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想创业没有钱怎么办？没有钱怎么创业？创业没有钱是一个大问题，尤其是对刚毕业的大学生，看上一个好的项目却资金不够。不用急，无本创业是一件比较艰难的事，尤其是对于既没经验也没资金的大学生来说，创业就更难。但是，一切皆有可能，你可以尝试下面的几种方法：
向亲友拆借：最为保守的融资途径
融资成本：黄金万两容易得，人情债难还
适合人群：有固定收入和定期存款，仅仅是一时资金周转困难的人士
所谓亲兄弟明算账，此言一出伤亲人之间和气，但如果您目前急需一笔钱用，您又不打算启动金融工具来帮助您，那么亲人之间互相拆借应该是不错的办法。
相比金融工具而言，亲人之间借钱的手续要简单得多。如果是和父母借钱，您只需要告知他们资金的用途便可，至于何时归还，父母一般不会设定最后还款日期；如果是和家族中其他亲友借款，您需要按照借款的一般程序，工整地写一张借条，同时签上借款人姓名和借款日期；如果是和朋友借钱，除了借条之外，您应当主动提出还本付息的承诺，按照很多人的借款经验，即便朋友根本没有向您提起利息的问题，还款时您也应该按照一定比例向对方支付利息，“好借好还，再借不难”。
专家点评：向家里人伸手借钱，您一定要分清借款和赠与之间的区别，亲是亲，财是财。
消费贷款：利率合理
融资成本：年利率不超过5%
适合人群：高收入人群
如果您家庭收入较高，您便可以获得一笔利率较低，期限适中的消费贷款，下面以交通银行为例介绍。
您首先要持有交通银行的住房公积金联名卡，然后从单位开具收入证明（如果已婚，需要夫妻双方的收入证明）。然后便可以向交通银行申请消费贷款，贷款用途可以是所有的POS消费或者支持交通银行网上支付的消费，就像信用卡一样使用。所有消费会自动分成12期按月等额本息偿还，归还欠款后额度自动恢复，可以循环使用，非常方便。
消费贷款和信用卡消费在使用上几乎没有区别，不同的是，消费贷款没有消费积分，没有免息还款期，不能取现，但优点是利率很低，而且使用后才支付利息，不像其他贷款那样从申请下来就是要付息，不管你是不是马上使用。
专家点评：据了解，消费贷款年利率不超过5%，属于极低利率的贷款方式，且无须任何质押，惟一的限制是要求收入较高者。
典当融资：最快一小时挽救资金链
融资成本：月利率2.5%-3%，第二个月起按天计算费
适合人群：拥有值钱物品且短时间内急等钱用的人士
典当曾是旧社会没落家族的经济来源，现而今，它的大门向所有急等现金用的人士开放。大到房产汽车，小到相机、戒指，只要典当行里的明眼人认定您拿来的东西有价值，最快一个小时，您就能得到您急需的现金。对于您送来的抵押品，典当行会告诉您一个最后赎回的日期（一般是两到三个月），过了这个日子，东西就归典当行自行处理了。
从我们掌握的情况看，最近典当行不断接收到高级抵押物，仅以宝瑞通典当行此前发布的数据看，截至今年6月份，该典当行车辆典当上升了4个百分点，价值50万元以上的高档车辆的典当比2008年增长了25%，同时价值200万元以上的名车今年也出现了几十辆。不仅是车，还有人刚刚用一块名表做抵押，从宝瑞通拿到了28万元的当款。
也许正因为典当行来自民间，此前一向被看做是解决百姓温饱问题的场所，因此“时间快，手续少”是典当行的一大优势。从贷款利率水平看，算上管理费，典当行每个月的费率为2.5%至3%，且第二个月还能按天计算费率，利率水平也不算高。
专家点评：如果您是拿您最心爱的东西去典当，我们奉劝您早借早还。因为在很多时候，您心爱的东西被那些专门在典当行里买东西的人看到了，哪怕您仅仅晚一天还款，东西可能就不是您的了。
银行无担保信用贷款：“无须担保”可能是幌子
融资成本：年利率8%-9%，最高达到15%
适合人群：收入较高的白领、有一技之长的技术型人士
贷款买车、贷款旅游、贷款装修房子，在中资银行“惜贷”的背景下，个人信贷消费意愿依然非常强烈。为迎合这一需求，不少银行都忙着通过旗下产品抢占个人消费类无担保信贷市场。但是，由于此类产品无须担保，因此产品利率水平较高。不少产品在销售时打出的宣传口号是年利率8%-9%，并且无论今后央行是否调息，客户在最后几个月或几年的还款利率被锁定在这个区间内。加上银行每个月收取0.49%的管理费，实际还款利率高达12%，有的产品如果按照最长期限归还，实际还款利率接近50%。另外，如果您打算提前还款，您还将按银行要求缴纳一笔违约金，金额相当于您剩余本金的5%。
专家点评：据很多做过此类贷款的客户反馈，无担保信用贷款成本太高，本来是救急，结果一时的债务要用较多资金还清，有些得不偿失。
信用卡透支：还款从容
融资成本：年利率约19%
适合人群：收入不稳定的人
使用信用卡透支消费，有一个最基本的前提，那就是必须要按月归还最低还款额，如果实在没钱归还，即使是用信用卡取现，也要归还最低还款额。那么什么样的人适合使用信用卡透支呢？例如一个自由职业者，一般每年能收入20万元，但这笔收入什么时候到却很难说，那么他可以使用信用卡支付日常消费，然后等到收入到达后一次性清偿，这样就能保障既不失去生活的品质，又能够不向亲戚朋友伸手，是一个不求人的方法。但是，信用卡透支消费需要确有收入来源的人使用，如果自身就是一介平民，还是压缩开支理性消费比较好。
专家点评：信用卡透支年利率约为19%，属于比较高的借款渠道，不适合长期借款，一般只用来应急，持卡人要注意，如没有归还最低还款额，将要支付滞纳金并有可能被记入黑名单。
保单质押贷款：远水也能解近渴
融资成本：银行同期消费信贷的基准利率
适合人群：有良好投保习惯、且已经购买长期保险的人士
所谓保单质押贷款，也就是保单所有者以保单作为质押物，按照保单现金价值的一定比例获得短期资金。我国的保单质押贷款主要有两种模式：一是投保人把保单直接抵押给保险公司，直接从保险公司取得贷款，如果借款人到期不能履行债务，当贷款本息达到退保金额时，保险公司终止其保险合同效力；另一种是投保人将保单抵押给银行，由银行支付贷款于借款人，当借款人不能到期履行债务时，银行可依据合同凭保单由保险公司偿还贷款本息。
从目前的情况看，可以用来贷款的是具有储蓄功能、投资分红型保险及年金保险等合同生效两年以上的人寿保险；医疗费用保险和意外伤害保险以及财产保险不能质押。一般情况下，投保人可以直接从保险公司获得质押贷款，如果投保人购买的是银行代理保险产品，也可以将保单直接质押给银行。保险公司的贷款期限一般为6个月，贷款金额不超过保单现金价值的70%，而利率通常为银行同期消费信贷的基准利率。
专家点评：临渊羡鱼，不如退而结网。不要等到缺钱用的时候才想起投保的单据可以做质押贷款，事实上，保险的真正用途绝不仅限于救急，那是一种生活态度。
存单质押：超短期借款
融资成本：年利率约为5%
适合人群：存单即将到期或持有外币存单
存单质押融资方式，属于低成本融资方式，但有一点比较受限制，即如果借款人本身有10万元存单，再去拿这个找银行借9万元，在很多情况下，还不如直接取出划算。
只有两种情况适合采用存单质押的方式融资，一是存单马上就要到期，如果提前支取，将会损失较多利息，如果使用存单质押方式，可以保全定期存款利率。一般来说，如果是1年期的定期存款，剩余时间超过2个月以上的，就不再适合使用存单质押，因为算上各种手续的繁杂，就不如直接取款了。
还有一种情况，就是持有外币存款。由于外币存款不能直接使用，又不想把外币换成人民币，那么使用外币的最佳途径就是存单质押。如果配合使用招商银行电子银行的贷款渠道，将会非常方便，想借就借，想还就还，利息支出也较低。
专家点评：一般情况下，存单质押年利率约为5.51%左右，成本相对较低，而且随着存单数量的增加，贷款上限也会不断增加，不受额度控制，推荐使用。
文/杨晓楠
提前还房贷划算吗?如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……
其实，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，提前还房贷划算吗？不用纠结到底是“吃亏”还是“划算”，因为不存在这个问题。
A 有没有“提前还贷最佳时间点”？
其实，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。
住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。
我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。
虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。
由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是：997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。
由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：2777.78*0.270833%=7.52元。
结论：提前还款并不存在某个时间点“更值” 。
B 贷款时间越长,利息总额就越多
通过上面这些具体的数据，大家会发现，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。
具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷，但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。
也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。
是否选择提前还贷
5个小建议
●房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。
●有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。
●很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。
●如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，不同银行不同地区有不同的规定。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
●相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。如果房贷利率下降，那就更值了，更是要越晚还越好。
知识：
罚息数额各有差异
市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。
大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
允许提前还贷时间不同
此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。
此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”
“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
提前还房贷这种方式是最愚蠢的
提前还房贷划算吗?一般对房贷有点了解或有点研究的人，都会劝你不要提前还房贷，关于还房贷这项技术活，我们就让妙资金融理财师来跟我们说道说道吧。
还房贷一般就等额本金和等额本息两种方法，当然如果你手头不紧，可以提前还贷，但需要考虑一下未来一段时间内，生活是否会因此而降低质量。
首先就由创业鱼(微信号：cyy2022)来给我们解释一下什么是等额本金和等额本息。
等额本金是一种递减的还款法，即还贷的前半段时间，还贷负担会比较重，尤其是第一个月，但随后每个月都会相对递减。因为每个月需要还的本金其实都是一样的，但由于往后本金逐渐减少，所以利息也会相应的减少。
等额本息属于平均分配的还款法，即每个月的还款额一样，月供中一部分还本金，一部分还利息。前期是本金比重小，利息比重大，到后期则为本金比重大，利息比重小。
从还款总额上看，等额本金是低于等额本息的，两者之间相差78624.05元。那为什么等额本金还贷更划算，却还有那么多人选择等额本息还贷方式呢?
对此，理财师表示，等额本息虽在还款总额上占有优势，但还款初期压力太大，对于刚刚交完首付的小伙伴来说，这种先紧后松的好，没法感受。从图上可以看到，以等额本金的方式来还贷，前几个月的月供都是8000+元，而等额本息只需6500元，相比之下，高出了20%。这种还贷方式容易压的缓不过气来。
所以等额本息的还款方式是用多一点的利息来减轻最开始的还款压力，当然还有一个好处是，如果想要投资理财的话，也是多留出一些投资本金的最好方式。
就好比说，如果你投资妙资金融，年化是14%，如果选择的是等额本息还贷的话，那么在开始的几个月里，每月有约2000元的闲置资金，那么一年大概有2400元，用于投资理财的话，一年收益3360元，如此往复，20年的投资理财收益就大于等额本金的差价。
这当中还不包括你参与了妙资金融平台活动，例如六月初的一次加息活动，以及投资送话费等福利。
当然我们不着急提前还贷的重要原因是，现如今贷款利率低，而投资回报大于贷款成本，所以，我们不必急于把钱还给银行。房贷提前还款最佳时间
所以，你现在是否觉得提前还贷是一种很愚蠢的行为呢?
问题：提前还贷一定合算吗?
提前还房贷划算吗?在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。
创业鱼(微信号：cyy2022)发现，如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。
■来源于21世纪经济报道
眼下楼市低迷、股市难测，存银行的利息又低，一般家庭往往会发觉缺乏很好的投资渠道，不知道如何让自己的财产保值或者升值。
近日，长沙市民孙先生给三湘都市报记者打来电话，他们家也有类似的困惑，想请银行的理财经理给他们家量身打造一个理财计划。
【基本情况】
孙先生，今年33岁，技术工人，月收入4200元，妻子每月收入为2500元。夫妻俩每年可拿到年终奖1.5万元左右。两人的女儿今年9岁，随他们在长沙读书，家庭月均生活费支出2600元。
夫妻俩均已交足10年的社保且还在继续交，一家三口还有定期保障类商业保险，夫妇保额均为15万元，孙先生年缴保费4500多元，妻子年缴保费4000多元，女儿年缴保费1500余元。
目前，孙先生家庭有现金及活期存款8万元，债券4万元。目前仍在租房住，每月交租金1000元左右。
【理财目标】
1、想攒钱在长沙买房，不知道按照家庭现有财务状况，几年内可以买房？
2、如何筹集女儿的教育金？
3、如何利用家庭剩余资金积累资产，以使生活过得更好些？
【投资理财建议】
孙先生的家庭类型属于家庭成长期，这一时期的特点是家庭支出固定，教育负担增加，保险需求较高。孙先生主要的需求在于子女未来的教育资金安排，建议提前做好资金规划，可使用基金定投或保险方式准备子女教育资金。另外，建议孙先生可适当增加负债，通过财务杠杆，用较少的资金尽早实现购房目标，提升生活品质。同时，通过对现有资金的理财可获取比银行贷款更高的收益。
1 家庭应急金规划
考虑到孙先生的财务安全和投资稳定性，建议保持3~6个月开支的最低现金储备，以备不时之需。孙先生目前1.6万元活期存款作为应急资金足够孙先生6个月的家庭经常性支出。
孙先生还可以申请银行信用额度2万元的贷记卡作为临时应急资金。与前项相加，足以应付日常流动资金需求。
2 买房规划
孙先生目前有流动性资产10万余元（剔除家庭应急金），目前长沙西北区块，望城区的房价最低大概为4500元/平方米，购置一套80平方米的房子需36万元，如贷款首付三成则需一次性支付10.8万元。
针对目前房地产市场低迷现象，建议孙先生本年内开源节流，先减少家庭应急金的储备，筹集首付立即购置房产，提升生活品质。在购买新房子时，建议申请银行住房贷款，首付10.8万，贷款25.2万，贷款25年，每月还款1710元，同时办理银行的存贷双赢房贷理财账户。它可以将孙先生在银行的理财账户和贷款账户相关联起来，根据孙先生理财账户的存款情况和贷款情况，按照约定为借款人计付理财收益，以存款利息收入抵减贷款利息支出；让孙先生轻松供款，实现理财增值。
3 女儿教育金规划
小学到初中我国实行九年义务教育，这段时期花的钱不多，重点是筹划高中、国内大学、研究生的教育金，测算未来整个教育金水平后，估计约需要30万元教育金。买房后，孙先生即可建立教育金专用定投账户，从日常结余中每月投资基金定投，孙先生有很好的收入和投资愿望，投资运作得当完全能实现孙先生家庭的教育金储备。
4 投资规划
在目前的经济衰退阶段，经济增长停滞，通胀率处于低谷。企业盈利微弱并且实际收益率下降；银行的收益非常低；因此债券或债券型基金是最佳的选择。
考虑到孙先生的家庭情况，买房后可以用来投资的家庭剩余资产为每月结余及年终奖结余。建议孙先生夫妇开源节流，多为家庭创造剩余资金，流动资产的配置为：稳健型理财产品50%，预期年化收益率为4%；股票基金10%，预期年化收益率为8%；债券（货币）基金30%，预期年化收益率为4%；黄金10%，预期年化收益率为10%。四种产品配置的综合收益率为5%。
银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还 2015年04月30日 07:23
来源：凤凰房产综合
全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？ 我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：
一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
建议：
贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
先来举个例子：地点坐标：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
建议：
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。房贷提前还款最佳时间
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
三、等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。 但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，
其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为： 995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元 以此类推
等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推
等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
上图，这样大家看的更直观：
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。 结论：
建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。房贷提前还款最佳时间
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，一块玩吧。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
总结：
首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。 也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多
房贷如何提前还 提前还房贷怎样最合算
房贷如何提前还？现阶段不少购房者在贷款买房后可能发现自己的资金仍然充足，所以准备提前还房贷，那么房贷如何提前还？怎样才合算呢，下面小编将对几种还贷方式做详解
银行理财专家给出了宝贵建议。
五种还贷方式供你选
目前银行的主要还贷方式有：一次性还清；月供不变，压缩期限；减少月供，保持还款期限；月供、期限双减；增加月供，缩短期限。各种方式各具特点，贷款人是否要提前还贷，需综合考虑。
[举例]：市民张先生，贷款额为35万元，按揭贷款期限为15年。眼下，按照等额本息还款算，他合计应付利息总额为175184.62元。至今他已贷款4个月，故按揭贷款本金剩下345071.92元，应付利息还剩下168441.94元。 一次性还清房贷提前还款最佳时间
全部还清贷款，这意味着借款人需要将全部的本金和利息结算清楚。这种方式对于购房者最为划算，也对还贷人的经济要求最高。
月供不变压缩期限
如果先还款10万元，选择保持月供水平不变，即每月还2917.69元，而贷款期限就相应缩短为9年，今后应付出的总利息将为70212.33元，其按揭贷款的利息总额为76955.01元，利息减少了98229.61元。
减少月供，保持还款期限
如果先还款10万元，选择15年贷款期限不变，则目前剩余14年8个月，由此每月还款金额为2072.16元，其月供水平相应减少为845.53元，这样今后的总利息支出为119628.36元，其按揭贷款的利息总额为126371.04元，利息减少了48813.58元。
月供、期限双减
如果提前还款10万元，再将其余贷款的还款期限缩短为10年，提前5年还清剩余贷款，那么月供为2697.48元，相应减少220.21元，这样今后的利息支出为78625.25元，其按揭贷款的利息总额为85367.93元，利息减少了89816.69元。
增加月供，挤压期限
如果提前还款10万元，将其余贷款还款期限缩短为8年，提前7年还清剩余贷款，则月供会相应增加到3197.97元，这样今后的利息支出为61933.27元，其按揭贷款的利息总额为68675.95元，利息减少了106508.67元。
提前还贷“秘诀”
对于如何提前还贷最划算的问题，银行人士表示，“市民选择提前还贷，主要是为了减少利息。而在贷款前几年中，一般本金的数量大，所以利息也较高，所以建议贷款前几年时间内，多还点款，这样总贷款数额会下降，利息负担也会相应减少。”同时，该人士还表示，如果贷款人手上有闲钱而又没有好的投资方向，则建议选择提前还款比较好，可以省去一笔利息；若贷款人有不错的投资，可得到较多的投资回报的话，则不妨好好利用贷款。
至于提前还贷选择何种方式最划算？专业人士称并无最划算的说法，选择那种方式要根据贷款人的具体情况来确定，“比如贷款人预期未来收入会大幅增加，就可以选择增加月供，挤压期限的方式。”
特别提醒
办理手续需预约
据介绍，贷款人提前还款，首先要和银行签署补充协议。协议主要是用来更改借款额或者借款期限。第二，要办理提前还贷手续。提前还贷，需要提前向贷款银行提交申请，等银行回复后，才可前往银行办理提前还款手续。通常，银行会在一个月左右给予回复。因此，消费者如要提前还款就应提前申请，以免延误时机。
提前还贷勿忘退保
贷款人提前还贷后，银行回出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房人没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的。
我们大多数在买房的时候都是选择的个人住房贷款，这让许多有购房需求但是手头又不宽裕的人们得以圆了新家梦。但是我们在贷款后就需要还房贷，随着生活条件的改善，许多人已经有能力支付剩余的贷款，这时候他们就会想到要提前还贷，来减轻自己的压力同时摘掉“房奴”的称号。那么，房屋贷款提前还款有哪些注意事项？
一、是否需要提前预约
大多数银行规定房贷客户在还款期未到之前，即先行偿还贷款需要提前预约，但也少某些银行要求借款人可直接到银行柜台办理。
所以借款人在还款期未到之前，即先行偿还贷款前，最好看一下贷款合同上对在还款期未到之前是怎么规定的，搞清楚自己的贷款是不是能够提前还款，同时还可以咨询一下银行有关提前还款的注意事宜。
二、提前还贷款金额有何规定
一些房贷借款人以为只要自己手上有了闲钱就可以还款，但是根据相关规定，大多数银行都要求提前偿还贷款金额不能低于一万元，而且在还款次数上也有规定。所以能不能提前还房贷还要注意银行在还贷金额有没有相关的规定。
三、哪个时间还贷款最划算
想要在先行偿还贷款的房贷借款人还款时一定要把握好时机，一般来说，在贷款初期进行提前偿还贷款是比较划算的。因为这个时间的还款额中利息占比较大，这时提前偿还贷款可以节省许多房贷利息，不过如果是还款期限已过三分之一，就不必先行偿还贷款了，因为这时你偿还的款项大部分是本金，相对来说是不是很划算的。
四、是否要支付违约金
根据多方了解，提前偿还贷款时大多数银行都会收取一定金额的违约金，所以房贷客户要算一下违约金究竟要支付多少，搞清楚提前贷款到底划不划算。
综上所述，借款人在确定自己满足银行提前偿还贷款金额后，可以根据自身的实际情况来安排提前还房贷事宜，不过需要根据自身的实际经济情况来考虑，这样才会更加划算。
还在纠结是否提前还房贷的问题吗？
关于房贷，这是N多80、90后抛不开的话题和包袱。
小编不才，来到魔都已近七年，只在郊区混了个60P的房子，还背负一身房贷。
除了公积金部分，还有30年等额本息商贷，毛算下来真要还完30年，那就是要给银行此窝现价的双倍，每次想到这里，瞬间觉得眼前一黑，银行真TM黑，鸭梨瞬间放不进冰箱了。但是话说回来，如果没有这黑厮给你打白条，这房子能住得上吗？就算有人借你钱你还要还人情不是，黑厮是黑了点，但还能光明正大的黑你，更何况，也不是人人想被黑就被黑的，想到这里，血压瞬间降了好多，认命吧亲！
还贷加家庭日常开销，这样月光的生活已经过了三年多了，还好明智节俭的领导把海绵的水挤了再挤，积攒了些碎银子。按照黑老大的意思，前三年还贷期已过，可以自由还贷款，不需要支付违约金了。所以小编又开始纠结了......这孙子的钱我是现在还掉呢？还是继续扯着？为此我也没少去麻烦度娘，但他么度娘也有不靠谱的时候，N久也没找到个确定的答案，还好偶遇合发房银漂亮妹纸，一顿算盘如醍醐
灌顶，瞬间掀了桌子，再和那黑厮扯个几十年看看几个意思！
到底合发房银的妹纸和我说了些什么，抱歉当时我只顾看妹纸了，没法一字一句的告诉大家，只描述个大概吧。
假如你现在把手里的20W大洋还给那孙子，当前的优势是你不用再每月拿出工资的一部分给他了，更可以断绝和黑老大的契约关系，利息？拜拜了您呐！以后赚多少都是你自己的。但是，这全家节衣缩食出的20W大洋“不翼而飞”，心里有木有空落落的赶脚？在这个信息大爆炸的时代，毛爷爷贬值的世风之下，20W虽说只是人家手里的碎银子，但对于小老百姓还是不小的数目，如果能在自己手里生个一儿半女的，是不是比一下子都给那孙子好点呢？更何况，现在的形势，除了你买房子那孙子能借给你那么多钱，以后你还有什么理由从那孙子手里借到这么一大笔钱呢？
20万大洋虽不多，你拿去投资，以目前余额宝的年化收益率和银行理财产品收益率看，许多产品年化收益率都能达到或者超过5.764%。假如你月供6000元，如果你的家庭月收入超过12000元，那么你的收入负债比低于50%（忽略了基本生活支出，每个城市，每个家庭生活支出差异较大）。更何况，余额宝是很保守的一款工具，还有更多的投
资项目和空间。如果你手上的闲置资金的投资收益超过贷款利率，且你的收入负债比低于50%,建议你暂时不要提前还款。再有在魔都这样快节奏的城市里，机会多得是，房价总趋势只涨不跌，你的钱可以有更多的用途，不用一次性都给到银行，而且，现在你的20W还是20W，如果30年之后你觉得还是20W吗？三十年河东三十年河西，有谁知道三十年之后回事什么样子？通货膨胀，国内在十年内几乎没有可能发生通缩，同样币值的人民币的购买力随着时间推移必然下降，30年后的20w，可能只相当于现在的2-5w（参考其他国家的发展阶段的通胀情况），而你现在看似很高的月供，30年后可能也就买几斤猪肉。更不要说你的收入还会增长。所以......
所以，看在妹子说（zhang）话（de）在（piao）理（liang）的份儿上，那孙子的钱我决定继续慢慢还，那点利息就当每年给他买年货了。留着这钱应个急或者找机会生个一儿半女的，也算赚了。后来我又自己算了一下，我数学不好，不知道算的对不对：
利息是银行应得的，而且这个利率已经非常低了。 假如100万，30年后，本金+利息共200万左右。 取中间值，差不多相当于你借银行100万，15年后还
银行200万。（不知道这个15年算的对不对）
如果有很多钱，你朋友借你100万，他说15年后还你200万，你干不干？
干不干？
不干？
干？
？
......
房贷要不要提前还？还得看情况
首先要告诉你，千万不要拿年终奖还房贷!
啥?这两样你都没有?那送你一句话吧：坚强点，失败是成功的一部分，在哪里跌倒，就在哪里讹人。
年底大伙都在问要不要拿年终奖提前还房贷，旺财一溜小跑找到权威人士——尚诺集团高级副总裁，安家世行董事、总经理杨大勇咨询了一下，他的回答说服了我，写出来跟大家分享下。
现在的房贷最长是30年，但是真正周期没那么长。根据银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年。为什么大部分人都会选择提前还贷?是因为没有更多的高于房贷利率的理财渠道。当然，还有另外一个原因，很多人觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己想去做点别的事情，不还清房贷，没法做抵押，所以说，90%都会提前还。
但是，请注意，房贷真的不用提前还。
为什么?
因为现在一些理财产品实际上可以满足高于房贷的收益，而房贷又是所有资产里面最稳健的资产，和银行保留一部分的借贷关系，对你的信用也有好处。你还可以有一些其他的产品绑定，比如现在好多
银行，你有房贷的话，连续一年两年正常还了，可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。比如你现在买了二套房不能贷款的情况下，如果能在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。 再补充一下，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。大家“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。
总之，如果你是这三种人，就提前还——
1、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看我们的微信，相信对你一定有帮助;
2、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还;
3、死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心
如果你是以下这三种，就不要提前还——
1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的(一般为7-8.5折)。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券(怎么买以后会陆续发帖跟大家分享，这里不赘述)，都更划算。
2、等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
3、等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
已被“等额本金”和“等额本息”绕晕的童鞋，接着看——
等额本息的特点是每个月还钱的数目是固定的，短期内还得少，压力小。等额本息的特点是一开始还得多，之后越来越少。如果手头的钱还算充裕，想总数少还一点的话，就选等额本金，这个在买房的时候可以跟贷款的银行协商。
举个例子：
等额本金和等额本息差多少
2014年，首套房，价值100万元，首付30万元，贷款70万元，30年：
买房99.99%的人会选择贷款，然而贷款的话，肯定需要还房贷，有些人手头有了足够多的钱时，想提前把房贷还上，那么房贷提前还贷的流程是什么?有很多人想知道这方面的消息，对此，你有哪些对策呢，有哪些可行的方法?下面就为大家介绍下。
房贷提前还贷的流程为：
第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。 第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。第五步：提交《提前还款申请表》
并在柜台存入提前偿还的款项即可。
提前还款的详细办理程序是什么样的：
1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
房贷提前还款划算吗：
提前还款的目的主要是为了减少所支付的利息。
等额本金还款方式是每月还的本金相同，附加剩余月份该还的利息，随着时间的延续，由于该还的本金越来越少，利息逐渐减少。在等额本金还款方式下，提前还款减少了应还本金，从而减少了应还利息。介于此，在等额本金方式下，提前还款越早越值，因为等额本金方式早起的利息非常多，后期的利息很少，越早提前还款减免的利息就越多。
如果是公积金贷款要谨慎选择提前还款，因为一般情况下公积金提前还款不划算，这是因为公积金贷款的利率非常低，以5·11央行降息后利率为例，五年以上公积金贷款利率
3.75%，同期商业贷款利率5.65%。
5月11日央行降息后的最新利率来看，即便贷三年公积金贷款都存到银行去三年也是赚的，所以不建议公积金贷款提前还，可以做些投资或理财增加收益。
等额本息还款方式每月还给银行的月供是不变的，由于随着时间的推移，利息肯定是逐渐减少的，为保证每月月供不变，每月还款额中还的本金会逐月增加。也就是说，每个还款月里，等额本金是优先还付本金，再负担剩余利息，等额本息为了保证每月还付的利息和本金总值不变，需要在前期少还本金，后期补还本金，所以相当于前期占用了更多本金，需要承担更多利息
通过等额本金和等额本息的比较可以看出，前者更适合保守理财者，并且越提前还贷省的越多，后者适合积极投资者，虽然付出更多利息，但获得了更多占用本金的时间，用这些时间将所占用的本金进行投资理财，以获得比房贷利率更高的收益，从而无需提前还款，还能多赚一笔。
所以建议保守者选择等额本金还款方式，并且尽量早期提前还款划算;积极投资学者选择等额本息方式还款，决不提前还款，并使用所贷资金投资获得更多收益更划算。 不过，如上的算计对于等额本金提前还款而言，还需要考率所支付的违约金。 房贷提前还款违约金和利息怎么算?
一般贷款不满一年还款，银行都要收取一定违约金，有的收取不低于实际还款额几个月的利息，有的收取提前还款额的百分之几，还有其它各种算法等等，总之各银行的规定不一样，有的银行贷款不满两年或三年提前还款也要收取违约金，所以购房者应在贷款前资讯好贷款银行如何收取违约金，以备将来计算提前还款是否划算。
提前还款后，需要与银行签订变更合同，以后每月还款利息额度重新计算。
综上，房贷提前还款在等额本金方式下，还得越早越划算，后期提前还款要承担违约金，不划算;建议积极投资者选择等额本息还款方式，决不提前还贷，用于其它投资获得更多收益。各银行对于房贷提前还款的违约金计算规定不一样，需要购房者应在贷款前资讯好贷款银行。房贷提前还款要提前通知银行，然后带材料办理手续，与银行签订变更合同，以后每月还款利息额度重新计算。
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