【www.dagaqi.com--房贷】
当今社会，人们的生活水平不断增长，很多人都选择购房、购车作为日后生活的保障，以方便自己和家人的出行、居住。那么如果手头没有富余的资金，可以选择贷款分期购买，也就说大家熟知的房贷和车贷。部分有理财意识的人会选择网贷项目进行投资理财，无论是房贷、车贷还是网贷项目都存在着等额本息和等额本金两种还款方式。等额本金和等额本息的区别在哪里？等额本金和等额本息哪个适合提前还款？等额本金和等额本息哪个划算利息少？而不同的人会选择不同的还款方式，比如收入较为稳定，但不太高的借款人，可以选择等额本息还款；如果还款能力较强，且有提前还款的打算的借款人，可选择等额本金还款。今天为大家分析一下究竟哪种还款方式更适用于你。
等额本金和等额本息哪种方式还房贷更为划算？等额本金和等额本息哪个适合提前还款?当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式，多数市民选择等额本息方式。银行人士建议，两种还款方式各有各的优势和劣势，市民最好根据自身收入选择适合自己的还款方式。
一、等额本金和等额本息的区别
1、等额本金是什么
等额本金是指贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息就会越来越少借款人起初还款压力较大，但是随 时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本金的优势：借款人每个月还给银行固定还款金额；利息比重逐月递减。同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限。
等额本金的不足：前期每月还款多，故还款压力大;如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信;总体利息支出较多。
2、等额本息是什么
等额本息即是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
等额本息的优势：由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。同时它便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
等额本息的不足：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息相对来说高一些。对于还款来说压力会较大。
二、等额本金和等额本息哪种方式利息少？
1、等额本金支付的利息少于等额本息
等额本金：以贷款30万元，期限20年为例，按照当前五年期以上贷款基准年利率6.55%计算，每个月本金还款1250元。第一个月的利率算法为：300000×6.55%÷12=1637.5元，因此第一个月还款额为2887.5元。第二个月的利率算法为：（300000—1250）×6.55%÷12=1630.68元，第二个月还款额为2880.68元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。
等额本金方式最终贷款人总共向银行支付本金和利息共497318元左右。
等额本息：同样以30万元贷款期限20年为例，按照6.55%的年利率算下来每个月应还款2245.5元。如果利率不变，到还款期结束时，等额本息方式，贷款人总共向银行支付本金和利息共538394元左右。
等额本金支付的利息少于等额本息贷款方式41076元。
2、等额本息还贷的压力小
等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。如果贷款者工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好，如果还款能力稍弱，这种方式无疑陡增生活压力，“收入较高的贷款者选择这种还款方式更好”。
等额本息的优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，适合收入相对较低贷款者。但劣势也相当明显，那就是要支付较多的利息。
等额本息还款方式中，前期每个月还款额度中，本金额度少，利息额度较多，不利于提前还款。
三、等额本金和等额本息哪个适合提前还款？
相对而言，等额本金更适合提前还款。
在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢？这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。
提前还贷合算吗？
如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。
什么人适合提前还贷？
一般来说，以下两类人群比较适合提前还款，一是处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息。二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。
四、注意：等额本息比等额本金利息高也划算
等额本息比等额本金多多少利息？
再举个例子吧。假设高小姐要在北京五环，贷款买一套80平米的房子，按市场均价4万元/平米，首付三成算，总价320万的房子，高小姐需要首付96万，剩下的224万，高小姐选择商业贷款，按目前基准利率，选择还款20年的话。
使用等额本息还款方式，需共计还款352万，其中利息127.8万；
而使用等额本金还款方式的话，需还款334万，其中利息110.2万。
仅利息竟然能差出17万！
等额本金可以省那么多利息 为什么还是说等额本息划算？
在探讨这个问题前，我们先来想像一种情景。
假设高小姐2015年用商业贷款买了这套总价320万的房子，选了期限为20年的等额本息还款方式，那么第10年的时候，小明每月还款14660元和现在每月还款14660元一样么？
有人会说，当然一样啦，毕竟还款金额没变。但事实上，经济发展不是在温室里运行，10年前的1万块和现在的1万块，其购买力可以说天壤之别，更别提政府“货币一揽子计划”出台后，人民币贬值已经走上了不归路。也就是说，我们的“钱”越来越“不值钱”了。
也就是说，如果选择等额本息还款方式，就可以巧妙利用这种贬值，而省下部分购买力。因为虽然还款金额没变，但是十年后购买同样的东西，需要的人民币变多了，而房贷还款却并没变，也就相当于变相的节省了一部分货币。但如果选择的是等额本金还款方式的话，相当于前期承担了大部分的还款压力，即便后期货币贬值，但由于还款金额也变少了，所以可以享受到的贬值福利，几乎可以忽略不计。
所以说，虽然从长远来看，从绝对还款金额来看，等额本金比等额本息所还利息较少。但是如果不考虑提前还款的话，综合人民币贬值因素，选择等额本金比等额本息其实并不会划算多少。
提前还房贷划算吗?如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……
其实，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，提前还房贷划算吗？不用纠结到底是“吃亏”还是“划算”，因为不存在这个问题。
A 有没有“提前还贷最佳时间点”？
其实，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。
住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。
我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。
虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。
由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是：997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。
由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：2777.78*0.270833%=7.52元。
结论：提前还款并不存在某个时间点“更值” 。
B 贷款时间越长,利息总额就越多
通过上面这些具体的数据，大家会发现，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。
具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷，但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。
也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。
是否选择提前还贷
5个小建议
●房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。
●有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。
●很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。
●如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，不同银行不同地区有不同的规定。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
●相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。如果房贷利率下降，那就更值了，更是要越晚还越好。
知识：
罚息数额各有差异
市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。
大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
允许提前还贷时间不同
此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。
此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”
“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
提前还房贷这种方式是最愚蠢的
提前还房贷划算吗?一般对房贷有点了解或有点研究的人，都会劝你不要提前还房贷，关于还房贷这项技术活，我们就让妙资金融理财师来跟我们说道说道吧。
还房贷一般就等额本金和等额本息两种方法，当然如果你手头不紧，可以提前还贷，但需要考虑一下未来一段时间内，生活是否会因此而降低质量。
首先就由创业鱼(微信号：cyy2022)来给我们解释一下什么是等额本金和等额本息。
等额本金是一种递减的还款法，即还贷的前半段时间，还贷负担会比较重，尤其是第一个月，但随后每个月都会相对递减。因为每个月需要还的本金其实都是一样的，但由于往后本金逐渐减少，所以利息也会相应的减少。
等额本息属于平均分配的还款法，即每个月的还款额一样，月供中一部分还本金，一部分还利息。前期是本金比重小，利息比重大，到后期则为本金比重大，利息比重小。
从还款总额上看，等额本金是低于等额本息的，两者之间相差78624.05元。那为什么等额本金还贷更划算，却还有那么多人选择等额本息还贷方式呢?
对此，理财师表示，等额本息虽在还款总额上占有优势，但还款初期压力太大，对于刚刚交完首付的小伙伴来说，这种先紧后松的好，没法感受。从图上可以看到，以等额本金的方式来还贷，前几个月的月供都是8000+元，而等额本息只需6500元，相比之下，高出了20%。这种还贷方式容易压的缓不过气来。
所以等额本息的还款方式是用多一点的利息来减轻最开始的还款压力，当然还有一个好处是，如果想要投资理财的话，也是多留出一些投资本金的最好方式。
就好比说，如果你投资妙资金融，年化是14%，如果选择的是等额本息还贷的话，那么在开始的几个月里，每月有约2000元的闲置资金，那么一年大概有2400元，用于投资理财的话，一年收益3360元，如此往复，20年的投资理财收益就大于等额本金的差价。
这当中还不包括你参与了妙资金融平台活动，例如六月初的一次加息活动，以及投资送话费等福利。
当然我们不着急提前还贷的重要原因是，现如今贷款利率低，而投资回报大于贷款成本，所以，我们不必急于把钱还给银行。
所以，你现在是否觉得提前还贷是一种很愚蠢的行为呢?
问题：提前还贷一定合算吗?
提前还房贷划算吗?在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。
创业鱼(微信号：cyy2022)发现，如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。
■来源于21世纪经济报道
北京农村商业银行股份有限公司的前身是成立于1951年的北京市农村信用社，于2005年正式挂牌成立。该银行成为目前为止我国资本金规模最大的农村商业银行和区域性地方商业银行。同时也宣告了始建于1951年，已经有54年历史的北京农村信用合作社从此退出历史舞台。
据悉，北京农村商业银行注册资本金为50.75亿元，其中，企业法人认购56.2%股份，自然人认购43.8%股份，实现了股权结构多样化、投资主体多元化。从资本金规模来看，是迄今为止我国规模最大的一家农村商业银行和区域性地方商业银行。
北京农村商业银行个人贷款种类有个人经营贷款、个人消费贷款、个人住房贷款和个人质押贷款等各类，他们的申请方式和办理流程略有不同，详细请见：
北京农村商业银行贷款怎么申请？
个人经营贷款—“快捷贷”
业务简介：
“快捷贷”是指我行向自然人发放的用于其从事生产、经营、服务活动等用途的个人经营性贷款。
产品特点：
1. 贷款期限长
贷款期限最长可达10年。
2. 贷款金额高
采用房产抵押担保的，贷款金额最高可达到房屋评估价值的70％，单户贷款金额最高可达1000万元人民币。
3. 资金使用灵
一次申请，分次发放；一次授信，循环使用。
配合经营需要，合理运用贷款资金，节约利息支出，降低财务成本。
4. 还款方式活
多种还款方式及特色还款服务，方便您根据需求自由选择。
5. 贷后服务优
网点分布广，694家网点遍布北京城乡，均可为您提供优质结算服务；短信提醒快，第一时间为您发送还款提醒、扣款提示等贴心短信，为您解决后顾之忧。
申请资料：
1. 身份证明材料：借款人、抵押人、保证人及其配偶的有效身份证件、婚姻证明材料等；
2. 用款企业材料：营业执照、公司章程、银行对账单、税单证明等资料；
3. 借款用途材料：采购合同、购销协议、租赁协议等；
4. 担保证明资料；房屋产权证明等；
5. 我行要求的其他资料。
业务流程：
1. 申请：借款人至我行各支行提交上述申请材料。
2. 审贷：我行按程序进行贷款调查、审批，并将审批结果反馈借款人。
3. 签约：贷款获批后，借款人与我行签订合同，办理相关手续。
4. 放贷：相关手续办妥后，我行通常在2个工作日内将款项发放至交易方账户借款人账户并根据借款人委托转入交易方账户。
5. 还款：借款人应于约定还款日前，存入当期还款额，我行将在指定还款日扣款。
个人消费贷款
产品介绍：
个人消费贷款是我行向借款人发放的，用于满足其家庭进行住房装修、旅游、教育、大额耐用品消费等消费用途的贷款。
产品特点：
1、贷款期限长，贷款期限最长可达5年。
2、贷款金额高，采用房产抵押担保的，贷款金额最高可达到房屋评估价值的70%，单户贷款额度最高为300万元人民币。
3、资金使用灵，一次申请，分次发放；一次授信，循环使用。配合实际需要，合理运用贷款资金，节约利息支出，降低财务成本。
4、还款方式活，多种还款方式及特色还款服务，方便您根据需求自由选择。
5、贷款用途广，用于借款人在生活消费过程中的正常资金需求，包括住房装修、购置耐用消费品、教育支出、旅游等。
6、贷后服务优，网点分布广，694家网点遍布北京城乡，均可为您提供优质结算服务；短信提醒快，第一时间为您发送还款提醒、扣款提示等贴心短信，为您解决后顾之忧。
申请资料：
1、身份证明材料：借款人、抵押人及其配偶的有效身份证件、婚姻证明材料等；
2、收入证明或个人资产证明材料：工资收入信息、个人收入证明、纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等；
3、贷款用途材料：装修合同、旅游合同、购销协议等；
4、担保证明资料：房屋产权证明等；
5、我行要求的其他资料。
业务流程：
1、申请：借款人至我行各支行提交上述申请材料。
2、审贷：我行按程序进行贷款调查、审批，并将审批结果反馈借款人。
3、签约：贷款获批后，借款人与我行签订合同，办理相关手续。
4、放贷：相关手续办妥后，我行通常在2个工作日内将款项发放至交易方账户借款人账户并根据借款人委托转入交易方账户。
5、还款：借款人应于约定还款日前，存入当期还款额，我行将在指定还款日扣款。
个人住房贷款
业务简介：
个人住房贷款业务是我行向个人客户提供的用于购买自用住房的信贷服务。贷款所购房屋需手续合规、主体结构封顶[创业网:
产品特点：
1、无需支付律师费用
2、自主选择是否购买房屋保险
3、提前还款不收违约金，无次数限制
4、普通商品住宅、别墅、公寓均可办理
5、营业网点近700家，可通过自助银行、网上银行办理还款
6、还款方式、贷款期限多种选择，灵活转换，可采用委托扣款的方式进行，无需您每期前往我行营业网点办理还款结息手续。
7、贷款利率：按照中国人民银行有关规定执行(含优惠利率)。贷款期限在1年以内（含1年）的，执行原贷款利率不变；贷款期限在1年以上的，于次年1月1日起，按当期中国人民银行规定的贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率。
办理流程：
一、申请个人住房按揭贷款需提供以下资料：
1、申请人及其配偶的有效身份证件、户口簿或其他证件；
2、婚姻证明；
3、购房合同；
4、首付款证明材料；
5、收入证明；
6、本行活期结算存折(卡)账户证明；
7、本行要求的其他材料。
二、个人住房按揭贷款办理流程：
1、申请：借款人至我行各支行提交上述申请材料。
2、审贷：我行按程序进行贷款调查、审批，并将审批结果反馈借款人。
3、签约：贷款获批后，借款人与我行签订《个人按揭贷款借款合同》并配合办理抵押登记手续。
4、放贷：相关手续办妥后，我行通常在2个工作日内向借款人发放贷款。
5、还款：借款人应于约定还款日前，存入当期还款额，我行将在指定还款日扣款。
个人质押贷款
业务简介：
个人质押贷款是指借款人以本人或第三人拥有的定期储蓄存单、卡折定期、凭证式国债等权利凭证办理质押，向我行申请的人民币贷款。
产品特点：
1. 发放快捷
个人质押贷款流程简洁，放款快捷，为客户解决急用资金的燃眉之急。
2. 贷款额高
贷款金额最高可达质押凭证面额的90％，极大提高了资金利用率。
3. 用途广泛
可以满足借款人在正常经营和日常消费过程中的各类资金需求。
4. 广泛的服务网络
我行694个网点遍布北京城乡，结算便利。
5. 还款方式多样
为您提供多种还款方式及特色还款服务，借款人可根据需求自由选择。
6. 贷后服务便捷
为您提供便捷的还款、贷款要素调整等服务。
申请资料：
1. 具有合法有效的身份证明、户口本
2. 我行认可的质押凭证原件
3. 我行需要的其他资料
办理流程：
申请－－审贷－－签约－－放贷－－还款
相关：在北京如何申请贷款？
在北京如何申请？相信还有许多朋友不懂，和小编一起来了解下吧！
对于北漂来说，如果在北京没有钱，是件很麻烦的事，甚至个人的吃穿用行都会遇到很大的麻烦。所以，在北京没有钱了的话，很多人都想知道应该怎么办。在北京没钱用怎么办呢？
在北京没钱用的解决方法主要有：
1、申请无抵押贷款。在北京没钱用的话，申请无抵押贷款是最快的解决方法。只要申请人在当地有稳定的工作和收入，信用记录良好，可以到当地银行或者贷款公司申请无抵押贷款。
2、办理抵押贷款。如果不是很着急用钱，个人名下有汽车和房产的话，可以办理抵押贷款。房产抵押贷款可以选择到当地银行或者贷款公司办理，如果是汽车抵押贷款，只能找当地的贷款公司申请贷款。同时也要求申请人有工作和收入才好办理。
3、取现。个人有信用卡的话，也可以利用信用卡取现，信用卡取现每天取现的上限额度一般为2000元，每个月取现的额度不同银行的信用卡，有一定的差异，一般可取现的额度是信用卡授信额度的30%-50%。
在北京没钱用的时候，主要有以上几种解决方法。如果个人没有信用卡，也不好申请贷款，也可以找亲戚朋友先借钱缓解目前的经济困难。
个人购房按揭贷款的还款方案探讨
一、摘 要
最近，关于个人购房按揭贷款的还款方式引起了社会各界的关注。银行目前有等额本息还款法和等本不等息递减还款法（简称等额本金还款法）两种还款方式，且一般推荐提供等额本息还款法。
在合理假设的前提下，运用等差数列求和设计等额本金还款法偿还贷款本息和每月还款额的模型，运用迭代和等比数列求和两种不同方法从不同角度推导等额本息还款法偿还贷款本息和每月还款额的模型，通过计算讨论比较两者偿还贷款本息的多少，得出等额本金还款法的利息比等额本息还款法偿还贷款本息少，在贷款人具有还贷能力的条件下比较省钱。再在前两个静态模型的基础上建立考虑未来现金的折现的动态模型，进一步说明结果，更具实际性。
从静态模型特点得出，两者偿还贷款本息的多少和本金无关，并且相同还款方式下，年数越小，利率越低，偿还贷款本息越少，我们取贷款月利率为4.4125‰, (年利率/12),贷款20万，得到两种方式偿还贷款本息关于年数的关系式，选取典型年数，运用excel计算选取各年数的偿还贷款本息，并据此作出折线图进行拟和，得出总体趋势，各年数下，等本不等息递减还款法计算得到的偿还贷款本息比等额本息还款法少，随着年数增加，，两者偿还贷款本息都增加，同时差额不断增加。
为提高科学性，从三个方面进行验证：第一，分析其对利率的灵敏度，改变利率，其他不变，进行重新计算，得到两者偿还贷款本息增加，但是数据和图表的趋势和原先相同。第二，取20年的房贷，其他条件不变，运用matlab作两种方法每月还款额的的图，比较其金额大小，通过对图形的分析得出，虽然等本金法在前期每月还款多，但是线形下降的，最后总偿还贷款本息比等额本息还款法少。第三、通过计算得出如果提前还贷，偿还贷款本息等本金法比等额本息还款法少。
对问题二，设计了双周还款法，套用静态模型，通过计算20万贷款，与原先方式进行比较，得到结果是贷款年数在一年内，采用双周法偿还贷款本息会比较少。
文章最后对模型进行了评价和推广，在投资理财方面都可以进行运用
二、 问题重述
最近，关于个人购房按揭贷款的还款方式引起了社会各界的关注。银行目前有等额本息还款法和等本不等息递减还款法两种还款方式，且一般推荐提供等额本息还款法。有人认为一笔20万元、20年的房贷，两种还款方式的差额有1万多元，认为银行在隐瞒信息，赚消费者的钱。所谓等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清；而等本不等息递减还款法（简称等额本金还款法），即每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。
1．请你建立数学模型讨论这两种房贷还款方式是否有好坏之分；
2．是否可以设计一些其它房贷还款方式，并作讨论；
3．给报社写一篇稿子，介绍你的研究成果。
三、基本假设与符号说明
基本假设：
1、贷款月利率不变(查资料得目前个人房贷5-30年的贷款年利率为4.95%)
r=4.95%/12=4.125‰
每月还息近似用月利率按月计算计算，不到5年的也近似用该利率计算
2、先不考虑现金净现值（时间因素）
3、每月近似按四周算
4、贷款人有足够能力支付每月房贷提前还贷递减式还贷和普通还贷哪个核算
5、银行储蓄利率比贷款率要低
6、现金折算率近似银行储蓄利率
符号说明：
a=贷款本金
n=房贷年数
r=贷款月利率
s=现金折现率
x=总利息（按到期日计算）
w=总偿还贷款本息（按到期日计算）
b=每月付款（等额法）
a(i)=第i月归还本金 （i=1,2,3…）
x(i)=第i月偿还的利息
y(i)=第i月欠银行的钱
w1=等本金法总付房贷款
w2=等本息法总付房贷款
＝等本金法总付房贷款现值
＝等本息法总付房贷款现值
a=
W=a+x
等额本金还款法简称等本金法
等额本息还款法简称等本息法
注：其他符号文中出现时再给定说明
四、问题的分析及模型建立
银行目前有等额本息还款法和等本不等息递减个人购房按揭贷款的还款方式，无论哪种还款方式，都有一个共同点，就是每月的还款额（也称月供）中包含两个部分：本金还款和利息还款：
月还款额=当月本金还款+当月利息 式1
其中本金还款是真正偿还贷款的。每月还款之后，贷款的剩余本金就相应减少： 当月剩余本金=上月剩余本金-当月本金还款
直到最后一个月，全部本金偿还完毕。
利息还款是用来偿还剩余本金在本月所产生的利息的。每月还款中必须将本月本金所产生的利息付清：
当月利息=上月剩余本金×月利率 式2
其中月利率=年利率÷12。
由上面利息偿还公式中可见，月利息是与上月剩余本金成正比的，由于在贷款初期，剩余本金较多，所以可见，贷款初期每月的利息较多，月还款额中偿还利息的份额较重。随着还款次数的增多，剩余本金将逐渐减少，月还款的利息也相应减少，直到最后一个月，本金全部还清，利息付最后一次，下个月将既无本金又无利息，至此，全部贷款偿还完毕。
两种贷款的偿还原理就如上所述。上述两个公式是月还款的基本公式.其他公式都可由此导出。
房贷要比较两种方法的好坏，是在相同房贷年数的前提下比较在同一时间点上两者所付给银行总本金和利息的多少，省钱的就比较好，这里我们选取比较有代表性的贷款发生和结束时为计算还款的共同时间点。 (1) 以还清贷款日为计算总偿还贷款本息共同时间点，建立静态模型： 1.等额本金还款方式 建立模型1: 等额本金还款方式,每次还款的本金还款数是一样的。 为还款年数，按月归还贷款， 所以还款次数为 当月本金还款=总贷款数÷还款次数＝ 当月利息=上月剩余本金×月利率 =总贷款数×（1－（还款月数-1）÷还款次数）×月利率 所以第i月还利息为： ( =1,2,… ) 易见 是一个以 为首项的等差数列,方差为 当月还款额=当月本金还款＋当月利息 所以,第i月还款为： 总利息＝所有利息之和 根据等差数列求和: 即:总利息=总贷款数×月利率×（还款次数＋1）÷2 总偿还贷款本息＝本金＋总利息： 由于等额本金还款每个月的本金还款额是固定的，而每月的利息是递减的，因此，等额本金还款每个月的还款额是不一样的。开始还得多，而后逐月递减。 2. 等额本息还款方式 按模型1的等额本息还款方式的公式推导见附录一 下面我们从另一个角度建立模型来求解总偿还贷款本息 模型2: 第i月欠银行的钱数(i=0,1,2,… )， 为每月偿还的贷款，刚开始欠银行钱： 当月欠银行钱=上月欠银行钱—当月偿还的钱： 化简得： =( - ) 即 =( - ) 最后一年欠款为零: 所以 ( - ) =0 = = = = = 五、模型化简求解和验证 显然两种方式偿还贷款本息与本金无关，因此比较w大小主要和年数n和利率r有关。我们不妨设a=200000元，先假设月利率为 4.125‰，将模型化简。得到两种方式偿还贷款本息关于年数的关系式。 (1) 研究w和n 关系，即不同年限两种方法的还款额各为多少，通过excel制得图表１ 总还贷额（元） 等本等本
年数n 金法w1 息法w2
201,201,0.25 650.00 652.26
202,202,0.5 887.50 897.41
205,205,1 362.50 402.97
210,210,2 312.50 475.20
215,215,3 262.50 628.86
220,220,4 212.50 863.85
225,226,5 162.50 180.02
230,231,6 112.50 577.20
235,237,7 062.50 055.17
240,242,8 012.50 613.68
244,248,9 962.50 252.43
249,253,10 912.50 971.09
274,283,15 662.50 748.93
299,315,20 412.50 454.45
348,384,30 912.50 314.40
447,540,50 912.50 742.80
图表１
根据这些数据绘制的图表2如下：
注：系列1代表w2, 系列2代表w1
图表2
说明：由于人年满18周岁才可申请房贷，一般还贷最后期限不会超过退休年龄，所以n取到50年，当n超过一年时,年限一般取整,这符合普通大众实际情况。
从数据可以看出在年限相同时w1总比w2要小，因此虽然年数没有用穷举法，但已经揭示了其规律，不影响科学性，并且通过图表更形象看出其趋势。刚开始两者差距不大，但是从n=10时开始差距逐渐拉大.。
当n=20时
w1=299,412.50
w2=315,454.45 w2-w1=16041.95 所以两种还款方式的差额有1万多元,等额本金法较省钱。 验证一： 当r变化时w的变化趋势，假设r=4.3‰,其他假设不变，通过excel制得图表2 总还贷额（元）r=0.004125
房贷年数 等本金法 等本息法
0.25 201,650.00 201,652.26
0.5 202,887.50 202,897.41
1 205,362.50 205,402.97
2 210,312.50 210,475.20
3 215,262.50 215,628.86
4 220,212.50 220,863.85
5 225,162.50 226,180.02
6 230,112.50 231,577.20
7 235,062.50 237,055.17
8 240,012.50 242,613.68
9 244,962.50 248,252.43
10 249,912.50 253,971.09
15 274,662.50 283,748.93
20 299,412.50 315,454.45
30 348,912.50 384,314.40
50 447,912.50 540,742.80
图表3
根据这些数据绘制的图表４如下：
图表４
显然在年限相同时w1总比w2要小
当n=20时
w1＝303630
w2=321036.68
w2-w1=17406.68
验证二：
a=200000元
4.125‰
等本金法b
当n=20时，每月还款额图表5如下:
等本息法b
图表5
由图分析可知，两种方法在前几个月每月还款等本金法比等本息法要多，在后期等本金法每月还款下降很快，从图的面积可看出，总额等本金法较少。
验证三：
以贷款20万元、期限20年、月利率4.2‰来计算，可算出，依旧是本金还款法利息少。假如5年后，市民提前一次性还清贷款，根据本息还款法计算，5
附件1
个人贷款贷后变更业务申请审批表提前还贷递减式还贷和普通还贷哪个核算
联系电话： 成都银行
附件2
编号：
成都银行个人借款合同补充协议
敬 请 注 意
为了维护您的利益，请您在签署本协议前，仔细阅读如下注意事项：
1.您已阅读本协议所有条款，并已悉知其含义；
2.您已确保提交给银行的有关证件及资料是真实、合法、有效的；
3.您已确认自己有权在本协议上签字, 并知悉签署本协议后享有的权利和承担的义务；
4.您已确知任何欺诈、违约行为均要承担相应的法律责任；
5.您已确定所填写的通讯地址真实有效，如发生变更您将及时通过书面形式告知贷款人。您充分知晓并同意：当贷款人以邮寄方式向该通讯地址投递文函后，不论您是否仍居住在该地，或您是否实际收到此文函，或该文函是否被拒收、退件，均视为您已收到此文函，并愿意承担相关的一切法律责任。收到时间以签收时间或拒收、退件时间为准；
6.您将本着诚实、信用的原则，自愿签订并依约履行本协议；
7.请您使用钢笔、毛笔或签字笔工整地填写需要您填写的内容。
如您对本协议还有疑问之处，您可在签署之前向成都银行各级分支机构咨询。
立约人：
借款人：见本协议第九条
贷款人：见本协议第九条
担保人：见本协议第九条
第一条 本协议是对原借款合同（见本协议第十条）及原担保合同（见本协议第十条）的补充，除本协议另有约定外，贷款人、借款人和担保人之间的权利义务及有关事项，仍按原借款合同和原担保合同的约定执行。自本协议生效之日起，新增借款人（见本协议第十一条）应与借款人一样承担原借款合同及本协议规定的义务，减少借款人（见本协议第十一条）与贷款人的合同关系终止。
第二条 贷款人同意对原借款合同项下的《借款支取凭证》（见本协议第十一条）所对应的贷款有关事项进行变更，变更内容见本协议第十一条。
第三条 本协议项下第二条确定的贷款有关事项变更的生效日见本协议第十二条。自变更生效日起，对借款人尚未偿还的借款债务按本协议约定执行；变更生效日前已经偿还的借款，不再变更。贷款人将根据本协议的约定重新制定《计划还款表》（以贷款人会计核算系统为准），并在变更生效日后及时向借款人提供，借款人同意按照该《计划还款表》按时归还贷款本息。
第四条 担保人继续按照原担保合同的约定为借款人的变更后的贷款提供担保。
第五条 缩短期限的，借款合同到期日相应提前；缩短贷款期限后新的贷款期限达到新的利率档次时，贷款利率仍按原利率档次执行。
延长期限的，借款合同到期日相应延长。期限延长后，贷款期限应累计计算，贷款利率达到新的利率档次时，自延长之日起按新利率档次执行，已计收的利息不再调整。
第六条 借款人承担因贷款有关事项变更引起的所有费用，包括但不限于公证费、抵/质押登记费、保险费等及其他合理费用。
本协议经公证部门公证后具有强制执行效力；若借款人、担保人或其它债务人不履行或不完全履行本协议约定之义务，愿意直接接受有管辖权的人民法院强制执行。
第七条 本协议履行期间，借款人出现连续逾期3期以上（含3期）的情形，贷款人有权在次年1月1日起按本协议约定的贷款利率上浮30%执行，罚息利率随贷款利率的调整而一并调整。借款人归还完所欠本息并连续6期正常还本付息后，可向贷款人提出书面申请，经贷款人同意后于次年1月1日恢复执行本协议约定的贷款利率。
第八条 本协议经各方当事人签署后生效。签署是指，当事人为个人的，由该个人签字或其授权代理人签字；当事人为法人或其他组织的，由法定代表人（负责人）或其授权代理人签字（或盖章）并加盖公章。
提前还贷也需细规划 泰和财富 投资理财 抵押贷款 昨天，家住景田的刘先生收到招商银行发来的短信：“我行已于2008年1月1日将您的贷款利率从6.0435％调至6.6555％。请关注月供变化，以免发生逾期。”据悉，2007年央行连续6次上调存贷款利率，其中5年以上贷款基准利率已累计上调0.99个百分点。深圳大部分银行都将从今年1月1日起执行新的房贷利率，市民将面临一次性消化6次加息所带来的利息负担。业内人士提醒，有房贷的市民不妨向房贷账户多存15％的月供款，以免出现月供逾期，影响个人信用记录。
房贷压力有所增加
眼下，市民办理的房贷期限大多在5年以上。去年央行先后在3月、5月、7月、8月、9月、12月连续6次提高存贷款利率，其中5年以上贷款基准利率由年初的6.84％上调至
7.83％。深圳银行大多从本月起执行新的贷款利率，这也意味着已办理房贷的老按揭客户从本月起房贷支出将有所增加。
据悉，在2007年9月27日央行和银监会联合出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》前，市民只要信用好，在银行申请房贷时均可以享受基准利率下浮15％的房屋优惠贷款利率。在新年执行新贷款利率时，房贷老按揭客户同银行签订的房贷合同中如有“享受银行优惠贷款利率”条款，客户仍可以享受相应的优惠贷款利率。经过2007年数次调息后，现在5年期以上优惠房贷利率已由去年初的5.814％上调至6.6555％。
以2006年办理的、还款方式为等额本息的30年期100万房贷为例，如市民享受优惠贷款利率，贷款利率由5.814％上调至6.6555％。在本月执行新的房贷利率，每月月供将由5876.45元上涨至6423.29元，增加546.84元；如果市民当时未能享受优惠贷款利率，贷款利率则由6.84％上调至7.83％，则每月月供将由6545.92元上涨至7219.48元，增加673.56元。
没有出现提前还贷潮
虽然经过多次加息，市民房贷压力有所增加，但建行、中行、农行、民生等深圳分行相关人士向记者透露，眼下银行还未现提前还贷潮。
中行深圳分行相关人士称，1月提前还贷的量银行还没有相应统计数据。该行去年12月提前还款量有所增加，但增加幅度不大。建行深圳分行某支行相关人士透露，每天都有不少市民前来办理提前还贷，但近期提前还贷的量并没有出现大幅增长。民生银行深圳分行相关人士称，本月提前还贷的量有所增加，但增加的量不如此前预料的那么多。而农行深圳分行相关人士则表示，相比去年12月，1月份前来银行还款的人还有所减少。提前还贷递减式还贷和普通还贷哪个核算
不少市民也向记者表示，目前还没有做好提前还贷的准备。刘先生对记者说：“贷款利率不断上调，我也打算提前还点房贷。但现在年终奖还没有发下来，其他的钱都投入股市里了，感觉2008年股市还有一波行情，现在还舍不得卖股票提前还房贷。”
民生银行深圳分行相关人士分析，眼下投资机会多，这也是岁末没有出现往年那样提前还贷高潮的原因。此外，现在银行贷款的门槛逐渐提高，从银行获得贷款越来越难，因此也打消了一些人提前还贷的积极性。
民生银行深圳分行相关人士称，对按揭贷款还款方式为等额本息、等额递减的客户而言，提前还款会造成月供款的减少，在申请提前还款时，应请银行重新计算提前还款后的月供变化情况。办理房贷按揭开放账户、随借随还等灵活的新房贷品种时，市民可通过网银、自助柜员机等渠道自助归还大于最低还款额的贷款。待有其他消费需求时，又可通过自助渠道获得贷款，由于贷款归还和提用灵活方便，客户可最大限度地拿闲置资金提前还贷，从而最大程度地节约利息支出。
房贷罚息也要上涨
房贷利率上调的同时，银行对逾期不还房贷者的罚息也随之自动提升。按照此前央行的规定，本市多数银行对于拖欠还款的罚息标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％至50％。
import java.text.DecimalFormat;
public class jshk
{
public static void main(String[] args)
{
/**
* 一、 按揭贷款等额本息还款计算公式
* 1、 计算公式
* 每月还本付息金额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]/（1+月利率）还款月数-1]
* 其中：每月利息=剩余本金×贷款月利率
* 每月本金=每月月供额-每月利息
* 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中虽剩余本金的减少而降低，
* 本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
* 2、 商业性房贷案例
* 贷款本金为300000元人民币
* 还款期为10年（即120个月）
* 根据5.51%的年利率计算，月利率为4.592‰
* 代入等额本金还款计算公式计算：
* 每月还本付息金额=[300000×4.592‰×（1+月利率）120]/[（1+月利率）120-1]
* 由此，可计算每月的还款额为3257.28元人民币
* 二、 按揭贷款等额本金还款计算公式
* 1、 计算公式
* 每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金－累计已还本金）×月利率 * 每月本金=总本金/还款月数
* 每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率
* 计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少 * 2、 商业性房贷案例
* 贷款本金为300000元人民币
* 还款期为10年（即120个月）
* 根据5.51%的年利率计算，月利率为4.592‰
* 代入按月递减还款计算公式计算：
* （第一个月）还本付息金额=（300000/120） + （300000-0）×4.592‰ * 由此，可计算第一个月的还款额为3877.5元人民币
* (第二个月) 还本付息金额=（300000/120） + （300000-2500）×4.592‰ * 由此，可计算第一个月的还款额为3866.02元人民币
* (第二个月) 还本付息金额=（300000/120） + （300000-5000）×4.592‰ * 由此，可计算第一个月的还款额为3854.54元人民币
* 再依次类推，我们就可以计算出任何一个月的还本付息金额了。
*/
DecimalFormat df = new DecimalFormat("#.00");
int totalmomey = 380000; // 贷款总金额
double tax = 5.94 * 0.01; // 当前利率
double percent = 0.70; // 70% 当前为7折优惠利率
int years = 20; // 贷款年数
int passedMonth = 8; // 已经还款月数
int currentYear = 2009; // 当前年份
double oneMonthMoney = (double) totalmomey / (years * 12);
for (int i = 0; i < years - 1; i++) {
System.out.println("\n-------------------" + currentYear + "年还款计划-------------------");
for (int j = 0; j < 12; j++) {
double taxMoney = (totalmomey - oneMonthMoney * passedMonth) * (tax / 12) * percent;
double money = oneMonthMoney + taxMoney;
passedMonth++;
String currentMonth = "" + (j + 1);
if(j < 9)
{
currentMonth = "0" + currentMonth;
}
System.out.println("" + currentYear + "年第" + currentMonth + "月应还款金额 : " + df.format(oneMonthMoney) + " + "
+ df.format(taxMoney) + " = " + df.format(money)); }
currentYear++;
}
}
/**
* 三、 两种还贷方式的比较
* 1、 计算方法不同
* 等额本息还款法——即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
* 等额本金还款法——即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。
* 2、 两种方法支付的利息总额不一样
* 在相同的贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额少于等额本息还款法。
* 3、 还款前几年的利息、本金比例不一样
* 等额本息还款法前几年还款总额中利息占的比例较大（有时高达90%左右），等额本金还款法的本金平摊到每一次，
* 利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。 * 4、 还款前后期的压力不一样
* 因为等额本息还款法每月的还款金额是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；
* 等额本金还款法每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
* 5、 要考虑资金的时间价值
* 货币资金在不同的时间点上具有不同的价值。一般来说，年初的一元钱价值要小于年底的一元钱，
* 这是由于资金在周转使用后会产生增值。时间越长，资金实现的增值越大。不同时期的资金不能简单的比较大小，
* 更不能相加。在比较不同时期的资金大小时，应根据资金的时间价值折算到同一时期才能进行比较。
* 在比较两种还款法的偿还本息多少时，如果直接将各期应偿还的绝对值相加进行比较是不客观的。通过考虑时间价值，
* 导致不同支付之间产生不同利息的因素，两种还款法的数量上是一致的。 * 6、 两种还款适合不同人群
* 两种还款方式从本质上是一致的。人民银行之所以规定两种住房贷款的还款法主要是为了指导商业银行为按揭购房者
* 提供不同程度的信贷支持。比较来年骨折的还款金额，可以看出等额本金还款法的年还款额是逐年递减的，
* 但前期的年支付金额要大于等额本息还款法，负担较重，适用于有一定积蓄或前期收入较丰厚，但后期收入逐渐减少的借款人，
* 如中老年人等。等额本息还款法每年的还款额相等，适用于预期收入稳定或递增的借款人，如青年人。
* 计划贷款买房的人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他借钱渠道等综合情况，
* 与银行协商确定采用还款法，并订立合同。
* 四、 提前还贷的计算方式
* 1、 提前还贷的类型
* 供房者提前还贷，并非是减少利息支出。在我国，不同的银行有不同的提前还贷方式，综合来说有全部提前还贷和部分提前还贷两大类。
* 其中，提前全部还贷从理论上说，利息支出是做少的，但是它当然也是最考验还款人的经济实力——及还款人要有合理的计划，
* 要有安全的资金流。在个人量入为出的前提下，这种方式是最优的。 * 2、 提前还贷的方式选择
* 部分提前还贷方式相对比较复杂，不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。大致有三种部分提前还款方式：
* a. 部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。 * b. 部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。 * c. 部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。 * 如何选择提前还贷方式，消费者要仔细算一下，按照不同的方式，综合考虑
自己的经济实力来制定。
* 3、 提前还贷方式的比较
* 王先生2003年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003年11月份，提前还款时间为2005年11月份，
* 如果部分提前还贷，则提前还贷15万元（不含当月还款额）。 * 选择方式一：一次性提前还贷
* 经计算，王先生原月供3719元，在这种提前还贷方式下，2005年11月，当月一次还款294563元，则可以节省利息支出62474元。
* 选择方式二：部分提前还贷，缩短还款期限
* 经计算，王先生原月供3719元，在这种提前还贷方式下，2005年11月，当月一次还款153719元，下月起月供3714元，
* 则新的最后还款期为2009年3月，可节省利息支出51048元。 * 选择方式三：部分提前还贷，减少月供
* 经计算，王先生原月供3719元，在这种提前还贷方式下，2005年11月，当月一次还款153719元，下月起月供1770元，
* 至最后还款期为2013年10月，可节省利息支出33385元。
* 通过上述个案分析，选择不同的方式节省的利息支出是不同等的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分还贷中，
* 此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式——例如有等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，
* 计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力，综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
* 4、 两类人不适宜提前还贷
* a. 第一种类型
* 月供一样且贷款快要到期的客户。对于选择了等额本息还款法的消费者来说，如果现在贷款已经偿还了一大部分，
* 那么提前还贷就不一定划算了。目前购房者贷款买房选择的主要是来年两种还款方式，即等额本金还款法和等额本息还款法。
* 而绝大多数消费者选择的都是等额本息法。等额本息法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金。
* 比如贷款10年已经还到八九年了，那环的基本上是本金，提前还贷没有意义。而递减法是利随本清，客户什么时候还都可以为自己节省出相应的利息。 * b. 第二种类型
* 近期有投资计划的客户。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目有贷款去投资经营，
* 但经营性贷款利率要比房贷高得多。因此，在提前还贷前，消费者最好考虑清楚近期有没有投资计划，如果手上有好的投资项目，
* 收益能够超过房贷利率的，就应该考虑投资而不是提前还贷。 */
int i = 0;
}
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//等额本息还款法
//original贷款金额
//yearratio年利率%，如年利率5.6%就为5.6
//year还款年限
function Borrow(original,yearratio,year){
//验证数据有限性
year=parseInt(year);
original=parseFloat(original);
yearratio=parseFloat(yearratio);
//还款月数
timeSpan=year * 12;
//某种利率
active = yearratio * 10 / 12 * 0.001;
var t1=Math.pow(1+active,timeSpan);
var t2=t1-1;
var tmp=t1/t2;
//月利率
var monthratio = active * tmp;
//每月支付本息
var monthBack=original*monthratio;
//累计还款总额
var totalBack=monthBack*timeSpan;
//累计支付利息
var totalInterest=totalBack-original;
//每月应付利息
var monthInterest=totalInterest/timeSpan;
totalInterest=(Math.round(totalInterest*100))/100;//存款利息：取两位小数
monthInterest=(Math.round(monthInterest*10000))/10000;//存款利息：取两位小数 monthBack=(Math.round(monthBack*10000))/10000;//存款利息：取两位小数 totalBack=(Math.round(totalBack*100))/100;//本息合计：取两位小数 var objArray=new Array();
objArray[0]=monthBack;
objArray[1]=totalBack;
objArray[2]=monthInterest;
objArray[3]=totalInterest;
//alert(objArray);
return objArray;
}
//等额本息还款法
//original贷款金额
//yearratio年利率%，如年利率5.6%就为5.6
//year还款年限
function Floan(original,yearratio,year){
//验证数据有限性
按揭房提前还贷是否划算
第一点利息比本金还的快
利息的产生是根据本金多少和时间长短来确定的，以孟女士来说，贷款15万元20年，利息近10.2万元。读者在这里必须明确，利息和本金不是均匀等比例分摊的，不是说15万元的本金等额划成240个月(20年)，利息也跟着划分成240个月，然后平均还。利息还的多少是根据本金数量来确定，开始本金是15万元，那么产生的利息就多。以后随着本金额度的减少，利息也就相对还的少了。
第二点提前还贷未必合适
既然利息比本金还的速度快，那就意味着不是所有的提前还贷都合适。记者从网上看到一个例子，比孟女士更具有典型性，一起看看吧。
有一位客户，因对自己贷款后续资金来源的低估，而选择了最高贷款年限30年，总额68万元的贷款。其每月等额还款金额为3906.62元，其中3160.99元为利息，745.63元
为本金。两年来，这位客户共还本金为745.63×24(月)＝17895.12元，偿还利息为3160.99×24(月)＝75863.76元。可见，在等额本息方式下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。
据记者了解，在提前还贷的客户中，有相当多的客户是在还贷期已经超过一半时间以上才选择提前还贷，一般在还贷期限已超过一半以上时，利息部分已经还的差不多了，剩余的多数是本金。这个时候，客户提前还贷往往就得不偿失了。
所以，有理财专家提醒投资者：在向银行申请个人住房贷款时，一定要三思而行，倘若今后可能会选择提前还贷，那么在贷款时尽量选择短一点的贷款期限，以免造成不必要的利息损失。
第三点公积金提前还贷须一次还清
采用公积金贷款的客户，也可以提前还贷，但是与各商业银行提前还贷的规矩不同的是，采用公积金贷款的客户，如果想提前还贷，只能一次性还清所有贷款和利息。
第四点组合贷款提前还贷分开看
有一种住房按揭贷款是组合形式的，既一部分是公积金贷款，一部分是各商业银行的贷款。采用这种贷款方式的客户如果想提前还贷，可以选择先还公积金贷款，也可以选择先还商业贷款。还款办法根据所还款项的出处而定。
如果是还公积金贷款部分，那么就依据公积金的政策，一次性还清。
如果是还商业贷款部分，就依据各商业银行的政策而定。目前，长春市各商业银行的住房按揭贷款，对于提前还贷要求各不相同，主要有以下两种方式。
1、随意型，即客户可以随时向银行提出提前还贷，每次提前还贷的数额和改变期限也根据客户要求执行。
2、规矩型，有的银行是每年规定几个时段，在这几个时段客户才能提前还贷，但金额一般不要求。银行这样做的目的主要是为了业务集中，节省时间和人力成本。
第五点提前还贷有5种方法
提前还贷有5种方式供购房者们采用。即一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限；增加月供，缩短还款期限。这5种提前还贷方式究竟哪一种最经济省钱呢？
举例说明：某人买了一套总价70万元的房子，首付50%后，贷款额为35万元，贷款期限20年，月供2470元，采用等额本息还款法还款6个月后，考虑提前还贷。此时，已经还款1.4820万元，而其中利息共1.0117万元。从以上数据可以看出，仅半年时间，该人已经支出了1万多元的利息。他所剩贷款额约为33.5万元，通过分别采用以上5种还款方式计算总利息支出，算出哪种提前还款方式更经济省钱。
A、将所剩贷款一次性还清利息总额＝提前还贷前的利息额(1.0117万元)B、部分提前还款，月供不变，缩短还款期限提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即2470元，贷款期限则缩短为10年零6个月，提前还款后的总利息为
8.1万元。
利息总额＝1.0117＋8.1＝9.1117万元C、部分提前还款，减少月供，还款期限不变提前还款10万元，贷款期限剩余
19年6个月，月供减少至1682元，提前还款后总利息为15.8494元。
利息总额＝1.0117＋15.8494＝16.8611万元D、部分提前还款，减少月供，缩短还款期限提前还款10万元，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，提前还款后总利息为11.7804元。提前还贷递减式还贷和普通还贷哪个核算
利息总额＝1.0117＋11.7804＝12.7921万元E、部分提前还款，增加月供，缩短还款期限提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为
7.5470元。
利息总额＝1.0117＋7.5470＝8.5587万元很明确，除去一次付清的选择，第五种方法最省钱。减少本金量，缩短还款期，决定利息的两个元素都降低，利息自然也就付出最少了。
理财专家建议，在贷款的前几年争取多还款，尤其是前5年一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，贷款中的利息负担自然会减小。
提前还贷分多种目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。
按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。
第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。（不用还利息，但已付的利息不退）第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。（节省利息较多）第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。（减小月供负担，但节省程度低于第二种）第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。（节省利息较多）第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。（月供增加，减少部分利息，但相对不合算）理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
◆如何还贷才划算如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。
如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。
据专家分析，两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。
但是，并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。
如果你贷的是等额本息还款的，那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额度比较小，提前还贷，可以减少大笔的利息支出。
争取这几年能多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。
从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。
◆银行规定有差别有关专家表示，提前还贷要弄清楚不同银行的提前还贷规定。记者通过多方咨询发现，目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，建议市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。
记者在调查过程中发现，按照各家分行的说法，其实贷款的事情，很多操作的权利都是掌握在支行手里的，具体的业务办理也需要和你贷款所在的支行来进行，所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题，最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。
另外，加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。
以下是记者以贷款人身份拨打各大银行客服电话了解到的各行提前还贷规定，供各位参考（实际情况以各银行规定为准）：■工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，目前暂不收违约金，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。
■中国银行：要求提前30个工作日书面申请，提前还款暂不收取违约金。
■建设银行：不满一年提前还贷，无违约金；贷款期限在一年以上的，在借款期内，借款人提前10－15个工作日向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。
■交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。
■农业银行：要求提前7个工作日书面申请，一年满后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍，目前暂不收手续费。
■民生银行：要求书面申请，不满一年也可提前还贷，不收违约金。
◆提前还贷流程记者咨询了一些银行的房贷部，了解到各银行还贷方式和时间不尽相同，具体事宜请咨询购房时申请贷款的银行。以下是记者从北京工商银行朝阳分行获知的办理流程：购房者首先要将提前还贷申请表传真到银行，申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地、联系电话、身份证号、还款存折账号等基本信息。银行在接到申请后，在一个月左右给予回复。如符合还贷手续，购房者携带现金及相关材料，当天就可以办理好提前还贷。
一般情况下，银行都要求还款人提前预约。正式办理手续时，要求贷款人签署补充协议，以更改借款额及年限等，主合同不再重新变更。
◆还贷特别提醒■特别提醒一：别忘退保在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
■特别提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。
■特别提醒三：记得办理抵押注销最后银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
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帖子汇总
Re:工商银行提前还贷规定
5楼
denkie 发表于 搜房网 - 广州业主论坛 - 保利花园
在2005年1月1日执行新贷款利率前，不少人就为了减少利息压力而忙着提前还贷、退保险费，但是在归还部分贷款后的月供金额、相应退多少保险费，往往是银行、保险公司算多少我们就认多少。因为这些涉及不少的专业知识，对我们这些不懂行的消费者来说就是简直就是一笔“糊涂账”，他们是算多了还是算少了，自己很难判断。
另外，春节将至，很多的贷款购房者都打算拿到年终奖后就交给银行，那么，这笔钱怎样交才能更节省利息？怎么支配才更合理？所以，我们有必要了解一下银行、保险公司有关的交易规则。
哪种提前还贷方式更划算
提前还贷的目的是为了节省利息，要做到既划算又适合自己的经济承受能力，当然就不是件容易的事。
记者查阅了多家银行的资料，尽管他们对提前还贷方式的名称有别，但实质相同。总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，我们选择这种方法要量力而行，不能为了全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。另一类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。
例如，唐先生向银行贷了22万元，贷款期限是从2003年9月到2013年9月，共120期，采用等额本息还款法，月供额2338元。目前已还了16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。
第一种：月供额不变，把还款期限缩短。唐先生这5万元可以把贷款期限缩短两年半，即30个月，可节省利息23295元。
第二种：减少月供额，还款期限不变。唐先生的月供额可以由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。
第三种：减少月供额，还款期限也缩短。这5万元可在月供额减少到2000元的同时，把贷款期限缩短12个月，能够节省利息17783元。
如果你手中没有足够的资金可以提前还贷，但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。
仍然以唐先生为例，如果不提前还银行的5万元，保持贷款余额不变，只把贷款年限由2013年9月缩短到2008年9月，即贷款年限缩短5年，这样可以节省利息6292元。当然，缩短年限后的月供款将要增加，为2813.6元。
另外一种就是变更还款方式。唐先生目前采用的还款方式是等额本息法，这种方式比等额本金法要多支付利息。如果改为等额本金还款方式，那么新的第一期月供支付利息的计算就另当别论了。
退保险费的玄机
不论是提前还贷还是缩短贷款年限，紧接着要准备的就是到保险公司去退保险费。这件事可千万别忘了，它是实现你减少利息、减少支出的延续。但是怎么退，这其中有不少的玄机。
广州的阎女士，2003年9月以17.5万元在广州天河买了一套房子，向银行申请了20年、14.5万元的贷款。相应地，她在银行指定的一家保险公司购买了20年的个人房屋抵押综合保险。这种保险包括财产损失保险和还贷保证保险，保险金额为17.5万元，保险费率分别为0.6251‰和0.4‰，保险期限自2003年9月29日零时到2023年9月28日二十四时，她交纳的保费是2262元。
2004年12月14日，阎女士办理了提前还贷，到那家保险公司去退保险费。工作人员计算，她这套房子投保15个月，收保险费717元，退给她的保险费是1545元。
阎女士有些纳闷:自己曾经有一套转卖的房子，保险期限、保险费、实际保险时间都与这套房子相近，只不过投保的是这家保险公司的另一支公司，但当时收的保险费只有200多元，为什么这次就要交717元呢？
在阎女士的一再坚持下，保险公司的工作人员给她打出了一张单，写明白了退保险费的计算公式：
还贷保证金保险应退保险费=保险金额×保险期限初还贷保证险的保险基础费率×剩余退保系数×剩余月数÷保险期限月数×(1-5%)
财产损失险应退保险费=保险金额×财产损失险保险基础费率×剩余退保系数×(1-5%)
阎女士的还贷保证金保险应退的保险费就是：
14.5万元×0.4‰×8.5875×225÷240×（1-5%）=443.60元
阎女士的财产损失险应退保险费就是：
17.5万元×0.53‰×15.1900×（1-5%）=1334.10元
以上两项合计，阎女士应退保险费1777.70元。
经过这么一折腾，保险公司又给阎女士补退了232.7元。
但是阎女士还是觉得有些蹊跷：既然保险公司有退保险费的计算公式，为什么两次的计算结果会相差200多元呢？保险公司的工作人员给她的答复是:电脑出错了。
阎女士后来在一次朋友聚会中谈及此事。说者无意，听者有心，一位在广州某报纸做记者的朋友第二天去了解这个事情，那家保险公司的负责人回复记者说，从2003年元旦后，保险公司的险种、费率和条款已经发生了变化，阎女士不能以2003年1月1日以前的退保同现在的情况进行对比。
2004年12月29日，阎女士突然接到该保险公司的电话，说又要退给她200多元的保险费。
原来，保险公司在当月的系统升级中，把阎女士的财产损失险的基础费率弄错了，他们核查出这个基础费率不是0.53‰，而是0.6251‰——这也是阎女士保单上注明的费率。
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