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“这净利润率水平已经接近我们这的制造业了。”中国银行一位房贷部门人士在看过融创中国财报后惊讶地表示。他所说的制造业主要是指造纸、印刷等微利行业。
而实际上，中国目前不仅仅只有房地产进入了微利时代，还有哪些行业也遭遇严冬?
1、房地产行业
据悉，融创中国2013年综合收益表显示，融创中国的收入尽管高达308.4亿，但销售成本却高达236.6亿。更值得关注的是，融创中国2013年毛利率为23.3%，而融创中国收购的绿城项目的毛利率水平仅为7%。
兰德咨询总裁宋延庆表示，从已经发布的2013年年报企业来看，有73%的企业实现了净利润正增长，但同时有61%的企业利润率出现下滑，延续着年均下降1个百分点左右的趋势。所谓暴利，只是明日黄花。如果只看利润率，目前房地产行业已属“中利行业”，到2015年，房企净利润率很可能触及“10%红线”。
2、黄金产业
有业内专家称，随着国际黄金价格下跌、国内黄金价格亦持续走低，我国黄金产业的利润已明显被拉低。
世界黄金协会日前公布的2013年第三季度《黄金需求趋势报告》显示，全球2013年第三季度总体黄金需求为869公吨，同比下降21%。下降的主要原因是黄金ETF投资需求及印度黄金市场消费需求的大幅减弱。
金顶集团研究中心分析师张强表示，随着国际金价的下跌，国内黄金价格持续走低，相比之下，国内开采黄金的成本处于逐步增加的趋势，这样一来，我国黄金产业的利润已明显被拉低。
3、LED行业
自2011年以来，钧多立、愿景光电、博伦特、浩博光电、大眼界、亿光倒闭、十方光电等一批LED显示屏企业相继倒闭。2013年“LED行业位列中国十大即将破产行业”一言再掀风雨……
据称，在LED显示屏领域，企业想要获得盈利就必须保持20%以上的毛利润。而2011年行业的净利润平均为25%左右，但2012年的毛利仅为15%左右，利润已呈负增长。有订单没利润、有收益没资金、有实力没战斗力，成为大部分LED企业的通病。
4、钟表行业
根据《2013年三季度钟表行业运行监测报告》，2013年1-9月份，钟表行业主营业务收入同比增幅继续回落，钟、表产量持续下降，利润景气指数连续处于趋冷区间，行业亏损面有所扩大，进出口形势与往年基本趋同。
报告认为，钟表行业的高速增长已接近尾声，我国钟表行业亟需通过技术、文化、品质、创意等产品内涵的提升来塑造钟表品牌，正视跨界交流和新技术引入给行业带来冲击的影响，塑造中国钟表共性的品牌内涵和特征，通过差异化竞争赢得市场的认同。
5、服饰行业
运动服饰行业的不景气，已经开始慢慢地传导至越来越多的服饰行业。根据中华全国商业信息中心的统计数据[
此外，对于中低端的服饰来说，他们受到来自网购方面的影响和挑战也相对比较明显的。有业内人士认为，由于全球经济的不景气，人们对作为非生活必需品的服饰类的消费欲望肯定会减少，这也势必会继续影响到服饰行业的业绩表现。
6、钢铁行业
目前中国钢铁行业形势依然严峻，钢铁主业仍于亏损状态，主要原因是钢产量增加过快，行业需求下滑，从而导致行业盈利持续“走低”。中国金属学会提供的数据显示，2013年1-5月份，全国生铁、粗钢和钢材(含二次材)累计产量分别为29921万吨、32525万吨和42616万吨，钢铁产量日均为215.4万吨。钢铁生产总量不降反增。
随着社会对环境的重视力度不断加大，政府进一步加快淘汰落后产能，市场对钢材需求有所减少;同时，钢铁企业面临着融资难，融资成本高等问题，铁矿石进口量也有所减少，钢铁行业发展面临严峻考验。
7、医药工业
根据中国医药工业信息中心发布的数据及分析报告显示，2011年，我国医药工业的利润总额增速首次低于主营业务收入增速。在利润总额整体增速超过主营业务收入增速的背景下，2011年，医药企业的销售利润率和毛利率却均呈现出加速下跌的趋势。
据悉，2007年～2009年间原料药价格高起，较大的利润空间诱惑了大量资金盲目涌入该领域，最终形成产能过剩。不仅如此，产能过剩的趋势已经从普通原料药向特色原料药蔓延，一些热门仿制药的原料药也难逃产能过快扩张，继而价格迅速下跌的命运。
朋友是一家生物制药公司的总经理，他的老板享誉全美，在生物制药研发领域声誉卓著。近几年来，这家公司把根扎在河南，潜心科研，已有几个药品即将呱呱落地推向市场。其中一种治疗肺癌的药，据说辉瑞公司都发出了要约收购单，开价惊人。但朋友的老板想把这些药留在中国，自主研发、生产、推广，惜乎没有多少资金，所以放出风来，想通过一种比较理想的方式与人合作。
消息传出，许多基金公司、投资公司和实体企业蜂拥而至，其中，来得最多的是房地产企业。这些企业的老板手握重金，开口就是投资几亿元、数十亿元，打算把这个产业做大，一副要用钱把人砸死的架势。对此，我朋友和他的老板常常在交谈后婉拒掉——不是不稀罕这雪中送炭的钱，而是，实在不太相信这些房地产老板做生意的天性：投机善变、急功近利。
这个事例极为突出地展现了中国最大财富群体所面临的尴尬：房地产老板，除了能盖房，还能做什么？房地产企业，要不要转型？如果考虑转型，怎么转？转的结果怎么样？
曾几何时，一个一路高歌猛进的产业遭遇自身以及外界的深度怀疑，这不能不令人唏嘘不已。此种情形，其实与前几年矿老板们面临的困境一样，都属于政策、市场环境变化等约束条件下的“暴利的终结”。有些人看到了这种趋势，比如万达的王健林、SOHO中国的潘石屹等，他们要么往文化、传媒、旅游等产业拓展，要么由“卖”改“租”，做起了“包租公”。当然还有一大部分人依然像万科的王石、建业的胡葆森那样，相信中国房地产的行情还会好上10年、20年，因而“耐得住寂寞”，坚持房地产专业主义，下大力气在如商业地产、综合体、养生养老地产等细分市场领域开拓。各人有各人的道儿，不过大家都明白，为了持续发展，在中国当前的经济发展环境下，房地产业依靠过去粗放的经营方式已经不行了，它同样需要寻求一种转型和突破。
当然大家转型，着眼的依然是产业发展的好前景、高利润。比如前一阶段轰动一时的美景集团收购美国穆尼飞机制造公司[
未来5年，中国房地产市场必然面临重大变革，这是所有人的共识。一个房地产老板，无论他是继续坚守、深耕，还是转型、跨界、转行，都应该遵循谨慎的投资规则。正如一些专家所说，地产业平均的毛利率达30%~40%、净利润在20%以上，而其他行业都有一个辛苦的培育期，且利润率普遍较低，一些地产老板跨界经营，能不能适应，会不会成功，将是一个大问题。当然，像生物制药、电子商务这样发展前景好、资本回报高的项目，地产老板们趋之若鹜，但他们常常忽略的是，高回报往往意味着高风险，如果不能对高风险进行有效把控和最终承担，那么，就不要轻言转型升级。
过去那个年代，许多人只要有足够的资金、人脉和土地等资源，闭着眼睛都能在房地产行业赚大钱。所以，大部分地产企业并没有商业模式和核心竞争力可言。现在，各行各业都面临充分的市场竞争，一个有雄心的企业如果没有独特的商业模式、核心竞争力、供应链和价值链，那么必然走不了太远。而这，也是众多转型的房地产企业所必须修炼的一门课。
中国改革开放30多年，许多人获取了诸多政策红利，积累起巨额财富，总体而言，这是好事。而今，真正的市场竞争开始了，他们到底该怎么办？这些财富的洪流如何演奏出新的华章？
洗礼，已经开始。
为什么我们认为这一次是结构性拐点？
中国的房地产市场每隔几年就会经历一轮周期，为什么我们认为本轮调整不同于以往？
首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后，而这次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。当然，2013年下半年信贷增速有所放缓、最近几个月银行放慢了房贷审批，但这远不能与往年房地产下滑前的信贷冻结和/或地产政策大幅收紧相提并论。事实上，新一届中央政府自2013年3月上任以来对房地产行业鲜有表态，即便当时一线城市房价持续大幅攀升。不仅如此，最近几个月新开工面积下滑速度之快、幅度之大也超出以往。
其次，供求格局已经发生转变。过去几年，房地产建设面积进一步攀升，而城镇人口增长所带来的住房需求则有所回落。换句话说，住房的新增供应量已经超过了内在需求（包括改善性需求，详见下文），且住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高。
第三，与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降。随着利率市场化的自发推进，理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄；而许多城市房地产库存高企、房价低迷，租金回报率较低，因而房地产的投资回报率较低；随着资本管制逐步放松和人民币在国际上用途更加广泛，居民对海外房地产及其他境外资产的投资也变得越来越容易。展望未来，我们预计全球利率水平将有所提高，而人民币稳步升值的时代可能已经结束，二者均会对投资中国房地产的吸引力带来负面影响。
真实的内在需求到底有多少？
许多人就我们对于住房内在需求的估算提出疑问，认为我们没有考虑到正在推进的城镇化和较大的住房更新需求。
在我们之前的《地产泡沫之忧》报告中，我们将改善性需求和投资性需求归为一类（即住房供给和由城镇人口增加所产生的需求之间的差值），并强调：（1）过去十几年间，这类需求对应的购房规模累计超过6000万套；（2）新增住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高，而后者对市场情绪和相关资产回报率的变动非常敏感。我们仍维持这些观点，以下是我们对内在需求和住房存量更详细的计算与分析。
住房存量。根据2010年第六次全国人口普查，居民自有住房占比达85-88%，而在城镇地区该比例约为75-78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米、农村206亿平方米。这表明不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。
更新和改善性需求。基于2010年的人口普查数据，我们估计当时约有1800万户的城镇居民住房建成于1980年之前，另外有3940万户住房建成于1980-1990年，这两组住房中的大部分可能很快就需要更新。而此次人口普查之后，包括棚户区改造在内的保障房建设已经取得较大进展——保障房已建成超过1600万套（大部分用于改善城镇中低收入阶层的居住条件），其中估计有650万套棚户区改造用于满足收入较低人群的住房需求。
我们可以假设1990年之前建成的旧房将以每年400-500万套的速度更新，这基本上也是目前保障房竣工的速度。我们可以进一步假设1990-2000年之间建成的住房将以每年100-200万套的速度更新。因此未来每年总的更新和改善性需求大约为500-600万套。
城镇化带来的需求。正如我们在《地产泡沫之忧》当中写到的，城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年300万套。常住城镇化当中的很大的一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从“行政上”纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人口无法参与到城镇住房市场。虽然放松三四线城市的户籍政策可能会吸引一些农村户籍人口购买城镇住房，但流动人口购房的最大障碍不是户籍政策，而是收入和社会保障。
因此，虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800-900万套，但这仍远低于城镇住房竣工量（2013年竣工约1100万套），并且也低于新开工规模。另外，截至2013年末，约有5700万套住房仍在施工中。
供求错配。上述分析的前提是：1) 理论上所有需求均是“有效需求”——凡是需要住房或更新住房的人均有相应的经济实力；2) 新建住房正是为了满足这些需求而建。第二点显然不符合实际情况——中国房地产市场存在严重的供求错配：许多三四线城市的房地产建设和库存规模都非常大，但这些城市的城镇化进展缓慢、改善性需求也不旺盛；市场供给倾向于中高收入家庭，而新增城镇人口大多属于中低收入阶层。
一个时代的终结。一些看好中国房地产市场的投资者认为，接下来的数年里，每年城镇化和更新改善所带来的需求将达到1000万套。我们的预测与此相差并不大——事实上，随着收入上升，居民确实存在升级到更好、更大住房的需求。但问题在于，2013年的建设量显著高于该水平。换言之，我们不是在说中国住房供给明显过剩或需求即将崩溃，而是说房地产建设速度必须从目前的水平上降低、从而消化库存，而稳定后的建设速度将低于目前水平。这意味着强劲的房地产和建设活动长期作为内需主要引擎的时代行将终结。
为何“硬着陆”不是我们的基准预测？
在其他经济体，房地产市场的调整很少能平稳、有序地进行。如果房地产活动持续下行、再加上房地产对整体经济如此重要，为何我们认为明年GDP增速降至5%的概率只有15%？为何我们的基准预测不是经济增长硬着陆？
我们认为有两个关键因素决定了中国房地产市场崩盘的可能性较小：
1) 居民部门资产负债表较为健康、杠杆率较低。这意味着房贷违约风险整体上应该可控，购房者不太可能被迫出售住房。因此，相比其他市场，中国的房价可能粘性更大，而财富效应带来的种种影响可能会较小。
2) 政府仍有能力和意愿应对房地产下行、支持经济增长。决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革（包括简政放权、向民营资本开放更多行业、扩大社会保障覆盖面、降低小微企业税负等）。政府还可以放松一二线城市的限购政策（部分城市已经开始悄然放松）、放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及放松三四线城市的户籍制度，从而支持当地住房需求。
此外，受益于发达经济体复苏，未来几年中国的出口增长有望得到提振。所以，在出口改善和政策支持的背景下，中国经济增长大概率上可能只会温和放缓。
政府将会放松调控政策、之后万事无忧？
我们的确认为短期内政府会采取措施支持经济增长、抵御房地产下行。事实上，政府已经开始采取了一些措施[来源:
然而，在房地产市场内在供求格局变化的背景下，市场对政府出台的救市措施是否还能重复以以往的反应？虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善性购房需求，但投资需求的反弹幅度并不明朗。另外，即便需求反弹、库存得以消化，吸取了过去几轮周期的教训，开发商可能也不会贸然增加支出、加快新开工。然而，恰恰是建设量对宏观经济的影响更大——对开发商而言，调整新开工及清理库存可能是好消息，但对短期的经济增长而言却并非如此。
此外，政府还会在多大程度上逆潮流而行、继续将房地产作为拉动经济增长的主要引擎也存在争议。本届政府更加重视经济结构调整，因此放松房地产政策的速度可能较慢。
最后，全球金融危机后中国已经经历了一波基建和保障房热潮、且目前整体杠杆率已提高了70多个百分点，因此这次政策支持的空间可能比较有限。我们认为，虽然铁路、公共交通运输、水利及环保项目等基建领域仍有较大的开发潜力，但基建投资本身的体量并不足以完全抵消房地产下滑。
因此，我们认为此次政府出台的措施无法完全抵消房地产下滑的风险比以往都高。我们认为有15%的概率会出现房地产活动下滑拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情况。
人民币会大幅贬值吗？
如果房地产下滑，政府难道不会让人民币大幅贬值以刺激出口吗？或者说，中国经济低迷不会导致人民币大幅贬值吗？
中国当然可以利用汇率贬值来提振出口，但人民币不太可能出现大幅贬值。首先，如果房地产下行导致经济放缓，那么中国的经常账户顺差很可能会扩大。因为届时进口会下降，且大宗商品价格会下跌（贸易条件改善）。考虑到中国作为一个体量极大的净债权国拥有接近4万亿美元的外汇储备，再加上经常账户收支不断改善、且面临来自主要贸易伙伴的压力，我们认为人民币贬值空间有限。而且，决策层力图推进人民币国际化（无论对错）也需要人民币汇率保持相对稳定。
当然，在这种情况下，随着海外利率上升导致套利交易平仓、以及更多国内实体选择投资海外资产，资本外流可能增加。即便经常账户顺差扩大，这种资本外流也会给人民币带来贬值压力。总体而言，我们预计在房地产下行的背景下，人民币汇率将保持弱势或温和贬值、但不会大幅贬值。
我们并不认为中国会出现其他新兴市场常见的房价崩盘、或出现金融或国际收支危机。
但是，我们认为中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。未来几年，随着经济和金融系统逐渐消化房地产部门的调整，GDP增速降至5%左右的“硬着陆”风险已不容忽视。
思考问题应以深远宽细全为根本原则
提出问题，寻找解决方案，达成协议，实施协议。为解决问题的万能钥匙。
1、 面对现在的状况，我应该提出1百个问题来，甚至更多的问题，对吗》？
2、 房地产开发公司是干什么的？做的事情有什么价值？这个价值对人民有什么好处？怎
么就交换呢？
3、 房地产开发公司的总体架构是什么？
4、 内设几个部门，分别承担什么样的责任，完成什么样的任务，他们各自能拿的薪水是多
少？
5、 老板简历这个公司，他挣钱的模式有几多》？分别需要做什么？完成什么的任务？怎么
完成》？谁来完成？
6、 房地产，无非就是地段、房子、产业，从拿地到业主入住，物业公司等配套设施准备齐
全，这整个程序是什么？需要经历哪19个阶段》？需要做哪18个主要工作？》
7、 谁来拿地》？谁来设计》？谁来盖房？谁来销售？》谁来搞售后物业》？
8、 拿地需要经过怎样的手续？。
9、 拿地都有哪些途径？
10、 关于土地国家都有什么相关的法律法规？。
11、 关于土地都需要经过哪些部门的审批？。
12、 关于土地谁愿意出让，怎样能够得到土地出让的第一手信息？
13、 关于拿地者所具备的条件是什么？
14、 将付出怎样的代价？他们又想得到什么？
15、 关于拿地我还有什么没有想到的？》
16、 谁可以帮助拿地的人拿到地？
17、 关于出让土地者，他们又渴望得到哪些附加的价值？》
18、 关于拿地的过程，潜藏的危机风险及考验会有哪些？
19、 我将怎么样预防这些风险？
20、 怎么破解这些考验及风险问题？。
21、 关于拿地都需要哪些部门的哪些文件？签署怎样的合同，合同内容及范文是什么？
需要机房签字，各自的利益是什么？他们渴望的附加值是什么？
22、 拿到地之后，在怎样掌握其所有权/.怎样证明手续是什么？
23、 怎么分配这块地？
24、 怎样让这块地产生的价值最大，最多？
25、 怎样让这块地的利用价值，及其附属的东西更有效的变成金钱或可利用的东西？
26、 怎样计划性的满足合同上的权利义务？
27、 怎样计划性的满足各方利益，满足其附加价值？
28、 设计图纸钱，各方有什么要求》？有哪些特殊的条件，需要着重强调的？
29、 设计图纸的原则是什么、？
30、 设计图纸的最基本要求是什么？》
31、 他的主管部门是谁？
32、 主管部门有什么要求?>
33、 都有哪些法律条文要求》？
34、 谁家的设计图纸更具有权威性？》
35、 我们希望要怎样的设计图纸？。
36、 图纸与销售有怎样的关系？
37、 图纸的可行性、系统性、前瞻性、时尚性、低成本高回报、等特点都如何保证？
38、 怎么可以查证这些问题？
39、 如何识别评判设计公司的好坏？
40、 谁来决定图纸的设计方案？
41、 大致上分几类设计图纸方案？
42、 怎样能够保证设计的图纸与所拿地段及项目性质最佳的契合？
43、 设计前房地产开发公司前期的准备工作都有哪些？
44、 设计前房地产开发项目必须敲定的项目有哪些？手续都有什么？合同呢》？
45、 审计监理设计图纸与之前订的保持一致？
46、 设计好的图纸，需要谁来审计，这个人具备什么样的条件？
47、 人品怎样？
48、 盖房前都需要办理好哪些手续？
49、 盖房子都要满足哪些条件？
50、 盖房前都要打点哪些部门？
51、 为什么要打点他们？
52、 需要乙方达成哪些协议？
53、 谁是甲方谁是乙方？
54、 投资者是谁？施工者是谁？各自都能够给对方提供什么价值？。
55、 投资者享受着什么样的权力？权利？
56、 投资者与政府间的关系是什么？》
57、 投资者与政府的主要官员有哪些联系？
58、 投资者与政府的主要官员的政治生涯有什么千丝万缕的关系？
59、 投资者应该保证怎样的嗅觉？
60、 投资者的钱从何而来？有哪些渠道？
61、 投资者如何保证施工者按照设计图纸完成？垫资？分期？合作？
62、 投资者如何运作这块地，使之老百姓的生活水平变好变富？使之周围的设施水平提
升》？使之周围的城区经济回升？》使之政府挣到钱？官员安全得升迁？带动怎样的就业？
63、 投资者如何约束施工单位？
64、 施工单位怎样选择？
65、 有哪些硬性的条件？
66、 施工单位的主要负责人什么样的品格？作品怎样养？刚步入房地产行业应该怎么做
67、 作品的审核标准是什么？
68、 什么是投资者对项目实施的投资底线？
69、 开发公司都需要怎样的资质？
70、 谁来办理？
71、 谁来销售房子？谁管卖房？卖房所得如何分配？
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新常态下房地产七大趋势
2015年，房地产政策方面，除个别城市外，限购限贷行政手段将退出舞台，同时受不同城市市场分化的影响，地方的调控政策将更趋灵活。另外，房地产调控的长效机制将进一步孕育和建立
□ 苏艳
2014
适从。
年12月12日，一年一度的中
来，经济进入发展的新常态，房地产行业应该能够更加按照市场的规律发展。
央经济工作会议闭幕，各行业对此充满期盼，期待找寻中央对本行业发展的定调，房地产行业更是翘首以盼。令各界意外的是，本次经济工作会议对房地产只字未提，连本届政府甚为关注的棚改房、保障房也未提及，这在近十年的历史上绝无仅有。这让已经习惯于分析调控政策、保障房目标的房地产专家无所
房地产业将进入理
性发展的新常态，更加按照市场规律发展
三是住房制度改革和人口发展红利带来的需求爆发期已经结束。不得不承认，20世纪末开始的住房制度改革释放了大量的居住需求，20世纪80年代的婴儿潮也带来了大量的刚性需求，这是促成房地产市场黄金十年的基本要素之一。
房地产市场将经过市场调整后步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。主要原因为：
一是房地产调控政策密集出台和朝令夕改的时期已经过去。一般来说，任何行业和产业的发展都有其自身的发展周期、趋势，能够根据市场的变化自我调整。过去十多年，房地产调控政策的周期往往快于房地产行业自身的周期变化，增强了行业的波动性和波动幅度，给房地产开发企业造成诸多困扰，也给购房者带来了诸多恐慌。在调控政策淡化后，房地产行业将理性回归。刚步入房地产行业应该怎么做
二是经济粗放增长对房地产行业的过分依赖将逐渐降低。经济增速的高位持续需要房地产业的拉动，因此，尽管中央自上而下出台了一系列调控政策，但高目标的保障房建设指标也明显有拉动投资的意图。且土地出让金作为地方财政收入的核心来源，各地政府对卖地和地价提升的积极性从未下降。未
趋势二：房地产行业步入去
调控化阶段
过去十年，是中国房地产业和住房市场发展的黄金十年，也是政府对住房市场密集调控的十年，从2003年121号文件开始到2013年，国务院频频出台70余项重要的宏观调控政策，包括金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。其中2010年在全国开始的限购、限贷政策，是住房调控政策最严厉的环节，也是行政性质最强的手段。
而新一届政府上台以来，去调控化的意图非常明显。不仅在各类会议上不再提及调控政策，也默许了除一线城市以外的其他城市放松行政性调控政策。并强调房地产行业调节的市场化、分类化，要求多以经济手段来处理行业问题，以分类调控的方式解决不同城市的问题。
因此，2015年房地产政策方面，除个别城市外，限购限贷行政手段将退
自本次经济工作会议，“新常态”一词铺天盖地地出现在各类文件和财经类报告中。所谓新常态，关键之一是“新”，就是区别于“旧”，笔者理解现阶段为经济增长引擎的更换期，经济将由高速增长步入中高速增长阶段；关键之二是“常态”，就是这种情况将在未来一段时间稳定成为一种趋势。可以说，2015年是经济增长的引擎更换期，是结构调整的提速期，是改革推进攻坚期。在这一背景下，房地产将呈现几个发展趋势。
趋势一：房地产行业步入理性发展阶段
过去十年常被称为房地产业的“黄金十年”。而今，房地产业快速发展、房价快速飙升的时代一去不返了。业界普遍认为，房地产业将要进入理性发展的新常态。展望2015年乃至更长时期，
中国经济报告 2015年第2期
我国房地产行业生命周期分析
作 者 杨璐
院 系 财政税务学院
专 业 资产评估
年 级 2009级 一 班
学 号 902017124
摘要:
首先阐述了本文的研究背景，阐明了我国目前房地产开发现状和房地产政策调控的特点；然后从项目管理理论出发，探讨项目管理和项目风险管理的关系，并对国内外学者对于这两个领域的研究进行了总结和分析；再根据房地产开发项目目前的管理现状，进行问题的剖析，并对房地产项目的生命周期进行划分和概述。
关键字: 生命周期 宏观调控 房地产
我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产企业的实力也不断增强，房地产业呈现出蓬勃发展的势头。然而伴随着房地产业高速增长，同时出现了风险加大的问题。
一、房地产企业融资概述
融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。
二、房地产企业融资的影响因素
房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融
三、我国房地产行业所处生命周期阶段。
以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。
本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。
房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产
发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现象，并对未来做出清晰的判断，同时也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未来估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，具有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产；根据中周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、中南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增长。
2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对中国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断中国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应房地产的周期变化特点对发展目标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过几年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期? 调控后房地产业发展前景如何?下一个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竟是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到中国是不适宜的；提出中国房地产业存在几个经济周期的说法是不科学的；套用复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段来分析中国房地产的现状也是不正确的。因为中国房地产业运行的市场环境与发展阶段与那些具有成熟市场经济体制国家是存在本质差别的；主导制约中国房地产业变化的制度变量要强于其他技术和经济变量的影响，这一点与发达市场经济国家也是极不相同的。如果忽略了制度变量的差异和制度变迁的背景，仅套用房地产经济周期理论来解释中国的现实，其结果只能是“形似而神异”。因此，我们需要从中国房地产业成长的现实出发，结合经济周期理论来做出合理科学的界定。
房地产经济作为整个宏观经济的一部分，其走势虽与宏观经济不完全相同，但也像宏观经济一样，受到各种因素的影响，存在明显的周期波动现象。在房地产波动过程巾，也存在复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。在这四个阶段中，房地产市场表现出个不同的特征。具体来说，复苏阶段开始于前一周期的最低点，产出和价格均处于最低水平。随着经济的复苏、生产的恢复和需求的增长，价格也开始逐步回升。随着需求的拉动，房地产供给也开始增加，少数房地产投机者开始寻求机会。随着房地产市场的进一步回升，市场参与者充满乐观情绪，土地市场和房屋置换市场开始活跃。银行纷纷加大对房地产的按揭贷款数量，其他渠道的新资金也开始进入房地产领域，推动房地产业向前发展。经过一定时期发展后，房地产业开始进入繁荣阶段。繁荣阶段是经济周期的高峰阶段，当投资需求和消费需求的不断扩张超过了产出的增长，刺激价格迅速上涨到较高水平。房地产开发项目和建设数量进一步增加，大量其他行业的企业由十对高额利润的渴望，纷纷进军房地产业。房地产价格上涨速度明显加快，房地产泡沫显现并不断膨胀。银行按揭贷款量猛增，房地产市场上投机炒作成风，参与者普遍获利，参与热情空前高涨，房价高不可攀，价格泡沫成分极大，社会开始呼吁限制楼市炒
作。衰退阶段出现在经济周期高峰过去后，由于宏观基本面或政策的突然改变，使得许多人对房地产市场开始悲观，纷纷抛售房地产。从事房地产投资的投资者出现亏损，也加入到抛售的行列。房地产价格出现暴跌，房地产泡沫开始破裂。由于房价的暴跌，使得买家进人市场的意愿受到打击，纷纷观望，这又使得卖家由于转手困难而恐慌性抛售。房地产企业开始出现破产，银行也由于房地产领域的不良贷款而面临金融风险。衰退的房地产业拉动国民经济开始滑坡，由于需求的萎缩，供给大大超过需求，价格迅速下跃，最后萧条阶段来临。房地产销售价格和租金水平继续沿着衰退期的跌势下降，房地产价格跌幅惊人。由于房价的长期下跌，使得房价接近甚至跌破建造成本，房地产泡沫完全破灭。此时市场交易清淡，市场空置率居高不下，房地产企业破产现象普遍，银行在房地产方面的呆、坏账现象严重。由于市场需求的存在和房地产供给的调整，房价开始不再下跌，并维持在一个较低水平上。萧条阶段是经济周期的谷底，随着萧条阶段的过去，整个经济又步入复苏阶段，开始进入新的经济周期。
从上述定义和特征出发，我们来具体考察中国房地产是否存在着明显的经济周期。如果简单地从房地产价格与产出波动上来判断一个国家是否存在房地产经济周期，那是很容易发现一些“规律性现象”的。一些论者正是根据中国商品房销售额增长率、投资增长率、产业增长率、价格涨落等指标变化中发现了类似“四阶段”的表现，从而提出了中国房地产业存在着多个经济周期的观点。由于依据指标的差异，有的论者认为上个世纪80年代末以来中国房地产业共出现了四个波峰，即1988年、1993年、1998年、2003年，恰好是5年一个周期。有的论者则认为我国的房地产经济，从1983年以来已经经历了三个周期。前两个都是五年的上升期和两年的下降期，从1983年开始到1988年是上升，从1989到1990年是两年的下降；从1991年到1995年又是一个上升的时期，1996、1997年又是下降。现在是从1998年以来的第三个上升的周期，也是增长幅度最快的周期，这个周期的拐点目前尚未出现。
要确定中国房地产经济周期的形成，就必须充分考虑到制度变量，而不仅是单纯用一些指标数据进行描绘；只有当制度变迁由量变上升为质变时，中国房地产业的运行才真正由市场推动，其波动才真正呈现出周期性的特征。
万科高级副总裁谭华杰：引入深铁，是决定万科未来的“手筋”
原创2016-06-20朱罗纪朱罗纪
19日晚8点，万科高级副总裁谭华杰、董秘朱旭临时召开投资者电话会议，系统详解万科引入深铁的资产重组预案。刚步入房地产行业应该怎么做
我对宝万之争、华万之争的大猜测已经没有了兴趣，这1年来，宝能、万科、华润、安邦，活生生把这个股权争夺战演成了现实版的“权力的游戏”：波谲云诡的江湖权斗，你永远都不知道下一秒会发生什么。剧情总是在你松一口气的时候，来个大反转。
但就是在这种股权争夺的乌云笼罩下，关于行业的深度研判被遮蔽了。很多人只顾得关心万科未来的第一大股东是谁，王石会不会被踢出董事会，但却忽视了万科管理团队长期以来极为强悍的能力：出色的行业研判。过去很多年里，万科在不少重大节点的判断，都会成为同行经营决策的指挥棒。
房地产行业已然进入了下半场，整个中国的城市化也进入了下半场。在过去的2年里，中国的开发商们都纷纷展开了对行业未来的破局探索。行业新的模式正在一天一天的诞生，传统的玩法正在受到越来越明显的挑战。
我在电话会议上，第一次完整的听到了万科绑定深铁背后的深层考量。这些思考，在3月的临时股东大会、6月的轨道高峰论坛上，万科都有触及，但从来没有像这一次完整、系统。
大家其实也可以抛开股权之争，来看看在万科的思考里，行业的下半场究竟会发生什么，什么样的开发商更可能会胜出，万科与地铁的合作除了股权考虑之外，内在的行业逻辑是在哪儿。当然不是说万科的考虑唯一正确，但是，就我们身在的深圳来说，万科的这番思考，的确有相当高的启发价值。刚步入房地产行业应该怎么做
以下为实录分享，我只整理了上半部分，这部分主要是万科与深铁合作的背景分析，而关于增发定价、项目质素等等这些技术问题，我就省略了。
谭华杰：
我们也是在6月17日深夜得到了这样一个我们公司购买资产、发行股份的预案的消息，之后也引起了比较大的关注，我们也看到有很多关于这个方案的讨论，但是恕我直言，目前外界的一些讨论绝大多数都跑题了，讨论其它的各种各样的事情比较多，但是关于方案本身我看到的比较少的。
第一个问题是它的背景和目的，就是万科为什么要在这个时候提出这样一个方案，这个方案最后对万科来说意味着什么，或者这件事情它做成或者不做成，对公司来说它意味着什么，关于这一点，我们首先要从城市化的话题开始。
中国在2015年底，城市化率是56%，大概相当于美国1945年的水平，或者日本在50年代的水平。美国1945年的城市化率是57%，跟中国目前非常接近。这样的一个数字首先给我们两个结论，第一中国的城市化远远没有结束，这个也是支持中国的房地产在未来还有前景和空间的最重要的因素。
第二是当一个经济体的城市化率超过50%之后，它的城市化就进入到了第二阶段。一般来说城市化的第一阶段大概是在30-50%，而50-80%是第二阶段。城市化第二阶段和第一阶段在主要的特征方面是有显著的差异的，在城市化第一阶段，最核心有两个特点，第一个是所有的城市都在发展，不管是大中小各类城市，都在扩张。第二就是，在第一阶段，城市化以单个城市的发展为主。
而在第二阶段它是不同的，首先，在第二阶段，不是所有的城市都会扩张，我们可以一下美国的情况。美国1950年的前十大城市，到2000年，经过50年之后，这10个城市中人口在增长的只有3个，纽约、波士顿和洛杉矶，相反人口出现了大幅下降的有4个城市，而且人口下降的幅度有50%以上，匹兹堡、圣路易斯、克利夫兰和底特律。可以看到，在城市化的第二阶段，城市之间的分化会非常严重。我们以前在评估城市的时候，通常会有一二三四线的标准，这个标准在城市化第一阶段的时候是适用的，但在城市化的第二阶段不适用。就像我们刚刚阐述的美国的前十大城市，按照刚才的那些标准，这些城市应该是美国的一线二线城市。但最后我们看到，只有30%的城市人口还在增长，有70%的城市人口是下降的，有40%的城市人口是下降了50%。
那么在城市化的第二阶段，我们应该如何来判断城市之间的分化情况。我们的观点是，要注意到第二阶段和第一阶段的另外一个特征的不同。在第一阶段，发展的是单个城市，在第二阶段发展的是“都市圈”和“城市群”，我们统称为“城市带”。它的主要特点，“都市圈”往往以某一个城市作为核心城市，其它城市是它的卫星城。而“城市群”是一批相互之间有协同效应，有不同分工的城市来共同组成的的，它们都可以称为“城市带”。城市带或者城市圈的兴起，这是城市化第二阶段的最重要的一个特征。
在城市化第二阶段，我们来看城市间的分化的话，最核心的把它分为城市圈内的城市或者城市圈外的城市。基本上在城市化第二阶段能够得到发展的，主要是都市圈内的城市。这个和这个城市一开始是二线还是三线，并没有什么特别大的关系。它的关系主要在于，这个城市是一个独立的城市还是它身处一个城市带以内。根据这个探讨，我们就可以知道，中国未来的人口流入的主要方向在哪里。那一定是流到一些相对比较发达、能够成型的城市带里面去。而这个城市带主要就是在我们现在三个已经初步成型的区域里，珠三角、长三角、京津冀。再一个，可能沿长江会有两个比较重要的城市带。一个是以武汉为核心的长江中流城市带，一个是重庆和成都构成的川渝城市带。这些城市带就是中国未来人口流入的主要方向。
人口在流入这个城市带之后，我们接下来来看第二个问题：城市带的发展时代，和最初单一城市的发展，有什么显著的不同。
在单一城市发展时代，基本上城市是一种摊大饼的方式，这种方式可以称作是“弥漫式”的扩张，就是它有一个中心，这个中心是发展最早的，之后逐步向周围扩散，就像一个大饼一样越摊越大。而在城市圈时代，城市的发展是“轴向发展”，就是城市沿着一些主轴在发展。这些主轴是什么，就是轨道交通。关于城市的发展，在历史过程中提出很多学说，最终，基于交通为导向的城市发展，这种理论被验证是最好的。我们可以举一个简单的例子，就是日本东京。其实，在摊大饼的时代，城市发展到一定的规模，一定是会出现非常严重的大城市病的。东京在1960年代的时候，也出现了非常严重的大都市病。我们今天在我们这里看到的比如说交通拥堵、空气质量下降、房价快速上涨很多人买不起，这些问题在东京1960年代的时候也都非常严重。当时的东京政府也是到了要想办法疏散东京的人口，他们最初的想法也是跟我们现在的想法是一样的，就是能否把人口疏散到远离东京的腹地地区。但经过20年的努力，这件事情可以说是非常麻烦。到了1980年，日本的两大都市圈（东京圈和阪神圈）占全日本的人口比例，由1960年的41%提高到了47%。也就是说日本把人口向其它城市疏散，这个过程是完全
失败的。因为它违背了我们上面所说的第二阶段城市化的重要特征，城市化第二阶段的不是所有城市的人口都能扩张的，而是一定要加速流入城市带里去的。而你要把城市带的人口疏散到其它城市里去，这个注定是要失败的。
但是到了1980年代，东京治好了它的大都市病。我们知道，东京是全世界人口最多的城市，将近3800万人口，但是东京基本是不堵车的。东京是怎么治好它的大都市病的？其实它靠的就是这种轨道交通为轴的组团式轴向发展，这是东京最终在在80年代解决了它的大都市病所采取的方式。我们可以看一下目前全世界人口超过2000万的城市，里面只有2个发达国家的城市，一个是纽约，一个是东京。其它的人口2000万以上的城市，都在发展中国家，这些城市到目前基本上都存在着非常严重的大都市病。但是纽约和东京是治好的，它们一个很核心的原因，就是他们的公共交通的效率和其它城市的差异，公共交通的效率，最终决定着这个城市扩张的边界。
我们可以看到，东京现在的建成区高达8000多平方公里，纽约更大，建成区达到了1.1万平方公里，纽约2000多万人口，东京3000多万人口，它们单位建成区的人口密度其实并不是很高。但是我们可以看另外一个城市，巴基斯坦的卡拉奇，这个城市也有2000多万人口，但是它的建成区只有不足1000多平方公里，这使得它的人口密度超过了东京的6倍、纽约的10几倍。像卡拉奇这种城市，以后将会出现非常严重的也非常难以治理的过度拥挤的问题。未来要解决这个问题，它也一定是要发展轨道交通，也就是按照TOD的模式，通过轨道交通的轴向发展来扩展城市的边界。
所以，这种方式一定是中国未来下一阶段城市化的主流模式，按照联合国的预测，中国在未来10年还会有1.7亿人口流入城市，这些人口基本都会流入到发达的都市带里面去。那么他们在流入都市带的时候，都市带为了能够接纳他们，所能采取的唯一的方式，就是大规模的修建轨道交通，然后通过轨道交通扩展城市的边界来容纳这些人。我们可以看到，沿着轨道交通所发展的城市带，是中国未来人口主要的流动地。这也意味着，沿着轨道交通拓展的城市新区，是未来整个房地产行业的主战场，你如果抓住了这个机会就抓住了未来，失去了这个机会就会失去未来。这样的一个机遇，可以说是一个划时代的机遇，里程碑式的机遇，基本可以和1998年的房改相比。
也就是说，我们这个行业发展到现在，它所遇到的两次最大的机遇，第一次是1998年，国家把实物分房取消改成了货币化分房。第二就是我们现在所看到的
轨道交通的时代的到来。如果你不抓住这个机会，在未来的10年，等于是你错过了最佳的时机。
这个就是我们现在所面临的背景。在未来，所有的开发商，都必须要想办法介入到轨道沿线的开发。要做到这一点，最好的方式，就是你能够跟某个地铁或者某些轨道交通企业建立紧密的合作关系。如果建立不了这种关系，那么今后在竞争当中，你就会处于明显的劣势。
我们未来按照TOD模式大规模发展轨道交通的这些城市带里面，我们认为，以深圳为核心的深莞惠地区，又是最重要的一个地区。它的原因首先在，深圳在轨道交通建设方面的潜力是明显大于其它城市的。轨道交通在成功的解决了大都市病的城市里面，都会是这个城市的最重要的交通方式，它对于对公共交通的分担率都是非常高的。比如东京和香港，轨道交通对公共交通贡献的分担率都在90%以上。中国的北上广深是多少呢，北京是42%、上海是51%，广州是47%，而深圳，只有28%。
那么深圳是目前大城市里轨道交通分担率最低的城市，这也意味着它未来的轨道交通建设的规模会最大。依照深圳的规划，在未来10年，深圳要修建800公里左右的轨道交通，加上已有的178公里，合计大概在1000公里左右。这样一个计划是不是一个过度的、不可能实现的计划？我们可以参考东京的情况。东京在1960-1990年的30年当中，轨道交通的里程增加到了2025公里，这个比1960年增加了1倍以上而这个过程当中，东京的人口也从1786万增加到了3180万。也就是说，轨道交通增加了1倍 人口也增加了1倍。
相对于东京的2025公里的轨道交通，我认为，深圳未来建设1000公里，并不是一个放卫星的计划，而是一个有现实可行的计划。从轨道里程和人口规模的关系来看，假如未来深圳地铁所能分担的公共交通跟东京的效率相同的话，深圳1000公里的地铁实质上能够支撑的人口数量大概就是1600-1700万左右。我们相信未来深圳的人口应该是会超过这个水平的。所以，深圳要建1000公里的地铁，并不是一个拍脑袋拍出的计划，而是有它确定的现实的必要性。可以这么说，在未来，房地产企业抓住了轨道交通，就抓住了未来。而要抓住轨道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳为核心的深莞惠都市圈。这组成了第一个结论。
第二个结论，我们来看，房地产公司怎么来和地铁发生关系，或者说，地铁的上盖物业，有什么样的开发的主流模式，这种模式，基本上可以找到3个典型的案例。
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