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咋样提前还房贷最合适 提前还房贷划算吗?提前还贷最愚蠢,其实越晚越好

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提前还房贷划算吗?提前还贷最愚蠢,其实越晚越好
咋样提前还房贷最合适 第一篇

  提前还房贷划算吗?如果要提前还完房贷的话,到底什么时间点是最合适的呢?或者说什么时间点最佳最划算?网络上很多这方面的文章,说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”…… 

  其实,如果你有个人需要想提前还款,那就还吧,提前还房贷划算吗?不用纠结到底是“吃亏”还是“划算”,因为不存在这个问题。 

  A  有没有“提前还贷最佳时间点”? 

  其实,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是等额本金还是等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。 

  住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。 

  我们假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30×12),这样算下来每个月固定还本金2777.78元,这是一个固定的数字,所以我们也不用管,我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。 

  月利率就是年利率除以12,以公积金年利率3.25%为例:假设贷100万,那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。 

  虽然我们这个例子说的是等额本金还款,但无论等额本金还是等额本息,在月利率固定的情况下,你第一个月都是欠银行100万,所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是,只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些,所以第二个月开始,利息会比等额本息的少。 

  由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是:997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懒得算,直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 

  由于是选择了等额本金,所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,所以利息为:2777.78*0.270833%=7.52元。 

  结论:提前还款并不存在某个时间点“更值” 。 

  B  贷款时间越长,利息总额就越多 

  通过上面这些具体的数据,大家会发现,这个还房贷的过程,你是贪不了银行一分钱,银行也贪不了你一分钱,每个月已经还了多少本息,还剩下多少本息,都是按照固定的房贷年化利率算出来的,谁也占不了谁的便宜。 

  具体说,就是在你一开始签订的贷款期限之内(假设贷款30年),无论你是已经还贷5年、10年,还是还贷15年、20年等等,在这些不同的时间点提前还款,也就是一次性把剩余的本金还完,你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。 

  利息方面,则是你贷款的时间越长,要还的利息总额就肯定是越多的,这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息,那就提前还完房贷,但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。 

  关于提前还贷的事情,关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的,因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的,也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。 

  也就是说,无论你什么时候还款,在房贷年利率固定的情况下,你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还,你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的,如果换成商业贷款,也是同样的道理。 

  是否选择提前还贷 

  5个小建议 

  ●房贷提前还完谁都可以去做,只要你愿意,但不存在所谓的“最佳时间点”。 

  ●有一部分人,只要银行有贷款,就感觉自己在背债,浑身不舒服,就想提前还款,那就去还,了结自己心里的不舒服。 

  ●很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等,需要先还完贷款,或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款,但时间点也是根据自己的情况来定的。 

  ●如果要提前还款,你只需要考虑一点,就是过早还款银行可能会有罚息,不同银行不同地区有不同的规定。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。 

  ●相比很多理财产品给你带来的年化利率,银行房贷的年化利率真的很低,这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时,如果硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话,那就是越晚还越好。如果房贷利率下降,那就更值了,更是要越晚还越好。 

  知识:

  罚息数额各有差异

  市民在选择提前还款时,一般会支付一笔手续费,也称为“罚息”或“违约金”,一般在合同里面会写明。

  记者比较发现,各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费,而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息,甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。

  国有大行工、农、中、建、交里,交行提前还款不收手续费,而工行需要收2~3个月的利息作为手续费,其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费,三年后则不收手续费。

  大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费,两年后则不收手续费。

  外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行,一年后提前还款需收取还款金额2%的收费,两年后收费降至1%,三年后则不收手续费;汇丰银行三年后提前还款不收手续费,两年后提前还款至少收取2万元的手续费,一年后提前还款至少收取3万元手续费。

  允许提前还贷时间不同

  此外,允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。

  在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。

  此外,招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷,“目前还没有变化。”

  “一般房贷金额较大,若无特殊原因,一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。

  提前还房贷这种方式是最愚蠢的

  提前还房贷划算吗?一般对房贷有点了解或有点研究的人,都会劝你不要提前还房贷,关于还房贷这项技术活,我们就让妙资金融理财师来跟我们说道说道吧。

  还房贷一般就等额本金和等额本息两种方法,当然如果你手头不紧,可以提前还贷,但需要考虑一下未来一段时间内,生活是否会因此而降低质量。

  首先就由创业鱼(微信号:cyy2022)来给我们解释一下什么是等额本金和等额本息。

  等额本金是一种递减的还款法,即还贷的前半段时间,还贷负担会比较重,尤其是第一个月,但随后每个月都会相对递减。因为每个月需要还的本金其实都是一样的,但由于往后本金逐渐减少,所以利息也会相应的减少。

  等额本息属于平均分配的还款法,即每个月的还款额一样,月供中一部分还本金,一部分还利息。前期是本金比重小,利息比重大,到后期则为本金比重大,利息比重小。

  从还款总额上看,等额本金是低于等额本息的,两者之间相差78624.05元。那为什么等额本金还贷更划算,却还有那么多人选择等额本息还贷方式呢?

  对此,理财师表示,等额本息虽在还款总额上占有优势,但还款初期压力太大,对于刚刚交完首付的小伙伴来说,这种先紧后松的好,没法感受。从图上可以看到,以等额本金的方式来还贷,前几个月的月供都是8000+元,而等额本息只需6500元,相比之下,高出了20%。这种还贷方式容易压的缓不过气来。

  所以等额本息的还款方式是用多一点的利息来减轻最开始的还款压力,当然还有一个好处是,如果想要投资理财的话,也是多留出一些投资本金的最好方式。

  就好比说,如果你投资妙资金融,年化是14%,如果选择的是等额本息还贷的话,那么在开始的几个月里,每月有约2000元的闲置资金,那么一年大概有2400元,用于投资理财的话,一年收益3360元,如此往复,20年的投资理财收益就大于等额本金的差价。

  这当中还不包括你参与了妙资金融平台活动,例如六月初的一次加息活动,以及投资送话费等福利。

  当然我们不着急提前还贷的重要原因是,现如今贷款利率低,而投资回报大于贷款成本,所以,我们不必急于把钱还给银行。

  所以,你现在是否觉得提前还贷是一种很愚蠢的行为呢?

  问题:提前还贷一定合算吗? 

  提前还房贷划算吗?在等额本息方式中,前期还的房贷,主要是利息部分。而等额本金方式,前期还的房贷,主要是本金部分。在现实中,很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候,随着房产的再出售,很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了,会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏,因为他的还款结构中,先还的是利息,余下还有大量的本金没还。等额本金方式下,本金已经还掉了大部分,相应要还的贷款已经少了很多。所以,如果条件允许的话,等额本金是一个值得考虑的选择,虽然它可能造成一开始还贷压力较高。 

  创业鱼(微信号:cyy2022)发现,如果贷款140万,期限30年,那么在还款23年后,无论是等额本息还是等额本金,房贷总支出已达到相同的额度。这时候,对于使用等额本息的人来说,提前还清就毫无意义了,因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行,剩下要还的几乎都是本金,早还晚还区别已经不大了,还不如拿去理财。

  ■来源于21世纪经济报道

  

等额本金和等额本息的区别 哪个适合提前还款?哪种方式利息少划算?
咋样提前还房贷最合适 第二篇

  当今社会,人们的生活水平不断增长,很多人都选择购房、购车作为日后生活的保障,以方便自己和家人的出行、居住。那么如果手头没有富余的资金,可以选择贷款分期购买,也就说大家熟知的房贷和车贷。部分有理财意识的人会选择网贷项目进行投资理财,无论是房贷、车贷还是网贷项目都存在着等额本息和等额本金两种还款方式。等额本金和等额本息的区别在哪里?等额本金和等额本息哪个适合提前还款?等额本金和等额本息哪个划算利息少?而不同的人会选择不同的还款方式,比如收入较为稳定,但不太高的借款人,可以选择等额本息还款;如果还款能力较强,且有提前还款的打算的借款人,可选择等额本金还款。今天为大家分析一下究竟哪种还款方式更适用于你。 

  等额本金和等额本息哪种方式还房贷更为划算?等额本金和等额本息哪个适合提前还款?当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式,多数市民选择等额本息方式。银行人士建议,两种还款方式各有各的优势和劣势,市民最好根据自身收入选择适合自己的还款方式。 

  一、等额本金和等额本息的区别

  1、等额本金是什么 

  等额本金是指贷款的还款方式,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息就会越来越少借款人起初还款压力较大,但是随 时间的推移每月还款数也越来越少。 

  等额本金的优势:借款人每个月还给银行固定还款金额;利息比重逐月递减。同等额本息还款法,一般可申请较长的贷款期限。 

  等额本金的不足:前期每月还款多,故还款压力大;如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信;总体利息支出较多。 

  2、等额本息是什么 

  等额本息即是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。 

  等额本息的优势:由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。同时它便于借款人合理安排每月的生活和进行理财(如以租养房等),对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说,无疑是最好的选择! 

  等额本息的不足:由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息相对来说高一些。对于还款来说压力会较大。 

  二、等额本金和等额本息哪种方式利息少?

  1、等额本金支付的利息少于等额本息

  等额本金:以贷款30万元,期限20年为例,按照当前五年期以上贷款基准年利率6.55%计算,每个月本金还款1250元。第一个月的利率算法为:300000×6.55%÷12=1637.5元,因此第一个月还款额为2887.5元。第二个月的利率算法为:(300000—1250)×6.55%÷12=1630.68元,第二个月还款额为2880.68元。以此类推,此后每个月的还款额逐渐减少。 

  等额本金方式最终贷款人总共向银行支付本金和利息共497318元左右。

  等额本息:同样以30万元贷款期限20年为例,按照6.55%的年利率算下来每个月应还款2245.5元。如果利率不变,到还款期结束时,等额本息方式,贷款人总共向银行支付本金和利息共538394元左右。 

  等额本金支付的利息少于等额本息贷款方式41076元。

  2、等额本息还贷的压力小

  等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少,但劣势在于前期还款压力较大。如果贷款者工作和收入稳定,还款能力较强,选择等额本金方式较好,如果还款能力稍弱,这种方式无疑陡增生活压力,“收入较高的贷款者选择这种还款方式更好”。 

  等额本息的优点在于每个月还款额度较为固定,额度不多不少,适合收入相对较低贷款者。但劣势也相当明显,那就是要支付较多的利息。

  等额本息还款方式中,前期每个月还款额度中,本金额度少,利息额度较多,不利于提前还款。

  三、等额本金和等额本息哪个适合提前还款?

  相对而言,等额本金更适合提前还款。

  在等额本息方式中,前期还的房贷,主要是利息部分。而等额本金方式,前期还的房贷,主要是本金部分。在现实中,很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候,随着房产的再出售,很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了,会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏,因为他的还款结构中,先还的是利息,余下还有大量的本金没还。等额本金方式下,本金已经还掉了大部分,相应要还的贷款已经少了很多。所以,如果条件允许的话,等额本金是一个值得考虑的选择,虽然它可能造成一开始还贷压力较高。

  提前还贷合算吗? 

  如果贷款140万,期限30年,那么在还款23年后,无论是等额本息还是等额本金,房贷总支出已达到相同的额度。这时候,对于使用等额本息的人来说,提前还清就毫无意义了,因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行,剩下要还的几乎都是本金,早还晚还区别已经不大了,还不如拿去理财。

  什么人适合提前还贷?

  一般来说,以下两类人群比较适合提前还款,一是处于还款初期的借款人,因为利息支出通常集中在还款初期,借款人这时候提前还贷可节省利息。二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款,却不能满足其他方面资金需求时,选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款,然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款,将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。

  四、注意:等额本息比等额本金利息高也划算

  等额本息比等额本金多多少利息?

  再举个例子吧。假设高小姐要在北京五环,贷款买一套80平米的房子,按市场均价4万元/平米,首付三成算,总价320万的房子,高小姐需要首付96万,剩下的224万,高小姐选择商业贷款,按目前基准利率,选择还款20年的话。

  使用等额本息还款方式,需共计还款352万,其中利息127.8万;

  而使用等额本金还款方式的话,需还款334万,其中利息110.2万。

  仅利息竟然能差出17万!

  等额本金可以省那么多利息 为什么还是说等额本息划算?

  在探讨这个问题前,我们先来想像一种情景。

  假设高小姐2015年用商业贷款买了这套总价320万的房子,选了期限为20年的等额本息还款方式,那么第10年的时候,小明每月还款14660元和现在每月还款14660元一样么?

  有人会说,当然一样啦,毕竟还款金额没变。但事实上,经济发展不是在温室里运行,10年前的1万块和现在的1万块,其购买力可以说天壤之别,更别提政府“货币一揽子计划”出台后,人民币贬值已经走上了不归路。也就是说,我们的“钱”越来越“不值钱”了。

  也就是说,如果选择等额本息还款方式,就可以巧妙利用这种贬值,而省下部分购买力。因为虽然还款金额没变,但是十年后购买同样的东西,需要的人民币变多了,而房贷还款却并没变,也就相当于变相的节省了一部分货币。但如果选择的是等额本金还款方式的话,相当于前期承担了大部分的还款压力,即便后期货币贬值,但由于还款金额也变少了,所以可以享受到的贬值福利,几乎可以忽略不计。

  所以说,虽然从长远来看,从绝对还款金额来看,等额本金比等额本息所还利息较少。但是如果不考虑提前还款的话,综合人民币贬值因素,选择等额本金比等额本息其实并不会划算多少。

  

提前还贷划算吗?提前还贷怎么划算?哪类人适合提前还款
咋样提前还房贷最合适 第三篇

  每个人都有一个梦想:我想有一个大房子,面朝大海,春暖花开。前提是,你有一个大房子……说到买房,问题来了,全款买还是贷款买?如果贷款,要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢,还是等额本息?

  全款买还是贷款买?

  建议:贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

  如果贷款,贷多长时间合适,

  要提前还款吗?

  建议:按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于商业贷款利息的投资,不用着急提前还银行贷款的。

  什么样才算提前还款?

  银行要设法制止借款人在此期限提前还贷,从而尽可能多地收取利息。一旦你想提前还款,让银行挣不够钱,自然会想要用另一种方式迂回的赚回来,即违约金。

  在这里,我们首先要知道银行是怎样定义提前还款的。

  通常,为了限制提前还款,各贷款机构会对实质性还款行为作出一定的的限制,虽然机构间有所区别,但一般是指在12个月内,借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。这时,该用户就会被银行机构定义为“提前还款用户”

  那么,违约金到底要如何收取呢?目前商业银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取,一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%),二是若干个月份的利息。

  选择等额本息还是等额本金?提前还贷怎么划算?

  首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

  等额本金还款方式相比等额本息还款方式,同样的年限,但是利息支出会高出很多。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似的。

  但是,真的是这样吗?

  其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

  这两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

  建议:如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

  意见:房贷提前还 是种最亏的还贷方式

  总要费尽心思劝住身边的朋友「不要提前还贷」,话说还贷真的是个技术活,不管你现在是不是房奴一族,都有必要了解,到底怎么还房贷更划算。

  还房贷一般就两种方法,等额本金和等额本息。再有就是你手上有富余的钱,想提前还贷。先说说等额本金和等额本息:

  等额本金,是一种「前紧后松」的还款法,每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样,往后由于本金逐渐减少,利息也会逐渐减少,但一开始压力会比较大。

  等额本息,是一种「平均分配」的还款法,每月的还款额都一样,月供里的一部分拿去还利息,一部分拿去还本金,前期本金比重小,利息比重大;后期反过来。

  假设贷款100万,20年期,按照当前商贷利率4.9%来计算,用图表达就如下图所示:

   

  还款总额上看,等额本金<等额本息,总额相减一算,等额本金比等额本息少78624.05元,主要是因为等额本金,前期本金还的多,所以最后利息反而付得更少。

  既然等额本金更划算,为什么还有那么多人选择等额本息呢?

  因为等额本金在还款初期的压力太大了,还是看上面那张图,等额本金法的前几个月的月供都是8000+元,而等额本息法只要6500元,这就高出了20%多。对于刚交完首付,元气大伤的小伙伴来说,实在是没法感受到这种先紧后松的好。

  如此看来,等额本息还款,其实是用多一点的利息来减轻最初的还款压力。除此之外,如果你有好的投资去处,也适合用等额本息法给自己多留出一些投资本金。

  举例来说,现在商贷利率是年化4.9%,攒钱助手一年期产品是8.8%,如果你选择等额本息来贷100万,在开始的几个月,你每月就能多出约2000元的闲置资金,一年大概就是2万,这2万就能帮你赚(8.8%-4.9%)=3.9%的年化收益。

  这也是为什么不着急提前还贷的原因:因为现在贷款利率低,你的投资回报>贷款成本,干嘛那么着急把钱还给银行呢。

  哪类人适合提前还款

  vs

  不用提前还款

  以下两种情况较适合提前还贷:

  1、处于还款初期的借款人,因为利息支出通常集中在还款初期,借款人这时候提前还贷可节省利息;

  2、借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款,却不能满足其他方面资金需求时,选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款,然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款,将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。

  建议不用提前还款的类型:

  1.公积金贷款,基准利率享受7折与8.5折之间的购房者。

  2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。

  等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。

  3.投资收益高于贷款利率的投资人士。

  小贴士

  提前还贷要交违约金 

  提前还款要交违约金你知道吗?银行其实并不欢迎组合贷款你知道吗?今天小编就来跟大家分享一下那些你不知道的贷款“潜规则”。

  一、提前还贷并没那么划算

  大多数购房者不知道的是,银行会对你的提前还款收取一部分违约金,因为在头一年提前还款会导致银行收取的利息减少,按照之前借贷双方签订的合同条款,借款者应该向银行提供一笔违约金。

  那么,违约金的赔偿标准是多少呢?

  一般来说,违约金的有效期不会超过3年,超过这个期限违约金的比率会下降;另外,只要每年的提前还款不超过贷款余额的20%,就不用缴纳违约金。

  二、 利率和折扣的变化没那么及时

  先说说利率,很多时候虽然新的政策被推出来,银行的利率得到了调整,但是你的月还款额并不会立马随之变化,而是会在来年的一月份再做出相应的调整,签订贷款合同的时候要看清楚这些细则。

  再是折扣,很多在降息前申请贷款或者已经获批的购房者仍要按照降息前的优惠折扣缴纳利息,即使日后基准利率会随着利率的调整发生变化,但是利率优惠折扣是不变的。

  三、组合贷款为什么难贷?

  据悉,银行方面是不太欢迎组合贷款的,主要是因为组合贷款不仅办理起来复杂,而且利润有限,为什么这么说呢?

  组合贷款办理起来要涉及到银行、公积金管理中心两个机构,需要耗费的人力和精力相比其他贷款更多,不仅办理时间长,且带来的利润是有限的,这种情况下银行不喜欢组合贷款也就情有可原了。

  来源:钱生钱

  

房贷提前还款划算吗?
咋样提前还房贷最合适 第四篇

房贷提前还款划算吗?提前还贷需要什么手续?

提前还贷需要什么手续:

一般办理提前还款,需要先向银行预约,具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为:

第一步:先查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金。

第二步:向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。

第三步:按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。

第四步:借款人携相关证件到借款银行,办理提前还款相关手续。

第五步:提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

提前还贷注意事项:

提前还房贷莫忘和银行提前预约,等待时间从即刻可办到等一个月的都有。

目前多数银行暂不收提前还贷的违约金,但是也请在办理手续之前问清楚。 各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的最低还款额限制等固定不一,请预先咨询。

要提醒借款人的是,如果购房者提前还清贷款余额,可以向保险公司提出退保申请。退保时,应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证(保险单正本由贷款银行保管,保险单副本由购房者保管)去保险公司办理有关退保手续。退保费为:(实缴保险费-借款额 按照实际贷款期购房者应支付的保险费) (1-5%)。

两种情况不适宜提前还贷

房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为,有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的消费者,由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出,如果中期之后提前还款,更多偿还的是本金,实际节省的利息有限;二是还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者,此时月供的构成中,本金开始多于利息,此时提前还款,也不利于有效节省利息。

“诉之于外”后,我们再来“求诸己”。“最重要的指标不是节省利息的多少,而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念,最适合的才是最有效的。”民生银行一负责人说。

上述业内人士说:“办提前还贷适合于年龄偏大的人,一方面他们受传统观念影响,倾向于无债一身轻,另一方面他们收入增长的空间较小,也无力承担投资风险带来的波动。”上文中刘先生与父母的意见分歧也正于此。与稳妥小心的父辈相比,尚且年富力强的他显然对自己未来几年的收入保持较高预期,并具有更好的投资风险承受力。

五种提前还贷方式

对打算提前还款的购房者,还要先了解五种提前还款方式:

全部提前还款,即客户将剩余的全部贷款一次性还清;

部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,还款期限缩短;

部分提前还款,剩余的贷款每月还款额减少,保持还款期限不变;

咋样提前还房贷最合适

部分提前还款,剩余的贷款每月还款额减少,同时还款期限缩短;

个别银行允许借款人剩余贷款本金保持不变,每月还款额增加,从而缩短还款期限。 提前还贷划算吗?

观点一:不如手头留活钱

在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下,提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多,这时候把钱还了房贷,等到想用钱的时候再贷出来就难了。建议选择一些短期的理财产品,如三个月以内的产品,等到国家宏观政策明朗、有明显投资机会时进行投资,把资金的主动权握在自己手上。

观点二:善用房贷理财产品

目前,加息的预期仍在,加息意味着房奴要多支付利息,减少利息支出最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金。但是,有一种方式不必提前还贷也能起到同样的效果,就是房贷理财产品。

目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户,市民将闲置的资金存入这种账户,就可以抵扣贷款本金,从而大幅度节省利息支出,使自己的还款负担减轻。

国宇公益金融提醒购房者,对于不同的资金量,银行所制定的抵减标准往往不尽相同。一般来说,资金量越大,可供抵减的比例也就越高,房贷客户要量力而定。

观点三:不擅投资不妨提前还款

不擅投资,手上的余钱长期不用的市民借款人,要节省房贷利息支出,提前还款也是一个办法。

假设借款人今年年初时办理了一笔金额为50万元、期限为20年的“七折利率”按揭贷款,采用等额本息的还款方式。这一年中,市民每月还款额为3071.69元,20年后还清时利息总支出为237205.82元。还款一年,贷款还有483619.89元未还。如果借款人年底时提前还款10万元,保持还款年限不变,则每月还款额将减少到2436.55元,19年后还清时利息总支出为192392.6元。这样,市民月供减少了635.14元,利息总支出减少了44813.22元。

如果银行允许,提前还款时还可以变更还款期限。假设这位借款人在提前还款10万元的同时,申请将还款总期限缩短为15年,则其每月还款额变为3016.04元,14年后还清时利息总支出为143554.62元。这样,每月的还款额只减少55.65元,而利息总支出则减少了93651.2元。

提前还款前,借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款,碰到央行加息,就要按照新利率还款,那样反而不划算。

房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算
咋样提前还房贷最合适 第五篇

房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算

2014-10-26

对购房者来说,确定贷款期限的长短是一个两难的决定:期限长意味着需要支付更多的贷款利息;期限短意味着每个月的还款压力将会很大。那么,贷款期限怎么选才是最划算的呢?

考虑通胀还是等额本息划算

首选,亲必须知道,目前可供你选择的房贷方式一共有三种:住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中,住房公积金贷款最为便宜,在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是,贷款人必须每月缴纳公积金,但按目前广州的政策,需要排队申请,放款速度较慢,且已经被不少楼盘明确拒绝。

个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制,目前广州最高位个人贷款50万元,公积金贷款上限为50万元,放贷时间最长30年,如果房价过高,购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式,但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。 除了选择方式外,还款方式成为贷款者最难懂的问题——— 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛!

融资网为各位小白补一下脑,所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少,随着时间推移,每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。

我们以购买首套房,贷款期限20年,贷款金额100万元为例,按目前的基准利率

6.55%,如果采用等额本金还款法,本息合计还款总金额为165.77万元左右,第一个月月供9625元,最后一个月月供4189.41元,但如果采用等额本息还款法,本息合计还款总金额就要达到179.64万元,平均每月月供7485.2元,等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。

这样看起来,似乎等额本金更划算。不过,融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理,在一个较高通胀水平的时期,对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低,后期递增,比较有利的是每月还相同的额度(等额本息),比较亏损的其实是前期还贷额度偏高,后期额度递减(等额本金)。 此外,值得注意的是,对于等额本息还款者来说,目前看似压力很大的月供,在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点,各位可以看看周边那些首批房奴,他们一边月供不变,一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法,则意味着现在就要有较大的损失,未来较低的还款额其实并没多大意义。

融资网建议,如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降,不如采用等额本息还款法,让省下的资金通过理财获取更高收益,把通胀风险转移给银行;而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低,可以选择等额本金还款法。

融资网陈总则认为,两种方式各有特点,要根据个人的收入和偏好进行选择。“如果在收入不变的情况下对比,等额本息法相对而言幸福感较高,因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。”他也提示道。

提前还房贷划算吗?理财分析师:视情况而定

某省行分析师蒲总指出,贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题:第一是未来是否还有房贷借款需求,利率水平如何?虽然央行房贷新政指出,符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折,但是蒲总认为由于银行的资金成本问题,7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言,提前还贷并不合适。

第二是要考虑闲置资金的潜在收益。一般来说,如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会,大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷;对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说,可酌情选择提前还款。

第三是要考虑已还款时间。蒲总指出,如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时,实际已经偿还大部分利息,因此选择提前还贷意义有限。相反,如果还款时间不长,选择提前还贷可明显节省利息支出。咋样提前还房贷最合适

对于决定提前还贷的贷款人而言,可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲总介绍,一般银行主要提供五种方式:一是全部提前还款,这种方式的利息支出最少,但需要贷款人量入为出;二是部分提前还款,不改变月供只缩短还款期限,此种方式节省利息较多;三是部分提前还款,只减少月供不改变还款期限,这种方式可以减轻每月负担,部分节省利息支出;四是部分提前还款,减少月供同时缩短还款期限,这种方式既省利息,又减轻月供压力;五是剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息,但月供要增加,相对来说不是太划算。

另外,蒲总提醒贷款人,虽然提前还贷可以节省利息支出,但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷,如果“违约”,贷款人可能要承担一些费用,需要提前考虑。

如今,银行的资金成本持续往上涨,房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗?如何提前还房贷?需要注意哪些环节?各大银行关于这一方面有什么规定?为此,小编对多种还贷方式进行了比较,借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。

细算账:看提前还房贷是否划算

提醒1:分清等额本息和等额本金两种方式

据了解,房贷还款分为等额本息和等额本金两种。

对于等额本息还款的贷款人而言,由于等额本息每月的还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,如果借款人已还款到中期,即已偿还了大部分的利息,房贷提前还款则还的主要是本金,因此意义有限。

等额本金是将贷款总额平分,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了一半的利息,如果此时提前偿还,节省的利息并不多。

提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款

记者从相关网站搜索发现,受银行资金成本上升的影响,目前7折房贷、8.5折房贷很少,二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒,原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议,有折扣的房贷可以不考虑提前还,闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品,一样可以降低房贷的利息成本。

提醒3:充分利用公积金

对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言,可以考虑适当提前偿还一部分房贷,但不必全部偿还,因为一旦房贷全部偿还后,每月的公积金就没有利用的空间了。

按照现有的公积金政策,在职人员除购房等情况外,是无法提前支取的,考虑到现在的房屋限购政策,大部分人不太可能多次购房,因此大家提前支取公积金的可能性不大,还不如每月可以冲还房贷,使其发挥更大的效率,也使得自己的现金流更为充裕。

下面用两个案例来说明提前还贷是否划算:

案例一、陈某这几天心情很不错,因为他刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。 陈某向记者介绍说,2006年他向银行按揭贷了47万元买房,供30年。

此前,陈某曾还款共计23万元,并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%,也就是4.58%,每月还贷1770元。

点评:投资收益与房贷利率持平不该提前还贷

某财经网理财师余总认为,提前还房贷的核心在于,同样的资金,能否找到收益高于房贷利率的投资产品。

从陈某的情况看,房贷利率相当低,仅为4.58%,而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把,这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%—6%的水平,完全没必要提前还贷。

咋样提前还房贷最合适

案例二、吴女士有两套房子,最近卖了其中一套,套现300多万元,有大笔现金在手。

王女士告诉记者,现在住的房是去年买的,每月要还给银行9000多元。据介绍,王女士去年向银行按揭贷款94万元,供20年,利率是按照现在基准6.55%上浮10%的,也就是7.205%,已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道,我为什么要提前还贷呢?”

王女士表示,由于未还的本金额比较大,在现在的高利率环境下,组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金,王女士将现有资金进行组合投资,一部分低风险固定收益投资,一部分高风险投资。

点评:高风险投资并不适合所有人

余总认为,对于一般人来说,7.205%的房贷利率并不低,建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率,目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人,因此建议王女士提前还贷。

提前还贷流程:

大体流程为:了解贷款合同提前还贷的要求,准备违约金—准备资料—申请还贷—办理还贷手续

第一步:要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取),如若合同上注明要收违约金,则要看清楚到底要收多少,并准备好这笔违约金;

第二步:向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料;

第三步:按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请,一般银行会要求客户填写提前还款的申请单;

第四步:携相关证件到借款银行,办理提前还款相关手续,提交《提前还款申请表》,并在柜台存入提前偿还的款项。

提前还贷注意事项:

1、别忘退保

在借款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后,别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。

2、别忘退税

另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时,应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同,并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请,取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后,即可取得房地产证,应在办妥房地产权利证明后的6个月内,前往税务部门办理退税手续。咋样提前还房贷最合适

3、最初一年别提前还款

要注意的是,在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是,借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况,如果有逾期不还,应先还完欠款再申请提前还贷。

提前还贷方式:

那么现在的银行,一般会提供哪几种提前还贷的方式呢,小编将其整理为下面四种: 第一种,全部提前还请,将所有的贷款一次还清,无疑是最好的,这样可以少交很多利息,但是对于已交的利息则不退还。

第二种,部分提前还款,剩余每月还款额保持不变,将还款期限缩短,这样的话可以减少很多的利息。

第三种,部分提前还款,剩余每月还款额减少,但是保持还款期限不变,这样可以减小月供,缓解压力。

第四种,部分提前还款,剩余的贷款不仅每月还款额减少,而且将还款期限缩短,这种也可以节省很多的利息。

在这里要特别提醒一下,只要觉得自己在五年内可以提前还款的,最好可以采取等额本金法,因为等额本息法在前期支付的利息太大,相对不划算。

提前还贷算法:

各大银行关于房贷提前还款的算法和规定:

第一、招商银行,招商银行不满一年而要提前还款的,要收取至少相对于实际还款额3个月的利息,而一年之后,则只需要一个月。

第二、建设银行,建设银行不满一年而要提前还款的,要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%,两年到三年的,收取1%。

第三、农业银行,农业银行贷款不满一年提前还款的,以本金*月利率收取,贷款一年后,不会收取违约金。

第四、工商银行,工商银行贷款不满一年提前还款的,要收取提前还款额的5%,贷款满一年后提前还款,则和农业银行一般,不收取任何违约金。

第五、中国银行,中国银行贷款不满一年提前还款的,收取最高不超过六个月利息的违约金, 贷款满一年后提前还款,和农业银行一样,不收取违约金。

第六、交通银行,交通银行对提前还款额有规定,至少为每月还款额的六倍,部分提前还款者可每年免费还款一次。

第七、广发银行,广发银行贷款不满一年提前还款的,需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款,则和农业银行一样,不收取任何违约金。

第八、光大银行,光大银行贷款不满一年提前还款的,需要收取 3%~6%的利息作为违约金,只要满了一年则和农业银行一样,不需要受违约金。

第九、浦发银行,浦发银行贷款不满一年提前还款的,有两种违约金方式,一种是

1.5%的利息,另一种是 3%的利息,而且贷款满一年之后,也不收取违约金。

第十、深发展银行, 深发展银行比一般的银行要求更为严格,一般期限是两年,至于两年内的违约金额,则要根据合同来看。

(整理:小丫)

终于看明白了 原来房贷提前还款这么不划算
咋样提前还房贷最合适 第六篇

终于看明白了 原来房贷提前还款这么不划算

时间:2011-03-30 来源:搜狐社区 分享到:更多>>

我现在是看明白了,只要银行加息的消息一出,考虑房贷提前还款的人就一拥而上。那么,提前还款到底值不值呢?咱还是来算算吧:

享受七折或其他优惠利率的

如果你是第一套房,而且还享受7折利率的,就不要考虑房贷提前还款了,加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%,7折就是4.12%,即使加息后打完7折也只有4.298%,这是非常低的利率了。按这样的加息幅度,就算再加两次也不高。如果选择提前还贷,除非以后不再贷款,否则再贷款购房,就会被判定为二套房贷,利率为基准利率的1.1倍,可谓得不偿失。

但是对于二套房贷,利率按照1.1倍计算,加息后的利率就达到6.754%左右的年利率,如果手头有资金,可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素,还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。

等额本息还款年数接近中期的

有两类贷款者不宜提前还贷,其中一种是使用等额本息还款法的借款人,还款年数已接近中期,这时选择提前还款不太适合。因为,等额本息还款法是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

等额本金还款期超过三分之一的

第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户,并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。 手上还有其他理财项目的

如果手头有其他投资理财项目,如股票、基金、债券等,收益率高于贷款利率,借款人也完全没有必要选择提前还贷,大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行,

近期内无投资计划,按照加息后的存贷款利率,五年期的存款年利率为4.2%,而同期的贷款利率则为6.14%,存贷利差较大,这种情况与其存入银行,还不如选择提前还贷。

那怎样提前还款划算呢

提前还贷的初衷就是减少利息支出。不同的银行有不同的提前还贷方式,综合而言,无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中,提前全部还贷从理论上而言,利息支出是最少的,但是考验的是还款人的经济实力,只要有合理的计划和安全的预期资金流,这种方式是最优的,但要量入为出。

部分提前还款方式相对比较复杂,不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。据了解,大致有三种部分提前还款方式:

第一种,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。

第二种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。咋样提前还房贷最合适

第三种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。

选择不同的方式节省的利息支出是不同的,一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中,此外还有将每月还款额减少,同时将还款期限缩短,改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前,计算出不同方式下的还贷结果后,要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。

房贷如何提前还款?还款前需注意这四个问题
咋样提前还房贷最合适 第七篇

房贷如何提前还款?还款前需注意这四个问题 提前还款流程

第一,借款人先查看贷款合同中对提前还款的要求,注意提前还款是否需要交违约金;

第二,给贷款行打电话咨询提前还款申请时间、所需资料等事项; 第三,按照贷款银行的要求到相关部门提出提前还款申请;

第四,借款人携带相关资料到贷款行办理提前还款手续;

第五,将提前还款款项存入还款账户中,待银行扣划,或是直接携带现金到贷款行偿还。

不同银行规定不一样,具体表现在以下几个方面:

1、办理流程不同

每个银行的业务都有自身的特点,在办理提前还款时,手续及流程也多有不同。一般都需要打电话跟银行咨询,填单跟审批的先后顺序会不同,主要有2类

(1)先电话预约后填单

如中国工商银行和北京银行的绝大多数支行,借款人可以先与银行约定一个还款日期,即到了指定时间,再到银行填写《个人住房贷款提前还款申请表》即可办理。

(2)先填单后审批

有的银行却需要先填写《个人住房贷款提前还款申请表》,如建设银行,需要银行相关部门审批合格后,借款人才可以还款。

2、办理周期不同

绝大多数银行需要借款者提前一星期预约还款,而个别银行的支行可能需要提前三个月预约。

3、收取违约金情况不同

大多数银行办理提前还款已经不需要交违约金了,但部分银行会根据已还款时间确定违约金比例,如中国银行要求供楼不足一年的罚息三个月,供楼满一年不足二年的罚息二个月,供楼满二年不足三年的罚息一个月,主要还是以签订的合同为准,想要提前还款的购房者一定要仔细阅读房屋买房合同及贷款相关合同有关违约金的规定,有必要的话最好能到银行的网点人工咨询。

4、扣款时间不同,办理提前还款所需时间也不同咋样提前还房贷最合适

各家支行会有不同的要求,一般预约批准后,银行会电话通知。

房贷到底要不要提前还
咋样提前还房贷最合适 第八篇

房贷要不要提前还?还得看情况

首先要告诉你,千万不要拿年终奖还房贷!

啥?这两样你都没有?那送你一句话吧:坚强点,失败是成功的一部分,在哪里跌倒,就在哪里讹人。

年底大伙都在问要不要拿年终奖提前还房贷,旺财一溜小跑找到权威人士——尚诺集团高级副总裁,安家世行董事、总经理杨大勇咨询了一下,他的回答说服了我,写出来跟大家分享下。

现在的房贷最长是30年,但是真正周期没那么长。根据银行的数据统计,一般的房贷还款周期差不多为五到七年。为什么大部分人都会选择提前还贷?是因为没有更多的高于房贷利率的理财渠道。当然,还有另外一个原因,很多人觉得欠银行的钱不舒服,又或者自己想去做点别的事情,不还清房贷,没法做抵押,所以说,90%都会提前还。

但是,请注意,房贷真的不用提前还。

为什么?

因为现在一些理财产品实际上可以满足高于房贷的收益,而房贷又是所有资产里面最稳健的资产,和银行保留一部分的借贷关系,对你的信用也有好处。你还可以有一些其他的产品绑定,比如现在好多

银行,你有房贷的话,连续一年两年正常还了,可以给你一个几十万的信用贷款,虽然不同银行额度不等,但一般都在十万到一百万的区间。比如你现在买了二套房不能贷款的情况下,如果能在银行拿一个信用贷款产品,利率上升也不高的情况下,比从别的渠道贷款好多了。 再补充一下,从经济大环境来看,目前仍处于降息通道,短期内加息的可能性不大。大家“借的钱越多、时间越长就越好,不必急于还款”。

总之,如果你是这三种人,就提前还——

1、除了五年定存一点投资理财都不会的,就提前还吧,还完了经常看看我们的微信,相信对你一定有帮助;

2、想还清贷款作抵押的,没啥说的必须还;

咋样提前还房贷最合适

3、死活不能欠银行钱,尤其家里老人催促的,就还了吧,别让老人替你操心

如果你是以下这三种,就不要提前还——

1、用公积金贷款的,或者贷款时有折扣的(一般为7-8.5折)。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中,拿钱做一些理财,比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券(怎么买以后会陆续发帖跟大家分享,这里不赘述),都更划算。

2、等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了,就说明已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

已被“等额本金”和“等额本息”绕晕的童鞋,接着看——

等额本息的特点是每个月还钱的数目是固定的,短期内还得少,压力小。等额本息的特点是一开始还得多,之后越来越少。如果手头的钱还算充裕,想总数少还一点的话,就选等额本金,这个在买房的时候可以跟贷款的银行协商。

举个例子:

等额本金和等额本息差多少

2014年,首套房,价值100万元,首付30万元,贷款70万元,30年:

按揭房提前还贷是否划算
咋样提前还房贷最合适 第九篇

按揭房提前还贷是否划算

第一点利息比本金还的快

利息的产生是根据本金多少和时间长短来确定的,以孟女士来说,贷款15万元20年,利息近10.2万元。读者在这里必须明确,利息和本金不是均匀等比例分摊的,不是说15万元的本金等额划成240个月(20年),利息也跟着划分成240个月,然后平均还。利息还的多少是根据本金数量来确定,开始本金是15万元,那么产生的利息就多。以后随着本金额度的减少,利息也就相对还的少了。

第二点提前还贷未必合适

既然利息比本金还的速度快,那就意味着不是所有的提前还贷都合适。记者从网上看到一个例子,比孟女士更具有典型性,一起看看吧。

有一位客户,因对自己贷款后续资金来源的低估,而选择了最高贷款年限30年,总额68万元的贷款。其每月等额还款金额为3906.62元,其中3160.99元为利息,745.63元

为本金。两年来,这位客户共还本金为745.63×24(月)=17895.12元,偿还利息为3160.99×24(月)=75863.76元。可见,在等额本息方式下,大部分资金偿还的只是利息,而本金仅占19.1%。

据记者了解,在提前还贷的客户中,有相当多的客户是在还贷期已经超过一半时间以上才选择提前还贷,一般在还贷期限已超过一半以上时,利息部分已经还的差不多了,剩余的多数是本金。这个时候,客户提前还贷往往就得不偿失了。

所以,有理财专家提醒投资者:在向银行申请个人住房贷款时,一定要三思而行,倘若今后可能会选择提前还贷,那么在贷款时尽量选择短一点的贷款期限,以免造成不必要的利息损失。

第三点公积金提前还贷须一次还清

采用公积金贷款的客户,也可以提前还贷,但是与各商业银行提前还贷的规矩不同的是,采用公积金贷款的客户,如果想提前还贷,只能一次性还清所有贷款和利息。

第四点组合贷款提前还贷分开看

有一种住房按揭贷款是组合形式的,既一部分是公积金贷款,一部分是各商业银行的贷款。采用这种贷款方式的客户如果想提前还贷,可以选择先还公积金贷款,也可以选择先还商业贷款。还款办法根据所还款项的出处而定。

如果是还公积金贷款部分,那么就依据公积金的政策,一次性还清。

如果是还商业贷款部分,就依据各商业银行的政策而定。目前,长春市各商业银行的住房按揭贷款,对于提前还贷要求各不相同,主要有以下两种方式。

1、随意型,即客户可以随时向银行提出提前还贷,每次提前还贷的数额和改变期限也根据客户要求执行。

2、规矩型,有的银行是每年规定几个时段,在这几个时段客户才能提前还贷,但金额一般不要求。银行这样做的目的主要是为了业务集中,节省时间和人力成本。

第五点提前还贷有5种方法

提前还贷有5种方式供购房者们采用。即一次性还清;月供不变,缩短还款年限;减少月供,还款期不变;减少月供,缩短还款期限;增加月供,缩短还款期限。这5种提前还贷方式究竟哪一种最经济省钱呢?

举例说明:某人买了一套总价70万元的房子,首付50%后,贷款额为35万元,贷款期限20年,月供2470元,采用等额本息还款法还款6个月后,考虑提前还贷。此时,已经还款1.4820万元,而其中利息共1.0117万元。从以上数据可以看出,仅半年时间,该人已经支出了1万多元的利息。他所剩贷款额约为33.5万元,通过分别采用以上5种还款方式计算总利息支出,算出哪种提前还款方式更经济省钱。

A、将所剩贷款一次性还清利息总额=提前还贷前的利息额(1.0117万元)B、部分提前还款,月供不变,缩短还款期限提前还款10万元,仍保持之前的月供水平,即2470元,贷款期限则缩短为10年零6个月,提前还款后的总利息为

8.1万元。

利息总额=1.0117+8.1=9.1117万元C、部分提前还款,减少月供,还款期限不变提前还款10万元,贷款期限剩余

19年6个月,月供减少至1682元,提前还款后总利息为15.8494元。

利息总额=1.0117+15.8494=16.8611万元D、部分提前还款,减少月供,缩短还款期限提前还款10万元,月供减少为1960元,还款期限缩短为15年,提前还款后总利息为11.7804元。

利息总额=1.0117+11.7804=12.7921万元E、部分提前还款,增加月供,缩短还款期限提前还款10万元,月供增加为2589元,还款期限缩短为10年,提前还款后总利息为

7.5470元。

利息总额=1.0117+7.5470=8.5587万元很明确,除去一次付清的选择,第五种方法最省钱。减少本金量,缩短还款期,决定利息的两个元素都降低,利息自然也就付出最少了。

理财专家建议,在贷款的前几年争取多还款,尤其是前5年一定要争取多还款,使总贷款中的本金基数下降,贷款中的利息负担自然会减小。

本文来源:https://www.dagaqi.com/fangdai/19630.html

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