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2013年全国注册税务师执业资格考试《税务代理实务》试卷简答题第八题，是考核考生掌握企业出售商铺如何正确计算应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税和企业所得税应纳税所得额技能水平的简答题。其中计算土地增值税有一定难度，涉及转让旧房如何进行土地增值税计算。现对该试题分析如下。
某市贸易公司于2012年8月16日将拥有的商铺以800万元出售。经审核：该商铺购房发票显示开票日期为2007年1月18日，金额为500万元，缴纳契税15万元、印花税0.25万元，支付手续费10万元，商铺购进后发生装修费用75万元，商铺于2007年6月18日开始投入使用。贸易公司除将印花税计入“管理费用”外，商铺购置的价款、税费和装修费均计入“固定资产”，合计原值为600万元。截止到出售时，商铺已累计计提折旧140万元。
问题
1.计算商铺出售时应缴纳的相关税费。
2.计算商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额。
试题解析
1.（1）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。本题出售商铺是销售不动产行为，应按5%税率缴纳营业税。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。本题贸易公司出售商铺应按差额征收营业税。应缴纳营业税＝（800－500）×5%＝15（万元）。
（2）位于市区的，城建税应按营业税税额的7%进行征收。应缴纳城建税＝15×7%＝1.05（万元）。
（3）教育费附加应按营业税税额的3%进行征收。应缴纳教育费附加＝15×3%＝0.45（万元）。
（4）根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条和《中华人民共和国印花税暂行条例》第五条规定，出售商铺应按“产权转移书据”缴纳印花税，计税依据是出售商铺收入800万元，税率是0.5‰。应缴纳印花税＝800×0.5‰＝0.4（万元）。
（5）计算出售商铺应缴纳的土地增值税是个难点，涉及到转让旧房如何计算土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的第（一）、（三）项规定的扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了条例中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：二是加计扣除金额（加计扣除金额＝购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。本题从2007年1月18购买商铺到2012年8月16日将商铺出售共6年。应缴纳土地增值税：增值额＝出售商铺收入800－［购房发票所载金额500×（1＋6×5%）＋营业税15＋城建税1.05＋教育费附加0.45＋印花税0.4＋契税15］＝800－681.9＝118.1（万元）。
增值额占扣除项目金额的比例＝118.1÷681.9×100%＝17.32%，适用土地增值税税率为30%。
应缴纳土地增值税＝118.1×30%＝35.43（万元）。
2.商铺原值为600万元减去商铺已累计计提折旧140万元，剩余的460万元允许在商铺出售时扣除；另外与转让房地产有关的税费允许在商铺出售时扣除。
商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额＝出售商铺收入800-（商铺原值600-商铺已累计计提折旧140）-营业税15-教育费附加0.45-城建税1.05-印花税0.4-土地增值税35.43＝287.67（万元）。
根据国务院2014年20号文件的要求和国家工商总局的部署，江苏等多个地方从去年年底开始试行工商营业执照、组织机构代码证和税务登记证“三证合一”登记制度改革。记者在江苏探访发现，改革仅仅试行了半个月，其带来的便利已经得到了老百姓的认可。根据国家工商总局的部署，今年将在全国范围全面推开“三证合一”，并开展“一照一号”试点。
三证合一改革，正体现了工商注册便利化的发展方向。按照此前世界银行发布的报告，中国多项商业环境排名靠后，其中新企行设立排名128位，中国的企业审批被指过于复杂。
与以前的营业执照不同，这张营业执照上除了有注册号、公司名称、成立日期、经营范围等，还多了两项内容：组织机构代码证号和税务登记证号。
那么，三证合一后的税号怎么看呢？纳税识别号又是哪一个？
据新华网北京10月10日电(记者何雨欣)国家税务总局[微博]征管和科技发展司10日对近日下发的《关于修订纳税人识别号代码标准的公告》进行了解读，对“三证合一、一照一码”登记制度改革后，纳税人识别号变化相关问题进行明确。
9月底，税务总局发布《关于修订纳税人识别号代码标准的公告》中明确，已取得统一社会信用代码的法人和其他组织，其纳税人识别号使用18位的“统一社会信用代码”。
税务总局征管和科技发展司有关负责人介绍，纳税人原来分别到工商、质检、税务部门办理的营业执照、组织机构代码证和税务登记证(“三证”)，对应的有三个代码：工商注册号、组织机构代码、纳税人识别号。实行“三证合一、一照一码”登记制度改革后，原来需要办理的三个证件合并为一个营业执照，三个代码合并为统一社会信用代码。此次修订正是顺应改革要求，将法人和其他组织的纳税人识别号和统一社会信用代码统一起来。
即：三证合一后的纳税识别号(税后) = 18位的“统一社会信用代码”
在公告中，对已取得统一社会信用代码和未取得统一社会信用代码的纳税人分别作出了赋码规定。
一是已取得统一社会信用代码的法人和其他组织，其纳税人识别号使用18位统一社会信用代码；
二是未取得统一社会信用代码的个体工商户，以居民身份证、回乡证、通行证、护照等为有效身份证明办理税务登记的纳税人，其纳税人识别号由“身份证件号码+ 2位顺序码”组成。
三是以统一社会信用代码、居民身份证、回乡证、通行证、护照等为有效身份证明的临时纳税的纳税人，其纳税人识别号由“L+统一社会信用代码”或“L+身份证件号码”组成。
公告明确，未取得统一社会信用代码的个体工商户以及以居民身份证等有效身份证明办理税务登记的纳税人，其纳税人识别号仍然由“身份证件号码”＋“2位顺序码”组成。“三证合一、一照一码”登记制度改革前已设立但未取得统一社会信用代码的法人和其他组织，以及自然人等其他各类纳税人，其纳税人识别号的编码规则仍按原来规定执行。
另外很重要的一点就是，为减少对已登记纳税人的影响和负担，保证未取得统一社会信用代码的法人和其他组织正常办理涉税事项，《公告》明确，其原有的15位纳税人识别号继续有效使用，编码规则仍按《国家税务总局关于发布纳税人识别号代码标准的通知》（税总发〔2013〕41号）执行。
个体工商户体户一般为增值税的小规模纳税额人，在领取营业执照后，应当依法办理税务登记，个体工商户一般都定期定额向税务机关交税。那么，2017年个体工商户个人所得税计算方法是怎样的？个体户怎么交税，个体户纳税标准有哪些呢？
个体户怎么交税？
一、个体户的纳税义务。
个体工商户在领取营业执照后，应当依法办理税务登记。个体户应按照税务部门的规定正确建立账簿，准确进行核算。对账证健全、核算准确的个体户，税务部门对其实行查账征收，对生产经营规模小又确无建账能力的个体户，税务部门对其实行定期定额征收，具有一定情形的个体户，税务部门有权核定其应纳税额，实行核定征收。
二、个体户纳税标准。
1、销售商品的缴纳3%增值税，提供服务的缴纳5%营业税。
2、同时按缴纳的增值税和营业税之和缴纳城建税、教育费附加。
3、还有就是缴纳2%左右的个人所得税了。
4、如果月收入在5000元以下的，是免征增值税或营业税，城建税、教育费附加也免征。
三、2017年个体工商户个人所得税计算方法
个体工商户个人所得税税率表：
注：
1、表中所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定减除有关费用、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本办法的规定扣除。
个体工商户在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：向金融企业借款的利息支出;向非金融企业和个人借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
7.工会经费、职工福利费支出、职工教育经费支出
个体工商户向当地工会组织拨缴的工会经费、实际发生的职工福利费支出、职工教育经费支出分别在工资薪金总额的2%、14%、2.5%的标准内据实扣除。
工资薪金总额是指允许在当期税前扣除的工资薪金支出数额。
职工教育经费的实际发生数额超出规定比例当期不能扣除的数额，准予在以后纳税年度结转扣除。
个体工商户业主本人向当地工会组织缴纳的工会经费、实际发生的职工福利费支出、职工教育经费支出，以当地(地级市)上年度社会平均工资的3倍为计算基数，在本条第一款规定比例内据实扣除。
8.业务招待费
个体工商户发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按照实际发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
业主自申请营业执照之日起至开始生产经营之日止所发生的业务招待费，按照实际发生额的60%计入个体工商户的开办费。
9.广告费和业务宣传费
个体工商户每一纳税年度发生的与其生产经营活动直接相关的广告费和业务宣传费不超过当年销售(营业)收入15%的部分，可以据实扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
10.固定资产租赁费
个体工商户根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除;以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
11.开办费
个体工商户自申请营业执照之日起至开始生产经营之日止所发生符合本办法规定的费用，除为取得固定资产、无形资产的支出，以及应计入资产价值的汇兑损益、利息支出外，作为开办费，个体工商户可以选择在开始生产经营的当年一次性扣除，也可自生产经营月份起在不短于3年期限内摊销扣除，但一经选定，不得改变。
12.研究开发费
个体工商户研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的开发费用，以及研究开发新产品、新技术而购置单台价值在10万元以下的测试仪器和试验性装置的购置费准予直接扣除;单台价值在10万元以上(含10万元)的测试仪器和试验性装置，按固定资产管理，不得在当期直接扣除。
四、热点问答
1.核定征收方式以及定期定额方式征收的个体工商户能否适用新《计税办法》?
答：新《计税办法》规定，实行查账征收的个体工商户应当按照本办法的规定，计算并申报缴纳个人所得税。
因此，对于采取核定征收方式或定期定额方式征收管理的纳税人，不适用新《计税办法》。
2.个体户业主本人的私人车辆发生的油费、修理费等是否允许在个人所得税中扣除?
答：新《计税办法》规定，用于个人和家庭的支出、与取得生产经营收入无关的其他支出等不得扣除。
个体工商户生产经营活动中，应当分别核算生产经营费用和个人、家庭费用。对于生产经营与个人、家庭生活混用难以分清的费用，其40%视为与生产经营有关费用，准予扣除。
3.个体户经营者(业主)本人取得的工资，能否与个体户的雇员工资一并计算后，在税前进行扣除?
答：新《计税办法》规定，个体工商户实际支付给从业人员的、合理的工资薪金支出，准予扣除。
个体工商户业主的费用扣除标准，依照相关法律、法规和政策规定执行。
个体工商户业主的工资薪金支出不得税前扣除。
根据上述规定，个体户业主所取得的工资不能作为“个体工商户生产经营所得”的税前扣除项目，但计算个人所得税时符合税法规定的业主的“费用扣除标准”可以减除。
4.个体工商户为业主以及员工缴纳的社保费、住房公积金，能否进行扣除?
答：新《计税办法》规定，个体工商户按照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为其业主和从业人员缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、生育保险费、工伤保险费和住房公积金，准予扣除。
5.个体工商户为业主以及员工缴纳的补充养老保险费(年金)、补充医疗保险费，能否进行扣除?
6.个体工商户业主本人缴纳的补充养老保险费、补充医疗保险费，以当地(地级市)上年度社会平均工资的3倍为计算基数，分别在不超过该计算基数5%标准内的部分据实扣除;超过部分，不得扣除。
个体工商户为从业人员缴纳的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过从业人员工资总额5%标准内的部分据实扣除;超过部分，不得扣除。
7.个体户为业主以及员工购买的商业保险费，能否进行扣除?
答：除个体工商户依照国家有关规定为特殊工种从业人员支付的人身安全保险费和财政部、国家税务总局规定可以扣除的其他商业保险费外，个体工商户业主本人或者为从业人员支付的商业保险费，不得扣除。
8.个体户业主为其存货所购买的财产保险，是否允许进行扣除?
答：个体工商户参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。
9.个体户承租其他单位的房产进行经营，一次性支付了三年的房租，是否允许在支付当年全部扣除?
答：个体工商户根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：(一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。
因此，对于一次性支付的三年房租，应在3年期限内按月均摊租金支出，支付当年仅能扣除属于当年部分的租赁支出。
9.个体户摊主向市场支付的摊位费能否税前扣除?
答：新《计税办法》第三十一条规定，个体工商户按照规定缴纳的摊位费、行政性收费、协会会费等，按实际发生数额扣除。
10.由个体户负担的员工“工资薪金所得”的个人所得税，能否在“个体户生产经营所得”中扣除?
答：新《计税办法》第三十条规定，个体工商户代其从业人员或者他人负担的税款，不得税前扣除。
一、个人出租非住房（商铺、定字间等）应缴纳以下税款： 房产税：以租金12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产科暂行条例》第四条的规定）。 营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产科暂行条例》税目税率表）。 城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）教育附加率3%计算缴纳. 个人所得税：按财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除的费用,其余额为应纳税所得额,税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。 印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足不元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。 二、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款。 房产税：以租金收入12%计算缴纳。 营业税：以租金收入5%计算缴纳。 城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用 7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。 企业所得税：年终汇算清缴。 印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。 房产税：出租收入的12% 营业税：出租收入的5% 城建税：应交营业税的7% 教育费附加：应交营业税的3% 地方教育费附加：应交营业税的2% 印花税：出租收入的0.1% 企业所得税：出租收入减去以上所有税费后余额的25%
详解商铺交易与持有交税如何计算
一、计税价格的确认
近年来，二手商铺交易中买卖双方通过签订“阴阳合同”低报、虚报房屋交易计税价格，不如实申报缴纳有关税收的现象较为普遍，这种行为严重扰乱了正常的税收秩序，使得守法者比违法者承担了更重的税负，形成不公平。在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来法律风险，极易引发纠纷。
2011年初，国务院办公厅下发的“新国八条”中明确提出，要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。据此，我市地税部门对二手商铺交易，使用“存量房交易计税价格评估软件”确定计税价格标准。买卖双方对计税价格有争议的，按照青岛市政府2012年217号令由青岛市地税局提交青岛市物价局价格认证中心进行评估确认计税价格。
二、二手商铺交易中买方所要缴纳的税：
1、契税：买卖交易价格×3%
2、印花税：买卖交易价格×0.05%
三、二手商铺交易中卖方应缴纳的税：
1、营业税附加：买卖交易价格减去上次成交价格之后的差额乘以5.6%。上次成交价格要以发票为准，所以商铺房东一定要留好上手交易的发票。此外，上次交易价格信息也会在房产交易中心查到。
2、个人所得税：
首先要计算出个人所得税应纳税所得额，它是由本次买卖价格减去上次成交价格后，扣除卖方支付的装修费（规定标准内）、按揭贷款利息、再扣除本次交易产生的收续费、公证费，营业税及附加、土地增值税和上次交易的契税等。
个人所得税应纳所得税额=应纳税所得额×20%公司卖商铺缴税
3、土地增值税
土地增值税的计算方法有两种，分别是清算和核定。目前主要采用清算的方法。
（1）、清算：依照以下两种情况，顺序确定土地增值税的扣除项目金额：
a、采用重置成本评估方式的，纳税人须提供房地产评估机构出具的重置成本评估报告，且须经主管地方税务机关确认，方可按评估的重置成本确认扣除项目金额；
b、转让二手商铺，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。对上手购买商铺时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除；但不作为加计5%的基数。
按照以上两种方法计算出增值后，实行四级超率累进税率，根据增值的多寡，执行30%到60%不等的税率。
（2）、核定：对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票的，主管税务机关应依法核定征收土地增值税。计算方式为计税依据乘以核定征收率，具体核定征收率依据我市的《个人转让非住宅土地增值税分类核定征收率明细表》。公司卖商铺缴税
4、印花税：=买卖交易价格×0.05%
四、商铺持有环节应缴税
二手商铺买卖税费怎么算、
买家支付的税费
1、房地产交易手续费：3元/平方米。
2、房屋登记费：550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：房屋产价的0.05%。
5、契税：交易价(或评估价)×3%。
卖家支付的税费
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
1、房地产交易手续费：3元/平方米。
2、印花税：房屋产价的0.05%。
3、土地增值税：
a、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。 b、不能提供上手购房发票的，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
4、个人所得税：
据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%，核定征收为转让收入
×7.5%×20%。 转让收入-房产原值-合理费用 = 个人净收入。
5、营业税及附加税：
a、可提供上手购房发票的，为(转让收入-上手发票价)×5.5%。 b、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。 c、税费为差额的5.56%
6、土地出让金：
商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收; 商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%; 办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
7、土地出让金契税：
按本次征收土地出让金价款的3%征收。
上海商铺交易有那些税费
蒋妈妈2000年退休后就在上海买了一套屋子，把儿子的户口转到了上海；今年孩子大学毕业后将一个人在上海发展，蒋妈妈但愿儿子能有一份固定的糊口收入。俗话说一铺养三代，9年里见证了七浦路市场的诞生到兴旺，蒋妈妈一直想在那里买个包间送给儿子；只是一铺难求，这一找就是大半年，“七浦路商城一楼的铺子可谓是黄金位置，据说每平米在二十万以上，不外这么稀有的法宝没人愿意出售；二楼的单价在15万以上，肯出售的也是罕见。”
今年6月份，她终于达成了这个心愿，在七浦路商城的三楼买了一个21平米不到的包间，总价210万；三楼的投资回报率可以达到6％以上，每年可以带给儿子超过15万元的房钱收入。
信义房屋分析师指出，“商用房地产之所以受到众多投资者青睐的一个最主要原因之一是：好的现金流，长期、不乱的房钱收入，良多黄金地带的铺子更是一铺难求。投资者在购买带租约铺子时，既要考察租约的不乱性，同时还要对投资价值进行研判，对租期是非加以考量。
目前，上海铺子的房钱回报率大约在8％，这吸引了不少投资者。然而，评价一个铺子项目是否运营成功，枢纽在于这个铺子未来能否持续经营，这样才能保证铺子投资者的利益。 铺子贷款不超过5成 铺子买卖的交易本钱相称昂贵，除了中介费一般是住宅中介的两倍以外还有高昂的土地增值税，个人所得税、营业税、契税、印花税等等。这也是铺子定性为长期投资品且无法炒作的重要原因之一。另外一个原因就是铺子的融资也相对住宅难题，贷款比例一般不超过五成，贷款利率在基准利率上上浮
1.1倍以上。
简朴的来算，当铺子的增值率大于30％的时候，出售时所交的税费约占差额的40％－60％。21世纪不动产的铺子部主管施光明先容，“一般情况下在估价时，假如成交金额比拟卖家买入时翻倍，我们都会按照差额的50％计算。好比100万的铺子现在卖200万，那么卖家所要承担的税收比例就会占到50万。”
1楼正面沿街铺子最好
21世纪不动产的铺子部吴鹏建议：独立门面相称重要，最好是1楼正面沿街，门宽不低于4.5米（1.5开间），铺子没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数目，也会失去发挥营销促销的空间。 人流量是枢纽因素，要学会区分过路人流量和消费人流量，其中公道比例应该是2:1。铺子的收益诀窍在于铺子门前的人流量，总量越高越好，统计人流的时段以周一至周三的10点-16点，如是餐饮铺子还要统计晚上6-11点的人流。
周边人群的消费水平的高低决定了铺子的价值。在周边购买力较高的区域，铺子的价值更高，获得更高的房钱和投资回报率的机会更大。还要紧密亲密留意周边贸易的生意情况，铺子在周边50米半径属于一荣俱荣。
他还建议，挑选已经形成贸易天气的地舆位置，这些贸易天气可以是政府刻意打造的及在长期经营中天然形成的在某一街道的特定商品的集中区域，贸易成市的气力非常强劲，嘉定区曹安路轻纺市场未成市前铺子售价4000元/平方，月房钱仅1000余元，市场成熟后售价50000-70000元/平方，月房钱10000余元。公司卖商铺缴税
投资者还需要了解周边的规划及铺子的开发商，好的周
如何选址是枢纽 铺子投资如何选址，中原地产铺子研究员徐姗姗向记者罗列出了一些必要的留意事项，主要包括以下六点：
是否位于规划红线之外；有无绿地限制；能否加盖临时建筑等。
位置概念一是指间隔市中央的远近；二是指间隔居民区或交通干线的远近；三是指坐落。于某一地段的详细位置，如拐角、中央、十字路口等。位置与地租增减，客流密度等紧密亲密相关。铺子门前有封锁交通隔离栏、高于 1.8 米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。
一般而言，面宽与进深比较大者佳，即所谓“开间大”。由于这样的店铺视野度较好，商品陈列丰硕，有益于吸引顾客目光。不外也有例外，如部门 SPA 等，需要一定面宽之外的合适进深，提供应顾客以私密恬静感。另外如健身房、网吧等，主要是做好较醒目的导示牌。
由于此类房钱承受能力较弱，而且健身房楼层高，反而会员运动时视野开阔，以及网吧对楼层要求也不高，所以可选择房钱相对低廉的二、三楼。
另外层高以及得房率也较重要。特别是有些裙房铺子因为建筑原因，内有主力承重柱，使得得房率较低，以及视野、采光度差，也拉低了房钱的含金量。
有无良好的水电、下水道、暖气等，餐饮行业还需化油池等。
路况指路面的宽度、 车道数、 交通拥挤程度以及有无交通管制等，以及绿化带的划分和铺子本身泊车场面积。它不仅与客流有关，也与商店上货速度有直接关系。
可以考察房产升值价格考虑出租或者买卖。拥有产权，一次性投入大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签可能造成的停业或迁址，而且还可享受房地产增值带来的利益，进步消化用度上升的能力和银行贷款能力。
市场行情
二季度末，理财周报记者从上海上各大房产中介的门店了解到：从5月份开始，关注铺子出租、买卖的人开始越来越多了。8月3日下战书记者在臣信房屋天山路分店的一个多小时里，就有三位有铺子出租需求的客户前来咨询。
据21世纪不动产上海锐丰贸易投资部经理吴鹏先容，“上海上铺子的二手租售交易在今年5月开始逐渐活跃。跟着住宅购置本钱不断攀升；价格已经处于高位，铺子市场又重获买家青睐、租售行情一路走高；进入7月后，即便住宅市场开始显露博弈迹象，上海上铺子租售交易也依旧活跃。
目前标的在300万以下的铺子买卖交易占总成交单数的75％以上，而标的在700万以上的仅有10％左右。另外，长远看铺子最低5％的房钱回报率也远高于住宅物业(3％以下)。我们猜测，跟着经济环境转好，下半年铺子出租买卖市场会越来越火。
信义房屋分析师向记者指出，“就我们所统计的数据显示，7月上海二手铺子成交共计361套，较6月的282套上涨28％。均价12369.05元/平方米，成交总面积29497平方米。就二手铺子来看，上海上半年景交面积在4月份呈现高位突破，除4月外，上海仍是呈现一稳步上升的态势。”公司卖商铺缴税
“铺子投资远比住宅投资要复杂。”21世纪不动产铺子部经理吴鹏有八年的铺子交易的经验。据吴鹏的经验，“中小投资者在进行铺子投资时一般比较盲目。关心的事情常常只局限于成交价格和面前房钱，而铺子是需要长期持有的投资品种。
就目前的市场而言，中原地产的铺子分析师给投资者建议：投资预算在200万－500万之间的，有2种推荐．像现在的四川北路商圈、五角场商圈的一些办公楼，都配备了一定的3层左右的裙房搭售，可以考虑买入100平米的铺子，最好是底层，可以做餐饮、便利店等。后期招商相对简朴，未来客群比较不乱。
另外，新增轨道沿线的住宅配套房也值得投资。好比说将要开通的11号以及7号线，其中11号线一期自嘉定延伸至市区江苏北路，路过沾恩的包括嘉定江桥、普陀真如、武宁等板块，7号线亦惠及包括大华、顾村、上大等板块．此类住宅配套因为前期人口导入还不充分，铺子价格一般单价在10000－20000之间，而且分割面积较灵活，对于投资者来说选择余地较大．日后招贸易态也十分灵活，留意选择尽量位于街角以及人口截流度好的位置，而不要一味关注单价的差异。
100万以下的预算金额，建议选择面积小的专业市场铺子，此类一般总价低，投资风险低．不外要留意几点：一、交通的便利性；二、开发商的定位以及后期运营是否有保障；三、最好选择前期已经有部门招商经营的；例如青浦的意邦建材等。 铺子买卖税费
买家：契税=3％成交价；另外还有交易手续费=0.5％成交价；印花税=0.05％成交价。
卖家出售的时候，铺子不论年限，都要交纳以下几种税费：
1.营业税及附加，税费为差额的5.55％；
2. 土地增值税，税费为差额扣除相关用度后的30％－60％（按差额比率不同累进计算）
（1）增值额未超过扣除项目金额50％部门，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部门，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部门，税率为50％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部门，税率为60％。
3. 个人所得税，税费为净收入的20％。
面积38.87平，原购买总价为198500元，原交契税7940元，假定销售单价，计算实际成交价与投资回报率
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