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本地户口首套房首付2成起，外地户口4成”“外地户口不在本地工作不能贷款”……日前，记者调查发现，长沙大多数银行首套房的首付政策出现了细微变化，针对外地户口、外地工作人员等“双外”人员给出了差别化的“备注”。创业项目网www.dagaqi.com小编今天为大家精心准备了银行贷款收紧，对购房和房价怎么看?希望对大家有所帮助!
凑够首付，签了购房合同，可是银行贷款却不给力。在实际买房过程中，银行贷款卡壳是经常会遇到的问题，尤其是近期银行、公积金房贷申请更为严格的情况下，能否顺利贷款直接决定了房屋买卖交易能否顺利进行。
购房者无法贷款，则面临两个选择：第一，找亲朋好友凑齐全款，慢慢还债;第二，解除合同。如果是第一种方法，处理较为简单;但如果是第二种方法，那由此产生的“后遗症”颇多。
买卖交易停止，违约责任由谁承担?怎样才能合理解除之前签订的购房合同?对此，记者进行采访。
A 这些贷款风险无法预见
记者走访了太原市多个大型楼盘售楼处，发现由于贷款受限无法完成商品房交易的案例并不少见。“近几年，随着贷款门槛趋严，经常会出现由于个人信用记录不良，导致无法通过银行、公积金贷款的情况;或者借款人收入没有达到一定额度，导致贷款额度不够。这些情况需要购房者提前查询自己的信用记录和收入额，如果留点心是可以避免的。”太原万柏林区文兴路一家楼盘的置业顾问告诉记者，“还有一种情况，就是政策改变的影响，这是一般购房者无法预见的。比如，买房交首付款时，银行规定最低首付三成，可是在等待贷款审批的过程中，贷款政策变了，首付提至四成、五成或者更高，这就有可能导致一部分购房者无法筹集首付款而导致交易失败。”
据悉，银行在审核房贷时一般主要考察三个方面，购房者收入水平、信用状况，以及房子的状况。前两者是在新房交易中考虑较多，而在二手房交易中，则需要考虑第三种因素。例如，二手房房龄是影响贷款额度非常重要的因素，以学区房为例，由于市场价高，但银行批贷却不会考虑房子的市价，而是根据剩余产权年限来确定贷款额度，很多购置房龄超过20年的老学区房的用户是无法贷款的。上述几个方面，任何一个出现问题都有可能被银行拒贷。
记者翻阅了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》，其中规定，“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
B 贷款被拒是谁的责任?
那如果由于上述情况，无法贷款，导致房屋买卖交易无法继续进行，那么是否要追究违约责任?如果追究，谁应当负责呢?
2017年4月，太原市民刘女士和房主王先生签订了房屋买卖合同，刘女士由于有不良信用在办理银行贷款被限，商业银行拒绝向其放贷。随后，刘女士又尝试了公积金贷款，同样由于个人不良信用记录而遭贷款被拒。王先生两次通过律师发函催告，而此时，已超过了双方约定的付款、过户期限。无奈之下，双方的买卖合同解除，但王先生提起诉讼，要求刘女士支付违约金。
这一案例在实际生活中经常遇到，那么，银行贷款失败导致交易不成时，买方该不该承担违约责任?
一般当银行贷款被拒后，买方应该及时采取其他方式筹措资金履行付款义务。像上述案例中，刘女士是由于自身信用问题导致贷款失败，如果举证证明确实严重影响其履约能力，事实上已不可能继续履行付款义务，刘女士可以主张解除房屋买卖合同。还有一部分购房者，其银行贷款受到了金融政策调整的影响，突然变更放贷成数或收紧放贷口径，当事人难以完全预见这种风险。
通常情况下，如果是开发商或者二手房房主的问题，首付款可以足额退回;如果是购房者的原因，例如收入、征信、年龄等受限，则购房者要承担违约责任，需按照合同支付违约金。如果是受政策影响，需要看合同中是否约定过，一般情况下，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。
C 书面解除合同的正确“姿势”
如果购房者由于房贷受限，确实无法履行付款义务，那么需要及时向对方发送书面通知来解除合同。律师认为，正确发送书面文件是保护自身权益的重要方面。
首先，书面合同送达一定要及时。解除合同的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思，比如措词不能以“终止”或“到期”等来代替解除的意思。
其次，发出的书面通知等应当备有复印件副本，发送宜用挂号信或邮政快递等方式，并索取、保存寄送凭证，以备诉讼所需。
此外，一定要注意，如果要求对方配合自己处理相关事宜，则应当写有联系方式，否则可能给对方留下可乘之机。
北京楼市史上最严“3.17”调控政策出台后，十余项加码政策紧缩其后，除了重启“认房认贷”模式外，调控重拳还包括缩小首套房贷利率优惠、调整非京籍购房纳税标准、明确过道学区住房不予登记、商办项目限购等，全方位封堵买房贷款漏洞。
根据“伟嘉安捷”数据机构指出，在多项政策出台一个月后，购房人入市热情骤然下降，进入4月后，贷款买房咨询人群环比上月同期下降50%，新政对于楼市的作用可谓“立竿见影”。
此外，搜狐焦点发现，北京多家银行的首套住宅贷款利率优惠幅度已经按九五折开始执行，目前多家银行放款速度变慢。
3.17政策出台满月，购房人贷款买房热情下降
“3.17”政策的出台提高了买房尤其是二次置业人群的入市门槛，而其后一系列的政策组合拳也极大的影响了购房人的心理预期，使得买房人入市热情下降。
在政策出台一个月后，尽管网签量受到滞后性影响，在新政出台半个月后呈现上涨状态，但是进入4月后，二手房成交与咨询均呈现了双向下滑的态势。
亚豪机构统计数据显示，从北京“317”新政一月来的表现看，商品住宅成交量已下滑21%，尤其是进入4月份之后，成交下滑尤其明显，4月1日~16日北京商品住宅仅实现成交1106套，相比上月同期减少66%，相比去年同期更是出现79%的下滑。
首套住宅贷款利率收紧，执行时间以网签为准
目前，在北京新房和二手房市场上，之前的九折、八八折、八五折优惠利率已难再见了。
在“3·17新政”等一系列北京楼市调控新政出台后，北京多家银行的首套住宅贷款利率开始收紧。据伟嘉安捷统计数据显示，截至今年4月14日，在北京13家银行中，中国银行、工商银行、建设银行、邮政储蓄、北京银行、中信银行、民生银行等12家银行的首套二手住宅贷款利率优惠幅度为九五折;上海浦发银行的首套二手住宅贷款利率没有优惠，按照基准利率执行。
此外，虽然目前北京多家银行开始收紧首套住宅贷款利率优惠幅度，而具体执行的时间节点以购房人的网签时间为准。
北京各家银行放款仍缓慢，抑制贷款购房需求
近期各家银行的放款节奏仍然趋于缓慢，也是造成购房人需求下降的原因。
一方面是由于受到整体宏观调控政策趋紧的影响，各家银行在新增房贷的体量上进行控制，额度配比发放上较为严格，给予购房人的首套房优惠力度也在不断缩小。
另一方面是银行放款的缓慢也在一定程度上有效的抑制了贷款购房需求，促使二手房市场回归交易理性。
以商业贷款为例，银行正常放款平均速度为半个月左右，在去年年底时，由于整体楼市政策环境趋紧，银行放款的平均速度在1个月至2个月左右。今年3月，北京楼市政策继续收紧，有的银行的放款速度甚至延长为3个月至4个月。
目前北京多家银行放款速度变慢，将会对北京二手住宅市场中的‘连环单’产生影响。一旦买房人无法按期获得银行放款，就无法向卖房人支付全部房款;卖房人拿不到全部房款，也无法完成自己的买房交易。因此连环单有可能出现一连串违约情况。
建议在目前信贷政策收紧的情况下，无论是买房人，还是卖房人，都要在完成各自单笔交易后，再签订下一笔房屋买卖合同，以避免签订“连环单”有可能产生的违约风险。
多幅地块中止出让，有银行称购房贷款收紧是趋势但没这么快落地
“购房贷款收紧是趋势，风声也很大，但落地速度不可能这么快”，上海一家大型股份制银行内部人士昨天告诉南都记者，目前没有被监管机构召集开会，“上一次调整是人行、银监联合发文，人行召集开会。”
昨日有媒体报道，称上海考虑收紧银行贷款政策，以控制土地融资，同时考虑调整购房贷款政策，购房认房又认贷。据称，考虑中的政策调整还包括：首套房首付比例提高至五成;凡有贷款记录的不管首套还是二套，首付均为七成。
为此，南都记者昨天向上海十多家银行求证，对方均表示目前没有接到通知，依然维持此前执行的政策。
“上海楼市新的调控政策出台的可能性确实非常大，落实方面或增加包括管控土地价格、打击首付贷等做法，或会和此前苏州的购房政策有较大相似性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类政策将打击改善型购房需求，是有利空效应的。在抑制房价方面，不应该期望太大，过去昂贵的土地成本已经使得房价短期内难以下跌，但随着市场交易下滑，可以预见价格持续攀升的可能性是降低的。
背景：上海土地过热 拍地紧急中止
今年以来，上海土地市场地王不断。其中最为典型的是本月融信110亿元的地王再度刷新纪录，该地块被称为中国土地成交史上最贵地王，据预测未来项目售价将超过15万元/平方米。该宗地块的成交无疑将上海土地市场推向高潮。
地价不断攀高自然带来房价攀升。南都记者昨日电话采访上海各区域多个楼盘，项目销售人员普遍回应，对于调控暂未收到风声，未来房价将继续上涨。
“我们楼盘目前销售行情很好，趋势是只涨不跌。”位于上海市浦东区的丽都璟庭楼盘项目销售人员昨天向南都记者表示。
对方表示，“项目(均价)从5月到现在涨了9000元，目前售价为2.7万元/平方米。预计9月份会升到3万元/平方米。”此外，南都记者了解到，同在浦东区的另一楼盘预计9月份价格也会上调。而嘉定区某楼盘的项目销售人员也明确向记者表示，该楼盘未来有涨价打算，楼盘加推开盘后每平方米可能涨1000元左右。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，苏州、南京出台新一轮政策后，上海作为房价上涨幅度较大的城市，有必要出台新的措施控制房价上涨。
另一方面，张宏伟认为，今年3月份的“沪九条”之后，4月- 5月份确实起到一定作用，但5月份之后地王频出，推动市场再度回到量价齐升状态，“沪九条”政策没有起到应有的市场调控效果，有必要进一步强化调控措施。
值得注意的是，在8月17日静安史上单价最高地王诞生后的5天内，上海紧急中止了3幅地块的出让。
中介：催促客户9月1日前签好合同
昨天，上海某国有大行个贷部资深人士对南都记者称，他们也十分关注网上的消息，但目前尚未接到通知，按照他的经验来看，“肯定会有新老(政策)划断，所以正在走贷款流程的也不用太紧张。”
一名接近政府部门的人士也表示，若有政策调整，需经过市政府常务会议和市委常委会，目前并未听说上会。
不过房产中介的反应明显要大得多。上海链家地产的一名中介表示，内部已就这项传闻多次开会，由于网传版本多指该政策将于9月1日正式发布，因此他们正用各种方式催促准备签网签合同的客户在此之前签好合同。
据张宏伟透露，通过相关渠道获知，当前相关部门也确实在研讨上海楼市形势及政策应对建议。
在张宏伟看来，如果上面的传言政策落地了，那么也就意味着上海的限购范围扩大，符合在上海购房的群体大幅减少;首付比例提升了，投资客炒房门槛提升了;认房又认贷，通过这样的条件限制，可挤出大量投资客，部分改善需求也会误伤。“整体市场价格来讲首先涨幅放缓，随后如果政策执行得足够严格，年底市场会出现个案价格下降或大幅降价。”
开发商：上海几乎已经无房可供
新城控股(18.310, -0.16, -0.87%)高级副总裁欧阳捷认为，“政府抑制楼市和地市的策略很可能还是从需求端入手，从需求端来看，刚性需求已基本被挤出，因为外地人购房条件提高同时也因房价上涨过快;因为限购，投资性需求已经很少，改善性需求是唯一的主力客群，通过提高首付可以继续打压需求，缓解供求失衡的矛盾。”
“当前上海的问题不在楼市，而在土地市场。上海几乎已经无房可供”，欧阳捷表示。相关数据显示，1-7月上海总共批准上市住宅8 .47万套，却销售了10 .94万套，新增供应跟不上，因为新增土地很少，因此地王频现。1-7月，上海供应住宅用地187万平方米，相当于去年供地面积的27%。目前房价上涨速度其实已经放缓，6月和7月的环比增长不到2%。
中原地产首席分析师张大伟认为，上海房价在3月-6月份轻微停顿后，7月-8月份再次在地王影响下开始“疯狂”上涨，之前的政策力度已被市场消化，所以上海有加码政策的需求。
“未来上海约束房价过快上涨的政策方向肯定是信贷，在3月份收紧调控的政策方向主要是购买资格，但现在看，出现这一轮市场爆发的主要原因是宽松的资金，包括信贷政策，所以如果要约束房价上涨，必然是要降低杠杆。所以未来上海肯定会收紧信贷政策。”张大伟指出。
值得注意的是，数据显示，7月份上海市新增个人本外币贷款313.9亿元，同比多增188.5亿元。其中，个人住房贷款增加255.2亿元，环比少增103.2亿元，个人住房贷款发放额连续两个月出现回落。
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