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投资实体项目_深入投资 | 一篇文章看懂实体投资。_政府投资项目工程实体质量审计方法
有人错过了婊姐在周三的第一次直播。非常抱歉，直播进行了1.5个小时，我觉得从某种程度上是失败的，因为1.5个小时里，最干货的内容可以用今天一篇文章概括。
这也是为什么我觉得文字最有力量且能够高效表达。
当然能够在同一时刻去和当事人互动，这种深刻的参与感和纪实的情感流动，是我认为直播最大的益处。
有人说，婊姐，没想到你是个包子脸，我除了认同之外，觉得谢谢大家这么爱我和关注我。但我仍然想说，你应该关系的是这次直播的内容。因为都是有关于大家投资的真实问题。
今天我用最真诚的话语提炼出关于实体投资的真实情况，这些话，你在任何媒体和广告上都看不到，因为真实，因为我们希望你理智的去看待每一次投资。
套用，我最近很欣赏的老师的一句话。
很多人都希望我去推荐，风险小又回报大的产品或是项目。
我也很想推荐，但事实是，不存在这样的情况。
大家最近说，婊姐，你的更新越来越少了，一周才2篇文章，事实上我认为非常足够，因为我真诚的希望大家把更多的精力放在如何赚钱，和体会生活。而不是花大量的时间去思考我有几千块，怎么让这笔小钱从几千块钱生钱多那么几百块或是一千块。
相信我，有那个时间也许你可以通过提高自己或是兼职获取到更多的本金了。
但是我同样要说，如果你要关注理财和投资，那么就一个你要执行的方向，请认真的研究透彻，因为你是在用生命去赚钱，请尊重自己的所得，不要去投资自己不懂得项目。然后损失之后去骂爹骂娘是没人会同情你的。
今天写给大家的总结，我保持一贯的额风格，真实案例，不说虚的，也请大家认真对待。
以下问答整理自，我和实体投资平台，项目BD总监的真实采访对话。下面简称西瓜，他在多彩投平台负责项目对接，之前有多年经营实体店的经历，曾运营KTV，足疗保健店等多个实体项目，盈利良好。
1-如何接触到优秀的项目？
2-在平台投资还是自己直接投资？
3-你需要了解项目的那些硬指标？
4-判断是否要投资的决定性因素？
5-最佳回报的行业类型？
6-如何了解实体的成本构成及毛利率（KTV&民宿举例子）？
7-风险及如何规避？
8-怎样的投资者是项目方需要的？
9-如何保持投资后的跟进？
10-投资项目的门槛有哪些？
进入正文
先说一下什么叫实体投资，顾名思义，就是我看好一家线下店，希望用资本入股的方式得到权益或是分红，成为实体店的股东。
这种投资方式，其实在线下一直都有，就是你出钱，我开店，开店经营权在我，你因为出资所以占股份，可以享受每年的利益分成。
但一直以来，这并不是普通投资者会关注的，因为单次拿出的金额过多，实体店的不确定因素也非常多，所以对普通的个人投资者来说，单个项目的风险其实非常大。
但随着近年来市场是互联网金融公司越来越多，出现了很多平台：
他们回去募集资金，也会去对接优秀的项目，评估风险和把投资者用证券化的方式使得，每份投资额可以大大降低，一般1-2万就可以参与一个你看好的项目。
并因为有平台方的把关，项目方需要在法律上和风险上有措施去防范，所以大大规范了实体投资，也让更多的普通投资者可以入局，选择得当的话可以享受6%-28%的回报以及店铺的消费股东权益。
今天我们就来讨论一下，在这样的实体投资中，我们怎么去评判，和挑选适合自己并且收益有保障的项目。
1-如何接触到优秀的项目？
你需要有更多的专业线人
我们日常中每个人的生活圈是有限的，当然我们已经能够发现不少很火爆的店了，但是多数是店主的第一家店，或是店主根本不缺钱，更多的情况是人家跟你非亲非故也不太想接受一个不熟悉的人的投资。
专业机构的做法是：
筛选市面上成功的连锁店，调查他们的情况，如客流，流水，成本构成。然后合理评估和与老板商谈估值和协议，这样的做法有如下几点：
1-不投第一家店，第一家店的偶然因素和风险性都很大，投资连锁可以有前车之鉴及之前的经验数据参考是更成熟的选择。
2-店家更愿意接受平台的钱，因为不光可以得到资金支持，同时投资人也是消费者，更增加了市场曝光度。
3-专业的实体店评估者，和你看的是不一样的方面。他们更多的关心选址，店面租金，成本，政策，和工商关系，以及淡旺季的整体毛利率保证。
4-商业谈判双方更平等，要有法律的正规保证。
5-平台有更多的消息来源，因为他们的投资人同时也是发现者，他们的项目方更对新店的信息比较敏感。
如果你没有很多的钱，你可以考虑在平台投资，如果你有不少资金，平台也是你的信息获取渠道。
2-在平台投资还是自己直接投资？
法律和质押条件永远是你要考虑的
我们最关注的就是风险一旦产生如何保证自己的利益，那么比如出现：
我们投资的店不景气，亏损或是突发情况，关店等情况，我们的本金怎么保证，利益谁来追讨呢
这主要考验我们是否懂得相应的法律保护。在签署投资协议的时候这样的风险已应急处理都应该白纸黑字的写出来。
另外最重要的是需要有质押物，当一旦资金风险的时候，你需要有其他的方式去变现保证自己的权益。
如:著名项目熊猫精酿的推出机制保证
惯常处理方式有：
回购
份额转让
以及保障的母公司体量。
当然这个项目比较有名，比较成熟，项目不会因为区区200万左右的资金去毁坏自身名声，但是其他项目还是需要注意担保机制。
3-你需要了解项目的那些硬指标？
你你需要懂得财务，了解商业模式，更重要的是看团队
上面的图是来自靠谱投的文章，其实大家可以类比其他的项目。
4-判断是否要投资的决定性因素？
最重要的莫过于回报，在可控的风险下。
值得注意的是两方面回报：
多彩投目前提供的众筹产品包括私募股权与消费众筹。
私募股权，主要是指
企业通过网络平台向大众筹资，并以股权分红等收益作为回报的一种互联网金融创新业态，也就是企业出让一定比例的股份，面向普通投资者，并按照股份比例让投资者享有一定未来收益的模式。此外，私募股权并不是全新的事物，如投资者在新股IPO的时候去申购股票其实就是私募股权的一种传统表现形式。
包括以下两方面：
a. 实物及权益
每位股东还将获得融资方提供的免费住宿、免费办公等免费体验，以及消费折扣，会员礼让等收益。
b.现金分红
融资方一般会把每年利润的80%-90%作为现金分红，按占股比例返还至投资人的现金账户，剩余的10%-20%作为运营团队激励。现金分红一般每年发放一次，其具体细节遵循各项目协议。
5-最佳回报的行业类型？
市场行为，商业跟着人的动态进行资本迁移
这个问题你需要更加关注消费升级本身，目前最火也最赚钱的行业及产业项目有：
1-美容保健：如足疗，美容院。毛利率高的在50%-120%。
2-KTV·娱乐：分为量贩式和夜总会，我们考虑较多的是都市量贩式，毛利在25%-50%。
3-民宿及酒店：连锁和特色民俗。毛利在20%-40%。
4-餐饮：运营良好的有30%-50%毛利。
6-如何了解实体的成本构成及毛利率（KTV&民宿举例子）？
你需要有更多的专业线人
实体逃不了的占大头的就是两项：房租和人力。其他都是小头的开销，所以选址特别重要，因为关系到房租和客流量。
其他的具体开销项目不同差异也比较大，因为打点的项目不尽相同，拿ktv举例子：
尽管看起来吓人，但实际上大头还是蓝色区域的人力成本。
当然房租自然是最大的。
7-风险及如何规避？
你需要关注法律，运营，盈利
那么，你首先应该关注的这个项目在法律层面上有没有风险。比如资产来源，商标是不是合法的，以及其他证照是否齐全等等，这个了解的过程叫做法务调查。
其次，你需要了解这个品牌的运营情况。你要了解公司有没有清晰的运营流程，完善的管理制度、工作标准等等，这个过程叫做业务调查。
最后，你需要了解这个品牌的盈利能力。这家店的的过往经营数据，这个过程叫做财务调查。当然，你还需要考虑其他因素，做一个综合评估，对未来做一个预测，从而决定自己是否投资。
上面所提到的法务调查、业务调查、财务调查及其他的调查，我们通常称为尽职调查。
尽职调查实际上是一件非常专业的事情，普通的投资者既不懂财务，也不懂餐饮运营，很难真正做出有效的尽职调查。这件事，最好交给专业的机构去做；
如果只是小额投资，选择一家靠谱的股权众筹平台，是比较合适的选择；
平台方拥有专业的财务、法务人员以及资深的餐饮行业从业者，能够对项目进行专业的尽职调查，并向投资人披露尽调结果，让投资人通过平台就能了解到项目的基本情况、优势和风险。」
8-怎样的投资者是项目方需要的？
选投资者就是项目方在选择队友。
能够自带流量，愿意传播，自己和店主理念一致，投资前问题多，投资后统一战线才是好队友。
9-如何保持投资后的跟进？
需要在后期有相应的财务报告和资金流水为最佳，当下，平台方做的更加全面，他们提供每月返还利息，让投资者有种收租的感觉。
10-投资项目的门槛有哪些？
你需要有更多的专业线人
资金门槛，信息对称和信任门槛。
资金一般是2-5万，个别项目是5-10w的当然门槛高的有时候项目反而更好。这也解释了为什么有钱人钱生钱更加容易。
信息对称，需要前期了解，和参与项目路演和项目方互相了解。
信任门槛，一般项目都是有封闭期的。也就是投资之后，1-2年是不能随便拿回本金的。
相信大家看着这篇文章对实体投资会越来越有感觉。
很多朋友和婊姐说自己的投资动机是，为了日后自己开店，所以会知道他们是怎么做的，我真的觉得是很专业的做法，当然还需要要你尽可能的光顾你投资的店铺和店主多聊聊。
周末学习愉快。
下周我把更有意思的实体项目分析给大家
嘴里因为上火长了溃疡的婊姐
- 希望你是个有趣且对世界好奇的人 -
转给你希望他能懂得这个有深度的世界的人~
我希望你是个有趣且对世界好奇的人
记得点赞
武汉市东西湖区审计局 黄勇
工程质量审计是政府投资项目审计的重要环节，但是，政府投资项目决算审计之时，建设工程一般已建成交付使用，直接调查取证存在一定的难度，那么，如何开展工程实体质量审计工作并客观评价工程质量？笔者结合自身的工作实践，谈谈其审计的方法。
一、工程实体质量抽样检验
对工程实体进行质量检验是最直观的审计方法。受限于审计时限、审计经费和审计人员的专业能力水平，审计机关不可能对每个分部分项工程进行质量检验，采用抽样检验是一个较好办法。在实施工程实体质量抽样检验工作之前，应根据设计文件对工程项目的质量特点作全面分析，确定抽样检验方案，该方案内容包括：工程部位、检验方法、检验项目、参与检验人员。抽样检验方案应符合实际情况并重点突出，具体要求如下：
1、为保证客观公正，抽样部位应具有代表性，可以按下列特征选取：涉及工程结构安全和主要使用功能的部位、易发生质量通病的部位、类似工程中发生偷工减料频率较高的部位、高价值的部位。同类的分部分项工程可抽取一至两处，当抽样检验结果不合格时，可再适当增加抽样部位。通常应选取可以检测到的工程部位；对于已覆盖的部位，如有证据证明存在质量问题，可与建设单位协商后，进行揭示检测验证。
2、检验方法应尽量采用无损检测方法，慎用破损检测方法。检验所需的辅助措施应考虑周详。
3、抽样检验项目应为主控项目中的一项或数项，如非必要，不需检验一般项目。
4、参与见证现场检测的人员除审计人员外，还应包括建设单位、监理单位和施工单位的代表。
对于专业性较强的检验项目，可委托具备资质的第三方检测机构进行检验。在条件允许的情况下，被委托的第三方检测机构应当与工程参建单位无利益关系，否则审计人员应当全程监督抽样检验过程并作好记录。参与见证现场检测的人员必须对抽样检验的结果签字确认，如果对检验过程和检测数据有异议，应当场提出。
二、查看工程质量记录与验收资料
建设工程完工之后，一部分工程部位会被覆盖，不能被直接检测，审计机关的主要审查手段就是查看工程质量记录与验收资料。工程质量记录与验收资料包括施工单位质量资料和监理单位质量资料两部分。理论上来说，工程质量记录与验收资料应是齐全合格、如实编制的，但实际上这些资料内容多，体量大，而且存在大量的编造问题，并不能完全如实反映工程质量。审计机关在利用工程质量记录与验收资料时，应当注意去伪存真、突出重点，常用的审计方法有：
1、运用对比法。可以将质量记录资料与图纸设计对比；将施工方案与质量记录资料对比；将使用的施工方法与图纸设计要求对比；将施工单位质量资料与监理单位质量资料对比；将竣工验收记录与审计机关抽样检验结果对比。通过上述对比，找出相互矛盾之处，从而辨别工程质量记录与验收资料的真实性，确定审计重点。
2、审查订购合同、厂家出货单、出厂质量合格证书、经见证取样的性能复验报告等进场验收文件。主要原材料、构配件、半成品的质量是工程实体质量的关键因素，如果这些材料的进场验收文件不齐全、不符合图纸及相关规范的要求，或是伪造，则必然存在“以次充好”的质量问题，应进一步调查验证。
3、审查各类试验检测报告和功能性试验报告所反映的试验频率、试验项目、试验数据是否符合图纸和质量验收规范的要求。试验频率低于质量验收规范规定，说明施工过种中存在漏检情况；试验项目不足，说明可能存在规避某些不合格质量指标的问题；试验数据不合格，说明该部位工程质量不合格。实际工作中，前两者出现的频率远超后者，这是因为试验数据由专业检测机构出具，出现错误或不合格的概率很小，但是试验频率和试验项目却是委托单位掌控的。委托单位为掩盖质量问题但又必须把资料收集齐全，往往会采用降低试验频率、规避试验项目等手段。
4、审查监理指令及整改回复文件。监理指令可以反映施工过程中的真实质量问题，施工单位如果没有整改落实到位，其回复的整改文件就可能存在漏洞。
三、查看施工单位财务账簿
施工单位在一个工程项目中所投入的主要原材料、构配件、半成品数量，应稍大于或等于根据设计图纸计算的主要原材料、构配件、半成品理论使用总量，否则，就可以定性为“偷工减料”。对于根据项目设账的大中型工程，审计人员可以查看施工单位财务发票、银行流水、领发料记录等财务凭证，汇总计算出该工程项目各种类各型号主要原材料、构配件、半成品的采购数量和使用数量。如果某个型号的主要原材料、构配件、半成品的采购数量或使用数量出现异常，则可以判定相关工程使用部位存在质量问题。
四、工程验算【投资实体项目】
对于工程实体质量审计中发现的涉及结构安全的质量问题，可以通过工程验算的方法，确定其严重程度。但是这种关于建筑结构受力分析的工程验算，超出了审计人员的能力范围，审计机关可以采用以下方法解决：
1、对于一般的质量问题，可要求原设计单位进行工程验算并提交验算报告。
2、对于复杂的、经讨论认为影响较大的质量问题，应责令建设单位组织专家论证，作出定量分析并提交论证报告。
工程实体质量认定是一项复杂的工作，而各种审计方法又具有很大的局限性，审计人员应当综合运用，慎重考虑，力争降低审计风险，把好审计监督关。（摘自湖北审计网）
有投资十万元以下的实体项目吗
别愁，男人得有霸气，有野心，我记得我08年刚到北京的时候，做的房地产中介，在CBD的金台夕照那边儿，遇到一个外国客户，是个意大利人，当时我本来就是出于套近乎，随口一请教，我问他，你是怎么成功的，你知道这意大利人怎么说的吗？就俩字“野心”。小投资的实体创业项目有吗
花妆品店我想投资一个线上线下的实体项目，不知道你有没有一个好的建议
很多都可以啊 现在都是流行这样的一个模式的 如果你没有什么更好的选择的话 你可以考虑 下 环保塑料行业 一台机器可以把废的塑料变成好的塑料 可以线下卖给厂家 也可以在线上开店买个小买家实体资金盘怎么样，这个项目能不能做，不是在网上投资的的那种
众善行，火爆注册中，实体大盘做实体项目方面的投资怎么样
娇娜《蝶恋花》：丽质仙娥生月殿。谪向人间，未免凡情乱。宋玉墙东流美盼。乱花深处曾相见。本文来源：https://www.dagaqi.com/chuangyeshibaijiaoxun/159739.html
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