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文化旅游项目投资风险类别分析

2020-05-21 14:31:04 创业项目 来源:http://www.dagaqi.com 浏览:

导读:   热门的文化旅游项目吸引了很多投资企业的目光,资本如何逐利、获得收益必然是投资方关注的焦点,但越来越多失败的文化旅游投资实例让投资......

  热门的文化旅游项目吸引了很多投资企业的目光,资本如何逐利、获得收益必然是投资方关注的焦点,但越来越多失败的文化旅游投资实例让投资方把更多的注意力转移到了事前预防和风险防范上,如何分析各类文化旅游项目的投资风险因素,识别风险类别,就成为确定投资以及风险规避的必要基础和前提。大家创业网为大家带来的文化旅游项目投资风险类别分析,希望能帮助到大家!

  文化旅游项目投资风险类别分析

  所谓文化旅游,是指人们出于文化动机而进行的移动,诸如研究性旅行、表演艺术、文化旅行、参观历史遗迹、研究自然、民俗和艺术、宗教朝圣的旅行、节日和其他文化事件旅行,寻求文化享受已旅游者的一种风尚{1}。文化旅游业作为众所周知的“一门兴、百业旺”的产业,对各地方政府具有巨大的吸引力,据《中国经营报》统计,仅2012年国内签约的待开发和正在开发的各类文化旅游项目总数已经超过3000个。在“遍地开花”的文化旅游项目中,自然会有“挂羊头卖狗肉”的粗制滥造项目,但也不乏真正具有文化内涵的精品项目。我国各地特别是中西部地区均在大力进行文化旅游项目开发,积极就文化旅游项目展开招商引资。其中,有的投资取得了成功,经济效益、社会效益、环境效益显著,例如:导演张艺谋在桂林阳朔策划了规模宏大的山水实景剧《印象·刘三姐》,但也有相当比例旅游项目投资失败,损失巨大,如:总投资超过3亿元的大型实景剧作品《希夷之大理》,每场观众基本上不超过演员人数,受到观众的冷遇。造成文化旅游投资失败的一项关键理由是对文化旅游项目风险估计不足及缺乏对文化旅游投资的风险分析,导致文化旅游项目,由于创意元素、名人元素、稀缺民族文化元素,投资前,建设之初惊天动地,建成后却来者寥寥,门庭冷落,经营不佳甚至于关门歇业;而文化旅游项目投资非常庞大,操作过程复杂,仅以云南省2013年招商引资的文化旅游项目来看,每个项目的总投资额都超过亿元,一旦失败,损失惊人。而作为一种投资,资本的逐利性毫无疑问,追 益的前提就是防范风险,尽管消费社会背景下文化旅游的核心在于创意,但其本质是资本。因此,如何全面分析各类文化旅游项目的投资风险因素,识别风险类别,确定何种风险可能会对投资方产生影响,最的是把握不确定性的程度和每类风险可能造成损失的程度;建立更加客观有效的评估体系无论对于投资企业来说,还是可持续发展文化旅游都具有非常的意义。

  一、政策法律风险

  (一)文化旅游投资政策存在

  不透明因素,也是投资方不得不面对的理由文化旅游属于文化产业范畴,然而,文化产业的意识形态很强,一个项目的开发和履行

  多个部委、行政部门的审批,

  操作层面涉及的政策规范尚不明确,尤其是还没有比较清晰的投资政策,现在整个一套有关融资、资本运作的法规

  适合工业等传统产业的,并不能直接移植或嫁接到文化创意产业上来,由此看,投资这个行业就

  巨大的政策风险。例如2011年华谊兄弟公司计划及开始运作在苏州投资电影主题公园项目,因国家发改委、国土资源部、住房城乡建设部发出《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》而搁浅,该通知明确表示:至国家规范发展主题公园的具体政策出台前,各地一律不得批准建设新的主题公园项目;已经 审批手续但尚未动工建设的项目,也不得开工建设。

  (二)主要资源的归属权

  除了少量的技术、专利、创意之外,文化旅游开发具备独特性的文化资源包括:民族文化、历史文化等,像已存在的风景名胜区、国家地质公园及文物保护单位式,基本属于国家法律保护范畴,资产归国家。更为的是,在法律上,风景名胜资源和文物保护单位的经营权,转让是有严格规范的,例如:《中华人民共和国文物保护法》第二十四条规定“国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管辟为参观游览场所的国有文物保护单位,不得作为企业资产经营。”《风景名胜区管理条例》也规定“进入风景名胜区的门票,由风景名胜区管理机构负责 ”(第三十七条)。因此,文化旅游资源组成中 ,很难进入市场流通,而资源只有进入流通环节才有实现增值的可能,经营权流通性的缺乏将文化旅游产业投资的政策法规限制。另外,文化资源的

  权、管理权、经营权相分离,是文化资源市场开发风险高,且风险很难量化评估的又一理由。以文化旅游景区为例,旅游资源的权在国家,管理权被分属于不同行政部门,如:交通、环境、水利、林业等,经营权则被交给投资商和企业去运作,仅就景区开发的商标这一知识产权内容,因无法明确投资商和开发企业的知识产权主体地位,导致景区的直接经营者——投资商和经营企业在项目开发管理过程中的相应知识产权的开发和运作上,又由于其经营期限有限,利用、保护知识产权进行持续深度开发的积极性不高。而管理权的归属更是一个让投资方极其头疼的理由,风景名胜区属建设部门,地质公园属土管部门,森林公园、自然保护区属林业部门,水利景区属水利部门,文保单位属文化部门,寺院道观属宗教部门等等;景区要开展工作,“上下沟通负责”、“横向联系无门”、等现实理由。

  (三)资源保护与旅游开发的矛盾

  目前,相当多文化旅游项目的开发实际显示文化旅游开发频频碰触到生态环境与文物保护的警戒线、社会的敏感神经,例如以自然山水为背景,以高科技、布景、道具等打造演出舞台山水实景演出剧不可避开人声鼎沸,歌声嘹亮,锣鼓喧天,会破坏景区的宁静,曾出现实景演出的噪音吓跑了景区内的候鸟的情况;其次,实景演出相关的大量演艺人员吃住在景区,演出旷日持久,让消费者很难想像出这样的文化旅游项目如何能和固有的文化资源浑然天成地融合在一起,互相推动,和谐发展?对民族文化与文化文物这类不可再生资源的保护,是可持续发展的基础,不同产业部门对资源保护的性和紧迫性基本已形成了共识,文化旅游资源开发建设中的保护理由 了普遍关注,规划措施逐步强化,越来越完善的相关法律法规的实施和执行文化旅游项目绕不过去的门槛,进而增加了项目投资风险。

  文化旅游项目投资风险类别分析

  旅游这个朝气蓬勃的行业,吸引着越来越多的投资人士青睐。随着人们生活水平的提高和互联网技术的高速发展,人们对出行的要求越来越高,对旅游的要求也从单一的经典观光到餐饮、住宿、民俗、文化、养生、手信等方面的享受。单一的旅游项目在当今社会来说无疑会走向灭亡。对于旅游投资的风险来讲,在当前的旅游大形势下只有通过认真对比旅游项目的盈利性和现存盈利良好的旅游项目的经验总结,才能把风险控制到最小。种种不确定性让投资金额越来越大,但是规律性不强的旅游项目投资对于很多投资人来说既有美好憧憬,也有忧心忡忡,旅游投资风险和管理对策越来越值得研究。

  一、旅游行业投资风险高的原因分析

  (一)当今最难研究的行业之一就是旅游行业。因为旅游行业涉及政府、法律、投资管理经营、大数据分析等众多方面的研究实施,只有充分考虑这些因素才能让旅游投资有的放矢,即便这样仍然不能保证完美的降低投资风险。

  (二)旅游行业是当前社会朝气蓬勃又最有青春活力的行业。旅游这个新兴行业在我国发展也才30年左右,而且驴友被人们更好地接受也是互联网发展起来以后,通过各种报道和媒体的传播让旅游更好地被人们所追捧。现在大家对于旅游行业的投资只是根据前人的经验在摸着石头过河,没有人知道下一个“爆点”的景点在哪里,下一个利好的旅游项目投资在哪里。但是现在的旅游业也深入到了各个年龄段的人心中,发达的交通和及时的旅游信息传播让出行变得简单而方便。这对于旅游项目投资来说无疑是一个好消息。

  (三)旅游行业中存在超强的竞争力。现在的景点五花八门,任何你想去的景点都会在同一时间有很多选择。很多人想通过手机旅游软件来寻找自己心中最完美的旅游去处,但是打开旅游APP,纷乱复杂的信息映入眼帘,人们不知道这些信息是真是假。旅游市场的鱼龙混杂也是阻碍旅游人士选择的重大原因。在这种混乱的竞争下,良好的旅游项目也会因为恶性竞争石沉大海,久而久之,旅游业会变得让人们失去信心,只有那些真正通过口碑传播的景点和项目才会永远屹立于行业而不倒,只有十分之一的项目能够有盈利,剩余的都处于困难状态。

  二、旅游行业投资风险分类

  (一)旅游行业投资禁区。在旅游行业中死亡率90%的是那些假的景点,比如人造的“自然景观”、拔地而起的人造古镇、根据书中而建设的文化景点等,这些都是绝大多数投资者不想触碰的地方。因为这些景点大都没有很好的经营,很多都是“一锤子买卖”。在现在这个信息化时代,任何评论都会被旅游人士看到,从而让这些项目的投资化为泡影。

  (二)旅游行业投资高风险的区域。依托于某个自然风景下建立的人造景点也是近年来投资的高风险之地。如果自然景观被人造景点破坏的面目全非,或者过度营销自然景点而人们的营销活动却胜于景点宣传,那么这种高风险一定存在。所以说人造景点依托于自然景观的融合度是投资者需要考虑的首要问题。

  三、项目投资风险降低措施

  (一)旅游项目位置要优越。任何旅游项目都要选择一个优越的地理位置。所谓位置要优越并非说一定要在人多的地方,而是在有吸引力的地方。比如说交通方便的自然景观,内涵丰富的人文景观,提供摄影场所的拍摄地点等等,发挥位置优势能够很好的降低投资风险。

  (二)旅游项目景点要充足。任何旅游者到一个地方去肯定要游览充足的景点,这就不能形成一个景点“一家独大”的现象。可以有一个主要景点,但是配合的景点也一定要准备充分,包括配套的设施都可能成为一个精彩的景点,比如风情美食街、不同类型的住宿、文化氛围很重的民俗景点配套等,都能有效地降低景区的投资风险。

  (三)旅游项目成本要控制。一定要制定详细的旅游资金计划和项目预算。任何花费都要考虑进去,大到土石土方,小到门牌路标,各种项目预算一定要控制到最“精”,这是降低旅游投资风险的第一步。

  (四)旅游项目要注重文化。一个没有灵魂的景区是注定不能吸引旅游者的。尤其是现在十九大以来,文化成为大家旅游出行的又一重大话题。民族文化如何在旅游中大放光彩,是值得每一位投资者要深思的问题之一。旅游项目的文化程度就标志着旅游投资者的风险高低。文化韵昧十足,真实又耐人寻昧,旅游投资风险必然会大大降低;浮于表面的夸张文化形式必然会导致投资风险大大提升。

  (五)旅游项目要依托专业。用对的人去做对的事情才能最大限度的降低投资的风险。这句话对于每一个投资者都不陌生,但是真的选对专业人士的却聊聊无几。所谓专业就是建筑要精、管理要精、资金使用要精、宣传制作要精、文化设定要精等等重要的问题,一定要用专业的管理团队去做专业的事情。把项目分成若干个小项目,每个小项目找专业的团队去干,通过专业团队去降低小项目的风险,从而大大降低整体投资项目的风险程度,在现在来说也被越来越多的投资者青睐。

  结论:旅游投资的项目风险不可能完全避免,任何投資都有规律但同时也存在种种不确定性。要想把旅游投资项目的风险尽可能的降低,需要每一位投资者仔细分析市场规律和大趋势下的大数据走向,从中找到一条低风险的投资道路去执行。用旅游投资项目必备的责任心、务实求真、旅客体验、文化内涵等去实施项目,在如今信息化的时代,一定会取得相应的盈利,降低投资风险。

  文化旅游项目投资风险类别分析

  01

  中国旅游投资趋势

  在国家旅游局组织有关专家编写了《2016中国旅游投资报告》中,提出了以下投资数据:

  一、旅游投资快速增长,继续领跑宏观经济

  全国旅游投资项目库数据显示,2016年全国旅游业实际完成投资12997亿元,同比增长29%,比第三产业和固定资产投资增速分别高18个百分点和21个百分点,较房地产投资增速高22个百分点。在我国经济下行压力加大的情况下,全国旅游投资继续保持逆势上扬的态势,成为社会投资热点和最具潜力的投资领域。

  二、大项目投资增速加快,投资规模效益显著

  全国10亿~50亿元的在建旅游项目2209个,实际完成投资4406亿元,占全国的33.9%;投资额50亿元以上的在建旅游项目有299个,实际完成投资1146亿元,占全国的8.8%;投资额100亿元以上的旅游项目222个,实际完成投资2479亿元,比去年增长55.2%,增速最快。

  全国投资规模最大的10个旅游项目有:重庆市武隆县白马山旅游度假区、河南省银基国际旅游度假区、山东省德州马颊河生态岛、辽宁省万科松花湖旅游度假区、黑龙江省哈尔滨万达文化旅游城、安徽省芜湖滨江水利风景区、江苏省里运河文化长廊、浙江省太湖龙之梦乐园、云南省嘎洒旅游小镇、宁夏回族自治区中阿文化城,以上项目投资规模均超过200亿元。

  三、民间投资主体地位稳固,多元投资格局基本形成

  2016年,全国旅游投资依然延续了民营资本为主、政府投资和国有企业投资为辅的多元主体投资格局。

  民营企业投资旅游业7628亿元,占全部旅游投资的58.7%,投资热点从房地产业向旅游综合体及文化旅游转变。政府投资和国有企业投资分别为2484亿元和1945亿元,分别占全部旅游投资的比例为19.1%和15%,政府和国有企业依然是旅游投资的重要主体;股份制企业投资快速增长,占全部旅游投资的1.5%,同比增长62%;外商投资和其他企业投资分别占全部的1.5%和4.2%。

  不同投资主体的投资偏好也有差异:民营资本53%的资金投向经济发达的东部地区,主要投资大型综合类文化旅游项目;政府和国有企业对西部地区旅游投入的比重相对较高,投资相对集中于旅游基础设施、公共服务设施以及旅游村镇类项目;外商投资更青睐东部地区,有76%的资金投入东部省份。

  四、景区投资保持稳定,新业态投资增速加快

  2016年旅游景区项目投资继续增加,实际完成投资7371亿元,占全部旅游投资的56.7%,比重最大。旅游基础设施类投资1122亿元,占全部旅游投资的8.6%,同比增长19.8%。旅游购物项目投资872.8亿元,同比增长24.4%,增幅最大。旅游饭店投资有所回落,增幅较去年下降11个百分点。

  从业态分布看,资金流向主要集中在文化旅游、生态旅游、乡村旅游以及温泉滑雪、低空飞行和工业旅游等新型业态。文化旅游投资6593亿元,占全部比重为26.9%,生态旅游产品投资5717亿元,占23.3%,乡村旅游投资3856亿元,占15.7%,同比增长47.6%。低空旅游和工业旅游,较2015年同期分别增长84.2%和69.8%。滑雪、特色餐饮等项目同比分别增长111%和128.8%,投资增速最高。

  五、乡村旅游投资持续升温

  受农业供给侧改革和全域旅游政策推动,乡村旅游发展迅猛。2016年,全国乡村旅游接待游客22亿人次,约占国内旅游接待总量的1/2。在强劲的市场需求驱动下,乡村旅游投资规模不断扩大,投资内容从观光农业等相对单一产品向综合业态发展,休闲农庄、特色小镇、乡村民俗和精品酒店等投资快速增长。

  六、大型综合类项目成为资本新宠

  大型旅游综合体项目整合休闲、度假、娱乐、餐饮、购物、住宿等多种功能,是全域旅游发展的重要方向和拉动地方经济发展的重要动力。

  2016年旅游投资项目中,大型综合类项目比重最大,实际完成投资4440亿元,占总投资的34.2%,同比增长24.1%。全国总投资10亿~50亿元的大项目中,旅游综合类项目实际完成投资1581亿元,占35.9%;总投资50亿~100亿元的大项目中,旅游综合类项目实际完成投资694亿元,占60.6%;总投资100亿以上大项目中,旅游综合类项目实际完成投资1360亿元,占54.9%。旅游度假区、旅游小镇、体育运动、文化旅游、商贸购物等休闲度假综合体项目成为各类资本追逐的热点。

  02

  中国旅游行业八大投资规律

  一、项目投资大,净资产收益率低

  根据中国旅游上市公司在2000年后的20个对外扩张项目统计,利润率的中位数只有7%,净资产收益率的中位数只有2%,这其中只有30%的景区项目净资产收益率大于10%,剩余70%的投资项目尚不成熟。

  导致这种结果的原因主要是初期投资大,折旧与财务费用高。如2013年开业的古北水镇,总投资预计已经超过50亿元,相较之前的大楚水镇开发成本大幅上升;三特索道近期计划开发的雁荡山景区,预计3至5年内投资额约为20亿元。假设单项目投资10亿元,以20年折旧期计算,每年的折旧费用高达5000万元,且当前新景区收入能突破亿元的仍是少数。

  同时,新投资的景区资源禀赋一般。上市公司扩张的新景区通常为尚待开发的二、三线景区,资源禀赋一般,知名度偏低,由此培育的时间便会加长。

  二、细分行业利润率差距极大,三高六低

  根据笔者24年从业经验及行业统计,旅游细分行业利润率差距极大。具体来说,有以下三高六低:

  三高:门票(90%以上)、索道(70-90%)旅游演艺(50-60%)

  六低:旅游景区(10-20%)、旅游地产(10-20%)、旅游酒店(5-10%)、旅游餐饮(5-10%)、旅行社与旅游购物(5-10%)、网络公司(持平或亏损)

  三、优质自然型景区是投资首选,主题景区(公园)投资风险最高

  从产品类型角度,景区一般可分为自然景区、人文景区和人造景区三类,我国百强景区排行中(以客流量为基准)50%左右为自然景区,30%左右为人文景区,其余不到20%为人造景区;前20位中,自然景区和人文景区几乎各占一半,可见以自然和人文景区为主的传统观光型景区仍是主体。

  2010年中,只有横店(4)、宋城(25)、华侨城(28)、南山、方特、无锡影视基地、发现王国、桂林乐满地、园明新园九个纯人工景点,占总数的9%。且大都是多年的老景区,投资巨大,在市场竞争不激烈时产生,且大多排名靠后。

  前瞻产业研究院此前发布的一份报告显示,当前中国70%主题公园处于亏损状态,20%持平,只有10%实现盈利,约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。根本原因在于主题公园投资成本巨大、回报周期长。以万达城为例,万达城的平均投资规模为200亿元。而华强方特目前项目的平均投资成本为30亿元。

  据不完全统计,在我国北京、天津、河北、河南、江苏、安徽、上海、浙江、广东等19个省区市,共有主题公园60家,每个公园的投资额均在数亿元。另外,全国范围内投资在5000万元以上的有300家左右。

  根据《2015年全球主题公园游客量数据报告》显示,2015年全球排名前10名主题公园集团中,华侨城、长隆、华强方特、宋城分列第四、七、八、十位。

  华侨城主题公园游客量3018万,领跑亚洲同行,华侨城旗下的深圳欢乐谷成人票为200元/人,儿童及老人票为100元/人;长隆集团和华强方特游客量分别达到2358万和2309.3万,票价为250元/人,儿童及老人票需要175元/人;总部位于杭州的宋城集团分别在杭州、三亚、丽江、九寨等六地区拥有主题公园。

  从全球主题公园游客量排名来看,长隆旗下另一主题公园珠海长隆海洋王(8.080, -0.02, -0.25%)国在2014年时游客量为550.4万人次,排名第20位。到2015年则达到748.6万人次,上升7位,排名第13位。超过香港迪士尼乐园和香港海洋公园。

  四、旅游地产是实现投资平衡的关键因素,但有前提

  旅游地产一般规律:

  1、主要景区游客量达到100万人次时,旅游地产开始启动。达到300万时,旅游地产可以实现100万平方米。

  2、越靠近东部区域,旅游地产越易成功,游客量与旅游地产规模会放大;越到西部越不易成功。游客量与旅游地产规模会减少。

  3、核心景区自然资源环境是旅游地产的最核心因素,特别是山水、湖河、海拔、森林、区域文化等因素。

  4、旅游地产与当地的主要接待城区高度重合。即说明游客的集散地即是旅游地产的主战场。当游客达到500万人次以上时,同时交通改善后,将可能形成新的旅游主入口即新旅游地产区域。

  5、旅游地产受城市限购影响极大。同时呈现两极分化,即面向普通投资者的小户型与别墅较受欢迎。特别是普通工薪阶层成为旅游地产中重要组成部分,这个特点在西南地区尤为突出。

  6、旅游地产受交通方式的影响很大,主要靠高速公路与高铁。

  五、旅游行业是各行业中竞争最激烈的行业,挣钱的只占总量的1%。门票仍是主要盈利手段。5A景区的平均收入为6亿元,是4A级景区平均收入的10倍左右。

  2018年,253家国家5A级旅游风景区,四A级景区2000家,三A级景区3000家。2A及以上的2000家。合计全国共有A级以上景区近8000家。还有省级以上地质公园近400家。省级以上水利风景区近500家。其它还有上万家乡村旅游景区。所以与旅游相关的景区估计近3万家。这3万家中真正挣钱的只有1%,即300家左右。

  精品景区(4、5A级)是我国旅游景区的中坚力量,2011年全国A级景区接待游客规模前50位的基本上都是4A、5A级旅游景区,当年5A级景区接待游客占A级总数的21.71%,平均每家接待392.20万人次;4A级景区接待游客占A级总数的46.64%,平均每家接待84.92万人次。数量占比仅为3%的5A景区却在A级景区总收入中占比超过3成,5A景区的平均收入为6亿元,是4A级景区平均收入的10倍左右。

  我国所有5A级景区的平均门票价格为109元,相当于城镇和农村居民年度出游人均花费的11.92%和22.2%;2011年全国A级景区门票收入占整体营业收入比重近45%,说明目前我国景区公司仍以门票经济模式为主。

  六、旅游网络成为旅游经营的重要手段,特别是营销上成为主要手段

  2015年在线景区门票市场规模增速高达57.2%,达到90.4亿元,预计到2017年在线景区门票市场规模将突破150亿元,渗透率将从目前的6.2%上升至10.5%。

  七、项目区位是其成败与效益的主要因素,越靠近发达市场越易成功

  八、战略策划与优秀营销是景区成功的两大智力因素

  景区成功经营=好策划(40%)+精产品(经营管理20%)+巧营销(40%)

  1、旅游=旅(交通、餐饮、住宿、购物)+游(景点、景观、娱乐)。旅是基础,游是根本,是目的。没有游,旅就没有存在的必要,也不会长久,没有基本的旅,也不会有长久的游。必须把有限的资金用于最基础的交通、餐饮;并把大多数资金用于景观景点的建设上。

  2、看景不如听景:游客人数最多的、效益最好的景区基本上都是宣传、营销最好的。

  3、景区开发是一个逐步升级完善的过程,但尽可能一期要一炮打响。不开则已,一开就要一鸣惊人。同时,景区 开发也是一个三边工程:边策划设计、边施工、边修改。因此有一些缺撼、不足在所难免。但景区开发最大忌是犹豫不决,小打不闹,不断小投入。最后反而投资越来越大,而市场却机会错过。

  4、景区是一个开放的、复杂的、艰苦的管理区域,在人员、配置难以实现最优组合。因此,在服务、管理水平、档次等方面达不到很高的要求。主要依靠其战略与营销加以弥补。

  九、旅游投资的五大优势

  1、旅游景区是一次投资,终生受益的项目。

  2、旅游景区是各行业中少有的现金流项目。

  3、旅游景区是资本市场的宠儿,易于实现多种高收益。

  4、旅游景区相比高科技等,竞争者少,行业变化慢,管理相对简单。

  5、旅游景区产业及空间、品牌基本可以无限扩展,特别具有公关平台与社会知名度。

  03

  中国旅游业投资风险

  及降低风险因素分析

  旅游行业投资风险巨大,盲目进入成功的可能性极低。我们看到的大多是成功者,而失败者却经常默默无闻,不声不响。市场的成功者永远只是那10%甚至2%。

  一、旅游行业投资风险高的原因分析

  1、旅游行业是中国最复杂的行业之一。需要主要操作人员了解十多个行业的法律法规,几十个专业的知识,与政府十多个大部门打交道,与项目周边数千居民协调。这些方方面面,缺一不可。

  2、旅游业是中国最年轻的新兴产业,到今天为止,这个行业都还没有建立起中国自己的旅游理论体系,严格来说,它只是一门学科,连科学都算不上,更谈不上谁是旅游学家。因此,你想学都不知上哪去学,想买专业书都不知上哪买去。一个没有成熟理念甚至没有理论支撑的产业发展,其风险可想而之。大家只能是摸着石头过河,也注定了我们这一代投资者、从业者就是先驱,就是探索者,就是趟雷者,就是实验品。

  3、到目前为止,旅游业还只是一个经验性学科。它的投资、开发、管理基本上靠的是人们的经验积累。如大家熟知的乌镇的陈向宏,宋城的黄巧灵,横店的殷旭等都是从业十多年的经验专家。它们所操作项目的成功率比较高,就是因为他们的经验更丰富。

  4、旅游业是中国竞争最激烈的行业之一。一个行业中长期90%以上不挣钱,据我所知,还真没有哪个行业是这样。如风险最高的化工行业、煤炭行业,净利润率平均在5%,但行业亏损也很少超过50%。而且从十年看,至少有一年是暴利,可谓十年不开张,开张吃十年。而且只要是全行业亏损超过30-50%,就全部出来叫苦了,国家相关部门其它国务院就会马上采取果断有效措施。但旅游行业全行业亏损是常态,达80%以上,也没见国家来干预,挽救,这也是这个行业可悲之处。

  5、旅游业是社会性行业,是窗口行业,是典型的政府干预调控型行业,特别是季节性行业。大家光看到五一、十一到处人挤人,到处旅游业红火,到处政府疏散游客。但光靠几个大假是不可能支撑景区全年发展的,一个景区在长江以北,一年可旅游时间基本只有6个月,甚至3个月。大家看到的也只是行业中的20%甚至5%的成功企业,那些更多的投资项目一个人都没有,也是无人关心的,投资者会选择性地无视。

  6、旅游业是国家强制进行规划管制的行业之一。由于行业本身极其复杂,行业中充斥着大量“无经验、无道德、无责任”的“三无智力工作者”,一些投资商又没有辨别能力,盲目相信资质、公司形象、甚至外资背景等,再加上投资商因为资金等各种原因导致项目变化及投资不足等,导致行业投资难以有效。

  二、旅游行业投资风险分类

  1、投资禁区:风险90-100%:包括纯人造的假古镇、假古城、假水乡、假古街、假古村等。

  2、高风险区域:风险50-70%:包括一些类人造的景区,如品牌商的投资,有历史依托的投资,在历史遗址上发挥创意的投资,历久十多年建设及市场认可后变成了真的古景区等都可称为类人造景区。事实证明,类人造景区只要区位好,定位准,文化魂、投资足,模式优,建筑精,管理细就能取得较好成功!

  三、项目投资风险降低措施

  1、区位好:项目位于地级市可降低5%风险。位于县城内,可降低5%风险。项目在地级市,就可以做当地商业,当地房地产,当地休闲,这三者基本上可以保证项目的日常运营与投资回收。可以说,区位是项目投资的最核心要素。

  2、景点足:降低10%风险.一般景区只需要10-30个较大独立景点即可实现100元以上门票。想要让游客满意,就要建设50-100个景点,而且其中到少一半是本土化景点,有20%以上是全市全省以上独特性景点。

  3、成本低,降低2%风险。包括土地成本、投资成本等。

  4、地产补,降低10%风险。

  5、文化魂,降低5%风险。本土的项目占比超过50%。并通过超过50%比例的演艺、科技、游戏等新奇的表现方式提高项目吸引力。

  6、建筑精,降低3%风险。包括大量采用古建原料、构建甚至房屋等,国内极少见40%以上的水面及环境营造,以及极富特色的建筑风格。

  7、模式优,降低5%风险。包括区域开发模式,开放与收费模式,产业互补等。

  8、营销高与管理细,降低5%风险。

  9、最后一点,其实也是最重要一点,一定要所托专业。因为今天及未来的旅游投资难度呈几何级增长,就需要投资者一定要找到有经验的规划策划单位来实施,特别是策划单位。根据笔者的经验,受托人必须具备以下几条才可能做出真正风险较小的策划与规划:主创人应至少在旅游行业中15-20年以上,而且应在旅游各个细分行业中都有涉足;同时,必须在旅游景区(它是旅游行业的核心与基础)担任核心高管或操作顾问五年以上,而且应经历过四五个景区,其至少有一个以上是国内知名景区,至少有一个是较失败的景区(笔者认为这种失败经历比成经验更重要);最后,需要在国内有名的规划行业担任核心主创5年以上。只有具备这三条,才算是稍懂点旅游投资的精华。

  通过以上九个方面的措施,可以降低50%以上的投资风险。

  四、旅游投资五大原则

  1、“投资总额”一定要控制。投资利息不能超过年收入或毛利润。这是保证”现金流“平衡的关键。也是与竞争对手抗衡的利器。

  2016年拈花湾当年的现金流入为7.26亿元,其中景区门票流入7600万元、酒店流入1.5亿元、度假地产销售流入5亿元。但相对于近50亿元投资,按年利率8%算,一年仅利息成本就要4亿元。这还应是中国目前做得最好的旅游开发商之一的经营现状,其它大多数行业投资估计都难以做到平衡。

  财务成本高于运营成本本身就是一个隐患的存在,但财务成本高于利润,我们就只能借新债还旧债,而这也终将成为很多大景区的噩梦(因为小景区不能如此持续融资)。

  2、以”旅游效果“为标准,做好“表面文章”。即把钱要投资到游客看得见、模得着、感受深的关键点及形象工程与景点建设,特别是古建筑,应重效果,不要想百年工程,尤其要防止”质量过剩“。

  3、装饰重于装修,艺术+科技+演艺是最省钱最有效果的投资。注重一些可移动、博眼球、符合景区文化品位的装饰品(不用一定真实真品),可以常换常新,投资还小。

  4、硬件要美,是基础;软件要极,是灵魂。

  5、四区合一:活化古城古街+会说话的景区+“白+黑”的街区+文化宜居社区。

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