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过年好，猴年到！话说孙悟空取经回来，花果山已经被拆迁。大圣炸毛了！但平静下来，心想：我已成佛，不能再去大闹天宫了啊，唉，忍忍算了，拿到拆迁费，正好可以交首付，再找观音菩萨贷点款，足够买套二手房了。
恰好二郎神现在主管房产中介，大圣找到他。而牛魔王正想把旧宅卖掉。二郎神和牛魔王心想：孙悟空取经回来，不懂房地产，不如趁机敲老孙一笔。
初次买房，大圣如何保护好钱包呢？别担心，给大圣支招！买二手房，孙悟空一共要打通三关：中介二郎神；卖房人牛魔王；按揭公司观世音。
第一关：诡计多端二郎神
一、二郎神收多少中介费
二郎神：猴哥，我先帮你找房子，费用的事好商量。
大圣：那就辛苦你啦，该给的一定给你。
……
二郎神（嬉皮笑脸）：猴哥，咱们都谈妥了吧，老牛那房子没问题吧。小弟先收房价5%的中介费。
过年好，猴年到！话说孙悟空取经回来，花果山已经被拆迁。大圣炸毛了！但平静下来，心想：我已成佛，不能再去大闹天宫了啊，唉，忍忍算了，拿到拆迁费，正好可以交首付，再找观音菩萨贷点款，足够买套二手房了。
恰好二郎神现在主管房产中介，大圣找到他。而牛魔王正想把旧宅卖掉。二郎神和牛魔王心想：孙悟空取经回来，不懂房地产，不如趁机敲老孙一笔。
初次买房，大圣如何保护好钱包呢？别担心，给大圣支招！买二手房，孙悟空一共要打通三关：中介二郎神；卖房人牛魔王；按揭公司观世音。
第一关：诡计多端二郎神
一、二郎神收多少中介费
二郎神：猴哥，我先帮你找房子，费用的事好商量。
大圣：那就辛苦你啦，该给的一定给你。
……
二郎神（嬉皮笑脸）：猴哥，咱们都谈妥了吧，老牛那房子没问题吧。小弟先收房价5%的中介费。
大圣：玉帝早下了圣旨，中介向买卖双方合计收取的费用不能超过房价3%。看咱们老交情的份上，我交1%，你向老牛再收2%，不是正好嘛。
如来说法
不要一上来就跟中介砍价，这会影响中介给你找房的干劲。等找到房子，双方可以拍板的时候，再提出中介费太高，砍价。中介费可以买房缴纳，也可以跟卖方商量平分。
二、房产中介合同要写啥？
大圣：杨兄，让我看看你的工商登记证书和老牛的委托授权书。
大圣：老牛太笨，杨兄你可得负责配合他办好全部手续哦，合同约定的义务你一项都不能少，要不然我可扣你中介费。
二郎神（赔笑）：猴哥，你看这合同是按照天庭规范打印好的，你想修改，怕是办不到啊。
大圣（发怒）：亏你长了三只眼！你看合同最后有一项“其他约定”，这里是空白的，我们可以自由发挥，把想添加的条款写在这里就OK。
三、孙悟空怎么交费？
二郎神（一脸郁闷）：猴哥说得是，我就收你1%。
大圣：哎~你我跟老牛刚签了合同，过户交房都没办，你可别想跑啊，这样吧，先交你一半，剩下的办完全部手续再给你。
如来说法
中介费尽量不要一次交完，最好在签订买卖合同，递件，过户，交房这四个步骤分批交中介费。
第二关：装傻充愣牛魔王
一、牛魔王的产权证
牛魔王（憨厚）：房产证上就我一个人的名字，贤弟你放心吧。
大圣：且慢，房子算夫妻共同财产，我还需要请嫂夫人签一份卖房同意书。铁扇公主发起火来，那威力我可领教过啊。
牛魔王：我这产权证上没有抵押章，贤弟放心。
大圣：看有没有抵押不能只检查产权证。咱兄弟找二郎神上网给查查，或者咱就直接去天庭房管局查，很方便。
牛魔王：查好了，果然没有抵押，签合同吧。
大圣：对了，我记得你这宅子是天庭分给众妖的经适房，现在满5年了吧。
牛魔王：当然满了。
大圣（警惕）：还有，你和嫂夫人住在别处，这宅子现在是不是租给猕猴王了。你需要保证承租人不会因行使房屋优先购买权而发生纠纷。
如来说法
孙悟空不必担心老牛把房子抵押给民间借贷公司，因为民间借贷也必须到房管局去办理抵押登记手续，产权证也有留下抵押章，否则抵押无效。
牛魔王（着急）：好了好了，贤弟咋这么不爽快。
大圣（不紧不慢）：买房是人生大事，急不得。签合同之前，我还要知道：房产的土地使用期限；水电气物业有没有欠费；周围有没有污染源，小区环境和安全等情况。
二、房屋买卖合同要写啥？
牛魔王（疲惫）：听你唠叨了那么多，现在该签合同了吧。
大圣：老牛，咱们亲兄弟明算账。违约补偿条款得先谈明白。轻度违约少赔违约金，重度违约加倍赔偿，宽严分明。
如来说法
目前的通用二手房交易合同，都将重点放在了违约金责任上，但违约金责任约定的数额普遍偏低，不能抵消涨价给卖方带来的利益诱惑，从而导致在房价大涨时，卖房人会肆无忌惮地违约。
牛魔王（得意）：我也怕贤弟你毁约呢，先交定金吧。
大圣：可以先给你“定金”，不过你要是不履行完合同，可要双倍返还哦。
如来说法
买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金；卖家不履行合同的，应双倍返还买家的定金。切记不可将“定金”写成其他字样！
大圣：我初步这么一想，这七条应该是合同必备的。
A牛魔王现居住住址和电话真实有效，保证24小时内可以联系到。
B牛魔王在交房之前必须把户口迁出，若交房日未迁出或因其他情况逾期交房，逾期一日，扣减房款千分一
C房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用
D若因不可抗力导致孙悟空申请不下贷款，双方可协商解除合同。
E过户时牛魔王需提供必要资料及配合办理手续，否则算违约。
F在房屋所有权转移前，任何一方不得私自配合二郎神网签，网签必须双方同时在场。
G如交易任何一方不能到现场，必须提供合规授权委托书委托第三方代办过户，不得拖延。
三、孙悟空的房款怎么交？
牛魔王：网签过了，贤弟可以不必着急了。
大圣：签合同不可不急呀。二手房网签后，7天内必须打出纸质合同签订确认，还有过户、办证、收房好多事呢。
二郎神：猴哥，房款我帮你给老牛。
大圣：你一中介，怎么能代收房款呢？
牛魔王：首付款直接打到我个人账户就行。
大圣：老牛，你记性那么差，我怕你搞个糊涂账。还是我们共同到银行开立联名资金共管账户吧。房款我就存入那里面。
孙悟空和牛魔王一起去房管局，把房屋交易的各种税费缴纳完毕。
牛魔王（无奈）：猴哥，完税证明出来了，都写你的名字了。现在可以把全款给我了吧。
大圣（大笑）：老牛，你又糊涂了。完税证明上的名字只是证明我缴了税，可并不表示产权证已经更改为我的名字。等新产权证办好，才能给你剩余房款呢。
第三关：按揭公司怎么找
二郎神：猴哥，我来帮你找按揭公司。极乐按揭公司是家大公司，跟银行特别熟，信誉又好，这就定了吧？
大圣：杨兄好意我心领。不过我听说观世音菩萨也开了按揭公司，我跟菩萨常打交道，彼此熟悉，他的费率也低。
如来说法
中介找按揭公司，因为有返利提成，按揭费率在1%到1.2%之间。而绕开中介以个人身份去找，费率一般在0.6%到0.8%。但注意，如果按揭公司报价低得离谱，就需要提前明确是否有其他的隐含费用，比如评估费、交通费等。
现在，大多数银行针对个人都有直贷业务。所以孙大圣也可以不通过按揭公司，而是自己直接去银行申请房贷。孙大圣没有找银行申请房贷的经验，不熟悉流程，怎么办？好办，找房贷！
微信公众号：房贷（fangdai123）
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