237205.82元。还款一年，贷款还有483619.89元未还。如果借款人年底时提前还款10万元，保持还款年限不变，则每月还款额将减少到2436.55元，19年后还清时利息总支出为192392.6元。这样，市民月供减少了635.14元，利息总支出减少了44813.22元。
如果银行允许，提前还款时还可以变更还款期限。假设这位借款人在提前还款10万元的同时，申请将还款总期限缩短为15年，则其每月还款额变为3016.04元，14年后还清时利息总支出为143554.62元。这样，每月的还款额只减少55.65元，而利息总支出则减少了93651.2元。
提前还款前，借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款，碰到央行加息，就要按照新利率还款，那样反而不划算。
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